LECTIA 3
ANALIZA PIETEI IMOBILIARE. FACTORI DE INFLUENTA
Aprecieri Pieţele imobiliare nu au acelea şi caracteristici precum pie ţele mai eficiente de alte bunuri sau servicii. Eficienţa unei pieţe este bazată pe ipotezele privind comportamentul cumpărătorilor şi vânzătorilor şi pe caracteristicile produselor tranzacţionate. Bunurile sau serviciile pe o pia ţă eficient ă sunt lucruri esen ţ ial ial omogene ce pot fi înlocuite imediat unul cu celălalt (bunuri fungibile). În contrast, fiecare lot imobiliar este unic şi amplasamentul este fix. Pe o pia ţă eficient ă exist ă un număr mare de cumpăr ători şi vânzători, care crează o pia ţă liber ă , competitivă şi nici unul din ace şti participan ţ i nu are parte de pia ţă suficient de mare încât să aibă o influen ţă direct ă şi cuantificabilă asupra pre ţ ului ului. Pe pieţele imobiliare în acela şi timp pot ac ţiona puţini vânzători şi cumpărători în interiorul unui interval de pre ţ şi pe un amplasament sau cel mult o zonă restrânsă. Valoarea relativ ridicat ă a proprietăţilor imobiliare necesit ă o putere mare de cumpărare şi prin urmare pie ţele imobiliare sunt foarte sensibile la schimbarea nivelului salariilor, la stabilitatea veniturilor şi numărul de locuri de muncă. Pe o pia ţă eficient ă , pre ţ urile urile sunt relativ uniforme, stabile şi scă zute. Ele reprezint ă de cele mai multe ori criterii primordiale în deciziile de cumpărare sau vânzare, pentru că la un anumit pre ţ calitatea tinde să fie aceea şi. Pe pieţele imobiliare, preţurile sunt relativ ridicate şi deciziile de cump ărare sunt influen ţate de tipul de finanţare oferit, volumul creditului ce poate fi ob ţinut, dobânzile, mărimea avansului, durata rambursării. O pia ţă eficient ă se autoreglementează. Exist ă foarte pu ţ ine ine restric ţ ii ii guvernamentale asupra concuren ţ ei ei libere şi deschise. Pieţele imobiliare nu se autoreglementează şi există relativ multe reglement ări guvernamentale şi locale care afectează tranzacţiile imobiliare. Pe o pia ţă eficient ă , cererea şi oferta nu se află niciodat ă în dezechilibru, pentru că pia ţ a tinde să se îndrepte către echilibru, prin efectele concuren ţ ei ei. Deşi cererea şi oferta de propriet ăţi imobiliare tinde c ătre echilibru acest punct practic nu este atins şi există întotdeauna un decalaj între ele. Cumpăr ătorii şi vânzătorii pe o pia ţă eficient ă sunt complet informa ţ i şi în cuno ştin ţă de cauză , referitor la condi ţ iile pie ţ ei, ei, la comportamentul celorlal ţ i, la ţ iile ţ i, activitatea pie ţ ei ei în trecut, la calitatea produselor şi la interschimbabilitatea produselor . Orice informa ţ ie ie necesar ă pentru licita ţ ii, ii, oferte şi vânzări este
disponibilă imediat .
Cumpărătorii şi vânzătorii de propriet ăţi imobiliare nu sunt întotdeauna bine informaţi, ei nu vând şi cumpără în mod frecvent: informa ţiile despre preţurile de ofert ă sau de tranzacţie, a unor propriet ăţi imobiliare similare nu sunt disponibile imediat din diferite motive. Cumpăr ătorii şi vânzătorii pe o pia ţă eficient ă sunt aduna ţ i împreună de un mecanism de pia ţă organizat, cum ar fi burse de valori şi este relativ u şor pentru vânzători să intre pe pia ţă ca r ăspuns al evolu ţ iei iei cererii. Pe pieţele imobiliare, cererea poate fi volatil ă, datorită unor schimbări rapide în mărimea şi structura populaţiei. şi u şor de Pe o pia ţă eficient ă , bunurile sunt gata de consum, livrate imediat ş transportat. Proprietatea imobiliar ă este un produs durabil şi ca o investiţie ar putea fi greu de vândut şi are un grad redus de lichiditate. Ea nu se vinde rapid pentru că implică sume mari de bani şi finanţarea nu se obţine imediat. În concluzie, pie ţ ele ele imobiliare nu sunt eficiente şi datorită inexistenţei standardizării produsului şi timpul necesar producerii lui, este dificil s ă se previzioneze precis comportamentul acestor pieţe.
Pentru a evidenţia confirmările pieţei pentru o anumită utilizare a unei proprietăţi, analistul trebuie să identifice rela ţ ia ia dintre cerere şi oferta competitivă de pe pia ţ a analizată - acum şi în viitor. Această relaţie arată gradul de echilibru (sau dezechilibru) care caracterizează piaţa prezentă şi condiţiile ce ar caracteriza piaţa peste o perioad ă de prognoză. Definirea pie ţ ei ei O pia ţă imobiliar ă este un grup de persoane sau firme care sunt în contact unii cu al ţ ii ii în scopul de a efectua tranzac ţ ii ii imobiliare. Participanţii pe piaţă pot fi cumpărătorii, vânzătorii, chiriaşii, proprietarii, creditorii, debitorii, antreprenorii, constructorii, administratorii, investitorii şi intermediarii. O pia ţă imobiliară este alcătuită de participanţii pe piaţă angajaţi în tranzac ţii imobiliare. Pentru a delimita o piaţă imobiliară specifică, se examinează următorii factori: 1. Tipul proprietăţ iiii (rezidenţiale, comerciale, administrative)
2.
Caracteristicile proprietăţ iiii cum ar fi gradul de ocupare. baza de clien ţi, calitatea construcţiei, designul şi avantajele a. gradul a. gradul de ocupare - un chiriaş sau mai mulţi chiriaşi (case, apartamente, birouri, magazine) b. baza de clien ţ i - cei mai probabil utilizatori (se analizează date despre populaţie, utilizarea for ţei de muncă, veniturile şi tipurile de activitate. Pentru pieţele rezidenţiale, datele sunt separate funcţie de profilul
eventualului proprietar sau chiriaş; pentru pieţele comerciale datele sunt segmentate funcţie de eventualii utilizatori ai spa ţiului; pentru piaţa magazinelor baza de clien ţi va fi clientela atras ă de chiriaşii prospectivi; pentru piaţa birourilor, baza de clien ţi reflectă necesarul de spaţiu al firmelor ce vor închiria spa ţiile respective) c. calitatea c. calitatea construc construc ţ iei iei d. designul d. designul şi avantajele 3. Aria pie ţ ei ei - definită geografic (O piaţă poate fi locală, regională, naţională sau internaţională; poate fi urbană sau suburbană; poate corespunde unui cartier sau o vecinătate a unui ora ş. Pieţele comerciale sau rezidenţiale sunt deseori delimitate de relaţia timp-distanţă) 4. Proprietăţ i echivalente disponibile, disponibile, adică proprietăţi cu o atractivitate egal ă la concurenţă cu cea analizată în aria pieţei. 5. Proprietăţ i complementare, complementare, adică alte propriet ăţi sau tipuri de propriet ăţi imobiliare ce sunt complementare celei analizate (Utilizatorii propriet ăţii analizate trebuie să aibă acces la proprietăţi complementare, care se mai numesc şi utilităţi sau servituţii) În concluzie, segmentul segmentul de pia ţă cuprinde atât proprietatea analizată , cât şi proprietăţ ile ile competitive şi complementare. Cererea de imobile Cererea reflectă necesităţile, dorinţele materiale, puterea de cump ărare şi preferinţele consumatorilor. Analiza cererii se axeaz ă pe identificarea utilizatorilor potenţiali (cumpărători, chiriaşi) şi pentru un anume tip de proprietate, analiza urmăreşte produsul sau serviciul final pe care îl asigură proprietatea. Astfel, analiza cereri de spaţii comerciale va încerca s ă determine cererea de servicii comerciale, generată de potenţialii clienţi în aria pieţei. Următorii factori sunt importanţi în analiza cererii pentru pia ţ a locuin ţ elor. elor. - populaţia în aria pieţei - dimensiunea şi numărul familiilor locatare, rata de creştere sau descreştere în formarea locatarilor, compozi ţia şi distribuţia pe vârste - veniturile şi salariile - tipologia locurilor de muncă şi rata şomajului - raportul între spa ţii locuite de proprietari şi chiriaşi - consideraţii financiare, cum ar fi nivelul economiilor, cerin ţele de creditare (dobânzi, raportul credit/valoare, comisioane şi taxe, disponibilitatea asigurărilor) - modul de utilizare a terenurilor şi direcţiile de dezvoltare urbanistică - factorii ce afectează atractivitatea fizic ă a vecinătăţii adică geografia/geologia (climatul, topografia, drenajul, stratul de funda ţie şi bariere
naturale sau artificiale)
- structura taxelor locale şi a administraţiei - disponibilitatea facilit ăţilor de sprijin şi serviciile comunale (institu ţii culturale, facilit ăţi de educaţie şi calitatea şcolilor, facilit ăţi sanitare şi medicale, servicii de pompieri şi poliţie) Următorii factori sunt importanţi în analiza cererii pentru pia ţ a spa ţ iilor iilor comerciale: - populaţia în zona comercială - dimensiunea şi numărul familiilor ce locuiesc în zonă, rata de cre ştere sau descreştere a acestora, compozi ţia şi distribuţia pe vârstă a lor; - venituri pe cap de locuitor şi pe familie (medie); - procentul de venit pe familie cheltuit pe cump ărături şi procentul de venit disponibil (putere de cump ărare) cheltuit pe diferite categorii de produse sau
servicii; - rata de încetinire a vânz ărilor în zona comercial ă; - volumul minim de vânz ări pentru ca spa ţiul comercial să fie exploatat profitabil şi volumul existent de vânz ări pe mp; - gradul de ocupare a spa ţiilor comerciale pe pia ţă; - procentul de cumpărături f ăcute de persoane din afara ariei pie ţei; - modul de utilizare a terenurilor şi direcţiile de dezvoltare urbanistică; - accesibilitatea (facilit ăţile de transport şi sistemul stradal) şi costul transportului; - factorii ce afecteaz ă atractivitatea centrului comercial (imaginea, calitatea bunurilor şi reputaţia operatorului) o peratorului)..
Următorii factori sunt importanţi în analiza cererii pentru pia ţ a cl ă dirilor administrative: - zona salariaţilor care lucrează în spaţii de birouri; necesarul de personal curent şi estimat în viitor; - suprafaţa medie de spaţiu de birouri necesar pentru o persoan ă (cerinţele variază funcţie de categoria lucr ărilor, poziţia lucrătorului în firm ă şi de localizare -
în centru sau suburbii) suburbii) - gradul de ocupare pentru categoria specific ă a clădirii; - creşterea sau scăderea cererii de categorii de cl ădiri; - modul de utilizare a terenurilor şi direcţiile de dezvoltare urbanistică; - accesibilitatea (facilit ăţile de transport şi sistemul stradal) şi costul transportului; - factorii care afecteaz ă atractivitatea clădirii administrative (calitatea construcţiei, managementul şi chiriaşii) şi disponibilitatea facilit ăţilor complementare (magazine, restaurante, centre de recreere)
Pentru o estimare următorilor factori:
corectă,
trebuie
acordată
atenţie
deosebită
- structura familiilor de locatari; - dimensiunea familiei de locatari; - veniturile medii
Oferta competitivă de imobile Oferta se referă la disponibilitatea produsului imobiliar. Pentru a analiza oferta, trebuie să treacă în revistă inventarul de propriet ăţi competitive, care include stocul de propriet ăţi existente, în construc ţie şi în proiect. Trebuie o aten ţie deosebită în analiza datelor luate din proiecte şi propuneri pentru c ă unele ar putea să nu se materializeze. Analistul de piata trebuie s ă determine numărul de unităţi pierdute prin demolare şi numărul adăugat sau scăzut prin transformare. Datele pot fi colectate prin inspectarea clădirilor, consultarea autoriza ţiilor de construc ţie, discuţiile cu antreprenorii şi planificatori urbanistici. Pentru a analiza oferta o ferta competitivă se vor studia următorii factori: - cantitatea şi calitatea concurenţei disponibile; - volumul construc ţiilor noi (concurente şi complementare) - proiecte în construcţie sau planificate; - disponibilitatea şi preţul terenului liber; - costurile de construcţie şi dezvoltare; - proprietăţile oferite curent (vechi şi noi); - gradul de ocupare de c ătre proprietari şi de către chiriaşi; - cauzele şi numărul de proprietăţi vacante; - transformarea pentru utiliz ări alternative; - condiţii economice şi împrejurări speciale; - disponibilitatea creditelor pentru construc ţii şi a finanţării; - impactul normativelor de construc ţii, zonării urbanistice şi a altor reglementări, asupra volumului şi costului construcţiilor. Echilibrul pie ţ ei ei Pe termen scurt, oferta imobiliar ă este relativ fixă şi preţul răspunde la cerere. Dacă cererea este neobişnuit de mare, preţurile şi chiriile vor începe să crească înainte ca să înceapă noua construcţie. Finalizarea cl ădirii şi închirierea poate să fie decalată în timp faţă de cerere şi prin urmare, în general pe termen scurt, pieţele sunt în dezechilibru. Analiştii şi participanţii pe piaţă descriu activitatea pie ţelor imobiliare în diferite moduri.
O pia ţă activă este o piaţă caracterizată prin cerere în creştere, o rămânere în urmă a ofertei şi preţuri în creştere; o piaţă activă este uneori numit ă pia ţă a vânză torilor pentru că vânzătorii pot obţine preţuri mai mari pe propriet ăţile disponibile. O pia ţă în că dere este o piaţă în care scăderea cererii este însoţită de o supraofertă relativă şi o scădere a preţurilor; această piaţă se numeşte şi pia ţ a cumpă ră torilor pentru că au avantaj cumpărătorii. Activitatea pieţei imobiliare este ciclică. La fel ca şi ciclul afacerilor, ciclul imobiliar este caracterizat prin perioade succesive de expansiune, vârfuri, restrângeri si epuizare. Totuşi ciclul imobiliar nu este totu şi sincronizat cu ciclul afacerilor iar activitatea imobiliară răspunde la două seturi de stimuli, unul care acţionează pe termen lung şi altul pe termen scurt. c aracteristicile Ciclul pe termen lung sau secular depinde de schimbările în caracteristicile populaţiei existente şi în veniturile sale. Dacă economia locală poate asigura o utilizare stabilă a forţei de muncă şi să genereze noi locuri de munc ă, populaţia existentă va rămâne în zonă şi vor veni alţii din afara zonei în c ăutare de lucru. Tipul specific de locuri de muncă oferite va determina nivelul de venituri în
localitate. Ciclul pe termen scurt depinde în principal de disponibilitatea şi costul creditului. Începerea de noi construcţii depinde mult de fluctua ţiile în rata dobânzii şi de aceea activitatea imobiliar ă devansează ciclul afacerilor. Gradul de ocupare şi rata absorbţiei pot fi consideraţi indicatori ai ciclului pe termen scurt. Indicatorii pe termen scurt reflectă în mod obişnuit numai viitorul imediat. Rata dobânzii este foarte schimbătoare, iar gradul de ocupare şi rata de absorbţie pot fi mai greu previzionate pe mai mult de 2-3 ani. Indicatorii pe termen lung includ baza economică şi infrastructura planificată. Tipuri de piete imobiliare Diferitele pieţe imobiliare sunt create de necesităţile, dorinţele, motivaţiile, localizarea şi vârsta participanţilor de pe piaţă şi de tipurile, amplasarea, designul şi restricţiile urbanistice ale propriet ăţii. Se pot identifica cinci tipuri de pie ţ e: e: 1. reziden ţ iale iale (case pentru o familie sau duplex, bloc de apartamente, şir de case legate) 2. comerciale (clădiri administrative, centre comerciale, hoteluri h oteluri şi moteluri, magazine) 3. industriale (fabrici, depozite, cl ădiri ale institutelor de cercetare) 4. agricole (ferme, livezi, vii, păşuni, păduri)
speciale (proprietăţi cu design unic sau construc ţie ce limitează utilizarea numai la scopul ini ţial; de exemplu şcoli, clădiri publice, aeroporturi, s ăli de conferinţe, parcuri de distracţii, terenuri de golf, cimitire, case de rug ăciuni, etc.) Fiecare piaţă a unui anumit tip de proprietate se poate subdiviza în pie ţe mai mici, mai specializate numite subpie ţe. Subpieţele pentru propriet ăţi rezidenţiale urbane, suburbane sau rurale pot fi mai departe împărţite în funcţie de preferin ţele cumpărătorilor: propriet ăţi ieftine, medii şi de lux. Procesul de identificare şi de analiză a subpie ţ elor elor în cadrul unei pie ţ e mai largi se numeş te segmentarea pie ţ ei. ei. Dezagregarea este un termen ce se aplică proprietăţii imobiliare şi face deosebirea dintre proprietatea evaluată şi alte proprietăţi prin crearea unor subclasificări cu diferite caracteristici ale produsului. O subpiaţă poate fi creată de schimbări apărute în cerere. Evaluatorii si agentii imobiliari identific ă şi studiază segmentele pieţei luând în considerare caracteristicile localităţii: demografice, socio-economice, psihologice şi legate de produs. Ei vor utiliza tehnici de investiga ţie şi cercetare pentru a descoperi, cuantifica, analiza şi concluziona referitor la compozi ţia unor anumite subpieţe. 5.
