DERECHO REGISTRAL PERUANO 1.
QUE QUE ES EL REGIS REGISTR TRO O DE LA PROPI PROPIEDA EDAD: D:
2.
PARA ARA QUE QUE SIR SIRVE VE EL REGI REGISTR STRO: O:
3.
QUIE QUIEN N EFECT EFECTÚA ÚA LAS LAS INSCR INSCRIPC IPCIO IONES NES;;
4.
QUIENES QUIENES PUEDEN PUEDEN SOLI SOLICIT CITAR AR LA INSCRI INSCRIPCI PCIÓN; ÓN; A QUE REGISTRO ACUDIR
6.
CUANDO CUA NDO DEB DEBO O CONSU CONSUL LTAR AL REGISTR REGISTRO; O;
7.
QUE ACTOS ACTOS Y CONT CONTRA RATOS TOS SON INSCRI INSCRIBIB BIBLES; LES;
8.
QUE REQUISI REQUISITOS TOS NEC NECESI ESITO TO PARA PARA INSCRI INSCRIBIR BIR;;
9.
QUE SE SE GENERA GENERA CON LA PRESE PRESENT NTACI ACIÓN ÓN DEL DEL TITUL TITULO; O;
10. DEBO INSCRIBIR INSCRIBIR OBLIGATORIAM OBLIGATORIAMENTE; ENTE; 11. 11. CUA CUANTO NTO CUES CUESTA TA INSCRI INSCRIBIR BIR;; 12. PLAZO QUE QUE TIENE EL EL REGISTRADO REGISTRADOR R PARA PARA INSCRIBI INSCRIBIR; R; 13. EFECTO EFECTOS S DE LA INSCRI INSCRIPCI PCIÓN; ÓN; SISTEMA REGISTRAL
1.-QUE ES EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD: Sin necesidad de llegar llegar a formular una definición, pero si a dar un alcance de su naturaleza, naturaleza, debemos señalar que el Registro Registro de la la Propiedad Inmueble, Inmueble, es un Institución Institución Pública, creada por el Estado, Estado, conformada conformada por un conjunto de libros, es decir una reunión ordenada de los libros oficiales debidamente legalizados legalizados existentes en cada Oficina Registral, así como de las partidas obrantes en fichas y mediante partida electrónica (innovación tecnológica que vienen aplicando los Registros Públicos en el Perú, mediante el uso o auxilio del documento electrónico), en los que se extiende conforme a ley, ley, los asientos correspondientes a los actos inscribibles. inscribibles. El art. 13 del Reglamento de las inscripciones inscripciones concordado con el a rt. 2019 del Código Código Civil, expresan que “en el libro libro denominado denominado Registro Registro de la Propiedad Propiedad se harán los asientos asientos de todos los títulos títulos relativos relativos a(...) (los inmuebles) situadas dentro del respectivo distrito”; Podría también decirse que es una institución establecida para dar seguridad al trafico jurídico tanto en las relaciones entre particulares, como entres estos y las empresas y estas entre si. Esa seguridad es el valor añadido añadido que da a la inscripció inscripción n o anotación anotación preventiva preventiva de todos todos aquellos aquellos actos y contrato contratos, s, los cuales cuales constituyen asientos de carácter principal , los accesorios son las cancelaciones y las notas marginales, que pueden pueden afectar afectar tanto tanto a las inscripcione inscripcioness como como a las anotaciones anotaciones preventivas preventivas,, y además además los asientos asientos de presentación. Es un registro de títulos (derechos), basado en la certeza y veracidad de lo inscrito y en la calificación de un funcionario técnico e independiente. Es un registro de fe pública registral. No es un registro de escrituras. No hay trascripción de documento ni archivo arc hivo de títulos. El registro registro de la propiedad propiedad como instrumento instrumento de garantía garantía de las transaccione transaccioness inmobili inmobiliarias, arias, asegura al adquirente, con los requisitos legales, el mantenimiento en su adquisición y lo protege a terceros, siempre y cuando se haya constituido en un tercero registral. 2.- PARA QUE SIRVE EL REGISTRO El Registro Registro tiene por objeto objeto publicitar publicitar la situación jurídica jurídica de los inmuebles en general. general. Es, así, de suma importancia para todos, ya que: Es la institución institución jurídica jurídica creada por el estado, estado, en el cual se inscriben inscriben o anotan todos todos aquellos aquellos actos o contratos, que habiendo cumplido cumplido con la formalidad (instrumento notarial – Escritura pública) pública) establecida por la ley o la naturaleza naturaleza del acto o contrato, o instrumento privado privado (determinado (determinado por la ley), buscan buscan garantizar sus derechos frente a terceros.
De lo expuesto se colige que el efecto fundamental de la inscripción consiste en amparar los derechos de quienes adquieren apoyándose en los asientos del Registro, Registro, y de sus antecedentes y precedentes registrales registrales acogiéndose a él contra todos erga omnes. Por otro lado, permite permite conocer conocer haciendo uso de la publicid publicidad ad registral registral ya sea mediante mediante las búsquedas búsquedas o certificac certificaciones iones que emiten los registrador registradores es de quién quién es el propietar propietario io de una propiedad propiedad inmobiliari inmobiliariaa determinada, así como si ésta se halla o no libre de cargas (hipotecas, embargos, etc.), lo que constituye una información fundamental si se tiene interés en comprarla o realizar cualquier operación con la misma. Facilita el crédito tanto al propietario del inmueble, que obtendrá sin grandes dificultades, como al que presta, quien tendrá con la hipoteca la plena seguridad de recobrar lo que prestó. Colabora, en definitiva, de forma decisiva en la circulación de la riqueza del país, dotando de seguridad a las transmisiones de propiedades y demás operaciones inmobiliarias en general. 3.- QUIEN EFECTÚA LAS INSCRIPCIONES Al frente de cada Registro de la Propiedad hay un Registrador Público, cuya función fundamental es la de calificación, que consiste consiste en el examen extrínseco de los documentos documentos cuya inscripción se solicita solicita para apreciar si los derechos en ellos contenidos están correcta y legalmente extendidos y guardan la necesaria conexión con la titularidad previamente inscrita en el Registro. Si en dicho examen llega a la conclusión de que todo está bien, procede a la inscripción solicitada. En caso contrario, deniega la inscripción mediante las observaciones (cuando exista defectos defectos subsanables) o la tacha (si el título título por ejemplo es nulo, nulo, cuando aparece celebrando celebrando la venta u menor de edad que carece de capacidad civil), indicando los defectos advertidos advertidos y el modo, en su caso, de subsanarlos. Según el Reglamento el término de vigencia de un asiento de presentación es de treinta días, teniendo cinco días días el Registrador Registrador para calificar el título y veinte el usuario usuario para subsanar las omisiones, sino caso contrario al vencimiento vencimiento del término término se procede a la tacha. Es necesario necesario precisar que en el procedim procedimient iento o registral registral no existe existe la cosa juzgada, juzgada, pues si al denegar denegar una inscripción, el título devenía en defectos subsanables o de fondo como el caso expuesto, el menor al adquirir su mayoría de edad, Podrá otorgar un contrato de confirmación del acto jurídico jurídico ratificándolo en todos sus extremos con el cual el Registrador Registrador podrá admitir la inscripción, si solo ese fuera el defecto detectado. La calificaci calificación ón Registral Registral se halla regulada regulada por el Principio Principio de la Legalidad, Legalidad, la cual tiene por objeto objeto que el registrador al momento de calificar los títulos presentados para su inscripción, efectúa un estudio prolijo de los instrumentos o títulos, los cuales tienen que estar adecuados a las normas registrales y a subes relacionadas con los asientos asientos precedentes del del Registro, Registro, y a las normas legales aplicables aplicables al acto o contrato o de su licitud. licitud. La calificación de los títulos se concreta al estudio de la validez del acto o contrato que el documento contiene en cuanto a su formalidad y a la capacidad capacidad de los otorgantes. otorgantes. Las consecuencias que tiene la inscripción ponen de manifiesto la importancia de la función del Registrador, Registrador, así como la necesidad de una preparación jurídica especializada para dicho cargo, al que se accede a través de un concurso público siendo su principal requisito el de ser abogado en ejercicio y debidamente debidamente colegiado. El problema central que se viene generando es que al ser un funcionario público, deviene al no existir existir un proceso de profesionalización por su respectiva respectiva institución, que el Registrador Registrador se llega a burocratizar y a ser un funcionario rutinario, pues si este no se actualiza o renueva sus conceptos será siempre un registrador que frente a hechos nuevos, no asuma asuma sus funciones y rechaza inscripciones inscripciones y asuma actitudes legalistas legalistas denegando la inscripción cuando el acto o contrato no se halla contemplado en la legislación en forma taxativa, máxime si nos atenemos que el derecho se va renovando y tiene que adecuarse a los cambios que se producen en la sociedad QUIENES PUEDEN SOLICITAR LA INSCRIPCIÓN En las regulació regulación n existente existente en la legislació legislación n peruana, en el artículo artículo 131 del Reglame Reglamento nto General General de los Registros Públicos señala: “ Toda inscripción se efectúa a instancia instancia de quien adquiera adquiera el derecho, del que lo transmite o de quien tenga interés en asegurarlo. Los notarios notarios o sus dependientes expresamente expresamente autorizados para ello, pueden ser presentantes de títulos; están también facultados para hacer valer los recursos que recursos son el de apelación apelación por ante el el Tribunal Tribunal Registral Registral permitan los Reglamentos de los Registros” , estos recursos
como segunda y última instancia administrativa administrativa y si es negativo su petitorio tiene el derecho derecho de iniciar iniciar las acciones contenciosas administrativas, administrativas, por otro lado existe el recurso de queja contra el Registrador. Registrador. Se deja constancia que estos recurso prolongan la vigencia del asiento de presentación, presentación, lo cual garantiza que durante su vigencia vigencia no pueda efectuarse efectuarse ninguna inscripción inscripción relacionad relacionadaa a la partida que contravenga contravenga el derecho derecho invocado. Es lamentable, que que en la actualidad actualidad en los Registros Registros Públicos, Públicos, se haya emitido emitido políticas políticas administrativas administrativas por las cuales, se ha denegado el derecho que tenía el usuario de entrevistarse con el Registrador Registrador para que fundamente o en su defecto oriente al usuario, sobre las observaciones observaciones o tachas formuladas al título, habiéndolo derivado a un mecanismo mecanismo meramente administrativo, administrativo, siendo que el que lo absuelve es un tercero
que no es quien quien toma la decisión decisión y de lo que que se converse converse con este no determina ni influye en la absolución absolución de la observación, si bien es cierto que este mecanismo mecanismo se generó para supuestamente alejar al Registrador del usuario y evitar con ello actos de corrupción, corrupción, sabido es que existen existen lobyes de estudios estudios jurídicos o de de abogados que manteniendo una relación personal o de otra índole llegan directamente al funcionario y logran acceder a sus inscripciones inscripciones lo cual cual degenera pues se convierte en un sistema sistema muy selectivo violando el derecho a la igualdad que la ley y la Constitución Política Política ampara, máxime que aún en nuestra sociedad no hemos vencido las viejas raigambres del tarjetazo o de la presión política como como medio para conseguir algo, taras que debemos debemos superar y desterrar. A QUE REGISTRO ACUDIR Conforme Conforme lo establece establece el artículo 2019 del Código Civil, Civil, los bienes bienes inmuebles inmuebles y los actos actos y contrato contratoss relacionad relacionados os a este se inscriben inscriben en el Registro Registro del Departamento Departamento o provincia provincia donde se halla ubicado el inmueble. En el Perú, la institución Registral Registral se halla organizada en oficinas Registrales Registrales Regionales, las cuales a su vez han generado ámbitos geográficos geográficos de jurisdicción de de las oficinas oficinas Registrales Registrales que generalmente generalmente en provincia provincia se hallan hallan ubicadas ubicadas en en las capita capitales les y en algunos algunos casos casos en los los Distrito Distritos, s, por la natural naturaleza eza y movimi movimiento ento de de inscripciones, es un solo registrador registrador el que tiene competencia sobre toda la provincia en la cual se le designa, y su competencia no sólo esta relacionada al Registro de la Propiedad, sino a todos los Registros, en le caso de las grandes ciudades como Lima, Callao, Arequipa, entre otros, existe designación designación de Registradores que tienen competencia sobre sobre un Distrito o Distritos. Así por ejemplo si su propiedad se halla ubicada en el Distrito de Barranco, Provincia y Departamento de Lima, si desea inscribir cualquier acto, lo solicitará solicitará en la oficina Registral de Lima y Callao, e internamente, se asigna su calificación al Registrador Público a cargo del Distrito de Barranco. En el caso de que usted desee saber si una persona tiene derecho inscrito en el Registro de la Propiedad de Lima y Callao, deberá acudir a dichas oficinas y solicitará un certificado ya sea positivo negativo de propiedad, o en su defecto mediante el sistema de búsqueda ( en estos casos por por parte de la institución registral, no existe aún una depuración de sus índices por lo que muchas veces uno no puede confiar de dicha información sin tener a la vista la partida, pues puede suceder que se me informe que x persona tiene propiedad inscrita, pero al verificar la partida, partida, ya no es el propietario. propietario. Es recomendable recomendable que en estos casos casos solicite mediante las manifestaciones tener a la vista las partidas y con ello tomar conocimiento de su contenido para obtener la información que busca. CUANDO DEBO CONSULTAR AL REGISTRO Previa a la adquisición u otro acto relacionado con el inmueble es recomendable que los usuarios deben recurr recurrir ir al Regis Registro tro a fin de verif verifica icarr hacien haciendo do uso del princi principio pio de publi publicid cidad ad regist registral ral,, a fin de tomar tomar conocimiento del contenido de las inscripciones. Lo no inscrito, no le perjudica. La propiedad debe estar libre de cargas y gravámenes (hipotecas, medidas cautelares, entre otros). Es necesario que previo a la celebración de un contrato verifique la realidad física del bien y que este coincida con los datos inscritos( sucede en muchos casos, casos, que sólo se registro registro el terreno y no la fábrica construid construida, a, en estos estos casos deberá deberá de precisarse precisarse dicha dicha información en el contrato a celebrar, celebrar, para con posterioridad o previo a la celebración del contrato se regularice la declaratori declaratoriaa de fábrica; fábrica; otro de los casos muy comunes comunes es la variación variación de las numeracio numeraciones nes o de la jurisdicción, ello en los casos en los cuales se ha n creado nuevos distritos. Para mayor seguridad, puede pedir a su vendedor o oferente se le adjunte copias literales de los asientos registrales, en la cual se incluya la totalidad totalidad de la partida; actualmente al estar llevándose las inscripciones inscripciones en sistemas de fichas, y mediante mediante el uso uso de las partidas electrónicas, electrónicas, es más fácil fácil tener una información información más completa y rápida, solicitando solicitando copias simples informativas. informativas. El problema se genera en las partidas antiguas, las cuales todavía se llevan en tomos o libros, lo que hace más dificultoso y engorroso obtener una certificación, pues actualmente pese a los avances tecnológicos sobre todo en Lima, dura 15 días como mínimo, el algunos casos de las oficinas provinciales, provinciales, han optimizado sus servicios y lo otorgan en el día. Si adquiere sin consultar, consultar, puede llevarse muchas sorpresas, de allí que deberá de guiarse por el adagio popular, popular, que señala “mas vale prevenir que lamentarse”, lamentarse”, dado que en la actualidad aún existe individuos inescrupulosos que venden inmuebles que no le pertenecen o son litigiosos. Los casos más frecuentes, son en aquellas zonas no urbanizadas ni habilitadas, en las cuales efectúan lotizaciones sin tener la respectivas resoluciones Municipales, y a la postre el adquiriente se encuentra con la sorpresa que el terreno es de un tercero, o que está catalogado como agrícola, lo que demanda a la corta o a la larga un engorroso trámite para su saneamiento físico legal. QUE ACTOS Y CONTRATOS SON INSCRIBIBLES En el Perú, se comprende para este rubro, a los hechos por los que se lleva a cabo cambios en las relaciones jurídicas de la propiedad inmueble y de los derechos reales que recaen sobre ella.
La expresión expresión inscribibl inscribiblee contenid contenidaa en el artículo artículo 1º del Reglamento de las Inscripciones , y 2019 del Código Civil a los títulos que propiament propiamentee son objeto objeto de inscripc inscripción ión y a los que son de simple simple anotación anotación preventiva, contenidos contenidos en el artículo 79 del Reglamento acotado y 2020 del Código Civil. Para la incorporación del acto o contrato inscribible, es necesario que se tenga en cuenta la naturaleza del derecho y que ase acredite en documento que conste en instrumento público o privado según sea el caso, lo cual representa el título que da mérito a la inscripción ( instrumento público en el cual se funda el derecho la persona a cuyo favor haya practicarse, y que tengan fe por si solos o con otros complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se caredite; Vg. Escrituras públicas, en el caso de contratos privados con firmas legalizadas notarialmente o por el Fedatario de la Institución pública que lo emite, etc.). Se registran todos los de trascendencia real. Es decir, los que afectan a la finca con independencia de su titular o propietario. Sobre el particular en forma genérica se ha establecido establecido en el Código Civil Civil en su artículo 2019, los siguientes actos inscribibles: 1.1.-
Los Los acto actoss y cont contra rato toss que que cons consti titu tuye yen, n, decla declare ren, n, trans transmi mita tan, n, extin extinga gan, n, modif modifiq ique uen n o limit limiten en los derechos reales sobre inmuebles.
2.-
Los co contratos de de op opción.
3.3.-
Los Los pac pacto toss de de res reser erva va de prop propie ieda dad d y de de retr retrov oven enta ta..
4.4.-
El cump cumplilimi mien ento to tota totall o parc parcia iall de las cond condic icio ione ness de las cual cuales es depe depend ndan an los los efect efectos os de los los actos actos o contratos registrados.
5.5.-
Las Las rest restri ricc ccio ione ness en las las facu facult ltad ades es del del tit titul ular ar del del der derec echo ho ins inscr crit ito. o.
6.-
Los co contratos de de ar arren rendamiento.
7.7.-
Los Los emba embarg rgos os y dema demand ndas as vero verosí sími milm lmen ente te acre acredi dita tado dos. s.
8.8.-
Las sent sentenc encias ias u otra otrass resolu resolucio ciones nes que que a crite criterio rio del del juez juez se refi refiera eran n a actos actos o cont contrat ratos os inscr inscribi ibible bles. s.
9.9.-
Las autori autorizac zacion iones es judi judicia ciales les que que perm permita itan n pract practica icarr actos actos insc inscrib ribib ibles les sobre sobre inmue inmueble bles. s.
Dentro de este contexto se hallan todos aquellos actos y contratos sean estos primarios o secundarios, por lo que el concepto plasmada en la norma es de carácter general. En un Ítem específico estamos tratando tratando de desarrollar todos los actos inscribibles recogidos de la propia práctica registral. QUE REQUISITOS NECESITO PARA INSCRIBIR Conforme a lo dispuesto por el artículo 2010 de l Código Civil, Civil, La inscripción se hacen en virtud de título que conste conste en instrumen instrumento to público, público, salvo disposició disposición n contraria” contraria”,, la cual concordada concordada con el artículo artículo 4 y 5 del Reglamento de las Inscripciones, Inscripciones , la cual precisa: “ se entiende por título para los efectos de la inscripción el instrumento o instrumentos públicos públicos en que se funde su derecho a la persona a cuyo favor haya de practicarse, y y que hagan fe por si solos o con otros complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite”. Por otro lado el Regl Reglamento amento Gener General al de los Registros Registros Públicos Públicos,, en su artículo artículo 122 señala: señala: “ Los instrument instrumentos os públicos públicos en virtud virtud de los cuales, por regla regla general general deben deben hacerse hacerse las inscripci inscripciones, ones, son los siguientes: a).a).-
Las Las escritu escritura ras s publica publicas s y demás demás docume documento ntos s extendi extendido dos s ante notar notarios ios,, cónsule cónsules s o repres represent entant antes es diplomáticos diplomáticos en ejercicio de sus atribuciones.
b).-
Los Los docu docume ment ntos os exten extendi dido doss ante ante funcio funciona nari rios os públi público coss o repre represe sent ntant antes es de entid entidad ades es estata estatale less o paraestatales a los cuales la ley haya concedido concedido funciones análogas análogas a las notariales;
c).-
Los Los exte extendi ndidos dos por otros otros funci funciona onario rios, s, en ejer ejercic cicio io de de sus sus atrib atribuci ucione ones; s;
d).-
Las partid partidas as de de los Regis Registro tross de Esta Estado do Civi Civill (matr (matrimo imonio nio,, nacim nacimie iento nto,, etc,) etc,)..
e).-
Las part partida idass parroq parroquia uiales les en los los casos casos prev previst istos os en el art. art. 1827 1827 del del Código Código Civi Civill (1,936(1,936- dero derogad gado); o); tarándose de matrimonios, matrimonios, solamente solamente tendrán valor valor las partidas parroquiales parroquiales referentes a nupcias contraídas antes de la vigencia vigencia de la Ley Nº 6890 del 08 de octubre de 1,930 1,930 ( por la cual se crea crea el Registro de Estado Civil).
Debe precisar que las inscripciones se realizan a mérito de los testimonios o copias certificadas expedidas por el mismo funcionario o institución que conserve en su poder la matriz, en el caso de los notarios se efectúa a mérito de los partes notariales conforme a las formalidades establecidas establecidas en la legislación sobre la materia. Las normas en algunos algunos casos prevé la inscripción inscripción a mérito de instrumentos privados, privados, siendo la única formalidad la legalización de las firmas de los contratantes, como fue el caso de las Hipotecas de predios Rústicos antes de la entrada a vigencia del Registro Registro de Predios Rurales (registro especial en cual se ha simplificado al titularidad por el formulario registral, con la intervención del fedatario), en las cuales las hipotecas, se formalizaban en instrumento privado privado con firmas legalizadas de los intervinientes, con con lo cual adquirían la calidad de título. QUE SE GENERA CON LA PRESENTACIÓN DEL TITULO Al presentar el usuario o inscribiente el título que da mérito a la inscripción, el usuario se constituye a la oficina Registral, en la cual se halla ubicado el inmueble a inscribir, hace efectivo el pago de los derechos registrales, con lo cual será presentado en el Libro Diario en la cual se extenderá el asiento de presentación, los cuales se extienden en riguroso orden cronológico de presentación sin dejar ni huecos, y se numeran correlativamente( art. 137 del R.G.R.P.), R.G.R.P.), el cual debe contener los siguientes datos: a)
El nombre apellido y domicilio del presentante.
b)
La hora de presentación;
c)
La naturaleza naturaleza del título título presentad presentado o y el nombre nombre y cargo del funcionario funcionario que lo ha expedido.
d)
El derecho que se constituye, reconozca, transmita, modifique o extinga por el título que se presento a inscribir.
Además, al margen de cada asiento y según los casos se anotará el Tomo y Folio (ficha o partida electrónica) en que se ha hecho la inscripción inscripción o que esta ha sido denegada, denegada, apelada o formulado formulado recurso de queja queja o acción acción conte contenci nciosa osa admini administr strati ativa, va, para para los efectos efectos de la prorro prorroga ga de los los asient asientos os de presentación. Dejamos constancia que según la normativa registral el asiento de presentación tiene una vigencia de 30 días útiles( no se cuentan días días feriados ni en los cuales el registro haya haya dejado de laborar), su importancia es relevante, por cuanto en el supuesto supuesto que se haya formulado una apelación, apelación, de ser declarada fundada, los efectos efectos jurídico jurídicoss de la inscripción inscripción se retrotrae retrotraen n dentro dentro del Principio Principio priorida prioridad d al de la fecha de presentac presentación ión (art. 143 del R.G.R.P.); R.G.R.P.); término término durante durante el cual, ningún documento documento contradic contradictorio torio se inscri inscribir birá, á, por por lo que cualqu cualquier ier otro otro acto acto realiz realizado ado por el transf transfere erente nte y no inscri inscrito, to, volun voluntar taria ia o forzosamente (embargo...) le afecta. Por ejemplo, si usted adquiere adquiere una propiedad, y solicita su su inscripción a las las 8:30 horas, y posteriormente posteriormente a las 8:31. horas se presenta otro otro título relacionado a la la misma partida (embargo u otro), este último no podrá inscribirse, si resulta incompatible con el presentado primero, pues si inscribe este, ya no podrá ser inscrito el segundo (art. 149 del R.G.R.P.), R.G.R.P.), lo cual es regulado por el principio de impenetrabilidad. impenetrabilidad. DEBO INSCRIBIR OBLIGATORIAMENTE La inscripción, por regla general, es voluntaria y declarativa del derecho inscrito. Por ello, no es obligatoria. Pero si no inscribe, no obtendrá la protección registral, de carácter extrajudicial, y quedará sujeta al devenir económico del transferente, que seguirá figurando como propietario público del bien (como está a su nombre la podrán embargar, vender, hipotecar...) En algunos supuestos, la inscripción es constitutiva. Esto es, si no se inscribe no existe el derecho. Por ejemplo, la hipoteca. No dude en inscribir. Es la única protección que puede obtener para mantenerse en la adquisición que ha realizado. El recurso judicial es la otra vía y está supeditado a que el fallo, a su vez, sea inscribible por seguir estando la finca inscrita a nombre del vendedor Es menes menester ter que el usuari usuario o tenga tenga presente presente,, que bajo bajo la figura figura del tercero tercero registr registral, al, la ley protege protege al inscribiente, conforme lo regula el el artículo 2014 del Código Código Civil “ El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso oneroso algún derecho derecho de persona que en el Registro Registro aparece aparece con facultad facultades es para otorgarlo otorgarlo mantiene mantiene su adquisición una vez inscrito inscrito su su derecho, derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se prueba que conocía la inexactitud del registro”.
Como se podrá apreciar a preciar,, que es muy importante inscribir algún derecho inscribible adquirido a fin de obtener la protección del Registro, pues puede darse el caso, que Juan compra de Pedro, un inmueble inscrito a su nombre, por contrato privado y no lo formaliza a escritura pública, ni menos aún solicita la inscripción al Registro, posteriormente, Pedro Pedro es vencido en un Juicio, y se ordena trabar embargo sobre sus bienes, dentro del principio de publicidad y legitimación, aparecería que Pedro sigue siendo el Propietario, pese a haber vendido su propiedad, por lo que el tercero interesado podrá embargarlo y pedir el remate, con lo cual pondría en peligro su adquisición. CUANTO CUESTA INSCRIBIR Los derechos de inscripción que cobra el Registro, es establecido mediante la publicación anual modificada de acuerdo a la variación de la Unidad Impositiva Tributaria (actualmente es de S/ 2,900.00 para el año 2,000), dichos derechos se hallan divididos en dos rubros, derecho de presentación, el cual es un monto fijo establecido en el arancel, más el 3 X mil del valor del acto o contrato, en el caso de las hipotecas o gravámenes del 1.5 X mil. Es menester precisar que el único requisito que exige el registro para presentar un título es el de haber pagado tanto por el derecho de presentación como de inscripción, actualmente en las oficinas registrales existen oficinas de orientación al usuario en el cual le efectúan una pre-liquidación, con lo cual tendrá una idea de cuanto le constaría la inscripción, en el caso de las anotaciones preventivas sólo se cobra el asiento de presentación. PLAZO QUE TIENE EL REGISTRADOR PARA INSCRIBIR Conforme a lo estipulado en el Reglamento General de los Registros Registros Públicos, el plazo ordinario es el de cinco días, si la documentación presentada cumple con las disposiciones legales, caso contrario deberá formular las tachas u observacion observaciones, es, en el segundo segundo caso el usuario tendrá 20 días para subsanarlos, subsanarlos, si al término término de vigencia del asiento de presentación que es de 30 días útiles conforme a lo antes expuesto, se procederá a la tacha, en cuyo asiento el registrador dejara constancia del monto pagado y la diferencia por devolver cuyos derechos podrán ser tomados en cuenta al momento de volver a presentar el título para lo cual se deberá de acompañar, acompañar, tanto el asiento de tacha como el recibo original pagado. El usuario deberá tener presente que el hecho de haber sido tachado tachado su título no lo inhabilita inhabilita ni menos aún se debe considerar que nunca más se inscribirá, inscribirá, pues en la institución institución Registral no existe la cosa juzgada, por lo que el usuario una vez subsanado las observaciones podrá volver a presentar el Título, salvo que contenga defectos insubsanables, que conlleven a la nulidad absoluta del acto o contrato que se pretenda inscribir. inscribir. EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN Efectos jurídicos substantivos de la inscripción: Calificación. Calificación. El Registrador, mediante la calificación y bajo su responsabilidad, civil, administrativa y penal, inscribe el contenido estrictamente real de los contratos, excluyendo los pactos personales, nulos, oscuros o abusivos, y, y, a un tiempo, verifica y exige el cumplimiento de las disposiciones, civiles, administrativas y fiscales, aplicables al caso concreto. Es lo que se denomina principio de legalidad. Certeza del derecho y valor en cambio. cambio. Resultado de la calificación registral es la nitidez de las titularidades inmobiliarias, de tal suerte que el Registro va a proteger y publicar los derechos reales y los pactos personales de trascendencia real en términos que aseguren la certeza de su existencia y el valor en cambio de los bienes. Así, la responsabilidad pasiva y la titularidad activa de los derechos subjetivos de trascendencia real ofrecen el doble perfil de protección de su existencia y contenido y de aseguramiento frente a terceros del componente económico del mismo. Protección judicial de la inscripción. inscripción . La especi especial al trasc trascend endenc encia ia de la public publicida idad d materi material al del del Regis Registro tro,, que hace hace necesa necesaria ria la califi calificac cación ión independi independiente ente del contenido contenido de los derechos, derechos, se muestra muestra mediante mediante la protecció protección n judicial judicial de los asientos registrales (tutela judicial efectiva), que son inamovibles, salvo resolución contenciosa en contra. Esto es, la seguri seguridad dad preven preventiv tivaa actúa actúa al margen margen de las conti contiend endas as judici judiciale aless y, con la singul singular ar protec protecció ción, n, de la salvaguardia de los Tribunales. Tribunales. Firmeza de la adquisición. adquisición. En nuestro sistema registral, el comprador de buena fe (la buena fe se presume) es mantenido en su adquisición frente a la pretensión de cualquier tercero, una vez que haya inscrito su derecho. Así lo prescribe el
artículo 2014 del Código Civil, dando seguridad jurídica a los adquirientes en el sentido de que nadie podrá privarles de la titularidad de sus derechos. Inoponibilidad de lo no inscrito. inscrito. El sistema se complementa con una importante presunción jurídica: lo no inscrito no perjudica al comprador. Cuando pretenda adquirir, adquirir, ya sabe que lo no inscrito, frente a él, no existe. Acción real registral. registral. Como complemento de la especial fortaleza que adquiere, mediante la publicidad material, la titularidad de su derecho, el comprador inscrito goza de la denominada acción real registral para reivindicar el inmueble objeto del mismo y paralizar los efectos de las acciones de un tercero sobre su propiedad. Publicidad formal de la titularidad. El titular titular registral hace valer valer, frente a todos, todos, el efecto sustantivo sustantivo de la publicid publicidad ad material material mediante la publicidad formal; es decir, decir, cuando deba informar o acreditar frente a cualquier persona u organismo la certeza de la existencia de su derecho, puede solicitar del Registrador que, mediante el tratamiento profesional del contenido de los asientos y bajo su responsabilidad, expida el documento idóneo acreditativo de su titularidad. Los medios legales son: la nota simple informativa y la certificación. Como es lógico, sólo la certificación, autorizada por el Registrador competente, da fe del contenido del Registro. La nota simple informativa, según su propio nombre revela, es un medio no fehaciente de publicidad SISTEMA REGISTRAL En el Perú, se sigue el sistema de folio real, inscripción voluntaria, de desarrollo técnico, con fuertes efectos jurídicos extrajudiciales. En consecuencia, la competencia se distribuye con carácter territorial; dentro de cada distrito se inscriben las propiedades inmuebles en él situadas; cada bien da lugar a un folio real en el LibroRegistro (de ahí su denominación) donde consta todo el historial de la finca desde su inmatriculación: se dota al asiento registral de los efectos de oponibilidad, legitimación y fe pública, por la virtualidad de los principios de prioridad y tracto sucesivo, sobre la base única de la calificación del Registrador, que presenta, inscribe y publica, bajo su responsabilidad, los derechos sobre las fincas.
