AVALÚO DE EDIFICACIONES Y CONSTRUCCIONES
Ing. Alicia Beatriz González Abad C.I.V. Nº 16.742 / ASAPROVE Nº 326 SUDEBAN Nº P – 2.467 / FOGADE N-1202 SUDEBIP N°370-14 Correo:
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CONTENIDO PROGRAMÁTICO Introducción 1.- Enfoques de Valoración 1.1.- Enfoque de Comparación Directa 1.2.- Enfoque del Costo 1.2.1.- Costo de Reposición 1.2.2.- Estructura de Costos 1.2.2.1.- Directos 1.2.2.2.- Indirectos 2. Depreciación 2.1.- Conceptos 2.2.-Causas 2.3.- Métodos 2.3.1.- Línea Recta 2.3.2.- Kuenzle 2.3.3.- Ross 2.3.4.- Ross-Heidecke 2.3.5.- Jans 3. Terminología
CONTENIDO PROGRAMÁTICO 4. Avalúo de Inmuebles (Terreno – Bienhechuría) 4.1. Enfoque de Comparación Directa (Mercado) 4.1.1.- Homogeneización de datos de mercado 4.1.2.- Regresión Múltiple 4.1.2.1.- Excel 4.1.2.2.- Programa estadístico Apartamentos, locales comerciales 4.2.- Enfoque del Costo (Costo de reposición) Viviendas (Aisladas, Pareadas, continuas), Apartamentos, Locales Comerciales, Galpones, Cobertizos, Edificios, Paredes Perimetrales, Piscinas, patios Ejercicios 5. Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Ejercicios 6. Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial 7.- Informe de Avalúo 8.- Tabla para el cálculo de honorarios 9.- Referencias Bibliográficas
ENFOQUE DE COMPARACIÓN DIRECTA: se basa en la búsqueda y selección de elementos (Datos de Mercado) comparables al sujeto de estudio, en cuanto a sus características intrínsecas y extrínsecas. Es condición fundamental para la aplicación de este enfoque la existencia de un conjunto de datos que pueda ser tomado, estadísticamente, como muestra de mercado. Bajo este enfoque cualquier bien puede ser valorado, siempre que existan datos que puedan ser considerados como una muestra representativa. Ejemplo de ello, se puede valorar: Inmuebles Muebles y Utensilios Automóviles Semovientes Maquinas y equipos
Se debe cumplir las siguientes etapas: Inspección del Bien tasable Identificación de las Variables Influyentes Levantamiento de Datos de mercado Homogeneización de valores El procesamiento de la muestra, dependerá de su tamaño y del manejo de los distintos procedimientos estadísticos y matemáticos Inspección del Bien Tasable: Para valorar hay que conocer; para conocer es necesario inspeccionar, esta debe ser muy cuidadosa de todo aquello que pueda influir en el valor, tanto interno como externamente. Por lo que hay que inspeccionar de la mejor manera el inmueble a valorar y el contexto urbano donde se encuentra el inmueble. En esta etapa se debe disponer de: documentos, planos, tradición legal, etc., a objeto de chequear en sitio. Se constata áreas, linderos, retiros, espacio interno de las bienhechurías.
Identificación de las Variables Influyentes: se entiende como variable a la medida que asume valores diferentes en distintos puntos de la observación. Existen variables fáciles de identificar, como el frente de una parcela y el área; otras más complejas, como la localización. Las variables presentan dos características fundamentales: a) Son aspectos observables de un fenómeno b) Deben presentar variaciones o diferencias en relación con el mismo fenómeno o con otros
Levantamiento de Datos de mercado: se obtiene la información que servirá de base para el tratamiento estadístico a ser utilizado. Es una etapa de gran importancia en el proceso de valoración; se debe aplicar técnicas de muestreo, así como técnicas de entrevista, a fin de obtener una muestra válida y confiable para explicar el mercado
Homogeneización de valores: al tener los datos, formada por inmuebles con características heterogéneas, se deben homogeneizar con relación al bien tasable. La homogeneización puede ser realizada en dos formas: Tradicional: aplicación de formulas, con la consecuente pérdida del nivel de precisión de la valoración Científico: por la adopción de modelos realizados a partir de los métodos científicos sustentados por la inferencia estadística. Aquí el comportamiento del mercado es explicado a través de modelos de regresión, da mayor precisión
Referenciales compraventa
Obtenidas en las Oficinas de Registro Inmobiliario o de publicaciones especializadas como AVALUALKA DATOS ESTADÍSTICOS, CINPRONET, DATAINCO, AVILAMALL.COM, C.A. y otros proveedores en el país. El procedimiento consiste en seleccionar operaciones de compraventa ocurridas en el período inmediato a la fecha del avalúo, procurando concentrar la mayor cantidad de operaciones comparables de acuerdo con el tipo de inmueble, ubicación, características del sector, uso, área y edad. Estas operaciones pueden ser las provenientes del Registro Inmobiliario o de ofertas
. La Oferta, existen tres maneras diferentes de considerarla: 1.
Preventa, valor presente del precio estimado de venta cuando ésta se realice, meses después de su fijación, una vez concluida la edificación, radicando la ventaja para el comprador en asegurar un mejor precio mediante su pago, total o parcial, por adelantado.
2. El mercado primario: lo conforman las unidades totalmente nuevas y en los precios de venta tienen más influencia el costo de los insumos, incluido el terreno y la construcción con todos sus componentes directos, indirectos y asociados, gastos financieros, utilidad y todos los otros factores del proceso productivo. 3. El mercado secundario lo conforman las unidades que se reincorporan al mercado para ser vendidos nuevamente. En este caso, las motivaciones para la venta y las aspiraciones sobre el monto a percibir son totalmente diferentes y tendrá un peso decisivo la deseabilidad del bien en oferta, medido en términos de su calidad, vecindario, servicios, conservación y mantenimiento de la edificación, ya que muchas veces debe competir con unidades nuevas.
ENFOQUE DEL COSTO: La estimación del valor de la propiedad se estima comparándola con el costo de producir una nueva propiedad o una propiedad sustituta, según lo que el mercado sugiera sea la comparación más idónea. El costo es comparado con el valor de la propiedad existente, haciéndose los ajustes necesarios por diferencias en antigüedad, condición y utilidad de la propiedad valuada. Apraisal Institute US.
Se basa en la premisa que normalmente el comprador no paga más por un bien que lo que le costaría construir uno de características constructivas en tamaño, ubicación, espacio y utilidad similar al estudiado, sobre condiciones de terreno similares existentes
El valor total del inmueble será la sumatoria del valor que se determine para el terreno y el de mejoras, bienhechurías, equipos, obras exteriores y cualquier otro componente físico.
ENFOQUE DE LA RENTA: Es aquel que estima el valor de un bien o de sus partes constitutivas con base a la capitalización presente en su renta líquida, real o prevista. Los aspectos fundamentales a tomar en cuenta son: •
Determinación del período de capitalización
•
Tasa de descuento a ser usada
Existen bienes como una mina, que no se encuentran a la venta en el mercado, ni pueden ser reproducidos, pero que tienen un gran potencial de generación de renta; el valor de este bien puede ser obtenido bajo el enfoque de la renta, no se estima valor de mercado, pero sí un valor máximo de viabilidad que un inversionista estaría dispuesto a pagar por el bien, en las condiciones por él establecidas.
Una forma de estimar el valor de mercado de un bien por renta, es cuan se trabaja con la tasa de rentabilidad de este bien en el mercado. Si se usa una tasa mínima de interés definida por el inversionista, se obtiene una estimación del valor máximo que él mismo pagaría por este bien
Las edificaciones usadas pierden con el tiempo el valor, debiendo aplicárseles métodos de depreciación para llegar al valor actual o presente COSTO DE REPOSICION: Es el costo de la construcción NUEVA, similar al que se va a valorar Si la construcción es muy antigua, se aplicará el valor de SUSTITUCION, es decir, identificar una construcción con materiales y técnicas actuales.
COSTO: Inversiones de Capital relacionadas con la construcción, que comprende costos Directos e indirectos
‘
? VALOR: Expresión monetaria de un bien inmueble a la fecha de referencia de la tasación
PRECIO: Es lo que se paga en bolívares por un bien inmueble en el mercado
PRECIO DE MERCADO •Es la cantidad en dinero por la cual una mercancía puede cederse (H.de Caires) • Es el que se paga efectivamente por la propiedad, sin considerar motivos, ni presiones ni la inteligencia. • El Precio difiere del Valor de Mercado porque se trata de un hecho histórico o concreto, mientras el valor de mercado permanece en el avalúo hasta que es comprado. (Appraisers)
Materiales Mano de obra Equipos COSTOS DIRECTOS
Gastos de administración Costos Asociados Utilidad e imprevistos constructor
ESTRUCTURA DE COSTOS
IVA
Permisología COSTOS INDIRECTOS
Costo Proyectos Costos Financieros Seguros Costos Legales
COSTOS DIRECTOS
Los Costos de la Construcción se pueden obtener por: 1. Por cantidades de obra que tiene la construcción (Bienhechuría), que se va a valorar, obteniendo el presupuesto de obras para ese bien. A cada partida se le calcula su valor unitario (mediante análisis de precio) y cantidad de obra y así determinamos el Costo de Reposición a nuevo del bien a valorar. La inspección es más rigurosa, porque hay que medir, puertas, ventanas, altura de techo, número de baños, calidad de los baños, closet, cuantificar los puntos de luz, puntos de tomacorriente, medir pisos, medir ambientes El análisis de Precios Unitarios es quizás el instrumento más confiable para la determinación del Costo de Reposición.
El
análisis
consiste
en
desglosar
en
tres
(3)
grandes
grupos:
MATERIALES, EQUIPOS Y MANO DE OBRA (Además de agregar los Costos Administrativos, Utilidad Empresarial, I.V.A.). Lo más importante de un Análisis de Precios Unitarios es fijar el RENDIMIENTO de la obra, o sea la cantidad de obra que se ejecutará en un día o por la unidad de medida. Este parámetro es el más importante ya que todos los términos gravitarán en torno a este concepto ya que se define como UNIDAD para cada partida el Costo dividido entre el Rendimiento Los Costos unitarios se pueden tomar del Visor CIV, APV, Contraloría Estatales, Ministerios, Manual LUZ, entre otros
PRESUPUEST O OBRAS EXIST ENT ES Presupuesto General de Obras Obra: Propietario: Dirección Nº 1
2
3
4
Descripción T rabajos preliminares * Proyecto * Replanteo de laObra Infraestructura *Concreto en fundaciones
Fecha: Unidad SG m2 m3
* Concreto en pedestales y riostras
m3
* Acero de Refuerzo Superestructura * Concreto en vigas y columnas * Concreto en losas de piso
Kg
* Encofrado en Vigas y Columnas
m2
* Encofrado en Losas * Acero de Refuerzo Instalaciones Sanitarias * Puntos de aguas blancas * Puntos de aguas negras * Bajante de aguas servidas * Montaje de aguas Blancas * Tubería de AN 4" * Tubería de AN 2" * Puntos de ventilación * Artefactos Sanitarios
m2 Kg
m3 m3
Pto Pto ml ml ml ml Pto Pto
Cantidad
Precio Unitario
Precio T otal
5
6
Instalaciones eléctricas * Punto de Iluminación * Puntos de tomacorriente * Montaje de Electricidad * Tableros y Breakers Instalaciones Mecánicas y Especiales * Ventilación Forzada * Ascensores
Pto Pto ml Pza
SG Und Pto, ml, Pza
* Instalaciones contra incendio 7
8
9
10
11 12
Albaliñería * Bloque de e = 10 cms Revestimiento y Acabado Interno * Friso Base * Friso Liso * Pintura Caucho en Paredes Exteriores Revestiniento y Acabado Externo * Revestimiento en Fachadas * Pintura en Fachada Pavimentos * Cerámica en Pisos * Cerámica en Paredes Carpinteria * Puertas y Marcos de Madera Herrería
m2
m2 m2 m2
m2 m2 m2 m2 m2
* Puertas, Rejas y Marcos Metálicos 13
Cerrajería
14
Obras Exteriores
m2 , ml
Impuesto I.V.A. T otal General
Bs
ANÁLISIS DE PRECIOS UNITARIOS
Fecha:
Partida Nº
Empresa Obra: Ubicación:
Código
Descripción:
Unidad Cantidad: Rendimient o:
MATERIALES DESCRIPCIÓN CÓDIGO
UNIDAD CANTIDAD
COSTO
COSTO TOTAL
TOTAL DE MATERIALE S COSTO TOTAL MATERIALES: EQUIPOS CÓDIGO
DESCRIPCIÓN
UNIDAD CANTIDAD
COSTO
TOTAL EQUIPOS COSTO TOTAL EQUIPOS:
COSTO DIARIO
MANO DE OBRA DESCRIPCIÓN
CANTIDAD
SALARIO
CÓDIGO
D.D.
H.H.
TOTAL SALARIO: 280% COSTOS ASOCIADOS A LOS SALARIOS
TOTAL MANO DE OBRA COSTO UNITARIO MANO DE OBRA:
COSTO DIRECTO POR UNIDAD, SUB-TOTAL "A" OBSERVACIONES:
10% ADMINISTRACIÓN Y GASTOS GENERALES SUB-TOTAL "B" 15%UTILIDAD SUB-TOTAL "C" 12%I.V.A.
PRECIO UNITARIO EN Bs.: D.D.
Duración en Días
H.H.
Horas Hombres Necesarias
COSTO DIARIO
2. Por Tipología de la construcción: Manual de evolución de costos de la construcción de “CINPRONET” (Real Estate Systems), correspondiente al trimestre de elaboración del informe de avalúo. SOITAVE – Tipos de Construcción; Se debe tener experiencia y conocimiento para poder determinar si cada una de las partidas de obra presentadas en una determinada tipología, está presente en nuestra obra a valorar.
Tabla N° 5: Aspecto de Costos de Construcción
Descripción
Observación
Material
Precios al nivel de fabricante y distribuidor mayorista.
Equipos
Propio y/o alquilado.
Mano de Obra
Según el contrato de la construcción vigente.
Costos asociados
Según contrato de la construcción.
Gastos de Administración
Referido la incidencia de los gastos de la constructora (15 %)
Utilidad e imprevistos
Referido a la incidencia de los gastos de la constructora (10 %)
Impuesto
Impuesto al valor agregado (I.V.A.)- 12 %
Nota: Se destaca que no se consideran los costos o gastos asociados como: Permisería, Proyecto, financiamiento, Promoción y Venta. Tampoco se incluye el valor del terreno.
La incidencia de Costos por tipología presentan dos aspectos muy importantes precios unitarios de construcción elaborados por cómputos métricos, dependiendo de los elementos constructivos, de la edificación (baja, media, superior) y del área. Además proporciona el porcentaje de incidencia de costos por parte de la obra, y es aceptada por las instituciones financieras públicas y privadas.
CIMPRONET se actualiza cada trimestre
www.cinpro.net/
Detalle de la Tipología Adoptada Nº 81 CIMPRONET Comercio construcción tradicional 0 Tipología Original No.
Descripción
(%)
Bs (M2)
1 Trabajos Preliminares
0,92
73,30
2 Infraestructura
9,16
729,85
3 Superestructura
25,03
1.994,34
4 Instalaciones Sanitarias
8,15
649,38
5 Instalaciones Eléctricas
7,56
602,37
6 Paredes
7,91
630,25
7 Sistema de bombeo
0,89
70,91
8 Impermeabilización
2,98
237,44
9 Rev est. y Acabado Interno
3,20
254,97
10 Rev est. y Acabado Ex terno
1,09
86,85
11 Pav imento
9,18
731,44
12 Carpintería
0,65
51,79
13 Herrería
10,64
847,77
14 Cerrajería
0,52
41,43
15 Pintura
1,66
132,27
16 Vidrios
0,54
43,03
17 Artefactos Sanitarios
0,89
70,91
18 Otros Equipos
4,69
373,69
19 Obras Ex teriores
4,34
345,80
Totales por tipo y % aplicable
100,00
7.967,80
CIMPRONET del 30-12-12
Se puede aplicar varias tipologías constructivas según el tipo de obras existentes: DETERMINACIÓN DEL VALOR POR EL COSTO CUADRO DE ÁREAS CONSTRUÍDAS SEGÚN MEDICIONES Nº
DESCRIPCIÓN DEL ÁREA
USO ASIGNADO
UNIDAD
VALOR REPOSICIÓN
CUBIERTA
DESCUBIERTA
P.U. % APLICABLE Bs/m 2/m 3/lts
TOTAL Bs
1
Vivienda
uso familiar
m2
150,00
100%
3600,00
540.000,00
2
Local 1
comercio
m2
35,00
100%
3600,00
126.000,00
3
Local 2
comercio
m2
40,00
100%
3600,00
144.000,00
4
Losas Estacionamiento servicios
m2
100%
1200,00
120.000,00
5
Tanque de agua
m3
2000,00
100%
3400,00
3.400,00
6
Cerca de malla ciclón
ml
100,00
100%
190,00
19.000,00
TOTAL COSTO DIRECTO
952.400,00
servicios
100,00
Costos Asociados al Promotor Proyecto, Permisología y Estudio de Suelos
3,00%
28.572,00
Gastos Generales y Administración
5,00%
47.620,00
Costos Directos
1,00%
9.524,00
Costos Indirectos
1,00%
9.524,00
Total Costos Asociados Bs. (Sub Total 2)
10,00%
Parcial Sub Total 1 + Sub Total 2)
95.240,00 1.047.640,00
Costos de Promoción y Ganancias Inversión Previa
1,50%
14.286,00
Inspección de la Obra
1,50%
14.286,00
Gastos Financieros
0,00%
0,00
Ganancia Empresarial
15,00%
Promoción y venta
4,00%
Total Costos Prom. Y Ganancias Bs. (Sub Total 3)
22,00%
209.528,00
Total Costo Actual
32,00%
1.257.168,00
Bs./m2 (1+ 2 + 3)
142.860,00 38.096,00
3. Manual de Precios de Insumos, Bienes de Capital y Servicios del Sector Agropecuario, de la Universidad del Zulia, correspondiente al semestre anterior al de elaboración del informe de avalúo. Es usado en Edificaciones, Construcciones Rurales 4. Banco de datos del tasador 5. Empresas constructoras: ubicadas en la localidad donde reside el tasador
COSTOS INDIRECTOS
Galpón
Hotel
Financiamiento (FIN)
Local Comercial
Asesorías (AS)
Oficina
Estudios Básicos (EB)
Apartamento
Costo Asociado
Unifamiliar
COSTOS ASOCIADOS A LA CONSTRUCCIÓN
Estudio de Factibilidad y Mercado (EFM)
2,00%
2,00%
5,00%
5,00%
2,00%
5,00%
Estudio de suelo (ES)
2,00%
2,00%
2,50%
2,50%
2,00%
2,50%
Levantamiento Topográfico (LT)
1,00%
2,00%
2,00%
2,00%
1,00%
2,00%
Proyecto de Arquitectura e Ingeniería (PAI)
5,00%
5,00%
5,00%
5,00%
3,00%
7,00%
Gastos Legales (GL) Gastos Técnicos (GT)
7,00%
7,00%
5,00%
5,00%
5,00%
5,00%
7,50%
7,50%
7,50%
7,50%
5,00%
7,50%
Intereses Financieros (IF)
7,50%
7,50%
7,50%
7,50%
5,00%
5,00%
Gastos por Inspección Técnica (GIT)
3,00%
3,00%
3,00%
3,00%
2,00%
5,00%
Impuestos Municipales (IM)
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
3,00%
3,00%
3,00%
3,00%
3,00%
4,00%
Descripción
Primas de Seguro (PS) Administración, Servico Derechos de Incorporación (DINC) y Ventas (ASV) Publicidad y Venta (PV) Administración (ADM) TOTAL
15,00% 15,00% 15,00% 15,00% 10,00% 15,00% 60,00% 61,00% 62,50% 62,50% 45,00% 65,00% Fuente: Prof. Miguel Camacaro
¿Qué bienes se valúan? Técnicamente es la propiedad del activo o el derecho de propiedad lo que se valúa mas que el activo tangible o intangible de acuerdo al siguiente esquema: ACTIVOS TANGIBLES
ACTIVOS INTANGIBLES
Terrenos
Marcas
Edificios y Construcciones
Patentes
Maquinaria y Equipo
Diseños Industriales
Mobiliario y Equipo de Oficina Equipo de Computación
Cartera de Clientes Derechos de propiedad literaria Bibliotecas, Filmotecas
Equipo de Transporte.
Composiciones, Trabajos literarios
PRINCIPIOS DEL PROCESO DE VALUACIÓN:
PRINCIPIO DE LOS RENDIMIENTO CRECIENTES Y DECRECIENTES
PRINCIPIO DEL USO MEJOR Y MAS PRODUCTIVO
PRINCIPIO DEL BALANCE O DEL EQUILIBRIO
PRINCIPIO DE LA OFERTA Y DE LA DEMANDA
PRINCIPIO DE LA CONFORMIDAD
PRINCIPIO DE INTEGRACION
PRINCIPIO DE LA COMPETENCIA
PRINCIPIO DEL NIVEL DE PRECIOS
PRINCIPIO DE LA UTILIDAD
PRINCIPIO DE LA PREDICCION
PRINCIPIO DE LA SUSTITUCION
PRINCIPIO DEL CAMBIO
VALOR DE MERCADO DEL INMUEBLE
Solicitud de Crédito
Privado o particular
TIPOS DE AVALÚOS
Contables:
Sucesiones
Judiciales
Expropiaciones
TERMINOLOGÍA BÁSICA • VALOR: Expresión monetaria de un bien inmueble a la fecha de referencia de la tasación . • PRECIO: Es lo que se paga en bolívares por un bien inmueble en el mercado • VALOR INICIAL O DE COMPRA: Es el valor que tuvo el inmueble al terminar su construcción o edificación. Se llama también valor histórico. •
VALOR DE REPOSICIÓN: Es el valor que tiene hoy en el mercado un inmueble igual o semejante al que se está tasando, pero nuevo. VR = BD + r., donde BD es la base depreciable
• VALOR RESIDUAL: Es el valor del inmueble cuando cumpla su vida útil. Se le llama también valor de salvamento, valor de chatarra. Elio D´Caires en su Manual de avalúos, considera este valor entre 5 – 15% del valor. r = VR – BD. • VIDA ÚTIL: El número de años que se considera que el inmueble prestará sus servicios en condiciones normales • AÑOS DE USO: Número de años que tiene el inmueble de haber sido construido.
• EDIFICACIONES CONVENCIONALES: Son las que se construyen mediante un proyecto de arquitectura e ingeniería, bajo la normativa técnica vigente y supervisada por un equipo de profesionales universitarios. • EDIFICACIONES NO CONVENCIONALES: Son aquellas que se construyen sin proyectos de arquitectura e ingeniería, no cumple con la normativa vigente y no son inspeccionadas ni supervisadas por profesionales universitarios. • EDIFICACIONES AISLADAS: Es la que no está adosada a otra edificación por ninguno de sus lados. • EDIFICACIÓN PAREADA: Es la que está adosada por uno de sus costados. • ÁREA BRUTA DE LA PARCELA: Área total del terreno.
• ÁREA BRUTA DE CONSTRUCCIÓN: Es la suma del área techada de una edificación, incluyendo las áreas con pérgolas y sótanos. • ALTURA DE FACHADA: Medida vertical de la fachada de una edificación • •
ZONIFICACIÓN: Clasificación del uso del suelo en el área urbana PARCELA: superficie delimitada de terreno, resultante de un proceso de Parcelamiento o de urbanización, y por tanto provista de servicios en las condiciones y requerimientos establecidos en la zonificación correspondiente, totalmente aprovechable para el uso que se le haya asignado, o que le corresponda según la zona donde ella esté localizada.
•
APARTAMENTO: Unidad de vivienda superpuesta a otras unidades, que integran una edificación y comparten bienes y servicios comunes en una misma parcela.
•
GALPÓN: Construcción formada por un techo soportado por columnas con cerramientos.
•
COBERTIZO: Construcción formada por un techo, soportada por columnas sin cerramientos.
•
CANEY: Construcción formada por un techo de forma cónica sin cerramientos.
•
ACABADO. Último tratamiento superficial que recibe un elemento de la construcción
•
ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS: Son todos aquellos elementos que constituyen la parte esencial de una estructura. Podemos nombrar fundaciones, columnas, muros, vigas, paredes, revestimiento, instalaciones eléctricas, instalaciones sanitarias, herrería, y demás elementos de una edificación
OBRAS PRELIMINARES: Son aquellas que se hacen antes de iniciar la construcción.
Ejemplo:
Limpieza
del
terreno,
demoliciones,
remoción
de
escombros. MOVIMIENTO DE TIERRA: Comprende excavaciones, rellenos, terraplenes, muros, gaviones. ESTRUCTURA: Conjunto de elementos constructivos entrelazados entre si y se dividen en; infraestructura, superestructura y cubierta de techos. INFRAESTRUCTURA: Es el sistema estructural diseñado y construido para unir la superestructura con el suelo y/o subsuelo, se le conoce como las fundaciones de la edificación.
SUPERESTRUCTURA: Conjunto de columnas, vigas de corona, placas, losas, que
afloran desde el suelo de fundación hasta la altura de diseño de la
edificación, a través de esta se transmiten las cargas a la infraestructura y de allí al suelo y/o subsuelo. CUBIERTA DE TECHO: tipo de material que cubre la parte superior de la edificación, esta puede ser de; acerolit, caña, teja, mini-teja, concreto, machihembrado con teja, tabelones en perfiles metálicos, losa maciza, loseta prefabricada con perfiles metálicos, losa reticulada, liviano zinc
ENFOQUE DEL COSTO: Se basa en la premisa que un comprador bien informado no pagara mas por una casa que el costo que le significaría construir otra casa parecida, en un lote similar y condiciones semejantes
VALOR DE REPOSICIÓN: Consiste en determinar el valor de una construcción considerando el monto en dinero que es necesario desembolsar para obtener una obra similar a la que estamos avaluando. Similitud que debe existir en cuanto a los materiales constructivos, acabados, áreas terminadas y otros detalles
APROXIMACIÓN AL COSTO: Son las estimaciones necesaria que se hacen para aproximarnos al costo de reposición, cuando las características constructivas del bien avaluado no se consiguen en un mercado por estar en desuso.
VIDA DE LAS CONSTRUCCIONES:
Vida física: es el tiempo total que dura una construcción. Este periodo puede ser de varios siglos de acuerdo con la calidad de los materiales. Los castillos europeos pueden tener 10 siglos o más de acuerdo con la calidad de materiales con que se construyeron. Las edificaciones en América datan de la Colonia y en su mayor parte han tenido que ser reconstruidas como monumentos históricos. La vida física de las construcciones va hasta el momento de su ruina y puede superar 100 o 200 años con los materiales que se hacían en dicha época en nuestras ciudades.
Vida Técnica: es el periodo que dura una construcción hasta cuando es utilizable en condiciones normales y no requiera reparaciones substanciales o reconstrucción en sus partes esenciales. Durante su uso es lógico que se apliquen reparaciones de mantenimiento o reconstrucciones menores en partes tales como instalaciones hidráulicas, eléctricas, pisos, enchapes, aparatos y equipos. Pero no en la estructura, cimientos o cubierta. De acuerdo con la experiencia de diferentes países la vida técnica de las edificaciones se sitúa entre los 60 y 80 años. El criterio del avaluador deberá definir el tipo de construcción y la duración esperada de la vida técnica. Este dato es definitivo porque es la base para aplicar la depreciación de una construcción.
Vida Económica: es el periodo que dura una edificación para el uso económico que fue construida, es decir hasta cuando es rentable mantener su explotación como edificación. Cuando se hace una casa se destina a la habitación de familias y tanto su uso como su explotación es la vivienda familiar o el alquiler para dicho uso. Pero cuando la zona o la calle se vuelven comerciales, carece de sentido continuar con el uso de vivienda y podría transformarse en local comercial o en casa para oficinas. Asimismo es posible que la casa ya no tenga utilidad mantenerla como edificación y dado el uso del sector sea más conveniente demolerla para dar paso a un edificio nuevo. Su vida económica ha terminado y la construcción carece de valor, adquiriéndolo el lote que servirá para el nuevo edificio.
CARACTERÍSTICAS DE LOS BIENES INMUEBLES
Están sujetos a la pérdida de su valor por obsolescencia funcional, física y Económica. La transformación a otro uso es Costosa Requieren tiempo para su ejecución. Tienen vida finita.
VALOR ACTUAL DE LA CONSTRUCCIÓN VA =
VR
-
DA
Valor Actual = Valor de Reposición – Depreciación Acumulada
Cualquier edificación a la que se le ha calculado según sus áreas y costo de reposición a nuevo, debe ser depreciado o adaptado a su condición actual, ajustar
los
valores
calculados
a
la
mantenimiento y obsolescencia funcional
realidad
física,
funcional,
de
propias de esa edificación, se
debe calcular ese valor de ajuste que se conoce como DEPRECIACIÓN ACUMULADA
DEPRECIACIÓN: Es la perdida del valor de una edificación por causa del tiempo, mal uso, causas de agente externos, falta de mantenimiento, desuso, obsolescencia física o funcional del bien La depreciación en las edificaciones se originan por causas: 1. Causas Físicas: Ocurre por causas intrínsecas al inmueble, tales como: edad, causas contingentes (explosión, agua, fuego, vandalismo) 2. Obsolescencia Funcional: se refiere a la pérdida del valor del bien inmueble por diseños arquitectónicos inadecuados falta o exceso de facilidades estructurales, equipos pasados de moda, sub utilización de espacios construidos. 3. Obsolescencia Económica: se debe a causas extrínsecas a la construcción, mala ubicación (cercana a cementerios, aeropuertos, zonas de tolerancias, quebradas, avenidas o calles de mucho transito vehicular, cambios de zonificación, vecindarios indeseables)
TIPOS DE DEPRECIACIÓN Tasativo: Son los que se utilizan en la elaboración de informes de avalúo, debido a que toman en consideración el Valor de Reposición o de mercado y no el inicial o de compra, con ello se reconoce la devaluación del Bolívar y el proceso inflacionario del país, además de considerar los factores año de uso, vida útil, considera otros como son: Estado de Conservación. Mantenimiento Deprecian a los activos en línea curva que es lo que acontece en la realidad.
¿ COMO SE CALCULA LA DEPRECIACIÓN ACUMULADA EN LOS BIENES INMUEBLES ?
MÉTODOS TASATIVOS DE DEPRECIACIÓN
1. Línea Recta Mejorada 2. Parábola de KUENTZLE 3. De ROSS 4. Criterio de ROSS-HEIDECKE
MÉTODO DE LÍNEA RECTA MEJORADA : Consiste en considerar la depreciación como función lineal de la edad del inmueble con variación uniforme a lo largo de su vida útil. Este método deprecia los activos en línea recta tomando en consideración dos factores: • años de uso y •vida útil,
n VA = VR * 1 − (1 − r )* T
Para la demostración de la formula anterior, se usa el siguiente argumento
VA = VR − DA El valor de reposición (VR), está constituido por dos valores: la base depreciable (BD) y el valor residual o de salvamento ( r )
VR = BD + r MÉTODOS TASATIVOS DE DEPRECIACIÓN
Donde ( r ) es un porcentaje del valor de reposición (VR), determinado por el avaluador, que, según Elio D’ Caires oscila entre 5 y 15%. La depreciación anual (CD) es la relación entre la base despreciable y la vida útil.
CD =
BD T
BD T
, representa la depreciación anual y n es la cantidad de años del activo,
la Depreciación Acumulada seria:
BD DA = *n T Se tiene
VR = BD + r
Y sustituyendo
DA = BD * Fd , despejando
BD = VR − Vr
Vr = VR * r MÉTODOS TASATIVOS DE DEPRECIACIÓN
Donde se tiene que el valor de rescate (Vr) es igual al valor de reposición del bien, para el momento del avalúo, por el porcentaje (r) que oscila entre 5 a 15%
BD = VR * (1 − r )
BD = VR − (VR * r ) Volvemos a la expresión:
VA = VR − DA
n VA = VR − VR * (1 − r )* T
DA =
BD *n T
Fd =
n T
VA = VR * [1 − (1 − r )* Fd ] MÉTODOS TASATIVOS DE DEPRECIACIÓN
DEPRECIACIÓN LINEA RECTA
n años
T años
10
50
20,00
20
50
40,00
30
50
60,00
35
50
70,00
40
50
80,00
50
50
100,00
Inicia 100% el valor depreciable (Vd) en el año “0” en el cual
VR = BD + Vr
La base depreciable va disminuyendo de acuerdo a la depreciación de manera uniforme hasta llegar a un valor cero en el último año de su vida útil, donde solo queda el valor residual
MÉTODO DE KUENZLE: La representación de la fórmula de Kuentzle es una parábola, que tiene un decrecimiento reducido en los primeros años y se expresa el factor de depreciación a través de la fórmula
n2 Fd = 2 T
VA = VR * [1 − (1 − r )* Fd ] DEPRECIACIÓN KUENTZLE %
n años
T años
10
50
4,00
20
50
16,00
30
50
36,00
35
50
49,00
40
50
64,00
50
50
100,00
n2 VA = VR * 1 − (1 − r )* 2 T
MÉTODOS TASATIVOS DE DEPRECIACIÓN
MÉTODO DE LÍNEA PARABÓLICA INTERMEDIA “ROSS”: Ross prefiere un intermedio entre los métodos de la Línea Recta y el de Kuentzle, con el fin de Obtener una depreciación no tan acelerada como la Línea Recta, ni tan lenta como el Método de Parábola o Kuentzle. Se expresa a través de la fórmula:
1 n n 2 Fd = * + 2 2 T T
VA = VR * [1 − (1 − r )* Fd ] 1 n n VA = VR * 1 − (1 − r )* * + 2 2 T T 2
n años
T años
10
50
12,00
20
50
28,00
30
50
48,00
35
50
59,50
40
50
72,00
50
50
100,00
DEPRECIACIÓN Ross
Ninguno de los métodos vistos, consideran el estado de conservación y mantenimiento del inmueble a valorar, por ello HEIDECKE, implementó un coeficiente por conservación y mantenimiento
MÉTODOS TASATIVOS DE DEPRECIACIÓN
DEPRECIACIÓN LINEA RECTA KUENTZE
n años
T años
10
50
20,00
4,00
12,00
20
50
40,00
16,00
28,00
30
50
60,00
36,00
48,00
35
50
70,00
49,00
59,50
40
50
80,00
64,00
72,00
50
50
100,00
100,00
100,00
Ross
VA
1: LÍNEA RECTA 2: KUENZLE 3: ROSS
Bs
3 V R
B D
2
1
Valor r
0
n
n
HEIDECKE 1. Reparaciones menores: estas reparaciones consisten en la pintura general, en el arreglo de la fachada ( si son casas), enchapes de baños y cocinas, estado de los pisos (enchapes o madera, tapete, etc. ), humedades, impermeabilización de cubiertas. 2. Reparaciones medianas: Se trata de instalaciones hidráulicas, sanitarias o eléctricas. Reparación de cielorrasos o cambio de pisos. Cambio de aparatos sanitarios y de cocina. Cambio de enchapes en baños y cocina. Severas filtraciones de humedades o en la cubierta. Cambio de algunos muros o pañetes (repellos o enlucidos). 3. Reparaciones importantes. Se trata de daños en la cubierta o en la estructura y cimentación de la edificación. Rehacer la mampostería o muros. Cambio total de las instalaciones hidráulicas o sanitarias. Fallas en la cimentación, hundimiento de pisos o peligros en la estructura.
MÉTODOS TASATIVOS DE DEPRECIACIÓN
Heidecke propone una tabla para adicionar una depreciación por el estado de conservación del inmueble y se simboliza por la letra “C”. Esta depreciación se añade a la depreciación por edad encontrada por el método de Ross Depreciación Física Heidecke Estado 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5
Condiciones Físicas
Coeficiente C
Nuevo
0,00%
Entre nuevo y regular
0,32%
Regular
2,52%
Entre regular y reparaciones sencillas
8,09%
Reparaciones sencillas
18,10%
Entre reparaciones sencillas e importantes
32,20%
Reparaciones importantes
52,60%
Entre reparaciones importantes y sin valor
75,20%
Sin Valor
100,00%
MÉTODOS TASATIVOS DE DEPRECIACIÓN
ROSS – HEIDECKE: El Método de Ross nos permite depreciar por edad una construcción. Pero con la misma edad es posible que una construcción esté mejor conservada que otra. El estado de conservación lo verifica el avaluador mediante la visita ocular. No se debe dejar llevar de las apariencias, ya que existen elementos constructivos que inducen a pensar que la construcción está en grave deterioro y solamente se trata de reparaciones menores. Un breve repaso de los costos de construcción o reparación nos pueden indicar cómo calificar una construcción usada: .
FRH = A + (1 − A) * C
n n2 A = 0,5 * + 2 T T
C= Estado de conservación y mantenimiento (Heidecke) A= Factor Ross
VA = VR * {1 − (1 − r ) * [A + (1 − A) * C ]}
VA = VR * {1 − (1 − r )* FRH } MÉTODOS TASATIVOS DE DEPRECIACIÓN
PROCEDIMIENTO AVALÚO:
Valoración del Terreno: Enfoque Comparación Directa (Método de Mercado): Obtención de los referenciales, correcciones y homogeneización de la muestra por Métodos Tradicionales: Estadística Descriptiva; o
por Cálculos
Avanzados: Regresión Múltiple. 1.- Métodos Directos: Enfoque de Mercado: Buscar referenciales, depurar y homogenizar la muestra, bien sea por Métodos Tradicionales (Homogeneización) o por Métodos Avanzados: Regresión Lineal. Cálculo Precio Unitario (Bs/m2) Área Total (m2) Valor Total del Terreno (Bs) 2.- Métodos Indirectos
Valoración de la Edificación: Enfoque del Costo 1. Determinación de la Cantidades de Obra: 1.1. Unidad de Obra de construcción. 1.2. Metro cuadrado de obra, según su tipología 2. Estimación del Costo de Reposición: 2.1. Bien por Presupuesto de Obra Nueva 2.2. Por obra por análisis porcentual del costo de Reposición por Tipología de obra 3. Estimación de la Depreciación: por el Método seleccionado 4. Valor Edificación: VR – DA Valor final del Inmueble: Suma del Valor de la tierra más el valor de la edificación.
EQUIPO PARA REALIZAR INSPECCIÓN
Cinta métrica. Cámara fotográfica GPS (ubicación y levantamiento de áreas extensas de terreno) Libreta de anotaciones u hoja de inspección Lápiz
PASOS PRÁCTICOS – INSPECCIÓN 1. Entrevista con el propietario del inmueble, para establecer los honorarios profesionales, solicitarle fotocopia de documento de propiedad, planos, documentación municipal (cédula Catastral, Solvencias, Patentes, etc.) y otros documentos que así lo ameriten. 2.
Se dirige al sitio según hora y fecha determinada, llevando consigo los siguientes instrumentos: documento (sirve para identificar el inmueble), Cámara fotográfica, tabla de apoyo, papel o instrumento, portaminas, G.P.S ó plano cartográfico.
3. Realizar una inspección entendiéndose esta como la actividad técnica de campo, donde el tasador realiza un examen detallado de las características cualitativas externas e internas del inmueble a tasar 4. Realizar análisis del entorno para verificar, el acceso a la zona, desarrollo, servicios,
población,
actividades
económicas
predominantes,
construcción del sector, nombre de las urbanizaciones cercanas.
tipos
de
5. De el documento de propiedad el avaluador le interesa la siguiente información: nombre del propietario, numero de cédula de identidad, dirección, propiedad, linderos, área, cita de registro (Nº del documento, tomo, protocolo, año, trimestre), datos de condominio si es el caso 6. Mide el terreno, para comparar con las medidas del documento de propiedad. 7. Medición de la Bienhechuría 8. Elaborar la memoria descriptiva. Infraestructura, Superestructura, pisos,
Pisos, Ventanas, Paredes, Puertas,
Instalaciones eléctricas, Instalaciones sanitarias. 9.
Años de uso, Vida útil, Área, Distribución.
Entre
Cocina, Revestimientos,
10. Elaborar un croquis de distribución del inmueble 11. Elaborar un croquis de ubicación y situación, donde resalte las actividades económicas predominantes del entorno tales como: Bancos, farmacias, instituciones públicas, principales avenidas y calles. Google Maps – Earth. 12. Realizar las mediciones correspondientes 13. Toma de fotografías. MEMORIA FOTOGRÁFICA 14. Establecer el estado del conservación de la edificación según Heidecke
MEDICIÓN DE LAS BIENHECHURÍAS Terreno a
Aleros
b
Área = a * b
Terreno b
Aleros
a
Aleros A1
A2 Salientes de losas
Planta Alta
B
A1
Planta Baja
A2
Área = (A1 * b) + (A2* b)
CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS: •Infraestructura: fundaciones, vigas de riostra, bases de pavimento •Superestructura: columnas, vigas de corona, dinteles en concreto armado •Entre pisos: •Pisos: •Ventanas: •Paredes: •Puertas: •Cocina: •Revestimientos: •Instalaciones eléctricas: •Instalaciones sanitarias: Además: •Años de uso: •Área (m2): •Estado de conservación según Heidecke:
Aplicación de la depreciación a la Construcción usada
1. Determinamos: área, edad, estado de conservación 2. Se define tipología y se busca la fuente de información (costo directo) 3. Se le agrega el costo indirecto (1,25 – 1,60) 4. Calculamos valor residual (r), 10%, que corresponde al saldo del valor de la construcción final (demolición) 5. Base depreciable 6. Calculo depreciación total 7. Al valor de reposición se le resta la depreciación 8. Valor total de la construcción: valor actual por área de construcción 9. Si es el caso se le suma el valor del terreno
Para el costo
indirecto el Profesor Oscar Borrero Ochoa, en su libro Avalúos de
Inmuebles y garantías, propone los siguientes multiplicadores en condiciones normales:
Vivienda Popular = 1,3 Vivienda Media = 1,35 Vivienda Media Alta = 1,4 Vivienda Alta = 1,45 Oficinas Rango Media = 1,4 Oficinas Rango Alto = 1,5 Bodegas = 1,4
Esta información debe adaptarla el avaluador en cada ciudad y país ya que depende de las características propias del sector construcción en cada lugar
Unifamiliar
Apartamento
Oficina
Local Comercial
Galpón
Hotel
COSTOS ASOCIADOS A LA CONSTRUCCIÓN (INDIRECTOS)
Estudio de Factibilidad y Mercado (EF
2,00%
2,00%
5,00%
5,00%
2,00%
5,00%
Estudio de suelo (ES)
2,00%
2,00%
2,50%
2,50%
2,00%
2,50%
Levantamiento Topográfico (LT)
1,00%
2,00%
2,00%
2,00%
1,00%
2,00%
Proyecto de Arquitectura e Ingeniería (
5,00%
5,00%
5,00%
5,00%
3,00%
7,00%
Gastos Legales (GL)
7,00%
7,00%
5,00%
5,00%
5,00%
5,00%
Gastos Técnicos (GT)
7,50%
7,50%
7,50%
7,50%
5,00%
7,50%
Intereses Financieros (IF)
7,50%
7,50%
7,50%
7,50%
5,00%
5,00%
Gastos por Inspección Técnica (GIT)
3,00%
3,00%
3,00%
3,00%
2,00%
5,00%
Impuestos Municipales (IM)
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
Primas de Seguro (PS)
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
3,00%
3,00%
3,00%
3,00%
3,00%
4,00%
15,00%
15,00%
15,00%
15,00%
10,00%
15,00%
60,00%
61,00%
62,50%
62,50%
45,00%
65,00%
Costo Asociado
Descripción
Estudios Básicos (EB)
Asesorías (AS)
Financiamiento (FIN)
Administración, Derechos de Incorporación (DINC) Servico y Ventas (ASV) Publicidad y Venta (PV) Administración (ADM) TOTAL
Fuente: Prof. Miguel Camacaro
¿QUE FOTOGRAFÍAS DEBEMOS TOMAR ? 1. Frente 2. Fachada lateral: Izquierda Derecha 3. Fachada posterior 4. Áreas internas: Salas, pasillos 5. Cocina – comedor 6. Habitaciones 7. Salas sanitarias (opcional) 8. Garaje 9. Áreas verdes, Piscinas, bohíos, cercas perimetrales, anexos 10. Entorno urbano
BIBLIOGRAFÍA
1. ABUNAHMAN, Sergio A., (2.005) Curso Básico de: INGENIERÍA LEGAL Y DE TASACIONES. Traducción al español. Miguel Camacaro Ediciones. Barquisimeto. Venezuela 2. ALVES D., Rubens. (2.002) INGENIERÍA DE TASACIONES: Una introducción a la metodología científica. Traducción al español. Editorial PINI Ltda. Barquisimeto. Venezuela 3. AZNAR, Jerónimo, et al. VALORACIÓN INMOBILIARIA, Métodos y Aplicaciones, Editorial Universidad de Valencia. España e Iberoamérica, 2.012 4. BORRERO O. Oscar, (2.002) Avalúos de Inmuebles y Garantía. Colombia 5. CABRITA P. Raúl. El Justiprecio Inmobiliario. 2da. Edición 6. CONTRERAS S. José. (2.008) Manual de Avalúo Bienes Inmuebles I y II. 7. DESEDA M. Luis. (2.002) Avalúo Inmobiliario. UNEXPO. Caracas 2002
BIBLIOGRAFÍA
8. GUERRERO, Dante. (1.984) MANUAL DE TASACIONES. Propiedades urbanas y rurales. Editorial Alsina. Buenos Aires. 9. HERNÁNDEZ J. Samuel. (2.006) Métodos Estadísticos Como Herramienta en la Valoración de Bienes Inmuebles. 10. MAIA NETO, Francisco. (2.006) Manual práctico de experticias y peritajes judiciales. Traducción al español. Miguel Camacaro Ediciones. Barquisimeto. Venezuela 11. STUMPF GONZÁLEZ, Marco Aurelio. (2.006) Metodología para la Tasación de inmuebles. Traducción al español. Miguel Camacaro Ediciones. Barquisimeto. Venezuela 12. Piol, Roberto (1.994). Valuación de Edificaciones Inconclusas. Caracas Venezuela
http://www.grc.com.ve/grc/ Precios de Construcción Insumos Equipos Mano de Obra Partidas E.1 Obras Preliminares E.2 Movimiento de Tierra E.3 Estructuras E.4 Obras de Arquitectura E.5 Instalaciones Eléctricas E.6 Instalaciones Sanitarias E.8 Obras de Servicios E.9 Transporte R Remodelaciones C Vialidad
Guía de Costos
Guía de Costos
http://www.apvobras.com/descargas.php#
Guía de Costos COLEGIO INGENIEROS DE VENEZUELA
Precios Vigentes desde el 01 de Septiembre de 2012 * Distribuidora 3HP, C.A., informa que por disposición del SENIAT, en su decreto N° 5.770 publicado en la Gaceta Oficial N° 38.839 de fecha 27 de Diciembre del 2007, pasamos a ser Contribuyentes Ordinarios, por lo que a desde el 1ro. de Abril del 2008 toda nuestra facturación se emite con el impuesto al valor agregado (IVA). NUEVO FORMATO DE VENTA E INSTALACIÓN DE LAS GUÍAS REFERENCIALES DE COSTOS ACTIVACIÓN POR INTERNET La piratería y la venta ilegal de la información contenida en las bases de datos que se entregan con cada edición de las Guías Referenciales de Costos del Colegio de Ingenieros de Venezuela han puesto en grave peligro la elaboración de las mismas con la calidad y seriedad acostumbradas. Para intentar revertir esta tendencia y evitar la desaparición de las Guías, ha sido necesario limitar el número de instalaciones permitidas por cada licencia otorgada, además de iniciar otras acciones que se están tomando conjuntamente con los cuerpos de seguridad del estado para castigar a quienes incurren en prácticas ilegales que abiertamente dañan al Colegio de Ingenieros y a quienes laboramos en Distribuidora 3HP, C.A. A partir de la edición de SEPTIEMBRE 2011 de las Guías Referenciales de Costos para la Construcción del Colegio de Ingenieros de Venezuela, es necesario activar Visor antes de poder utilizarlo. Para esto es imprescindible que el computador en que se desean instalar las Guías Referenciales tenga una conexión estable y confiable a Internet, ya que el programa Visor debe validar la licencia que intenta instalar. Esto se hace automáticamente al iniciar Visor luego de la instalación. Dependiendo del tipo de licencia que adquirió, usted tiene 1, 2 o 3 activaciones. Una vez utilizadas estas activaciones, no podrá efectuar una nueva instalación de la misma edición y licencia a menos que adquiera activaciones adicionales.
GUÍAS REFERENCIALES DISPONIBLES
Valor de la Unidad en Bs. *
GUÍA 1 - EDIFICACIONES GUÍA 2 - REPARACIONES, REFORMAS Y MANTENIMIENTO DE EDIFICACIONES EXISTENTES y OBRAS MENORES NUEVAS GUÍA 3 - URBANISMO GUÍA 4 - ELECTROMECÁNICA GUÍA 5 - VIALIDAD GUÍA 6 - ELÉCTRICA (REDES AÉREAS) GUÍA 7 - SANEAMIENTO AMBIENTAL LICENCIA DE UNA (1) GUÍA
610
Departamento de Análisis y Costos, Piso 3, Colegio de Ingenieros de Venezuela, Sede Principal, Caracas o comuníquese por los siguientes Teléfonos: (0212) 576-6415, 576-4917, Fax: 577-5184 e-mail:
[email protected] [email protected] Página web: www.distribuidora3hp.com
TABLA BASE PARA EL CALCULO DE HONORARIOS AVALÚO DE INMUEBLES URBANOS, EXTRAURBANOS Y FINCAS RURALES Terrenos con
Conjunto de Unidades
Terrenos extraurbanos,
construcción en proceso
no sujetas a
Fincas, Predios, Haciendas
o paralización (V)
Propiedad Horizontal
(VII)
H = 0,03% * MA + 80 UT H = 0,03% * MA + 120 UT H = 0,03% * MA + 150 UT H = 0,03% * MA + 180 UT
H = 0,03% * MA + 200 UT
Unidades en Propiedad
Casas, quintas y Terrenos Urbanos (II)
Horizontal (I)
H = 0,03% * MA + 50 UT
Galpones (IV) bienhechurías (III)
H = 0,03% * MA + 300 UT MA= Monto del Avalúo
H= Honorarios
UT= Unidad Tributaria Vigente
1 UT = Bs. (2015)
150
EJEMPLO DE APLICACIÓN CLASE DE INMUEBLE
CALCULO DE HONORARIOS
HONORARIOS (Bs.)
500.000,00
H = 0,03 % * 500.000 + UT * 50
7.650,00
Terrenos Urbanos
1.000.000,00
H = 0,03 % * 1.000.000 + UT * 80
12.300,00
Casas, Quintas
1.000.000,00
H= 0,03 % * 1.000.000 + UT * 120
18.300,00
Galpones
1.000.000,00
H= 0,03 % * 1.000.000 + UT * 150
22.800,00
1.000.000,00
H= 0,03 % * 1.000.000 + UT * 180
27.300,00
2.000.000,00
H= 0,03 % * 1.000.000 + UT * 200
30.600,00
5.000.000,00
H= 0,03 % * 1.000.000 + UT * 300
46.500,00
Unidad en Propiedad Horizontal
MONTO AVALUO (Bs.)
Terrenos con construcción en proceso o paralización Conjunto de Unidades no sujetas a Propiedad Horizontal (Edificios) Terrenos extraurbanos, Fincas, Predios, Haciendas Fuente :SOITAVE
COMUNICACIÓN FOGADE
“Ante todo un cordial saludo, por medio de la presente se le informa que el valor al realizar la valoración de los inmuebles y muebles no se deben redondear. " Agradeciendo la atención a la misma se despide, Atentamente, Dr. Marco Sarmiento Jefe del Departamento de Inspección y Avalúos.
