Datos Generales Del Proyecto

DATOS GENERALES DEL PROYECTO 1.1 Nombre del proyecto Fraccionamiento Tipo Social “Los Heroes”

1.2 Ubicación del proyecto El terreno donde se pretende desarrollar el proyecto se encuentra ubicado al oriente de la Ciudad de Mérida, en los predios señalados como los tablajes 23973, 23974, 24004, 24008, 24013, 24016, 27774, 27793, 27795, 27798 de la localidad de Chichi Suárez y los tablajes 28907, 28908, 28910, 28912, 28914, 28916 de la localidad de Sitpach.

Figura I.1.- Ubicación del predio

Colinda al Norte, con Terrenos de uso común, Zona 1, del ejido de Sitpach, al Sur con el derecho de vía de la línea ferroviaria y terrenos de ejidales de Techoh, al Este con terrenos de propiedad privada para fraccionar y al Oeste con terrenos ejidales de Chichi Suárez.

1.3 Tiempo de vida útil del proyecto Por ser una unidad habitacional se espera que el tiempo de vida útil del proyecto sea indefinido.

DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO. 2.1.- INFORMACIÓN GENERAL DEL PROYECTO 2.1.1.- Naturaleza del proyecto

La construcción del Fraccionamiento “Los Héroes” se realizara en un terreno rústico 2

de 5,009,333.736 m , en el cual se localizarán 14,535 lotes unifamiliares de 8 x 20 m 2

2

(160 m ) y de 10 x 20 m (200 m ) en esquinas, así como 12 lotes multifamiliares de tres departamentos cada uno, vialidades secundarias y avenidas. Las viviendas de los lotes unifamiliares serán de un solo nivel, con sala-comedor, cocina, baño, 1 ó 2 recámaras, pasillo distribuidor y porche. Los 12 lotes multifamiliares serán de 3 departamentos, cada uno con sala-comedor, cocina, baño, 1 o 2 recamaras, pasillo y escaleras. El conjunto contará con banquetas arboladas, áreas verdes y/o parques, red de agua potable, red de energía eléctrica, iluminación urbana, vialidades, señalamientos, drenaje pluvial, servicio municipal de transporte, área comercial e industrial y de equipamiento privado, además con 1 lote para la construcción de una plaza comercial y 48 lotes para uso comercial. Ocupará una superficie total de 5,009,333.736 m2 de los cuales 2,773,387.668 m2 se destinaran para la construcción de viviendas y comercios, 30,144.869 m2 para equipamiento e infraestructura urbana y 88,999.37 m2 para la conservación y conectividad de especies nativas.

2.1.2.- Selección del sitio Para realizar la selección del sitio se tomaron en cuenta las condiciones generales del predio así como su ubicación, vías de acceso y dimensiones, con el fin de no repercutir con impactos negativos relevantes sobre los componentes ambientales y sociales de la zona. A continuación se presentan los criterios más importantes que se tomaron en cuenta para la selección del sitio. •

Los terrenos donde se realizara la construcción de fraccionamiento “Los Héroes” se ubican en una zona de uso de suelo considerada como “zona habitacional de tipo social” la cu al corresponde a ZRC (zona de reserva para crecimiento urbano)

cuyas características son: densidad media con una población entre 35 viviendas  /ha, 150 habitantes /ha, superficie máxima por lote de 200 m2, viviendas de hasta 3 niveles y 12 m de altura permitidos. • El área del proyecto se encuentra en una zona donde las densidades poblacionales

son bajas o medianas que cuentan con infraestructura de servicios y comunicaciones básicas por lo que es posible extender la cobertura de servicios públicos y privados. •

Las principales vías de acceso son el anillo periférico de la ciudad de Mérida, la carretera Mérida – Tixpehual y la carretera municipal Chichi Suárez – Sitpach.

•

La vegetación del sitio consiste principalmente en especies herbáceas con

presencia esporádica de arbustos y pocos árboles. No se encontraron especies reportadas en alguna categoría de protección. •

La documentación legal del predio se encuentra en regla.

•

El uso de suelo en la zona es compatible para el proyecto. Se cuenta con la

licencia de uso de suelo emitida por la Dirección de Desarrollo Urbano del Ayuntamiento de Mérida. • Por medio de estudios de mercado y socioeconómicos se determino que el área del

proyecto se encuentra en una zona económica y geográfica adecuada para su desarrollo.

2.1.3.- Ubicación física del sitio El terreno donde se desarrollará el proyecto se ubica al oriente de la Ciudad de Mérida, en el ejido de Sitpach, cuyos tablajes son: 23973, 23974, 24004, 24008, 24013, 24016, 27774, 27793, 27795, 27798 de la localidad de Chichi Suárez y los tablajes 28907, 28908, 28910, 28912, 28914, 28916 de la localidad de Sitpach. Colinda al Norte con terrenos de uso común zona 1 del ejido de Sitpach, al Sur con el derecho de vía de la línea ferroviaria y terrenos de ejidales de Techoh, al Este con terrenos de propiedad privada para fraccionar del ejido de Sitpach y al Oeste con terrenos ejidales de la subcomisaria Chichi Suárez, (Ver Figura. II.1 y anexo 1 ubicación general y satelital del sitio del proyecto). El área donde se proyecta la ejecución del proyecto de acuerdo al Plan de Desarrollo Urbano de Mérida 2003, el uso de suelo, esta considerada como “Zona de Reserva de Crecimiento de Mediana Densidad a Largo Plazo”, con una densidad poblacional de 35 habitantes por ha.

Figura II.1.- Ubicación del Proyecto.

2.1.4.- Inversión requerida La inversión requerida para el desarrollo de la primera etapa del proyecto es de aproximadamente $732, 801,562 00 M.N. .

ACTIV IDAD

MONTO

Monto Total del Proyecto Monto de Infraestructura Medidas de Prevención y Mitigación

$ 29,312,006,248.00 $ 732, 801,562.00 $ 293,120,624.00

Tabla 2.1.- Inversión aproximada para el proyecto.

2.1.5.- Dimensiones del proyecto La superficie total de construcción es de 5,009,333.736 m 2

2

de los cuales

2, 773,387.668 m se destinaran para la edificación de viviendas y comercios dejando 2

2

403,780.48 m como área de donación, 30,114.869 m para infraestructura, 4,380.450 2

para áreas verdes y 1,698,692.741 m para vialidades.

Tabla 2.2.- Distribución aproximada de las superficies a utilizar para el proyecto. Dentro del área de donación se contemplan 88,999.37 m2 que serán destinados para la conservación de la vegetación nativa del lugar; 53,623.64 m2 son áreas establecidas como zonas de conservación por el INAH y 35,375.73 m2 como zonas de conservación y conectividad hacia predios colindantes.

2.1.6.- Uso actual del suelo De acuerdo al Programa de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Mérida, el sitio seleccionado se encuentra dentro de una Zona de Reserva para Crecimiento Urbano. (ZRC) de largo plazo con una densidad permitida de 35 viviendas / ha.

Actualmente en el área del proyecto, los suelos son de uso común y aún es posible encontrar, sitios de extracción de leña para uso doméstico y parcelas de producción temporal.

2.1.7.- Urbanización del área y descripción de los servicios requeridos Urbanización del área La zona del proyecto se ubica al Oriente de la Ciudad de Mérida, en terrenos de uso común en el ejido de Sitpach, colinda con Chichi Suárez y Techoh donde existen viviendas de clase media y baja popular en las cuales la mayoría cuenta con los servicios básicos; sin embargo, el área del proyecto carece de estos, ya que se encuentra en la zona de reserva de crecimiento urbano, y actualmente no presenta ocupación alguna. Para iniciar la habitación del fraccionamiento será necesario implementar la red municipal de agua potable y de electricidad así como el servicio de recolección de basura. Los servicios privados como la telefonía y el transporte público se habilitaran posteriormente fuera de las actividades consideradas en el proyecto. La vialidad existente en la zona es considerada como suficiente para soportar la carga vehicular adicional que ocasionara la ocupación del fraccionamiento. Sin embargo, durante el desarrollo del proyecto se construirá una infraestructura vial interna eficiente. No se prevé el desabasto de los servicios públicos en la zona debido a los trabajos de la obra. Las estaciones de servicio PEMEX más próximas al área del proyecto, se localizan sobre el anillo periférico Manuel Berzunza de la ciudad de Mérida, la más cercana se localiza a 1.5 km de distancia. La energía eléctrica se obtendrá a partir de líneas de distribución de la CFE y el agua potable requerida durante la habitación del proyecto se obtendrá a partir del sistema municipal. Para el manejo de las aguas residuales derivadas de los servicios sanitarios, se instalara una fosa séptica con filtro en cada una de las casas la cual estará conectada a una de las cuatro plantas de tratamiento que se implementaran por cada etapa de construcción.

Requerimientos Para la construcción del fraccionamiento se necesitara de personal con diversos perfiles, desde ayudantes generales hasta cargos técnicos. Los insumos y servicios requeridos provendrán de fabricantes, proveedores o distribuidores locales de servicios y productos específicos. No se prevé desabasto de los mismos en la zona.

Personal A. Preparación del sitio y construcción Los requerimientos aproximados de personal para las etapas de preparación del sitio y construcción son los siguientes:

Tabla 2.3.- Requerimiento aproximado de personal durante la preparación del sitio y construcción.

Se contratara mano de obra local que provendrá de contratistas. Se contempla que la oferta de trabajo durante la preparación del sitio y construcción no provocará fenómenos migratorios ya que los movimientos de llegada y retorno del personal se realizaran diariamente.

Obras de Edificación Se construirán viviendas con características de pie de casa; esto es, cada una constara de cuatro cuartos: el primero en el que se ubica el baño, el segundo estaría la cocina, en el tercer cuarto se ubicara la sala-comedor y por último el cuarto para dormitorio. Las viviendas tendrán superficies variables, siendo la más pequeña, de 8.00x20.00= 160 m², y las de superficie más grande de un polígono irregular con una superficie total de 378.89 m² Las viviendas serán constituidas con cimentación de piedra de la región entrañada a una vista, asentada con mortero Cem-cal-polvo en proporción 1:4:12 cm. de espesor hasta roca firme, debidamente acuñada y plomada, relleno en el interior de la vivienda para alcanzar el nivel de cadena de cimentación de 15 x 15 cm. con armex 15x15-4 2

para recibir firme de concreto F’c = 150 Kg./cm , paredes de block vibro compactado

 junteado con mezcla recortada, techumbre con el sistema de vigueta y bovedilla aligerada, acabados interiores a base de tirol planchado o rallado con pintura integral, previa capa de masilla aplicada directamente sobre block, acabado exterior a base de tirol tipo pasta con pintura integral previa capa de masilla aplicada directamente sobre el block, pisos de cerámica de 30 x30 y zoclos de cintilla de 5 cm. de espesor, áreas húmedas y mesetas con lambrín de azulejo liso de 15x20 o similar de color; instalaciones hidráulicas y sanitarias ocultas con tubería de CPVC en el interior respectivamente y PVC 4” en el exterior respectivamente, instalación eléctrica oculta con chalupas de PVC y tapas de plástico. Cada vivienda contara con fosa séptica de acuerdo a las normas y especificaciones del H. Ayuntamiento de Mérida .

Vialidades.

2

Se usaran 1, 526,307.497 m para las distintas vialidades, que equivale al 33.86% del área total del proyecto. Se consideran cuatro tipos de vialidades, ya sea para unir el fraccionamiento con la traza urbana existente o las partes internas del mismo. Dichas vialidades son:

Avenida Es una vialidad primaria de doble sentido, para la conducción de todo vehículo con una velocidad máxima de 60 Km./hr destinadas a unir calles primarias y secundarias del fraccionamiento. Para cada sentido el trafico constara con dos carriles para circular de 3.25 m cada uno y un carril de estacionamiento de 2 m de ancho. A cada lado tendrá aceras de 2.5 m. todo lo anterior constituye un arroyo de 19 m y una vía de 24 m.

Calle primaria Vialidad pública de doble sentido para conducción de todo vehiculo con una velocidad máxima de 60 Km/Hr, destinada a unir las calles secundarias locales con las calles internas del fraccionamiento. Costara de dos carriles de circulación, un carril de adelantamiento, más un carril de estacionamiento para ambos lados. Los carriles de circulación serán de 4.75 m de ancho. Su sección constara de acera de 2 m de ancho a cada lado. Todo lo anterior constituye un arrollo de 9.5 m y una vía de 13.5 m de ancho total.

Calle secundaria Vía pública de doble circulación para conducción de todo vehículo con una velocidad máxima de 40kms/hr, destinada a unir las calles locales con las calles internas de la colonia. Su sección constara de aceras de 1.50 m de ancho a cada lado, con un carril de estacionamiento de 2.00 m de ancho a cada lado y dos carriles de circulación de 3.25 m de ancho, lo cual constituye un arroyo de 10.50 m y una vía de 13.50 m de ancho total

Calle terciaria o local Vía publica de doble circulación para conducción de todo vehiculo con una velocidad que no podrá exceder los 30km/hr, destinada a dar acceso a los lotes del fraccionamiento y a comunicar entre si las calles secundarias. Estarán integradas por aceras de 1.50 m de ancho, lo cual constituye un arroyo de 7.50 m y una vía de 10.50 m en total.”

Banquetas. Las banquetas del Fraccionamiento “Sitpach”, tendrán un ancho de 1.50 cm, y 0.8 cm de grosor.

Fosa séptica La fosa séptica tendrá las siguientes características: dos cámaras, filtro en la cámara 2, comunicación a pozo de absorción de 3.5 m de profundidad, siempre con 2.5 m sobre el nivel freático.

Planta de tratamiento Se considera la implementación de cuatro plantas de tratamiento de aguas residuales una por cada etapa de construcción siempre y cuando se cuente con la autorización emitida por la autoridad ambiental correspondiente, así como con la red sanitaria de interconexión.

2.2.5.- Etapa de operación y mantenimiento Programa de operación La operación del proyecto iniciara conforme se realice la ocupación del fraccionamiento, esto dependerá de la rapidez con la que sea poblado el desarrollo habitacional, es decir, de la demanda existente en el lugar en materia de viviendas. Los impactos generados en este rubro serán consecuencia de la habitación humana, por lo que las repercusiones en el ambiente estarán condicionadas a todo aquello que propicia un asentamiento habitacional. De manera general, las actividades que se llevarán a cabo en esta etapa, tendrán como consecuencia la generación de desechos sólidos o desperdicios, aguas negras (dispuestas en fosas sépticas interconectadas a las plantas de tratamiento), utilización de una cantidad significativa del recurso hídrico provisto por la J.A.P.A.Y., utilización de corriente eléctrica y emisión de gases a la atmósfera a causa de la circulación vehicular. El servicio de agua potable será suministrado a través de la red de servicios existentes en la región, asimismo, será necesario instalar la red de distribución interna que suministrará el servicio de agua potable a las casas habitación respectivas a base de tuberías y accesorios en los diámetros y características según proyecto aprobado por la J.A.P.A.Y. El servicio de energía eléctrica será proporcionado a partir de la red de media tensión existente de la CFE., desde la cual se hará una interconexión para la alimentación del fraccionamiento. Se necesitará construir una red interna de media y baja tensión de acuerdo al proyecto que autorice la CFE. El suministro de energía eléctrica para el alumbrado público del desarrollo habitacional será a partir de la red de media tensión que se construirá, tendrá su propia red de distribución formada por bancos de transformación y líneas de baja tensión con su cuadro de medición, para efecto de independizar el consumo, de acuerdo al proyecto que autorice la Dirección de Desarrollo Urbano. De igual forma, existirá un sistema de drenaje pluvial a base de zanjas con rejilla y pozos profundos de absorción dispuestos en las zonas más bajas de las vialidades, de acuerdo a las pendientes y desniveles que les sean dadas a las calles, según el proyecto que autorice la Dirección de Desarrollo Urbano. El drenaje de aguas negras será resuelto con el sistema regional de fosa séptica y pozo de absorción individual por vivienda. El fraccionamiento contará con señales de nomenclatura y señalamientos de tránsito en las vialidades, según especificaciones de la Dirección de Desarrollo Urbano. Por otro lado, los programas de seguridad, prevención y atención de accidentes serán responsabilidad del Sistema Municipal de Protección Civil de Mérida.

En cuanto a los desperdicios, los residuos sólidos consistirán principalmente los de tipo doméstico, derivados de los alimentos, los bienes y servicios que adquieran los propietarios de las viviendas. Todos estos residuos se almacenarán temporalmente en las casas y serán recolectados por alguna de las empresas existentes en la localidad de acuerdo a la concesión que le otorgue el Ayuntamiento. De la misma manera, las medidas a tomar durante intemperismos severos tales como huracanes, serán responsabilidad de los Sistemas Estatal y Municipal de Protección Civil.

Programa de mantenimiento En cuanto a las actividades de mantenimiento estas se realizaran según las garantías que se le entregan por escrito a cada cliente. En el caso de las obras de infraestructura urbana, se estima una vida útil de aproximadamente 20 años. Una vez terminada la obra se procederá a la entrega de dicha infraestructura a las autoridades municipales correspondientes, quienes se encargarán de proporcionar el mantenimiento respectivo. En el caso del agua potable el mantenimiento consistirá en la reparación de fugas y saneamiento de las cajas de válvulas con una periodicidad de 1 a 1.5 años; estos trabajos estarán a cargo de la J.A.P.A.Y. Cuando se trate de las instalaciones para la electrificación en media y baja tensión y el alumbrado público, el mantenimiento consistirá en mantener en buenas condiciones las redes de distribución y los transformadores en el caso de media y baja tensión y en el cambio de luminarias, brazos, postes, etc. Para el correcto funcionamiento del alumbrado público, con una periodicidad de 1 a 1.5 años. Estos trabajos estarán a cargo de la CFE en el caso de media y baja tensión y del H. Ayuntamiento de Mérida en el caso del alumbrado público. Los pozos pluviales tendrán un mantenimiento consistente en el desazolve de cajas areneras y reparación de brocales y tapas de pozos con una periodicidad de 8 meses. Estos trabajos correrán a cargo del H. Ayuntamiento de Mérida. En el caso de las viviendas y su equipo hidráulico, eléctrico o sanitario, no existe un programa de mantenimiento como tal para las instalaciones durante la etapa de operación, debido a que la responsabilidad de reparar los desperfectos producidos por el uso recae sobre los propietarios. Durante los trabajos de construcción, el programa de mantenimiento de las maquinarias utilizadas es el siguiente: las retroexcavadoras tienen un mantenimiento preventivo cada tres meses, cada quince días se cambian los filtros y aceite; los camiones de volteo tienen un mantenimiento preventivo cada tres meses, cada 15 días se cambian los filtros y aceite; las vibrocompactadoras reciben un mantenimiento preventivo cada 6 meses, cada 1.5 meses se cambian filtros y aceite; los bobcats o minicargadores reciben un mantenimiento preventivo cada tres meses, cada 1.5 meses se cambian filtros y aceite, etc. Los baños portátiles o letrinas se limpian y descargan a diario al terminar la jornada de trabajo de los albañiles. En cuanto a infraestructura pública, se tiene que el H. Ayuntamiento de Mérida será el responsable de dar el mantenimiento a dichos servicios, tales como averías del

pavimento (baches), aceras, alumbrado público, áreas verdes y parques, fugas de agua potable, etc.

Programa Parcial de Desarrollo Urbano Chichi Suárez En el programa Parcial de Desarrollo Urbano Chichi Suárez se han establecido los criterios para la regulación del uso del suelo, el mejoramiento habitacional, la conservación del patrimonio cultural y la preservación del entorno ambiental en la zona. El área de aplicación debido a su vinculación territorial con la ciudad de Mérida, esta sujeta al modelo de crecimiento presentado en el Programa de Desarrollo Urbano de Mérida 2003. Presenta una continuación de la estructura reticular de Mérida, con algunas vialidades transversales tendientes a formar arcos de circuito, con una vocación para alojar zonas habitacionales y centros de servicio. La ubicación de los terrenos donde se desarrollara la construcción del “Fraccionamiento Los Héroes”, de acuerdo al Programa Parcial de Desarrollo Urbano Chichi Suárez se encuentra en una zona de alta densidad (HSA) a corto plazo (CP) que permite un máximo de 40 viviendas /ha. Siendo compatibles la vivienda social unifamiliar y la plurifamiliar o multifamiliar.

Figura 3.2.- Ubicación del predio dentro del Programa Parcial de Desarrollo Urbano de Chichi Suárez.

Para el “Fraccionamiento Los Héroes” se ha proyectado la construcción de 14,535

viviendas unifamiliares y 12 viviendas multifamiliares en una superficie de

2

5,009,333.736 m por lo que la densidad obtenida será de 29 viviendas /ha lo cual no se contrapone con lo establecido en el Programa Parcial de Desarrollo Urbano Chichi Suárez. Por su estructura urbana se clasifica como Centro de barrio (CB). Comprende las zonas de equipamiento y servicios en la que se instalarán servicios de primera necesidad, así como servicios recreativos a nivel barrio. Estos han sido ubicados de manera equidistante acorde a la estructura urbana general para lograr una mejor distribución del equipamiento entre las zonas de vivienda. En relación al uso de Centro de barrio (CB), de acuerdo a lo establecido en el Programa de Desarrollo urbano de la Ciudad de Mérida 2003 los usos permisibles son:

Vivienda   

Vivienda Unifamiliar (condicionado) Vivienda Multifamiliar Horizontal (condicionado) Vivienda Multifamiliar Vertical (condicionado)

Servicios  

Básico Intermedio

Áreas verdes  

En parques y jardines En banquetas y camellones

Comercios    

Básico Especializado Locales comerciales Comercio temporal

Industria  

Integrada a avenida (condicionado) Ligera o manufacturas menores (condicionado)

Equipamiento  

Básico De barrio

Infraestructura 

Básica

Oficinas  

Integrada a vivienda (condicionado) Pequeña escala (condicionado)

El “Fraccionamiento Los Héroes” contara con dos subcentros urbanos (SCU). Zona

que concentra núcleos de servicios como equipamiento, comercio, oficinas a una escala menor que los requerimientos de un centro de población. En relación al uso de subcentro urbano (SCU), de acuerdo a lo establecido en el Programa de Desarrollo urbano de la Ciudad de Mérida 2003 los usos permisibles son:

Servicios    

Básico (condicionado) Intermedio Medio Alto impacto

Áreas verdes  

En parques y jardines En banquetas y camellones

Comercios     

Básico (condicionado) Especializado (condicionado) Centros comerciales (condicionado) Locales comerciales Comercio temporal

Equipamiento    

Básico De barrio De distrito Ciudad y regional

Infraestructura   

Básica De distrito De ciudad

Oficinas   

Pequeña escala Mediana escala Gran escala

Bodegas 

Nivel 1

El proyecto consistirá en la construcción de un complejo habitacional denominado Fraccionamiento “Los Héroes” el cual dispondrá de viviendas unifamiliares y multifamiliares de tipo social, equipamiento urbano, equipamiento privado, comercios, áreas verdes, banquetas y vialidades.

Es importante mencionar que dicho proyecto acatara las disposiciones establecidas tanto en el Programa Parcial de Desarrollo Chichi Suárez como en el Programa de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Mérida 2003, por lo que se puede establecer que la construcción del Fraccionamiento Los Héroes es congruente con los usos y destinos previstos ya que se ajusta a los supuestos de estos dos ordenamientos.