Av Imoveis Rurais

Avaliação de Ângela de Fátima Marquez,MSc SJC - feverei fevereiro ro 201 20111

Sumário 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Introdução Definições Norma AB ABNT NB NBR 14 14 65 653 – 3 – 2004 Classificação dos componentes dos imóveis rurais Metodologia de avaliação de imóveis rurais Referências Bibliográficas

Avaliação de Imóveis Rurais

Angela Marquez

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Sumário 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Introdução Definições Norma AB ABNT NB NBR 14 14 65 653 – 3 – 2004 Classificação dos componentes dos imóveis rurais Metodologia de avaliação de imóveis rurais Referências Bibliográficas


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2

Quando um bem tem valor? 

Pela sua capacidade de gerar receita, que tem relação com: i in r n r  Qualidade de uma administração  Mercado agrícola ...  Componente racional e emocional 


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3

Utilização da terra em função de sua rentabilidade econômica

Fonte: Adaptado do Manual Brasileiro para levantamento da capacidade de uso da terra – III Avaliação de Imóveis Rurais

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4

O avaliador rural 



O trabalho do avaliador rural é o de identificar, presumir e analisar todas as informações relevantes; interpretá-las no contexto dos princípios econômicos; e aplicaras técnicas apropriadas que resultarão na est mat va e va or. É necessário que o profissional tenha conhecimento de engenharia de avaliações e do mercado imobiliário rural.


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5

Visão Geral 

Para avaliação precisamos conhecer: 

A definição de imóvel rural 





Imóvel rural é o prédio rústico de área contínua, qualquer eu seja sua localização, que se destine ou possa se est nar exp oraç o agr co a, pecu r a, extrat va vegetal, florestal ou agro-indústria. (lei 8629/93) Imóvel rural é o imóvel com vocação para exploração animal ou vegetal, qualquer que seja sua localização. (NBR 14653 – 3)

A região; o bem avaliando; a legislação agrícola e ambiental.


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Visão Geral 

Fatores ou as variáveis que influenciam na formação do valor dos imóveis rurais i r  Solos, situação relativa, dimensão,recursos naturais...  Construções rurais,  Mercado imobiliário, etc... 



A metodologia e normalização técnica.


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7

Código do Consumidor e a engenharia de avaliações 

Artigo 39 – É vedado ao fornecedor de produtos de serviços: VIII –

l rn m r n m l r r ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se normas específicas não existirem, pela ABNT ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia Normalização e Qualidade Industrial - CONMETRO


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Métodos para identificar o valor de um bem 

Informações disponíveis no momento e contemporâneas     

V n r liz Ofertas Arrendamento /renda Custos Opiniões


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9

Métodos para identificar o valor de um bem Comparativo direto de dados de mercado  Da capitalização da renda 


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10

Métodos para identificar o custo de um bem Comparativo direto de custo  Da quantificação de custo 


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Norma NBR 14653 – 3 da ABNT Destina-se a detalhar as diretrizes e padrões específicos de procedimentos para avaliação de imóveis rurais, especialmente quanto a:  Instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas; u u z  Definição da metodologia básica;  Descrição das atividades básicas;  Identificação do valor de mercado ou outra referência de valor;  Especificação das avaliações;  Requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação. Angela Marquez Avaliação de Imóveis Rurais 

12

Atividades básicas Conhecer a região  Definir a localização do imóvel a ser avaliado 


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13

Conhecer a região


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14

Definir a localização do imóvel a ser avaliado


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15

Conhecer o imóvel a ser avaliado 

100ha ocupados com cultivo de cana de açúcar, ciclo de cinco cortes, roduzindo 91 t/h no 1º corte; 103,10 t/ha no 2º corte; 103,50 t/ha no 3º cor te; 94,50 t/ha no 4º corte e 63,60 t/ha no 5º corte.


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Terras: 80 alqueires ou 193,60 ha de terras denominadas como “terras de cultura”; 89,60 al ueires ou 241 032 ha de terras denominadas de “terra mista” ou “ terra de pastagem” e 42,40 alqueires ou 102,60 ha de terras denominadas de “ terras de mata”.


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35,332 há ocupados por construções 





Casa sede, curral, cercas, casas, paiol (tulha)

233 há com reserva legal, áreas de preservação permanente permanente e áreas não abertas. Máquinas, equipamentos e semoventes.


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Componentes dos imóveis rurais IMÓVEL RURAL composição

TERRAS

CULTURAS

CONSTRUÇÕES

SEMOVENTES

MÁQUINAS

PRODUTOS

RECURSOS NATURAIS

OUTROS


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Componentes dos imóveis rurais 

Terras 



Construções 



Terras cultiváveis; terras cultiváveis em alguns casos; terras não cultiváveis Parte do processo produtivo, galpões, silos, armazéns, cercas, casas, currais, estradas

Máquinas 

Motores, implementos, tratores, máquinas de benefício


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Componentes dos imóveis rurais 

Culturas 



Semoventes 



Bens que geram rendimentos, pastagens, café, cana, laranja, fruticultura, culturas anuais , , caprinos, piscicultura

,

,

,

Produtos 

Adquiridos ou produzidos, sementes, fertilizantes, colheitas armazenáveis



Recursos Naturais



Outros como ativo ou passivo ambiental, documentação etc Avaliação de Imóveis Rurais

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21

Variáveis na formação de valor 

Terras 





Terra nua ou seja terra sem produção vegetal ou vegetação natural

Benfeitorias reprodutivas 



Fertilidade natural, drenagem, pedregosidade, topografia, profundidade, disponibilidade de água, situação relativa, dimensão, etc

Produções Vegetais

Benfeitorias não reprodutivas 

Construções


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Tipos de imóveis e benfeitorias que podem ser objeto de avaliação: - Fazendas - Glebas com vegetação nativa - Glebas com reflorestamento - Sítios - Chácaras


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23



Quando se considera uma propriedade rural, com a finalidade de sua avaliação, deve-se levar em consideração três fatores: Utilidade  Raridade 



Localização


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Norma -

Definição (Norma ABNT NBR 14653 –3-2004) 

Fator de classe de capacidade de uso da terra: 

Fator de homogeneização que expressa simultaneamente a influência sobre o valor do imóvel rural de sua , , características intrínsecas e extrínsecas das terras, como fertilidade, topografia, drenagem, permeabilidade, risco de erosão, profundidade, pedregosidade, entre outras.


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Definição (Norma ABNT NBR 14653 –3-2004) 

Funcionalidade de benfeitoria: 



Grau de adequação ou atualidade tecnológica de uma benfeitoria em função de sua viabilidade econômica no imóvel e na região.

a or e s uaç o: 

Fator de homogeneização que expressa simultaneamente a influência sobre o valor do imóvel rural decorrente de sua localização e condições de vias de acesso.


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Definição (Norma ABNT NBR 14653 –3-2004) 

Situação do imóvel: 



Compreende a localização em relação a um centro de referência e o tipo de acesso, do ponto de vista legal e de trafegabilidade.

Custo de oportunidade do capital: oportunidades de investimento concorrentes, em termos de montante investido e prazo, a um dado nível de risco e liquidez.



Valor econômico: 

Valor presente da renda líquida auferível pelo empreendimento ou pela produção vegetal, durante sua vida econômica, a uma taxa de desconto correspondente ao custo de oportunidade de igual risco.


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Definição (Norma ABNT NBR 14653 –3-2004) 

Terra bruta:  Terra não trabalhada, com ou sem vegetação natural. Terra com cultivo agrícola. Terra nua:  Terra sem produção vegetal ou vegetação natural. 




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Definição: 

Módulo Fiscal 

Unidade de medida expressa em hectares, fixada para cada município, considerando os seguintes fatores: renda obtida com exploração predominante;  outras explorações existentes no município que, embora não predominantes, sejam significativas em função da renda ou da área utilizada;  conceito de propriedade familiar. 


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

Tabela das Dimensões dos Módulos Fiscais por Estado As variações são em função que o INCRA determina o módulo fiscal para cada município , , acesso, etc.  RONDÔNIA e DISTRITO FEDERAL têm módulo único.  Metade dos municípios do AMAPÁ tem 70 ha e metade 50ha. 


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ESTADO

MODULO MAXIMO

MODULO MINIMO

MAIS FREQUENTE

REGI RE GIA AO NORT NORTE E RONDONIA ACRE AMAZONAS RORAIMA

60 ha 100ha 100ha 100ha

60ha 70ha 80ha 80ha

60ha 100ha 100ha 80ha

AMAPA TOCANTINS

70ha 80ha

50ha 70ha

70/50ha 80ha .

40ha 24ha 30ha

5ha 7ha 5ha

20ha 20ha 18ha

REGIA EGIAO O SU SUL L RIO GRANDE DO SUL SANTA CATARINA PARANA Avaliação de Imóveis Rurais

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ESTADO

MODULO MAXIMO

MODULO MINIMO

MAIS FREQUENTE

REGIAO NORDESTE MARANHÃO PI A U I CEARA RIO GRANDE DO

75ha 75ha 90ha

15ha 15ha 5ha

75ha 70ha 55ha

70ha

7ha

35ha

PARAIBA PERNAMBUCO ALAGOAS SERGIPE BAHIA

60ha 70ha 70ha 70ha 70ha

7ha 5ha 7ha 5ha 5ha

55ha 14ha 16ha 70ha 65ha


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ESTADO REGIAO SUDESTE MINAS GERAIS ESPIRITO SANTO RIO DE JANEIRO SÃO PAULO REGIAO CENTRO OESTE MA TO GROSSO DO SUL MA TO GROSSO GOlAS DISTRITO FEDERAL

MODULO MAXIMO

MODULO MINIMO

MAIS FREQUENTE

70ha 60ha 35ha 40ha

5ha 7ha 5ha 5ha

30ha 20ha 10ha 16ha

100ha 100ha 80ha 5ha

15ha 30ha 7ha 5ha

45ha 80ha 30ha 5ha

Fonte: Boletim pela campanha do limite da propriedade da terra no BRASIL BRASIL - 13/09/2001


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CLASSIFICAÇÃO DOS COMPONENTES DOS

1 - TERRA

CLASSES DE CAPACIDADE DE USO DA TERRA

Aspectos e características das terras a serem considerados. 



Serão consideradas mais importantes, ou básicas, as características como profundidade efetiva, textura, permeabilidade do solo, declive, erosão e fatores específicos, limitantes ao uso da terra, por permitirem inferir outras propriedades como: erodibilidade, produtividade, deflúvio, etc. Em termos de utilização agrícola, as características que mais interessam são o relevo, a profundidade efetiva e a textura. A drenagem, o grau e o risco de erosão, o grau e o risco de salinização ou alcalinização, a pedregosidade, e necessariamente, o suprimento químico completam o complexo, sendo, no entanto, características limitantes até certo ponto contornáveis.


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38

Classificação por classes de capacidade de uso das terras 



As limitações ou problemas de manejo do solo são avaliados em função dos fatores condicionadores do uso agrícola, A definição e caracterização desses fatores demonstrados a seguir estão de acordo com os critérios e especificações cn cas a o a os no anua ara evan amen o ro o Meio Físico e Classificação de Terras no Sistema de Capacidade de Uso (Lepsch, 1991) e pelas normas do Serviço Nacional de Levantamento e Conservação de Solos (EMBRAPA, 1988), conforme descritos em seguida:


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39


Classe I 

São solos profundos de fácil mecanização, com boa reten ão de umidade no erfil e fertilidade de média a alta. São áreas planas ou com declividades muito suaves, sem riscos de inundação e sem grandes restrições climáticas


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40


Classe II 

São terras boas, que podem ser cultivadas desde ue lhes se am a licadas ráticas es eciais de conservação do solo, de fácil execução, para produção segura e permanente de colheitas entre médias e elevadas, de anuais adaptadas à região.


Angela Marquez

41


Classe III 

São terras que quando cultivadas sem cuidados es eciais, estão su eitas a severos riscos de depauperamento, principalmente no caso de culturas anuais . Requerem medidas intensas e complexas de conservação do solo, a fim de poderem ser cultivadas segura e permanentemente, com produção média a elevada, de culturas anuais adaptadas.


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42


Classe IV 

São terras que têm riscos ou limitações ermanentes muito severas uando usadas ara culturas anuais. Os solos podem ter fertilidade natural boa ou razoável, mas não são adequados, para cultivos intensivos e contínuos.


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43


Classe V 

São terras planas, ou com declives muito suaves, raticamente livres de erosão, mas im ró rias para serem exploradas com culturas anuais, e que podem, com segurança, ser apropriadas para pastagens, florestas ou mesmo para algumas culturas permanentes, sem a aplicação de técnicas especiais.


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Classe VI 

Terras impróprias para culturas anuais, mas que odem ser usadas ara rodu ão de certos cultivos permanentes úteis, como pastagens, florestas e algumas permanentes protetoras do solo, como seringueira e cacau, desde que adequadamente manejadas.


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45


Classe VII 

Terras que, por serem sujeitas a muitas limitações permanentes, além de serem impróprias para cu turas anua s, apresentam severas m taç es, mesmo para certas culturas permanentes protetoras do solo, pastagens e florestas. Normalmente, são muito íngremes, erodidas, pedregosas ou com solos muito rasos, ou ainda com deficiência de água muito grande.


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Classe VIII 

Terras impróprias para serem utilizadas com ual uer ti o de cultivo, inclusive o de florestas comerciais ou para produção de qualquer outra forma de vegetação permanente de valor econômico. Prestam-se apenas para proteção e abrigo da fauna e flora silvestre, para fins de recreação e turismo ou armazenamento de água em açudes.


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Tabela - Classes de Capacidade de Uso da Terra Classe e Subclasse de Capacidade de uso das Terras

I

II

III

IV

V

VI

VII

VIII

Área (%) Classificação do Solo Fertilidade natural Profundidade efetiva Drena em interna Deflúvio superficial Pedregosidade Risco de inundação Declividade % Erosão Textura Seca edafológica Restrição legal de uso


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Capacidade de uso do solo e valor relativo de cada classe (segundo Mendes Sobrinho) Classes de uso

I II III IV V VI VII VIII

Critério

Escala de valor

Renda líquida da agricultura sem despesas de práticas especiais de melhoramento e/ou proteção do solo Renda líquida da agricultura sujeita a despesas de práticas conservacionistas simples Renda líquida da agricultura sujeita a despesas de práticas conservacionistas intensivas Renda líquida de culturas em um ano, associadas com pastagens em quatro anos (pecuária leiteira do tipo médio) Renda líquida de pastagens (pecuária leiteira do tipo médio) sem despesas com práticas especiais Renda líquida de pastagens (pecuária leiteira do tipo médio) sujeita a despesas com práticas conservacionistas em pastagens Renda líquida de exploração florestal (eucalipto para lenha)

1,00

Renda líquida de uma eventual exploração piscícola


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0,95 0,75 0,55 0,50 0,40 0,30 0,20 49

Escalas de solos segundo vários autores VALORES RELATIVOS EM PORCENTAGEM Classes

Marques (Brasil) 100

Vegni-Neri (SP) 100

Souza (Furnas MG) 100

Médias

I

Borgonovi (leste SP) 100

III

64

44

75

60

61

IV

51

30

55

52

47

V

41

20

50

44

39

VI

33

13

40

28

29

VII

26

9

30

14

20

VIII

21

6

20

7

13


Angela Marquez

100

50

Diferença entre os autores Uma das razões para as diferenças entre os diversos autores é a não consideração, por nenhum deles das naturezas das limita ões.  Há ainda as razões regionais própria de cada estudo. 


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51

Subclasses – limitações do solo e>s>a>c e - limita ão ela erosão resente ou risco de erosão s - limitações relativas ao solo a - limitações por excesso de água c - limitações climáticas 

Erosão apresenta o maior grau de limitação enquanto clima o menor.


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Exemplo- Classes de Capacidade de Uso da Terra Classe e Subclasse de Capacidade de uso das Terras Área (%) Classificação do Solo

Características

I

Muito alta Alta Média Baixa Muito baixa  u to pro un a Profunda Moderada Rasa Muito rasa Excessiva Forte Acentuada Bem drenado Moderada Imperfeita Mal derenado Angela Marquez Muito mal drenado

x x



Fertilidade natural

Profundidade efetiva

Drenagem interna


II

III

IV

V

VI

VII

VIII

x x x x x x x x x x x x x x x 53

x


Características

Muito rápido Rápido Moderado Lento Muito lento Sem pedras Ligeiramente pedregoso Moderadamente pedregoso Pedregoso Muito pedregoso Extremamente pedregoso

I

II

III

Pedregosidade

Ocasional Frequente Muito frequente Angela Marquez 

Risco de inundação Avaliação de Imóveis Rurais

V

VI

VII

VIII

x



Deflúvio superficial

IV

x x x x x x x x x x x x 54

x


Características

Plano Suave ondulado Ondulado Moderadamente ondulado Forte ondulado Montanhoso Escarpado

x

Não aparente Ligeira Moderada Severa Muito severa Extremamente severa

x





Erosão Laminar


I

Angela Marquez

II

III

IV

V

VI

VII

VIII

x x x x x x x x x x x 55

Exemplo- Classes de Capacidade de Uso da Terra Classe e Subclasse de Capacidade de uso das Terras

Características

I

II

III

IV

V

VI

VII

Área (%) Classificação do Solo Ocasionais Frequentes Muito frequentes Ocasionais Frequentes Muito frequentes 

Sulcos rasos

Sulcos médios

Ocasionais Frequentes Muito frequentes Ligeira Moderada Severa Muito severa Extremamente severa

x x x x x x x



Sulcos profundos

Seca edafológica

Restrição legal Avaliação de Imóveis Rurais de

uso

Angela Marquez

x x x x x x x 56

VIII

Nota Agronômica 



para o cálculo da Nota Agronômica utiliza-se o somatório do produto entre o percentual de cada classe de capacidade de uso das terras existente no imóvel rural pelo seu correspondente índice de correção indicado no observa-se que a nota agronômica é obtida pela conjunção de dois fatores de homogeneização (terra x localização). Portanto, o avaliador poderá optar pela utilização dos fatores conjugados (expressos na nota agronômica) ou isolados.


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57

SITUAÇÃO DO IMÓVEL X LOCALIZAÇÃO E ACESSO CARACTERÍSTICAS TIPO DE ACESSO

SITUAÇÃO

TERRESTRE

asfaltada

Ótima Muito boa Boa

1a classe não asfaltada não pavimentada estradas e servidões de passagem porteiras nas servidões

Regular Desfavorável

Má

porteiras e interceptadora por córrego sem ponte


Importância das distâncias

Praticabilidade durante o ano

0 - 1h

não significativa

permanente

1 - 3h

relativa

permanente

3 - 6h

significativa

permanente

6 - 12 h

significativa

sem condições satisfatórias

parte de ano

significativa

problemas nas estações chuvosa

restrita

significativa

problemas sérios mesmo na seca

FLUVIAL navegabilidade

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Escala de situação (adaptado de KOZMA, 1985) Situação

CARACTERÍSTICAS DO ACESSO

Ótima 100% Asfaltada

Imóvel com face para rodovia asfaltada, importância limitada das distâncias

Muito boa 95% Vicinal I

Imóvel servido por rodovia de primeira classe,não pavimentada, importância relativa das distâncias

Boa 90% Vicinal II

Imóvel servido por rodovia não pavimentada, mas que ofereça se uras condi ões de raticabilidade durante o ano todo importância significativa das distâncias Imóvel servido por estradas e servidões de passagem, que não oferecem satisfatórias condições de praticabilidade, vias e distâncias se equivalendo Como a anterior, porém adaptado de interceptada por fechos nas servidões e com problemas sérios de praticabilidade na estação chuvosa, distâncias e classe de estrada se equivalendo Como a anterior, com sérios problemas de praticabilidade, mesmo na estação seca, interceptada por córregos e ribeirões, sem pontes, com vau cativo ao volume das águas.

Regular 80% Vicinal III Desfavorável 75% Vicinal IV Má 70% Vicinal V Avaliação de Imóveis Rurais

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FATORES DE PONDERAÇÃO NA OBTENÇÃO DO VALOR DAS TERRAS CAPACIDADE DE USO

I

II

III

IV

V

VI

VII

VIII

100%

80%

61%

47%

39%

29%

20%

13%

,

,

,

,

,

,

,

,

LOCALIZAÇÃO E ACESSO ASFALTO

100%

VICIANAL I

95%

0,950

0,760

0,580

0,447

0,371

0,276

0,190

0,124

VICIANAL II

90%

0,900

0,720

0,549

0,423

0,351

0,261

0,180

0,117

VICIANAL III

80%

0,800

0,640

0,488

0,376

0,312

0,232

0,160

0,104

VICIANAL IV

75%

0,750

0,600

0,458

0,353

0,293

0,218

0,150

0,098

VICIANAL V

70%

0,700

0,560

0,427

0,329

0,273

0,203

0,140

0,091

Fonte: França, 1993 citado por Rossi, 2005 Avaliação de Imóveis Rurais

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60

Exemplo de cálculo do índice agronômico: Localização e acesso do Imóvel: REGULAR  Classes de capacidade de uso do imóvel: classe III – 20%; c asse – ; classe VI – 45% 

Calcule o índice agronômico. Avaliação de Imóveis Rurais

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61

Exemplo de cálculo do índice agronômico:  

Localização e acesso do Imóvel: REGULAR Classes de capacidade de uso do imóvel: classe III – 20%; classe IV – 35% classe VI – 45%

NA = (0,488 x 0,20) + (0,376 x 0,35) + (0,232 x 0,45) NA = 0,334 Avaliação de Imóveis Rurais

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62

Exemplo de homogeneização 

O procedimento é comparar a amostra de mercado com a paradigma. = q = valor unitário homogeneizado para o imóvel avaliando Vv = valor do ha Ip = índice agronômico do imóvel paradigma Ipa = índice agronômico da amostra de mercado


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Exemplo de homogeneização 

Amostra de mercado Área 350 ha, localizado no município de XX. Propriedade ocupada com agricultura (soja e



cultura de primeira, enquadradas como Classe II e 50 ha de terras de reflorestamento e mata enquadradas como classe VII. Não há benfeitorias. Acesso por estradas de terra batida enquadrada como Vicinal II. Valor Negociado de R$ 250.000,00 Avaliação de Imóveis Rurais

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Paradigma ou imóvel avaliando Imóvel predominantemente com agricultura (soja, milho safrinha) com 400 ha, sendo 150 ha como II, acesso por estrada asfaltada enquadrada como Asfalto, sem benfeitorias.

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Solução Vv = R$ 714,29/ha Ip = 0,201 = , q = R$ 223,28/ha  Este valor corresponde a um imóvel com a descrição do avaliando, portanto basta multiplicar este unitário pela área total de 400ha é igual a R$ 89. 312,00. Avaliação de Imóveis Rurais

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Exemplo 2 Usando o valor calculado anteriormente quanto vale um ha de terra Classe II com situa ão Vicinal II? Ip = 0,720 Comparando com imóvel paradigma: q = R$ 223,28/ha x (0,720 ÷ 0,643) q = R$ 250,02/ha 


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Dados semelhantes Para avaliar os índices agronômicos do imóvel avaliando e as amostras, usamos os limites reconizados na NBR 14653-3/2004.  Os fatores estão compreendidos entre 0,80 e 1,20. 


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67

USOS DO IMÓVEL

Usos do Imóvel 



O uso do imóvel espelha as atividades desenvolvidas no mesmo, segundo a distribuição da área. Algumas classificações de uso da terra a serem observadas: 

    

Áreas com produtos vegetais isolados Áreas de exploração granjeira ou aquiícola Áreas com outros usos Áreas com restrição legal/técnica Áreas de pastagem Área aproveitável não utilizada (sem uso e sem restrição)


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69

Usos do Imóvel 

Na identificação e no levantamento das áreas plantadas com culturas temporárias e permanentes, observar os seguintes aspectos: • tipo de cultura; • espaçamento; • forma de cultivo (plantio isolado ou consorciado); • tratos culturais e estado fitossanitário; • densidade do cultivo (ocorrência de falhas); • sistema de mane o rimitivo semi-desenvolvido desenvolvido • área plantada





Havendo ocorrência ou evidência de exploração mineral descrever sua localização, área de abrangência, além de identificar no mapa de uso, se necessário; As áreas de Reserva Legal devem estar averbadas junto ao registro imobiliário competente, de forma individualizada e sua correspondente materialização em campo, possibilitando sua pronta identificação.


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70

USOS DA TERRA


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71

USO DA TERRA I ÁREAS COM PRODUTOS VEGETAIS ISOLADOS NOME DO PRODUTO

ÁREA PLANTADA (ha)

ÁREA COLHIDA

QUANTIDADE COLHIDA

UN

INDICADOR DE RESTRIÇÃO (1)

RESPONS. PELA EXPLORAÇÃO

II ÁREAS COM PRODUTOS VEGETAIS EM CONSÓRCIO OU ROTAÇÃO NOME DO PRODUTO

FORMA EXPLOR.

SEQ DO GRUPO

CONS./ ROT

CONS./ ROT


ÁREA PLANT. (ha)

ÁREA COLH.

Angela Marquez

QUANT. COLH.

UN

INDIC. DE RESTRIÇÃO

RESP. PELA EXPLOR.

72

USO DA TERRA III ÁREAS DE EXPLORAÇÃO GRANJEIRA OU AQUIÍCOLA (*) DENOMINAÇÃO

ÁREA EXPLORADA (ha)

INDICADOR DE RESTRIÇÃO


** DENOMINAÇÃO




BENFEITORIAS MINERAÇÃO DEMAIS USOS


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V ÁREAS COM ESTRIÇÃO LEGAL/TÉCNICA (***) DENOMINAÇÃO

ÁREA (ha)

RESPONS. P/ EXPLORAÇÃO

RESERVA LEGAL TOTAL RESERVA LEGAL EFETIVAMENTE PRESERVADA PRESERVAÇÃO PERMANENTE TOTAL PRESERVAÇÃO PERMANENTE EFETIVAMENTE PRESERVADA INAPROVEITÁVEL UNIDADE DE PRESERVAÇÃO DA NATUREZA

VI ÁREAS DE PASTAGEM DENOMINAÇÃO




NATURAL PLANTADA

VII ÁREAS NÃO APROVEITÁVEL NÃO UTILIZADA (sem uso sem restrição)


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Uso da Terra (Quadro Uso da Terra) 1.Indicador de Restrição:

SR= Sem Restrição; RL= Reserva Legal; PP= Preservação Permanente; FCP= área sob processo técnico de formação de cultura permanente; RCP= área sob processo técnico de recuperação de cultura permanente; FP = área sob processo técnico de formação de pastagem; RP = área sob processo técnico de recuperação / renovação de pastagem; = utras estr ç es espec car . 2. Responsável pela exploração: Proprietário, Parceiro, Arrendatário, Comodatário e Posseiro; (*) Áreas de Exploração Granjeira ou Aquícola: Apicultura, Avicultura , etc (**) Áreas com outros usos: DEMAIS USOS= olaria ,indústria, comércio, hotel-fazenda, pesque-pague, etc. (***) Áreas com restrição: UNIDADES DE CONSERVAÇÃO DA NATUREZA - especificar conforme art. 40 de Lei nº 9.605/1998 e Capitulo III da Lei nº 9.985 / 2000. Avaliação de Imóveis Rurais

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Efetivo Pecuário 



Deverá ser expresso o método utilizado para obtenção do efetivo pecuário e a memória de cálculo. O cálculo da média ponderada do efetivo pecuário, apurado mês a mês, deve ser feita de acordo com o que constar das Fichas Registro de Vacinação e Movimentação de Gado e/ou Ficha de Serviço de Erradica ão da Sarna e Piolheira dos Ovinos obtidas unto ao ór ão estadual de controle de sanidade animal, sediado no Município, ou junto ao proprietário. Na impossibilidade de obter estas fichas,deve-se solicitar ao proprietário a Ficha do Criador. Não existindo as fichas citadas anteriormente, deverá ser solicitada ao proprietário a última IAG/DAP (Inventário Anual de Gado / Declaração Anual do Produtor) referente ao imóvel;


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Efetivo Pecuário 



Em caso da não apresentação dos documentos, como último recurso o Avaliador poderá proceder à contagem física do rebanho, conferindo a marca do proprietário, colhendo outras informações que julgar necessárias para comprovação da efetiva permanência do rebanho na propriedade; O Avaliador deverá observar, ainda, se o nível tecnológico utilizado no imóvel condiz com esse tipo de exploração, tais como instalações, pastagens e manejo, entre outros.


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SEMOVENTES 

Fatores de Conversão de Cabeças do Rebanho para Unidades Animais - UA, se undo a Cate oria Animal.


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CATEGORIAS

NO CABEÇAS

FATOR DE CONVERSÃO

NO UNIDADES ANIMAIS

S, SE, C, CO*

N

NE**

Touros (Reprodutor)

1,39

1,32

1,24

Vacas 3 anos e mais

1,00

0,92

0,83

Bois 3 anos e mais

1,00

0,92

0,83

Bois de 2 a menos de 3 anos

0,75

0,69

0,63

,

,

,

Bovinos de 1 a menos de 2 anos

0,50

0,47

0,42

Bovinos menores de 1 ano

0,31

0,28

0,26

Novilhos precoces de 2 anos e mais

1,0

0,92

0,83

Novilhas precoces de 2 anos e mais

1,00

0,92

0,83

Novilhos precoces de 1 a menos de 2 anos Novilhas precoces de 1 a menos de 2 anos

0,87

0,80

0,72

0,87

0,80

0,72

BOVINOS

NOVILHOS PRECOCES


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CATEGORIAS

NO CABEÇAS

FATOR DE CONVERSÃO S, SE, C, CO*

N

NE**

1,25

1,15

1,05

1,00

0,92

0,83

,

,

,

Muares (mulas)

1,00

0,92

0,83

Ovinos

0,25

0,22

0,19

Caprinos

0,25

0,22

0,19

NO UNIDADES ANIMAIS

BUBALINOS Bubalinos (búfalo) OUTROS Eqüinos ,

*Exceto regiões do Vale do Jequitinhonha e Pantanal do Mato Grosso e do Mato Grosso do Sul, cujos fatores de conversão devem ser iguais aos do Nordeste ** Exceto para a região da Zona da Mata, cujos fatores devem ser iguais aos do Norte. Avaliação de Imóveis Rurais

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ASPECTOS AMBIENTAIS 





As questões sobre o cumprimento da legislação ambiental, da conservação do meio ambiente e do uso sustentável dos recursos naturais são importantes, em conjunto com outros aspectos, na definição da viabilidade de implantação de Empreendimentos. Deve-se verificar a incidência ou não do imóvel em área com cobertura floresta primária incidente nos Ecossistemas da Floresta Amazônica, da protegidas, bem com em área com cobertura florestal primária ou secundária em estágio avançado de regeneração. Para tanto, o técnico deve buscar material bibliográfico adequado ao tratamento do assunto, bem como da legislação pertinente e atualizada. Deve, ainda, especificar as áreas de reserva legal e de preservação permanente, verificando se estão enquadradas na legislação, qualificando e quantificando-as e informando a sua devida materialização.


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

Deverá ser observado se há emprego de práticas inadequadas capazes de afetar o equilíbrio do ecossistema e propiciar a degradação ambiental, tais como: ( ) Erosão. Especificar os tipos, causa e intensidade;

() () () () ()

Compactação de solos; Assoreamento. Especificar o local, causa e intensidade; Salinização do solo (ou indícios); Processo de Desertificação; Alagamento do solo (saturação); ’ de inundações, pesca, navegação e sobre os padrões de drenagem; ( ) Inundações; ( ) Diminuição da vazão do corpo d’água em níveis críticos; ( ) Comprometimento da vazão de água subterrânea; ( ) Conflito por uso da água a montante ou a jusante; ( ) Poluição de águas superficiais: ( ) por agrotóxicos ( ) fertilizantes ( )água servida Especificar se houver outros. Avaliação de Imóveis Rurais

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( ) Fontes receptoras de água contendo agrotóxicos. Discriminar as fontes e sua localização; ( ) Ocorrência de vetores (caramujos, mosquitos) e outras doenças; ( ) Desmatamento e exploração de Áreas de Preservação Permanente e de Reserva Legal; ( ) Exploração florestal sem plano de manejo aprovado; ( ) Plantio no sentido do declive, sem adoção de prática conservacionista adequada; ( ) Ausência de práticas adequadas de adubação e calagem mantenedoras ou recuperadoras da qualidade do solo; so na equa o as terras em re aç o a sua vocaç o; ( ) Uso de queimadas sem controle; ( ) Ocorrência de extrativismo vegetal, caça e pesca predatória; ( ) Morte de animais silvestres (terrestres ou aquáticos) por contaminação com agrotóxicos; ( ) Intoxicação humana por agrotóxicos; ( ) Destinação de embalagens, resíduos e lixo agrotóxico sem os cuidados necessários; ( ) Outros. Especificar Avaliação de Imóveis Rurais

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USO RECOMENDÁVEL PARA O IMÓVEL 

Baseado na análise dos dados coletados do imóvel poderá ser realizado estudo de viabilidade técnica para definir se as terras são economicamente úteis, 

Neste estudo, deverão ser utilizadas as informações e dados sócioeconômicos regionais coletados.



Nesta fase serão apontadas as alternativas de manejo e exploração para o imóvel, considerando as suas características intrínsecas e extrínsecas, tais como:


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CARACTERÍSTICAS INTRÍNSECAS

EXTRÍNSECAS

Recursos naturais Solos Relevo Vegetação Recursos Hídricos Capacidade de uso das terras Prováveis impactos ambientais decorrentes da implantação do projeto de assentamento Acesso/Localização Uso atual Funcionalidade de benefícios Outros 


Mercado Regional Capacidade de absorção da produção Armazenamento Cooperativismo Concentração de Projetos de Assentamento Sistema viário (escoamento da produção) Projetos regionais (Federal/Estadual/Municipal) Assistência Técnica Crédito Rural Número e dimensão mínima das propriedades familiares na região Outros 

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2-Benfeitorias

AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS INDENIZÁVEIS  

 



Deverão ser consideras todas as benfeitorias existentes no imóvel no momento da avaliação. As benfeitorias não reprodutivas localizadas em áreas de preservação permanente e reserva legal que se encontrem em esconformidade com a legislação ambiental não serão avaliadas. As que atendam os requisitos . As benfeitorias introduzidas por posseiros devem ser avaliadas em separado. É importante que o avaliador verifique a existência de licença ambiental para as atividades ou empreendimentos desenvolvidos no imóvel, sujeitas ao licenciamento ambiental. Em caso de benfeitorias que apresentem valores que estejam fora do padrão usual, deverão ser detalhados seus custos e apresentadas as devidas justificativas.


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Construções, instalações e melhoramentos 

Sob essa designação genérica incluem-se aquelas benfeitorias que estão vinculadas ao solo e não podem ser negociadas separadamente da terra, compreendendo as construções e instalações como , , , secadores, pocilgas, aviários, armazéns, estábulos, silos, abrigos, cercas, estradas internas, represas, barragens, poços, etc.


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Construções, instalações e melhoramentos 





É recomendado utilizar o Método da Quantificação de Custo que consiste na identificação do Custo de Reedição, ou seja, o custo de reprodução descontada a depreciação do bem, tendo em vista o estado de conservação e funcionalidade. Alternativamente, pode-se usar o Critério Residual que consiste na comparação de valores de imóveis com determinadas benfeitorias (reprodutivas ou não) com outros sem essas benfeitorias, determinando-se assim, o valor de mercado daquelas. Esse critério deve ser utilizado quando houver elementos suficientes para ampla pesquisa e convicção do avaliador. Através do critério residual é que se determina o valor que o total das ben-feitorias agregou ao imóvel.


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Edificações Residenciais 

Será calculado o valor do m2 de área construída, com base no valor atual do custo local de reposição, obtido através de orçamentos contendo especificações e preços correntes de materiais e serviços, ou extraídos de índices atualizados e de fontes idôneas. Aos valores assim obtidos, deverão ser aplicados os índices de depreciação em função do estado de conservação e da funcionalidade da benfeitoria, utilizando-se a seguinte fórmula:

Va = Vu x s x d Onde: Va = valor atual; Vu = valor básico / metro quadrado, do custo de construção idêntica na região; s = área construída. d = depreciação total (física e funcional), na data da avaliação Avaliação de Imóveis Rurais

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Tabela - Depreciação Física e Funcional FUNCIONALIDADE ESTADO DE CONSERVAÇÃO

Adequada (100%)

Parcialmente adequada (75%)

Superada (50%)

Residual( 20%)

1,00

0,75

0,50

0,20

,

,

,

,

Regular (60%)

0,60

0,45

0,30

0,12

Precário (40%)

0,40

0,3

0,20

0,08

Mau (20%)

0,20

0,15

0,10

0,04

0

0

0

0

Ótimo (100%)

Péssimo (0%) Fonte: Rossi, 2005.


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Onde: 







Adequada: edificação está perfeitamente adequada à sua utilização; está 100% aproveitada e/ou funcional e/ou utilizada, considerando o imóvel e a região num período de um ano agrícola; Parcialmente Adequada: edificação está parcialmente adequada à sua utilização; aproximadamente 75% de sua capacidade é aproveitada e/ou funcional e/ou utilizada, considerando o imóvel e a região num período de um ano agrícola; Superada: edificação está superada, considerando as recomendações técnicas atuais, mas aproximadamente 50% de sua capacidade ainda é aproveitada e/ou funcional e/ou utilizada, considerando o imóvel e a região num período de um ano agrícola; Residual: edificação não tem utilidade nenhuma, servindo apenas como fonte de material usado; 20% aproveitada e/ou funcional e/ou utilizada,considerando o imóvel e a região num período de um ano agrícola.


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Instalações Complementares São assim consideradas as cercas, sistema de abastecimento de água, de energia elétrica e redes de drenagem.


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Cercas e Currais 



Deverão ser avaliadas com base no valor do custo local de reposição do material e mão-de-obra utilizados na construção, com as depreciações cal-culadas em função do estado de conservação e funcionalidade. Para valorar as cercas e os currais, deve-se atentar , fazenda ou oriunda de aquisição no mercado. Para efeito de avaliação deverá ser considerado, no máximo, 50% do valor das cercas de perímetro que confrontem com imóveis lindeiros (conforme art. 1297 do Código Civil / 2002) exceto se comprovadamente construídas pelo proprietário.


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Cercas e Currais 

Não deverão ser incluídos nas avaliações os valores correspondentes a cercas que ladeiam as rodovias, exceto também se comprovadamente construídas pelo proprietário. O valor atual das cercas e currais será otido através do seguinte cálculo:

Va = c x p x d Onde: Va = Valor atual da cerca. c = Comprimento em metro linear ou lance. p = Preço unitário de reposição por metro linear ou lance, com base em planilha de custos de reposição. d = Coeficiente de depreciação em função do estado de conservação e funcionalidade.


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Sistema de Abastecimento de Energia Elétrica 







Compreende a geração, transformação e rede de distribuição assim definidos: Geração: o complexo gerador e quadro de força;; , equipamentos auxiliares; Rede de distribuição: o posteamento, isoladores e fiação; Deverão ser adotadas as seguintes fórmulas para o cálculo do valor atual do sistema:


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Sistema de geração e transformação: V = Vr x (1 - d) Onde: V = Valor atual da instalação. Vr = Custo de reposição da instalação. d = Coeficiente de depreciação anual considerando as recomendações técnicas de órgãos oficiais e fabricantes. (d = tempo de uso / tempo de vida útil).


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Sistema de Abastecimento de Energia Elétrica Sistema de distribuição: Va = c x Vu x d Onde: . c = Comprimento da rede. Vu = Valor de reposição da rede de distribuição em metro linear. d = Coeficiente de depreciação considerando as recomendações técnicas de órgãos oficiais e fabricantes (d = tempo de uso / tempo de vida útil).


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

As instalações e equipamentos assinalados que estejam paralisados sofrerão também a depreciação anual pelo desuso, devendo chegar ao valor residual . Não será avaliado o sistema de abastecimento de energia elétrica, quando instalado por companhia ou empresa pública ou privada, cessionária de energia, à qual o detentor do imóvel tenha feito doação do sistema.


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Construções Hidráulicas 

As construções hidráulicas, que compreendem açudes, barragens, poços, reservatórios, caixas d’água, etc, serão avaliadas de acordo com os critérios a seguir referidos:


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100

Açudes e barragens 

Serão considerados os seguintes aspectos:  

   

  



finalidade do represamento; extensão da área inundável (área do espelho d’água no marco de maior cheia); qualidade da água represada; fonte de alimentação constante, se existir (rios, riachos, nascentes e outros); conservação da bacia hidrográfica até os divisores d’água; tipo de obra civil (construção); “ ” conservação do talude à jusante; tomada d’água, “ladrão” e descarga; volume de terra deslocada e escavada para a feitura da barragem de terra ou quantidade e qualidade do material usado na feitura da barragem de alvenaria.

O valor a ser atribuído aos açudes e barragens terá como base o volume do maciço, levando-se em consideração o custo da mão de obra e da reposição do material empregado, mão-de-obra e/ou mecanização na sua construção, sobre o qual incidirá uma taxa de depreciação, em função do estado de conservação e funcionalidade.


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101

Poços e cisternas: 

Descrição do método de construção (escavado, perfurado, equipamento a cabo, equipamento rotativo hidráulico e rotativo reverso) e descrição das seguintes características:      



diâmetro; profundidade; revestimento; manutenção; potabilidade; proteção sanitária. sanitária.

O valor a ser atribuído aos poços e cisternas será calculado levando-se em consideração o custo da mão de obra e da reposição do material usado no revestimento e no acabamento, sobre o qual incidirá uma depreciação, em função do estado de conservação e funcionalidade.


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102

Caixas d’água e reservatórios   



tipos (térreos, subterrâneos ou elevados); material de construção; pilares.

O valor a ser atribuído às caixas d’água e reservatórios será calculado levando-se em consideração o custo de reposição da construção, mais o custo do volume de terra escavado (reservatórios subterrâneos), aplicando-se os coeficientes de depreciação.


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103

Sistema de Abastecimento de Água Compreende as instalações de captação, adução e rede de distribuição, assim definidas: 

 

Captação: o conjunto de obras civis, incluindo, ou não, instalações de equipamentos destinados a captar e elevar água para a adução; u : de captação para alimentação da rede de distribuição; Rede de distribuição: o conjunto de canais, reservatórios e materiais especializados empregados no abastecimento d’água, alimentados, ou não, por reservatórios de distribuição ou por derivações dos condutos adutores.


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Sistema de Abastecimento de Água Deverá ser adotada a seguinte fórmula para o cálculo do valor atual do sistema: Va = c x Vu x d Onde: Va = Valor atual do sistema. c = Comprimento do conduto em metro linear ou volume do canal em metro cúbico. Vu = Valor unitário correspondente ao metro linear ou metro cúbico insta-lado do conduto ou canal de mesmo material na região. d = Coeficiente da depreciação em função do estado de conservação e funcionalidade.


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Sistemas de Drenagem

Compreendem coletores, drenos e valas com as seguintes características: sistema interceptante; sistema em coletores duplos; sistema em forma de grelha; sistema espinha de peixe. 


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a) Drenos a céu aberto: descrição da forma de secção e proteção (revestimento) dos canais a céu aberto. Deve ser adotada a seguinte fórmula para o cálculo do valor atual do sistema a céu aberto: Va = ( Ce + Cv ) x d

Onde: Va = Valor atual do sistema a céu aberto. Ce = Custo da escavação (R$/m3). Cv = Custo do revestimento (R$/m2). d = Coeficiente de depreciação relativo ao estado de conservação e funcionalidade, conforme Quadro VI. Avaliação de Imóveis Rurais

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b) Drenos subterrâneos: 



Com a descrição do material empregado, deve-se estimar o valor do sistema de drenos subterrâneos pelo custo de reposição, depreciado em função da eficiência da drenagem. Para cálculo do valor atual do sistema de drenagem subterrâneo deve ser adotada a seguinte fórmula:

Va = ( Ce + Cm ) x d Onde: Va = Valor atual do sistema de drenagem subterrânea. Ce = Custo da escavação (R$/m3) Cm = Custo do material utilizado no enchimento ou instalação. d = Coeficiente de depreciação em função da eficiência da drenagem, conforme Quadro VI. Considera-se eficiência a capacidade do dreno subterrâneo em manter a camada arável do solo com teor de umidade equivalente à capacidade de campo (eficiência máxima). Avaliação de Imóveis Rurais

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Estradas Internas 



Sob essa designação genérica incluem-se as estradas construídas pelo proprietário, com plataforma de rolamento que permita o trânsito de veículos, em cuja construção, tenham-se realizado, no mínimo, serviços de limpeza ou remoção de terra. Para fins de avaliação de estradas internas levar-se-ão em consideração a efetiva ocorrência de cada uma das seguintes fases: 

   



desmatamento; es ocamen o; limpeza; terraplenagem; compactação; revestimento.

As estradas deverão ser avaliadas com base nos custos locais dos serviços realizados na sua construção e depreciadas em função do seu estado de conservação e da funcionalidade, conforme Quadro VI.


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Obras de Arte Sob essa designação genérica incluem-se bueiros, mataburros, pontes e pontilhões.  As obras de arte, expressas em metro linear, deverão ser avaliadas com base no valor atual do custo local de reposição do material empregado na construção, - , depre-ciações calculadas em função do estado de conservação.  Para efeito de depreciação das obras de arte, deverão ser adotados os critérios e coeficientes constantes de conservação e funcionalidade. 


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Pistas de Pouso Para fins de avaliação de pista de pouso levar-seão em consideração as fases descritas no item Estradas Internas  As pistas de pouso deverão ser avaliadas com base nos custos dos ser-viços realizados na sua construç o e eprec a as, em un unç o o seu es-tado de conservação e funcionalidade.  Somente serão avaliadas pistas de pouso registradas no Agência Nacional de de Aviação Civil vil - ANAC 


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111 111

Máquinas, Motores, Equipamentos e mp ementos

Máquinas, Motores, Equipamentos e Implementos 



Serão objeto de avaliação as máquinas, motores, equipamentos e implementos, quando fizerem parte integrante de um sistema estacionário. Deve ser efetuada a descrição do material, incluindo as equipamentos e implementos. O valor de máquinas, equipamentos, motores e implementos, será calculado em função dos seus custos de reposição e depreciação considerando representações técnicas de órgãos oficiais e fabricantes.


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Máquinas, Motores, Equipamentos e Implementos 

Para cálculo do valor atual desses bens deverá ser adotada a seguinte fórmula: V = Vr x d

Onde: V = Valor atual dos bens relacionados. Vr = Custo de reposição do equipamento. d = Coeficiente de depreciação anual considerando as recomendações técnicas de órgãos oficiais e fabricantes. ( d = tempo de uso / tempo de vida útil). Avaliação de Imóveis Rurais

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PRODUÇÃO

Produções vegetais Assim entendidas as culturas de ciclo vegetativo superior a um ano, inclusive pastagens e florestas plantadas. Para fins de avaliação das culturas os seguintes aspectos das culturas e das práticas agrícolas deverão ser considerados:       

esp c e o n ca; área de plantio em ha e/ou covas; estágio presente e desenvolvimento do ciclo vegetativo; estado fitossanitário e tratos culturais. espaçamento entre plantas; culturas intercaladas; plantio em terraços, contornos, cordões, banquetas individuais e outros.


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Avaliação de Culturas No que se refere à avaliação de culturas a NORMA BRASILEIRA PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS, NBR 14.653-3:2004, define os seguintes procedimentos: “ 10.3 Produções vegetais Na avaliação em separado das produções vegetais deve-se observar o descrito em 10.3.1 a 10.3.3: renda para a identificação do valor econômico. 10.3.2 No caso de culturas de ciclo longo no primeiro ano de implantação, recomenda-se utilizar, alternativamente ao método da capitalização da renda, o custo de implantação, incluídos os custos diretos e indiretos. 10.3.3 Omissis.....” Avaliação de Imóveis Rurais

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

Para as demais culturas permanentes serão calculados os rendimentos líquidos esperados, que devem ser considerados a partir da data de referência da avaliação até o final da vida útil da produção vegetal. Na d rmina ã da r nda lí ida d v considerar a receita bruta, deduzidos os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da terra nua, os impostos e o custo de erradicação, se houver.


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A expressão algébrica que melhor traduz o texto da norma é:

VE = RL x Fa x r Onde: VE = Valor econômico da cultura RL = Renda Líquida = RB* - D**

, histórica maior quando disponível. D = despesas de custeio e colheita de uma safra Fa = Fator de valor presente para pagamento único. Que Corresponde ao intervalo de tempo entre a data da avaliação e a ocorrência da receita Fa= 1/(1+i)n r = Coeficiente de risco, para cobrir os danos de sinistros i = Taxa de remuneração do capital limitado a 12% (Constitucional) n = Período, em anos, entre a realização efetiva da safra e a data da avaliação. * Na inexistência de dados sobre a produtividade média do imóvel, deve-se considerar a produtividade média da região. ** As planilhas de custo referentes à formação, manutenção e colheita das culturas deverão acompanhar o laudo. Avaliação de Imóveis Rurais

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OBSERVAÇÕES: a) Não farão parte da indenização os valores correspondentes à safra

pendente, devendo ser avaliadas apenas as safras subseqüentes.

b) Na avaliação da cultura da cana-de-açúcar, cujo ciclo é conhecido e esperado será considerado o valor econômico da plantação, calculados pela expressão abaixo: V = [(RL1 x Fa1 x r1) + (RL2 x Fa2 x r2) + (RL3 x Fa3 x r3) + .....+(RLn x Fan x rn) RL = RB – D Fa = 1/(1+i)n RB = quantidade produzida x preço, correspondentes ao ano considerado; D = representa as despesas de colheita, acrescidas de custeios vincendos, correspondentes ao ano considerado; r = coeficiente de risco; Fa = fator de valor presente para pagamento único; i = taxa de juros média; e n = período, em anos, entre a realização da efetiva safra e a data da avaliação.


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c) As espécies vegetais de uso exclusivamente doméstico e sem

expressão econômica não devem ser objeto de avaliação.

d) Quando existir exploração econômica de madeira em floresta nativa autorizada pelo órgão competente pode ser utilizado o método de capitalização da renda , onde devem ser considerados os custos diretos e indiretos. Neste caso, se for necess r o, eve ser e to o nvent r o oresta a rea.


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Avaliação de Pastagens: 





Para avaliação de pastagem deve ser adotado o método do custo de formação de acordo com a tecnologia e a prática usuais na região. Podem ser previstas, por exemplo, as operações de preparo do solo, plantio, insumos e tratos culturais. Custos relativos ao desbravamento (derrubada, destoca, encoivaramento, catação, etc) somente devem ser admitidos, se legalmente autorizados, em regiões de fronteira agrícola, onde tais operações foram recentemente realizadas e ainda não ocorreu a amortização do capital investido. A condição de fronteira agrícola é confirmada quando se verifica no mercado a ocorrência de negócios de terras brutas (cobertura vegetal primária). A esse valor será aplicado um coeficiente de depreciação em função do estado vegetativo e fitossanitário.


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Avaliação de Pastagens: 



Os itens a serem considerados na depreciação de pastagens segundo Rossi (2005) são:  Incidência de ervas daninhas;  Falhas na formação ou claros na pastagem;  Processos erosivos  Presença de cupinzeiros ou sauveiros;  a xo n ve e mane o;  Aspecto vegetativo ruim, com as plantas não atingindo a altura média da espécie; A depreciação será realizada considerando:      

ÓTIMO - não ocorrência dos itens acima BOM - ocorrência de um dos itens acima; REGULAR - ocorrência de dois dos itens acima; PRECÁRIO - ocorrência de três dos itens acima MAU - ocorrência de quatro dos itens acima; PÉSSIMO - ocorrência de cinco ou mais dos itens acima.


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COEFICIENTE DE DEPRECIAÇÃO DE PASTAGENS ESTADO VEGETATIVO/ FITOSSANITÁRIO

ÓTIMO

BOM

REGULAR

PECÁRIO

MAU

PÉSSIMO

DEPRECIAÇÃO

1,00

0,80

0,60

0,40

0,20

0,00

Fonte: Rossi, 2005


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METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO DE IM VEI RURAI

Avaliação de Imóveis Rurais VALOR E PREÇO DE MERCADO A avaliação de imóveis rurais consiste na determinação técnica do preço atual de mercado do imóvel como um todo estando aí incluídas as terras com suas acessões naturais e benfeitorias indenizáveis.


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Atividades básicas (ABNT 14453-3) 7. Atividades básicas 7.6 Escolha da metodologia A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza o em ava an o, a na a e a ava aç o e os a os e mercado disponíveis. Para a identificação do valor de mercado, sempre que possível preferir o método comparativo de dados de mercado, conforme definido no item 8.2.1. 8.2.1 Método comparativo direto de dados de mercado Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. Avaliação de Imóveis Rurais

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Avaliação de Imóveis Rurais PREÇO E VALOR SÃO CONCEITOS DISTINTOS. 



valor de mercado se refere ao valor mais provável de um bem, preço reflete a quantia monetária pela qual o bem está sendo transacionado


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Avaliação de Imóveis Rurais O valor de mercado é determinado por um processo matemático e/ou estatístico de modelagem de dados, que são obtidos preços pelos quais imóveis com características semelhantes foram negociados ou estão sendo ofertados.


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Atividades Básicas Para proceder a uma avaliação é necessário definir : a finalidade, o objetivo, o prazo e quaisquer outras condições a serem utilizadas.

As atividades básicas correspondem as seguintes etapas: conhecimento e requisição da documentação, vistoria, coleta de dados, diagnóstico do mercado, escolha e justificativa dos métodos e critérios de avaliação, tratamento dos dados de mercado, cálculo do valor do imóvel.


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Finalidade da avaliação rural       

Fiscal Empréstimos Hipotecários Partilha Compra e Venda Desapropriações Seguro Outros


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Objetivo da avaliação rural Indicadores de viabilidade  Valor de mercado de arrendamento 

Valor patrimonial  Outros 


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Etapas da avaliação Para a realização de um trabalho de avaliação de imóvel rural é necessário que sejam cumpridas as seguintes etapas: 1ª etapa - Organização e sistematização das informações gerais da região de influência sobre o imóvel; 2ª etapa - Vistoria do imóvel, com descrição, dimensionamento e qualificação das benfeitorias úteis, necessárias e 3ª etapa - Coleta de dados e diagnóstico de mercado; 4ª etapa - Escolha e justificativa dos métodos e critérios de avaliação; 5ª etapa - Tratamento estatístico dos dados de mercado; 6ª etapa - Cálculo do valor do imóvel; 7ª etapa - Conclusão do trabalho e apresentação dos resultados.


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Conhecimento e Requisição da Documentação dados cadastrais do imóvel, plantas, memoriais descritivos, documentação fotográfica imagens de satélite e outros documentos, em grau de detalhamento compatível com o nível de precisão requerido pela finalidade da avaliação, que esclareçam aspectos relevantes, com citação da respectiva autoria.


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Vistoria 

Caracterização da região -aspectos físicos: relevo e classes de solos predominantes, ocupação existente e tendências de modificação a curto e médio prazos, clima, recursos hídricos; -aspectos ligados a infra estrutura pública como canais de irrigação, energia elétrica, telefonia, sistema viário e sua praticabilidade durante o ano agrícola , , dos produtos, cooperativas, agroindústrias, assistência técnica agrícola, sistemas de armazenagem de produtos e insumos, comércio de insumos e máquinas agrícolas e rede bancária -estrutura fundiária, vocação econômica, disponibilidade de mão de obra - aspectos ligados às possibilidades de desenvolvimento local, posturas legais para uso e a ocupação do solo, restrições físicas e ambientais condicionantes do aproveitamento.


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Vistoria 

Características do imóvel -Gerais: denominação; dimensões; limites e confrontações; situação; destinação; recursos naturais; sistema viário interno; telefonia, rede de energia elétrica interna; utilização econômica atual. -das Terras: aspectos físicos; identificação pedológica; classificação a capac a e e uso as erras. -das Construções e Instalações: dimensões; aspectos construtivos; estado de conservação, idade aparente, vida útil; aspectos funcionais; -das Produções Vegetais: estado vegetativo; estágio atual de desenvolvimento; estado fitossanitário, nível tecnológico; adaptação à região, considerando o risco de ocorrência de intempéries.


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Vistoria 

Características do imóvel (cont.) -das Obras e Trabalhos de Melhoria das Terras: dimensões e quantidades; aspectos qualitativos e tecnológicos; estado de conservação, idade aparente, vida útil; aspectos funcionais; -das Máquinas e Equipamentos: fabricante, tipo; características -das Atividades Pecuárias: espécie, raça, categoria dos animais; índices zootécnicos e aspectos sanitários; manejo, alimentação, etc -das Outras Atividades: agroindústria, turismo rural, hotelaria, mineração


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Coleta de Dados 

Pesquisa para estimativa do valor de mercado Planejamento da pesquisa  Identificação das variáveis do modelo 

Escolha da metodologia  Tratamento dos dados 

por fatores  científico 


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Metodologia aplicável 

Método Comparativo de Dados Diretos de Mercado



Método de Custo



Método da Capitalização de Renda


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Método Comparativo 



É considerado, o método mais direto de obtenção de valores de imóveis (terra nua, benfeitoria e semoventes), pela eficiência e simplicidade de sua execução, onde o resultado final é quase sempre satisfatório e muito próximo do justo. Por esse método, o Valor de Mercado é determinado pela comparação direta com outros imóveis semelhantes ao avaliando, cujas informações ou dados de mercado são obtidos valendo-se de entrevistas, visitas técnicas, anúncios de jornais ou revistas, documentações de transferência, cadastros ou informações de corretores. Cabe, pois, ao avaliador comparar as informações de mercado, levando em consideração todas as características intrínsecas e extrínsecas do imóvel avaliando em relação aos paradigmas. (DESLANDES).


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140

Método Comparativo 



Esse método é considerado rápido, fácil e eficiente, apenas onde possa haver abundância de informações, tanto do próprio imóvel, quanto dos imóveis a que se comparar. Caso contrário, o método é falho, e isso é possível de se acontecer em certas regiões do país, ou em certas épocas, quando os dados não estejam atualizados e a movimentação no mercado de compra e venda de bens imóveis, esteja um pouco estagnada. p s a co e a e n ormaç es e merca o, a necess a e e se u zar critérios de classificação dos elementos pesquisados, onde estes consistem na subtração ou acréscimo dos valores relativos às suas benfeitorias reprodutivas ou não-reprodutivas de seu valor global, seguindo-se para uma homogeneização dos valores unitários, que na maioria das vezes, é expresso em R$/ha.


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





Os dados básicos devem ser obtidos na mesma região de influência do imóvel avaliando. Não havendo na região número de elementos suficientes para compor a amostra, pode ser ampliada a área de pesquisa. , deve-se deduzir o valor das benfeitorias, que será calculado utilizando-se os princípios da engenharia de avaliações, destacando-se o uso de fatores de depreciação física e funcional.


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Método de Custo 





Este é um método em que o valor das benfeitorias resulta de orçamento sumário ou detalhado da composição do custo de outras (FIKER). É muito usado para avaliação de construções quando, através de orçamentos, determina-se o custo de reprodução ou de substituição do imóvel avaliado. No primeiro caso, devemos levar em conta os fatores de depreciação física e funcional; no segundo caso, semelhante ao primeiro, a diferença reside em se avaliar benfeitorias análogas, mas não iguais que substituam as existentes, considerado seu uso (finalidade capacidade).


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Método de capitalização de renda É um método em que o valor do imóvel – ou de suas partes constitutivas – é obtido pela capitalização da sua renda líquida real ou prevista (FIKER).  A dificuldade que o método apresenta, diz respeito à fixação das taxas a serem consideradas, pois uma pequena variação delas determina grande diferença no valor final procurado. 


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Método de capitalização de renda 

Parte do pressuposto de que o valor de uma propriedade rural está diretamente relacionada com a renda ue esta é ca az de produzir; VI = (renda líquida/há ÷i) x área do imóvel


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145

Método de capitalização de renda 



A avaliação através do método da capitalização da renda é um procedimento onde os benefícios econômicos são antecipados e convertidos para uma es ma va e va or. A qualidade e viabilidade da produção depende: Da capacidade inerente da propriedade  Da qualidade do gerenciamento  Da disponibilidade de capital 


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Projeção da rentabilidade 

Experiência no negócio agrícola Aspectos mais significativos dos dados e influências econômicas sobre a taxa de renda da propriedade.  Não deve ser projetada com base apenas nos dados do corrente ano sobre receitas e despesas.  Preferência para levantamentos baseados em três a cinco anos, em que a média nem sempre proverá acurácia aos dados ou taxas. 


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Da NBR – 14653-4 

O método da capitalização da renda procura identificar o valor do empreendimento com base na expectativa de resultados futuros, partindo-se da elaboração de cenários possíveis. Assim, o valor do empreendimento corresponderá ao valor presente do fluxo de caixa projetado, descontado as taxas que reflitam adequadamente remuneração do capital e riscos do empreendimento, do setor e do país, quando aplicável.


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148

Etapas para aplicação do método 







Estimativa das rentabilidades típicas rotações de culturas, colheitas e preços médios de commodites na região; Estimativa de potenciais aumentos de rentabilidade para a Estimativa e dedução das despesas operacionais para encontrar a renda operacional líquida; Dedução da taxa ou taxas adequadas.


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METODOLOGIA PARA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL RURAL  O levantamento de dados constitui a base do processo avaliatório. Deve-se investigar o mercado, coletar dados e informações confiáveis preferencialmente a respeito de negociações realizadas e ofertas, contemporâneas à data de refer ncia da avaliação, com suas principais características econômicas, físicas e de localização. As fontes devem ser diversificadas e, no caso de avaliações judiciais, devem ser identificadas.


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METODOLOGIA PARA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL RURAL

os dados básicos devem ser obtidos na mesma região de influência do imóvel avaliando.  não havendo na região número de elementos suficientes para compor a amostra, pode ser ampliada a área de pesquisa. 


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151

METODOLOGIA PARA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL RURAL 



Os dados de oferta podem indicar superestimativas que em geral acompanham esses preços, logo sempre que possível deve-se quantificá-las pelo con ron o com a os e ransaç es. No uso de dados que contenham opiniões subjetivas é recomendável confrontar as informações das partes envolvidas, de forma a conferir maior credibilidade nos dados coletados.


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METODOLOGIA PARA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL RURAL  para o INCRA o número de opiniões na amostra deve ser limitado ao máximo de 50% do total de elementos válidos.

descrição de um imóvel paradigma ou padrão da região, utilizando-se da linguagem regional, para que os emitentes dessas opiniões refiram-se a um imóvel cujo valor possa servir como base para a avaliação. Avaliação de Imóveis Rurais

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153

METODOLOGIA PARA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL RURAL 



Os dados de mercado devem ter suas características descritas até o grau de detalhamento que permita compará-los com o bem avaliando, de acordo com as exigências dos graus de precisão e e un amen aç o. Somente são aceitos os seguintes dados de mercado: transações, ofertas, opiniões de avaliadores ligados ao setor imobiliário rural, opiniões de profissionais ligados ao setor imobiliário rural , informações de órgãos oficais.


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156

Tratamento dos dados 



Nesta etapa verificam-se o equilíbrio da amostra, a influência das possíveis varáveis chaves sobre os preços e a forma de variação, possíveis epen nc as en re e as, en caç o e pon os atípicos, entre outros. Podem ser utilizados em função da qualidade e da quantidade de dados e informações disponíveis o tratamento por fatores ou tratamento científico.


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Tratamento dos dados Tratamento por fatores – homogeneização por fatores e critérios, fundamentados por estudos e posterior análise estatística dos resultados omogene za os;  Tratamento científico – tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia científica que leve a indução de modelo validado para o comportamento do mercado. 


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Homogeneização de dados 

 

a homogeneização poderá ser feita pela Nota Agronômica que associa Capacidade de Uso das Terras com a sua localização e acesso, pela existência de posse e sua ancianidade e outras notas, ou fatores fundamentados estatisticamente, considerados relevantes na determinação do valor, tais como: 

Fator de capacidade de uso da terra



Fator de recursos hídricos



Fator de acesso



Fator de transposição



Fator de correção de área


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Fator de fonte  





Muitos autores da área citam vários índices como fator de fonte. Esses podem ser tanto de redução como de acréscimo do valor pesquisado de mercado. Qualquer desses valores terá uma elasticidade de negociação. , total, ou seja, o valor encontrado em mercado multiplicado por 0,90. Em épocas excepcionais, como aquelas em que a movimentação é baixa e não há como obter dados recentes, sugere-se então um fator de multiplicação de 0,80. (DESLANDES).


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160

Fator de capacidade de uso da terra 



Relaciona-se diretamente duas variáveis, uma é a capacidade da terra de produzir renda, e outra é o potencial de produção da renda. Nesse procedimento, os elementos pesquisados e o imóvel Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra – ETA – Brasil/Estados Unidos, 1971, que em sua 3a aproximação estabelece as diferenças entre as 8 Classes de Solos, com relação à sua Capacidade de Uso (DESLANDES).


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161

Fator de Transposição 

Visa corrigir as diferenças de valores referentes ao posicionamento encontrado entre os imóveis es uisados e o avaliando. (DESLANDES)


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Fator de Correção de Área EAP Se

 EAP   AEA

  〈 0 , 30 

então

FA

=

4

AEA

2 EAP

Se

 EAP    〉 0 , 30 AEA  

então

FA

=

+1

8

AEA

+1

2

Sendo: AEP = Área do Elemento Pesquisado; AEA = Área do Elemento Avaliado (DESLANDES). Avaliação de Imóveis Rurais

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163

Tratamento Estatístico 

Após a homogeneização dos valores dos elementos pesquisados para a situação do tratamento estatístico, com o saneamento da amostra, se necessário.


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164

Grau de Fundamentação dos Laudos 

Os laudos de avaliação serão classificados nos graus de fundamentação I, II ou III, conforme indicado na tabela 1 do item 9.2 da NBR 14.653-3:2004.



As avaliações serão especificadas quanto à precisão no caso em que for utilizado exclusivamente o método comparativo direto de dados de mercado, conforme tabela 3 do item 9.3 da NBR 14.653-3:2004.


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Pontuação para fins de classificação das avaliações quanto ao grau de fundamentação Especificações das avaliações de imóveis rurais

Para determinação da pontuação, os valores na horizontal não são cumulativos Condição pt Condição pt Condição pt

1

Nº de dados de mercado efetivamente utilizados

>=3(k+1) e no mín. 5

18 >=5

9

2

Qualidade dos dados colhidos no mercado

Todos

15

Maioria

7

Minoria ou ausência

0

3 4

Visita dados de mercado por eng. de aval.

Todos

10

Maioria

6

Anexo A

0

Critério adotado ara avaliar constr. e instal.

Plan.Espec

5

Cad. preço

3

Variável

3

Critério adotado para avaliar prod. vegetais Apresentação do laudo conforme seção 11

Conf 10.3

5

Cad preço

3

Completo

16

Simplificado

1

Método Comparativo Direto Dados de Mercado

Científico

15

Fatores

12

fotográfica

2

Cood. G.G.

2

Roteiro de acesso ou croqui

1

fotográfica

4

Cood. G.G.

4

Croquis localização

2

Certidão

2

Lev. Top.

2

Levantament o Topográfico

2

item

5 6 7 8 9 10

Identificação dos dados amostrais Documentação do avaliando Documentação do imóvel avaliando Avaliação de Imóveis Rurais

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3

Outros

2

166

Classificação dos laudos de avaliação quanto à fundamentação GRAU Limite

I

II

III

Mínimo

12

36

71

Máximo

35

70

100


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167

Apresentação de Laudos de avaliação 

    

     



Identificação da pessoa física ou jurídica ou seu representante legal que tenha solicitado o trabalho Objetivo da avaliação Pressupostos Roteiro de acesso ao imóvel Descrição da região Identificação e caracterização do bem avaliando , Pesquisa de valores Memória de cálculo do tratamento utilizado Diagnóstico do mercado Data da vistoria, conclusão resultado da avaliação e sua data de referência Especificação da avaliação, com grau de fundamentação e precisão Qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is) pela avaliação Local e data do laudo


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168







ANEXOS AO LAUDO DE VISTORIA E AVALIAÇÃO Devem constar como anexos: as fichas de coletas de preços, planilhas de tratamento estatístico, documentação fotográfica do imóvel e das benfeitorias e bibliografia utilizada. , , Anotação de Responsabilidade Técnica – ART. Devem ser anexadas ao laudo as planilhas de orçamento das benfeitorias, memórias de cálculo e registros fotográficos.


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169

CONSIDERAÇÕES FINAIS 

Todos as folhas do Laudo de Vistoria e Avaliação e dos documentos anexos deverão ser numerados e rubricados pelo avaliador.


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FUNDAMENTAÇÃO LEGAL CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA FEDERATIVA DO BRASIL LEIS LEI N.º 4.504, DE 30 DE NOVEMBRO DE 1964. - Dispõe sobre o Estatuto da Terra, e dá outras providências. LEI Nº 4.771, DE 15 DE SETEMBRO DE 1965.- Código Florestal. LEI Nº 6.938, DE 31 DE AGOSTO DE 1981. - Dispõe sobre a Política Nacional do Meio Ambiente, seus fins e mecanismos de formulação e aplicação, e dá outras providências. LEI Nº 8.629 DE 25 DE FEVEREIRO DE 1993. - Dispõe sobre a regulamentação dos dispositivos constitucionais relativos à reforma agrária, previstos no Capítulo III, Título VII, da Constituição Federal. LEI Nº 9.433, DE 8 DE JANEIRO DE 1997. - Institui a Política Nacional de Recursos Hídricos, cria o Sistema Nacional de Gerenciamento de Recursos Hídricos, regulamenta o inciso XIX do art. 21 da Constituição Federal, e altera o art. 1º da Lei nº 8.001, de 13 de março de 1990, que modificou a Lei nº 7.990, de 28 de dezembro de 1989. LEI N º 9.605, DE 12 DE FEVEREIRO DE 1998. - Dispõe sobre as sanções penais e administrativas derivadas de condutas e atividades lesivas ao meio ambiente, e dá outras providências. LEI Nº 9.985, DE 18 DE JULHO DE 2000. - Regulamenta o art. 225, § 1o, incisos I, II, III e VII da Constituição Federal, institui o Sistema Nacional de Unidades de Conservação da Natureza e dá outras providências. LEI Nº 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002. - Código Civil.


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Av Imoveis Rurais

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