Características de la Hipoteca ajeno porque como todo derecho real de garantía el 1.Es un derecho real sobre real sobre el bien ajeno hipotecante transmite a favor del acreedor sus potestades de disposición del bien gravado el derecho real nace en el momento en que se transmite el acreedor las potestades dispositivas sobre el bien gravado. 2. Es un derecho accesorio o caución . Que garantiza siempre una obligación principal, de tal forma que rigen los principios de que si ésta se extingue, se extingue también la hipoteca; se define como accesorio cuando tiene por objeto asegurar el cumplimiento de una obligación principal, es decir la hipoteca. La hipoteca puede garantizar obligaciones civiles o naturales puras y simples y sujetas a modalidad, determinadas o indeterminadas, presentes o futuras. Cuando se señala que la hipoteca es un derecho real accesorio se requiere indicar que la hipoteca está destinada a servir de garantía a un crédito no existe la hipoteca sin el crédito al que garantiza. 3. Es un derecho inmobiliario; inmobiliario ; la hipoteca solo puede ser constituida sobre un inmueble como dice el código civil en el artículo 1097, que establece que por la hipoteca se afecta un bien inmueble para para garantizar el cumplimiento de cualquier obligación propia o de un tercero. Debe recaer sobre inmuebles específicamente determinados y se extiende la garantía a todas sus partes, es decir, al suelo, construcciones, aires, entradas. 4. Es un derecho indivisible significa que el gravamen se extiende a todo el inmueble y cada parte de éste. Es indivisible, ya que cada una de las cosas hipotecadas a una deuda y cada parte de ellas están obligadas al pago de toda la deuda, incluyendo capital, intereses y gastos. 5. La especialidad Esta característica significa por un lado, el hipoteca garantiza un crédito determinado y, por otro, el hipoteca se constituye sobre un inmueble determinado. 6. La publicidad. Todos publicidad. Todos los derechos inmobiliarios sólo son punibles a terceros después de la inscripción, por lo que el derecho de preferencia y derecho de persecución eran supeditados a la inscripción .la publicidad registral es carácter esencial porque si la hipoteca no está inscrita no es un derecho real, nuestra legislación la regula en el art 1099 código civil. Que el gravamen sea de cantidad determinada y se inscriba en el registro público de la propiedad inmueble. Lo que quiere decir que si por alguna razón este derecho no se inscribe no ha nacido la hipoteca y no es factible entonces un proceso de ejecución de garantías. La hipoteca se puede clasificar en: - Hipoteca Voluntaria.Voluntaria. - Son las establecidas por negocio jurídico; es decir, las que se originan por un contrato entre el hipotecante y el acreedor hipotecario. La hipoteca convencional está sometida a publicidad y sólo produce efectos respecto a terceros por medio de la inscripción. Hipoteca Legal.- Existen ciertas hipotecas donde la Ley es la fuente, como hipoteca legal a favor del vendedor, la hipoteca legal a favor de los constructores y la hipoteca legal de los inmuebles adquiridos en una partición.
Principios Hipotecarios Principio de especialidad. Se refiere a la designación precisa de los bienes sujetos que estarán afectados por hipoteca así como la determinación del dinero que garantiza Principio de publicidad. Dispone que la constitución, modificación y extinción de la hipoteca deba inscribirse en el Registro Público de la Propiedad para que surta efectos contra tercero. Principio de indivisibilidad. En medida en que la hipoteca subsista íntegra aunque por el pago se reduzca la obligación garantizada y gravar cualquier parte de los bienes hipotecados que queden aunque la restante hubiere desaparecido, salvo cuando se hipotecan varios bienes. Principio de tracto sucesivo. En virtud de este principio la transmisión, modificación o extinción de derechos reales debe llevarse a cabo sobre la base de un negocio jurídico inscrito en el Registro de la Propiedad y que obliga también a la inscripción del mismo en un asiento especial y separado. Principio de legalidad. Principio hipotecario en función del cual tan sólo pueden acceder al Registro de la Propiedad los negocios que reúnan las formalidades previstas en la ley, es decir, que consten en documento público y que hayan sido objeto de calificación por el Registrador. Principio de fe pública. Tiene la función de proteger al tercero adquirente que ha confiado en el contenido de las inscripciones registrales y, en base a ellas, adquiere un derecho real inmobiliario aun en el caso de que sea incompatible con la realidad extra registral.
