LECIA 11 CONTRACTE DE BAZA CONTRACTUL DE VANZARE-CUMPA VANZARE-CUMPARARE RARE Notiunea: Vanzarea-cumpararea este un contract prin care una dintre parti – vanzatorul – stramuta proprietatea unui bun al sau asupra celeilalte parti – cumparatorul – care se obliga in schimb a plati vanzatorului pretul bunului vandut. Nu pot forma obiectul contractului de vanzare-cumparare drepturile personale nepatrimoniale si cele patrimoniale care au un caracter strict personal (dreptul (dreptul real de uz, dreptul de abitatie abitatie al sotului supravietuitor) supravietuitor) Vanzarea este un contract consensual (vinderea este perfecta… indata ce partile s-au invoit). invoit). Vanzarea nu este un contract solemn si nici real. Prin exceptie de la principiul consensualismului, in cazurile special prevazute de lege vanzarea devine un contract solemn. Ex.: terenurile pot fi instrainate (dobandite) prin acte juridice intre vii, sub sanctiunea nulitatii absolute, numai daca actul a fost incheiat in forma autentica. Vanzarea-cumpararea este un contract translativ de proprietate din momentul incheierii lui. In acest sens, art. C. civ. prevede ca “proprietatea este de drept stramutata” de la vanzator la comparator “indata ce partile s-au invoit asupra lucrului si asupra pretului, desi lucrul inca nu se va fi predat si pretul inca nu se va fi fi numarat. Din momentul dobandirii dreptului de proprietate, cumparatorul suporta si riscul pieirii lucrului, potrivit principiului “res perit domino”. Principiul transmiterii immediate a dreptului de proprietate (si a riscurilor) din momentul incheierii contractului opereaza numi daca sunt indeplinite anumite condtitii vanzatorul trebuie sa fie proprietarul lucrului vandut, iar contractul perfect valabil incheiat incheiat trebuie sa fie vorba de lucruri determinate individual. In cazul bunurilor determinate determinate numai generic, transferul proprietatii nu se poate produce din momentul incheierii contractului, caci nu se cunosc bunurile care urmeaza sa fie efectiv dobandite de catre cumparator. lucrul vandut trebuie sa existe trebuie ca partile sa nu fi amanat transferul proprietatii printr-o clauza speciala pentru un moment ulterior incheierii contractului. 1
Conditiile de validitate ale contractului de vanzare-cumparare
- Pentru a fi fi valabil valabil incheiat, incheiat, contractul de vanzare-cumparare vanzare-cumparare trebuie sa sa intruneasca diferite elemente: consimtamantul, capacitatea, obiectul (lucrul vandut si pretul), o cauza licita forma.
A. Consimtamantul partilor. Promisiunea de vanzare (antecontractul) (antecontractul).. Pactul de preferinta. Dreptul de preemtiune. a) Consimtamantul Vanzarea, ca si orice alt contract, se incheie prin consimtamantul partilor. - Acordul de vointa intre parti este totdeauna necesar si totodata suficient suficient – cu exceptiile prevazute de lege – in vederea formarii contractului. b) Promisiunea unilaterala de vanzare (sau de cumparare) – in cazul promisiunii de vanzare, o persoana, prevazand un eventual interes pentru ea de a dobandi proprietatea unui bun, primeste promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervandu-si facultatea de a-si manifesta ulterior – de obicei inauntrul unui termen – consimtamantul sau sau de a-l cumpara. c) Promisiunea bilaterala de vanzare-cump vanzare-cumparare arare. - Promisiunea de vanzare poate fi nu numai numai unilaterala, dar si bilaterala – in care caz ambele parti se obliga sa incheie in viitor, la pretul stabilit, contractul de vanzare-cumparare. - Promisiunea bilaterala este este un antecontract, cu singura singura deosebire deosebire ca in acest caz oricare dintre parti poate cere incheierea contractului. d) Pactul de preferinta este o varianta a promisiunii de vanzare prin care proprietarul unui bun se obliga ca, in cazul cand il va vinde, sa acorde preferinta unei anumite persoane, la pret egal. e) Dreptul de preemtiune In cazul in care proprietarul unui teren agricol din extravilan intentioneaza sa-l vanda, legea confera un drept prioritar la cumparare (drept de preemtiune) coproprietaril c oproprietarilor, or, proprietarilor vecini, arendasului si statului. Dreptul de preemtiune are natura legala, fiind instituit printr-o normaimperativa. Asemanator drepturilor reale, dreptul de preemtiune – fiind un drept absolut – este impozabil “erga omnes”; deci daca proprietarul vinde terenul cu nerespectarea lui, se poate cere anularea contractului indiferent de buna sau reaua-credinta a tertului cumparator. Domeniul si conditiile de aplicare - Dreptul de preemtiune preemtiune are ca obiect obiect numai terenurile terenurile agricole (terenuri (terenuri arabile, arabile, pasuni, vii) situate situate in extravilan. 2
- Daca terenul nu este agricol agricol (padure) sau, sau, fiind agricol, este este situat in intravilan intravilan (inauntrul vetrei localitatii), dreptul de preemtiune nu exista. - Dreptul de preemtiune preemtiune este prevazut prevazut de lege numai daca instrainarea instrainarea se se face “prin vanzare”.
B. Capacitatea partilor Reguli generale: pot cumpara toti carora nu le este oprit prin lege. - Deci regula este capacitatea, iar incapacitatea, exceptie. (incapacitati speciale: vanzarea intre soti este interzisa) C. Obiectul contractului Vanzarea-cumpararea – fiind un contract sinalagamatic – da nastere la doua obligatii (reciproce) - obligatia vanzatorului are ca obiect lucrul vandut, iar obligatia cumparatorului are ca obiect pretul. Lucrul vandut – conditii: sa fie in comert (in circuitul civil) sa existe in momentul incheierii contractului sau sa poata exista in viitor sa fie determinat sau determinabil, licit si posibil sa fie proprietatea vanzatorului Pretul – conditii: pretul sa fie stabilit stabilit in bani pretul sa fie determinat determinat sau determinabil determinabil pretul sa fie sincer sincer si serios Obligatiile vanzatorului: sa predea lucrul vandut cumparatorului cumparatorului;; sa-l garanteze contra evictiunii si contra viciilor. Plata pretului cumparatorul este obligat sa plateasca pretul la locul si in momentul in care i se face predarea lucrului vandut. Exemplu : CONTRACT DE VÂNZARE-CU VÂNZARE-CUMPARARE MPARARE Între subsemnaii _______________, domiciliat în _______________, judeul _______________, str. str. __________, nr. nr. ____, etajul _____ apart. apart. _____ ca vânztor pe de o parte, si _______________, domiciliat în _______________, judeul _______________, str. _____, nr. ____, etajul ____, apart. ____, nr. ____ , in calitate de cumpr tor, pe de alta parte, s-a încheiat prezentul contract de vânzare-cumprare în urmtoarele condiii: 3
1. Eu __________________, declar ca i-am vândut lui _______________ imobilul, proprietatea mea situat în _______________ , judeul _____________, str. ______________ , nr. ____ , si compus din teren în suprafa de mp si construcie, cu urmtoarele vecinatai _______________ ______________________________ _______________ Imobilul este proprietatea mea, a vânztorului, în temeiul te meiul _____________ Eu vânztorul declar ca la data cumpr rii acestui imobil eram necstorit, iar eu cumpr torul declar ca cunosc aceasta situaie. 2. Preul vânzrii este de ______ lei, pe care eu vânztorul declar ca i-am primit în întregime de la ________, astzi, data autentificrii prezentului contract. 3. Imobilul se vinde liber de orice sarcini , iar eu vânztorul garantez pe cumpr tor împotriva oricrei eviciuni, totale sau par iale. 4. Cumpr torul intra în drept si de fapt în st pânirea imobilului imobilului vândut de la data autentificrii prezentului contract. 5. Impozitele ctre stat, precum si taxele de orice natura datorate pân la data autentificrii prezentului contract privesc pe vânztor. 6. Toate cheltuielile ocazionate de autentificarea prezentului contract cad în sarcina curnpar torului. 7. Eu ___________ declar ca am cumprat de la ____________ imobilul susmenionat cu preul de ___________ lei pe care l-am pltit integral vânztorului si sunt de acord cu clauzele prezentului contract. Fcut în _____________, în _____ exemplare, astzi _____________ Vânztor
Cumpr tor
CONTRACTUL DE MANDAT Mandatul este un contract prin care o persoana, numita mandatar, se obliga sa incheie unul sau mai multe acte juridice pe seama unei alte persoane, numita mandant, care ii da aceasta imputernicire si pe care il reprezinta.
In practica , mandatul este constatat de obicei printr-un inscris numit procura sau imputernicire. Cand actul juridic pe care mandatarul il incheie in numele mandantului este un act autentic, atunci si procura trebuie data si ea in forma autentica, deoarece mandatul (procura) formeaza un tot indivizibil cu actul in vederea caruia a fost dat. Exemplu : 4
CONTRACT DE MANDAT Incheiat astzi ………………….la ……………………………… I. PRTILE CONTRACTAN CONTRACTANTE TE 1.1. D ……………………………………….., domiciliat în ………………………………………… str. ……………………….……. nr. ……, bloc ….…...., scara ….…., etaj ……, apartament ...…… judet/sector ………………, nscut la data de ………………………………………………………... (ziua, luna, anul) în ………………………….. (localitatea) sector/judet ………………………, fiul lui …………………………… si al ……………………, posesorul buletinului (crtii) de identitate seria …………. nr. …………… eliberat de………………...…………., cod numeric personal ……………………………………….. …………………… ………………….. în calitate de mandant , pe de o parte, si 1.2. D ……………………………………….., domiciliat în ………………………………………… str. ……………………….……. nr. ……, bloc ….…...., scara ….…., etaj ……, apartament ...…… judet/sector ………………, nscut la data de ………………………………………………………... (ziua, luna, anul) în ………………………….. sector/judet ………………………, fiul lui …………………………… (localitatea) si al ……………………, posesorul buletinului (crtii) de identitate seria …………. nr. …………… eliberat de………………...…………., cod numeric personal ……………………………………….. …………………… ………………….. în calitate de mandatar , pe de alt parte, au convenit s încheie prezentul contract de mandat, cu respectarea urmtoarelor clauze: II. OBIECTUL CONTRACTULUI 2.1. Mandantul îl împuterniceste pe mandatar, ca în numele su si pentru el, s vând cui va crede de cuviint, in conditiile pe care le va crede de cuviintä si la pretul ce-l va socoti potrivit pentru mine mandant, imobilul proprietatea mandantului în temeiul ……………., compus din ……...……, situat în ………………… (localitatea) str. ………………. nr. ……., bloc ………., scara ……, etaj …., ap. …., judetul/sectorul ………………. si având urmtoarele vecintti ………………………………….. Mandatarul va primi, pentru mandant si în numele su, pretul convenit, îndeplinind toate formalittile necesare încheierii si autentificrii contractului de vânzarecumprare si semnând valabil pentru mandant si în numele su ori de câte ori va fi nevoie. 2.2. Mandatarul poate trata si încheia orice contract de închiriere cu oricine, fixând termenul si pretul în conditiile ce le va crede de cuviint, dar nu în defavoarea mandantului, în conformitate cu dispozitiile legale, va putea primi chiniile si plti 5
impozitele si taxele de orice natur si va putea face reparatii, va putea actiona în judecat pe chiriasi si va putea face orice act necesar pentru o bun administrare. El va putea reprezenta pe mandant si îi va putea sustine interesele fat de organele de administratie public, de instantele judectoresti si în fata oricror persoane fizice si juridice. 2.3. Pentru prestatia realizat, mandantul se oblig s plteasc mandatarului …………………... % din valoarea profitului realizat. …………………. 2.4. Dac operatiunea în vederea creia a fost conferit mandatul, de vânzare a imobilului mentionat la pct. 2.1., nu a putut fi realizat, mandantul va plti mandatarului suma de ………………………..
III. DURATA CONTRACTULU CONTRACTULUII 3.1. Prezentul contract s-a încheiat pe o durat de ………. luni/ani, începând cu data de ………. pân la data de ……………. IV. OBLIGATIILE PARTILOR 4.1. Obligatiile mandatarului sunt urmtoarele: a) s execute mandatul; b) s dea socoteal despre îndeplinirea obiectului contractului. 4.2. Obligatiile mandantului sunt urmtoarele: a) de a-l dezduna pe mandatar pentru pierderile suferite prin îndeplinirea mandatului dac nu i se poate imputa vreo culp; b) de a-i restitui cheltuielile utile si necesare efectuate cu ocazia executrii mandatului; c) de a plti mandatarului pretui contractului în conditiile stipulate la pct. 2.3., 2.4. V. INCETAREA CONTRACTU CONTRACTULUI LUI 5.1. Prezentul contract de mandat înceteaz în urmtoarele cazuri: a) revocare total sau partial; b) renuntare; c) moartea mandantului sau a mandatarului; d) interdictia interdictia mandantului sau mandatarului; e) falimentul sau insolvabilitatea mandantului sau mandatarului f) imposibilitatea execut executrii mandatului g) indeplinirea mandatului. 5.2. Toate actele juridice încheiate de d e mandatar dup încetarea contractului sunt nule. VI. CLAUZE FINALE 6.1. Mandatarul r spunde: a) în cazul în care a primit bunul, dar a pierit din culpa sa; b) de valoarea bunurilor pe care trebuie s le primeasc, dar a neglijat s le ridice. 6.2. Mandatarul se oblig s plteasc dobând la sumele încasate în numele mandantului si folosite în interesul s u. 6.3. Mandatarul poate s-si substituie o alt persoan, care s îndeplineasc total 6
sau partial obligatiile rezultate din mandat. 6.4. Prezentul contract s-a încheiat astzi ……………..… în …………………. exemplare originale.
MANDANT
MANDATAR
Alt exemplu : PROCURA DE VANZARE VANZARE A UNUI APARTAMENT APARTAMENT Subsemnatul .......................... cetean ................., nscut la data de .................., în localitatea .................., cstorit/necstorit, domiciliat în ........................ ....................................., ............., str. ......................... nr. ......., bloc ........, scara ........, etaj ........, apart. ........., sector/jude ............................ ................................, ...., posesor al ............................ .............................., .., seria ........... nr. ........... eliberat de ................................... la data de ................................. .................................,, cod numeric personal ...................................., împuternicesc prin prezenta pe .................................... ............................. ....... cetean ........................, nscut la data de ..............................., ............................. .., în localitatea .................................., cstorit/necstorit, domiciliat în .........................................., str. ............................ nr. ..........., bloc ........, scara ........, etaj ........, . ......., apart. ........., sector/jude ............................... ...............................,, posesor al .................., seria ............ nr. ....................... eliberat de ......................... la data de ..................., cod numeric personal ........................., ca, în numele meu i pentru mine, s vând lui .......................... cetean ................., nscut la data de ........................, în localitatea ......................, cstorit/necstorit, domiciliat în ...................., str. ..................... nr. ..................., bloc ........, scara .................., etaj ..................., apart. ............, sector/jude ....................., posesor al ....................., seria ............... nr. .................... eliberat de ........................ la data d ata de ..................., cod numeric personal ......................, cu preul de ........................... lei, apartamentul nr. ................ situat în ..................... str. ........................ nr. ......., bloc ..........., scara ........., etaj ..........., proprietatea mea dobândita în baza contractului de vânzare-cumprare autentificat sub nr. ................./....... ................./.................. ........... de ..................... transcris în registrul de publicitate imobiliara sub nr. ...................... la data da ta de ............................ . In acest scop, mandatarul meu va face, oriunde va fi necesar, dovada calitii de proprietar, se va prezenta la organele competente competente în vederea ob obinerii actelor necesare vânzrii, va stabili clauzele vânzrii, se va prezenta în faa notarului public pentru încheierea încheierea contractului de vânzare-cump vânzare-cumprare în form autentic, pe care îl va semna, în numele meu i pentru mine, dup care va îndeplini 7
formalitile necesare pentru efectuarea operaiunilor de publicitate imobiliara pe numele noilor dobânditori. Declar pe proprie r spundere c apartamentul menionat mai sus este liber de orice sarcini, nu a fost scos din circuitul civil prin trecere în proprietatea public, fiind în mod legal i continuu, în posesia mea de la data dobândirii lui i pân în prezent. In îndeplinirea prezentului mandat, mandatarul meu va semna în numele meu i pentru mine, oriunde oriunde va fi necesar, în limitele limitele prezentului mandat, mandat, semntura sa fiindu-mi pe deplin opozabil. Redactat i editat/dactilografiat în .................. exemplare, la ........., astzi, data autentificrii. S-au eliberat pr ilor ................ exemplare. MANDANT
Deosebirea intre mandat si alte contracte inrudite. Prin faptul ca mandatul poate fi cu titlu oneros, el se aseamana cu contractul de munca si contractul de antrepriza. - Principala deosebire consta consta in aceea ca mandatul are are ca obiect (principal) (principal) incheierea de acte juridice cu tertii si, de regula, mandatarul este reprezentantul mandantului, in timp ce contractul de munca sau de antrepriza are ca obiect acte sau fapte materiale si intelectuale prestate pentru cealalta parte contractanta, iar salariatul, respectiv antreprenorul (arhitectul), nu are calitatea de reprezentant. Forma mandatului. Mandatul este de regula, un contract consensual, care ia nastere prin simplul acord de vointa al partilor, fara a fi supus vreunei forme speciale. speciale. Mandatul poate fi dat in forma scrisa sau chiar verbala in mod tacit. Mandatul este constatat de obicei printr-un inscris numit procura sau imputernicire. Procura, ca “negotium” este un act juridic unilateral, iar ca “instrumentum”, este inscrisul in care se enumera actele juridice ce urmeaza sa fie indeplinite de mandatar in numele mandantului. Cand mandatul este un contract consensual, consimtamantul consimtamantul partilor poate fi dat si in mod expres, dar in mod tacit. Mandatul tacit nu trebuie sa fie confundat cu mandatul apparent Dovada mandatului mandatului.. - Intrucat acceptarea mandatului poate poate fi dovedita, dovedita, prin executarea executarea lui de catre mandatar, problema se pune mai ales in legatura cu oferta de mandat si a acceptarii mandatului neexecutat. 8
- Daca mandatul este este expres si legea speciala nu prevede altfel, dovada se face dupa regulile dreptului comun, atat intre parti, cat si de catre tertul care contracteaza cu mandatarul. Capacitatea partilor
- Mandantul trebuie sa fie capabil de a contracta contracta el insusi insusi actul de a carui indeplinire il insarcineaza pe mandatar. - In privinta mandatarului mandatarului se cere, in toate toate cazurile, capacitate deplina de exercitiu. exercitiu. - Numai trimisul, trimisul, care este un simplu mesager, mesager, iar nu reprezentant, poate poate fi o persoana chiar lipsita lipsita de capacitatea de exercitiu. exercitiu. - Mandatarul, care care este un reprezentant, reprezentant, trebuie sa aiba capacitate deplina deplina de exercitiu, caci in actele pe care le incheie in numele reprezentantului (mandantului) (mandantului) trebuie sa exprime un consimtamant valabil.
Obiectul si intinderea mandatulu mandatuluii - Obiectul trebuie trebuie sa fie determinat, determinat, posibil si licit, licit, ca la orice contract. contract. - In ceea ce priveste intinderea, mandatul mandatul poate fi special sau general. general. - Mandatul este special special cand se se da pentru o singura operatie juridica, juridica, sau pentru anumite operatii determinate, si general cand mandatarul primeste imputernicirea de a se ocupa de toate treburile mandantului potrivit potrivit art. 1536 alin a C.civ., - Mandatul conceput in termeni generali nu este valabil decat pentru actele de administrare. Efectele contractului de mandat Intrucat mandatarul este reprezentantul mandantului, contractul de mandat produce efecte nu numai intre parti (mandant si mandatar), dar si in privinta tertului cu care se incheie actului juridic ce formeaza obiectul mandatului. Obligatiile mandatarulu mandataruluii Indeplinirea mandatului - sa execute mandatul (neexecutarea sau executarea necorespunzatoare a acestei obligatii face ca mandatarul sa fie raspunzator nu numai de dol (intentie), dar si de culpa simpla. Obligatia de a da socoteala – mandatarul trebuie sa dea mandantului socoteala despre indeplinirea mandatului. Obligatiile mandantului Dezdaunarea mandatarului - Mandantul este obligat sa restituie mandatarului toate cheltuielile facute cu ocazia executarii mandatului. Mandantul suporta si pierderile suferite de mandatar cu ocazia indeplinirii mandatului, daca nu i se poate imputa vreo culpa (art. 1549 C. civ.).
9
Plata remuneratiei Cand mandatul este cu titlu oneros, mandantul este obligat sa plateasca suma stipulata (art.1547C. civ.), chiar daca operatia in vederea careia a fost conferit mandatul nu a putut fi efectuata. Dreptul de retentie al mandatarulu mandataruluii Mandatarul poate retine lucrurile pe care le-a primit pentru mandant, pana la achitarea cheltuielilor facute pentru indeplinirea mandatului. Efecte fata de terti Raporturile dintre mandant si terti - Intre mandant si terti se creeaza raporturi juridice directe; in fapt tertul trateaza cu mandatarul, in drept contracteaza cu mandantul. Raporturile dintre mandatar si terti - Intrucat mandatarul mandatarul contracteaza in in numele si pe seama seama mandantului, nu nu se creeaza raporturi juridice intre el si tertii cu care contracteaza. - Pentru actele sale excesive mandatarul este este insa raspunzator raspunzator fata de terti (art. (art. 1545 C. civ.) Incetarea contractului de mandat
Enumerarea cazurilor particulare de incetare: mandatul se stinge prin revocarea lui prin renuntarea mandatarului sau prin moartea lui prin punerea sub interdictie ori insolvabilitatea sau falimentul uneia dintre parti
Revocarea mandatului
- Mandatul este, in principiu, revocabil; mandantul poate revoca (denunta (denunta unilateral) mandatul oricand, chiar daca este un termen si poate sa-l constranga pe mandatar a-i restitui procura (art. 1553 C. civ.) Revocarea poate fi expresa sau tacita: revocarea expresa – nu este supusa vreunei forme speciale, dar manifestarea de vointa trebuie sa fie neindoielnica. revocarea tacita – poate fi dedusa din orice imprejurari (acte sau fapte) care vadesc neindoielnic intentia mandantului. Conform art. 1555 C. civ., numirea unui nou mandatar pentru aceeasi operatie juridica echivaleaza in mod implicit cu revocarea mandatarului precedent. Revocarea, atat expresa cat si tacita, produce efecte numai pentru viitor si poate fi nu numai totala dar si partiala.
10
Renuntarea mandatarului
mandatarul poate renunta la mandat, notificand mandantului renuntarea sa. mandatul inceteaza prin moartea mandatarului sau mandantului. in caz de moarte a mandatarului, mostenitorii lui trebuie sa-l instiinteze pe mandant si pana atunci sa continue indeplinirea mandatului, efectuand actele necesare apararii intereselor acestuia. In caz de deces al mandantului, mandatarul este tinut sa termine operatiunea daca intarzierea ar provoca pagube mostenitorilor mandantului (art. 1439 alin. 2 C.civ)
MANDATUL FARA REPREZENTARE, CONVENTIE DE INTERPUNERE In
unele cazuri, desi mandatarul lucreaza in interesul mandantului, incheie totusi actul in numele sau personal, fara a-l reprezenta pe mandant. In aceste situatii contractul incheiat intre mandant si mandatar se numeste “mandat fara reprezentare” Natura juridica a contractului contractului de interpunere interpunere Conventia de “prete-nom” este considerat un caz particular de simulatie prin interpunere de persoane. Conventia de “prete-nom” este o simulatie prin interpunere de persoane indiferent ca persoana care contracteaza cu mandatarul ocult este sau nu este partas la simulatie. simulatie. Regim juridic Conventia de interpunere nu este prin ea insasi ilicita, dar daca a fost intrebuintata in scopuri ilicite, pentru incalcarea sau eludarea unor dispozitii legale imperative sau prohibitive, atat conventia dintre mandant si mandarul ocult, cat si actul incheiat cu tertul cocontract vor fi nule. In cazul contractelor care se incheie, potrivit legii, “intuitu personae”, regulile care guverneaza contractul de interpunere de persoane nu sunt aplicabile.
11
