Edificio de Oficinas

ANALISIS DE PRE INVERSION TECNICO Y FINANACIERO FIN ANACIERO PARA LA CONSTRUCCIÓN DE UN COMPLEJO DE OFICINAS EL BARRIO LA CASTELLANA, BOGOTÁ D.C. YOLIMA, BABATIVA GUZMAN * CARLOS ANDRES, BALLESTAS BARANDICA ** STELLA, VELASQUE RAMIREZ***

RESUMEN: El objetivo de este trabajo es realizar el análisis de un proyecto en su fase de pre inversión para la construcción de un complejo de oficinas en un predio ubicado en la carrera 49 No. 91  – 62 del barrio La Castellana, Bogotá D.C.; en este documento se realizara el análisis técnico y financiero, que permita identificar las ventajas y desventajas para la toma de la decisión más acertada por parte de los inversionistas.  Actualmente en el inmueble se encuentra construida una casa adecuada para oficinas, donde funciona la compañía Analítica Ltda, el propietario del predio, viendo la necesidad de expandir su planta física, quiere realizar el análisis de la rentabilidad que puede generar la construcción de un complejo complejo de oficinas, oficinas, así mismo suplir su necesidad propia y colocar en el mercado oficinas a otras compañías que buscan en el sector lugares de negocios ya que La Castellana ha tenido una transformación de un sector residencial, a un sector de negocios atractivo. Dentro del análisis técnico se evaluara la norma de uso del predio, para establecer los requerimientos y el potencial constructivo, establecer si dentro de la normatividad vigente se permite la construcción del complejo de oficinas, así como el número de pisos permitidos y demás parámetros a tener en cuenta. En el análisis de un modelo financiero, se establecerá el monto de inversión de los accionistas, la forma de apalancamiento del proyecto y la rentabilidad esperada, de igual forma ver la forma cómo influye el plan de ventas y una fiducia, con el propósito de tomar la decisión de llevar el proyecto a la fase de factibilidad, o por el contrario desechar esta opción. Como resultado del análisis, se establece que es viable tanto técnica como financieramente la construcción del proyecto, ya que la rentabilidad es del 28% calculada

PALABRAS CLAVES:  Análisis, Pre inversión, factibilidad, modelo financiero, fiducia, complejo de de oficinas. *

Ingeniera Industrial, Directora de Proyectos, Analítica Ltda., Bogotá D.C., Colombia, [email protected]

**

Ingeniero Civil, Gerente Técnico, GAB Ingenieria, Bogotá D.C., Colombia, [email protected] Ingeniera Topográfica, Directora de Proyectos, GEVEL SAS, Bogotá D.C., Colombia, [email protected] ***

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INTRODUCCION Bogotá D.C., es la cuarta ciudad con mayor construcción de oficinas en Latinoamérica, la capital colombiana ocupa el lugar número 34 en el mundo por este concepto; y en el continente sólo la superan Ciudad de México, Sao Paulo y Río de Janeiro; sin embargo no existen muchos centros de negocios que cubran la demanda de los empresarios; la construcción de centros empresariales es limitada, razón por la cual surge la necesidad y oportunidad de desarrollar proyectos de oficina. La ciudad ha presentado en los últimos años un gran crecimiento en materia de infraestructura, vivienda y transporte urbano; instrumentos como la Ley 388 de 1997 y el Decreto 4002 de 2004, por el cual se adopta el Plan de Ordenamiento Territorial (POT), han permitido dar directrices claras sobre la organización del uso y aprovechamiento del suelo [1] [2]. La Castellana pertenece a la localidad de Barrios Unidos; un barrio de tradición residencial pero que se potencializa como un sector para la construcción de oficinas.  Aprovechando las dimensiones de los lotes y la norma de uso de l sector, que permite la aglomeración de comercio y la prestación de servicios empresariales; se ubica geográficamente entre la Calle 100 y la Calle 86 y entre la Autopista Norte y la Avenida Suba; lo cual facilita el acceso por cualquiera de las vías que lo delimitan, cuenta con rutas aledañas del Sistema Metropolitano de Transporte Masivo (TRANSMILENIO), por la Autopista Autopista Norte y la Avenida Suba, rutas de transporte público por la  Avenida 68, la Carrera Carrer a 30 y la Calle 80, calles circundantes circund antes de este sector de la ciudad, además, estas posibilitan la movilidad estratégicas hacia el Aeropuerto Aeropuerto Internacional (EL DORADO), la Terminal de Transportes de la Avenida Boyacá, las diferentes salidas de la ciudad a pueblos y municipios cercanos, y en general a cualquier punto de la Ciudad. [3] [4]. Finalmente, este trabajo realiza el análisis técnico y financiero de la construcción de un complejo de oficinas en el barrio La Castellana, mediante dos secciones, en la primera se analizara la viabilidad técnica y en la segunda la viabilidad financiera.

1. ANALISIS TECNICO Dentro de este capítulo se analizaran los aspectos legales y de normatividad, para la construcción del complejo de oficinas; además de los aspectos técnicos de los propios del proyecto.

1.1 Aspecto Aspecto Legal 1.1.1 Plan de ordenamiento territorial De acuerdo a la Ley 388 de 1997 y los Decretos nacionales 879 de 1998 y 4002 de 2004, se determina el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) como un instrumento para facilitar el desarrollo de las áreas urbanas y rurales, teniendo como parámetros la sostenibilidad ambiental, humana, económica y equidad social, en el que interactúen el correcto manejo de los recursos naturales, recursos físicos, económicos y financieros públicos y privados que actúan en la dinámica del territorio, permitiendo 2

una distribución equitativa de oportunidades para las personas, en términos de habitabilidad y mejoramiento del entorno natural y en su desarrollo urbanístico. El POT define una serie de objetivos entre los que se tiene: 



Orientar el crecimiento de la ciudad hacia adentro y racionalizar el uso y ocupación del suelo. Desestimular y controlar la expansión sobre suelos rurales, promoviendo el crecimiento vertical a través de diferentes instrumentos y estímulos.

1.1.2 Normas Urbanísticas Bogotá, Mediante Decreto Distrital 190, reglamento y clasifico el uso del suelo, y en este propósito delimito las diferentes zonas de Bogotá en 117 Unidades de Planeación Zonal (UPZ) El proyecto de la construcción de este complejo de oficinas se encuentra reglamentado por la UPZ 21 Los Andes- Barrios Unidos, la cual define áreas de actividad y tratamientos, que son la base para la definición del uso que se puede dar los predios [5]. En las figuras No.1 y 2, se muestra la delimitación geográfica de la UPZ 21, con lo que se evidencia que el predio efectivamente está localizado en el Barrio la Castellana, el cual pertenece a dicha UPZ.

Figura No.1 Delimitación UPZ 21  – Cartilla UPZ 21 3

Figura No. 2 Localización especifica del predio.

1.1.3 Reglamentación Del Aprovechamiento Del Suelo Según el UPZ 21 Los Andes, el aprovechamiento del suelo será expresado en forma de densidad, altura e índices, ellos expresan una entre las edificaciones y el área de los predios a desarrollar. También se especifican las características en cuanto a obligaciones urbanísticas que establecen condiciones de desarrollo como zonas verdes privadas y a ceder, equipamientos, cantidad de parqueaderos, como se observa en la figura N.03

4

Figura No. 3 Normatividad uso suelo

5

1.1.4 Política Ambiental En el desarrollo urbano y especialmente en el área de proyectos inmobiliarios no ha existido una cultura ambiental que permita lograr un desarrollo equilibrado entre los recursos naturales existentes y la construcción de edificaciones. En el desarrollo de un proyecto urbanístico o inmobiliario las autoridades de control vienen haciendo especial énfasis a los impactos que tanto en la construcción como en la operación un proyecto se puede generar. Es por eso que se requiere de la aprobación de la licencia ambiental como elemento de evaluación, seguimiento y monitoreo de todo desarrollo urbanístico.  Antes de la expedición del Decreto 1753 de 1994. Las firmas promotoras de proyectos solo se preocupaban por la obtención de la licencia de urbanismo y construcción, hoy en día bajo el Decreto 1120 de 2005 Se requieren estudios de impacto ambiental que tienen la misma o mayor importancia e involucran no solo variables técnicas, sino sociales y ambientales. Un estudio de impacto ambiental debe contemplar por los menos cuatro (4) elementos básicos: 







Evaluación del entorno: Es una descripción de las características físicas y socio-económicas de la zona o sector en donde se desarrolla la obra o construcción y su área de influencia. Descripción del proyecto: Descripción clara de cada uno de los componentes del proyecto inmobiliario, áreas construidas, zonas verdes, servicios colectivos, parqueaderos, planteamiento vial y urbanístico. Impacto del proyecto: identificación de los impactos ambientales, generados por la construcción y operación, sobre la zona donde se desarrolla el mismo y su área de influencia. Mitigación de los impactos:  una vez identificados los impactos a generarse por el proyecto, realizar un propuesto para mitigar cada uno de ello. [6]

1.1.5 Plan de manejo ambiental Es el método que de manera detallada, establece las acciones que se requieren para prevenir, mitigar, controlar, compensar y corregir los posibles efectos o impactos ambientales negativos causados en el desarrollo de un proyecto, obra o actividad; incluye también el seguimiento, evaluación, monitoreo y la contingencia.  Además de las medidas de control el plan de manejo ambiental debe contemplar: El programa de seguimiento y monitoreo ambiental en el cual se deberán especificar los indicadores ambientales, la metodología y el procedimiento utilizado. 6

1.2 Normatividad 1.2.1 Aspecto Normativo de Predio El sector normativo, donde se identifican los tratamientos orientan la forma cómo se puede construir; En la UPZ Los Andes los que se pueden aplicar son: desarrollo, consolidación y renovación urbana. Algunos de los tratamientos tienen diferentes modalidades o tipos más específicos de intervenir en el territorio, dependiendo de las características de las edificaciones, predios y urbanizaciones que contienen. En esta UPZ hay cuatro modalidades para el tratamiento de consolidación: urbanística, con densificación moderada, con cambio de patrón y de sectores urbanos especiales. Para el tratamiento de renovación urbana, existe sólo la modalidad de reactivación. Para el caso particular, el predio se encuentra en el sector normativo 11. Como se observa en la figura 4

Figura No. 4. Sector Normativo del Predio.

1.2.2. Manejo de escombros Durante la construcción del complejo de oficinas en la localidad de Barrios Unidos, el cual actuará como generador de escombros, se debe acreditar la legalidad del sitio de disposición final mediante resolución o auto del concepto de viabilidad ambiental y certificación de los volúmenes dispuestos en dicho sitio; Estos documentos deben permanecer en todo momento en el sitio de obra y serán solicitados en cualquier momento por la autoridad ambiental competente [5] 7

1.3 Aspectos Técnicos Se realizó una visita al lugar donde se llevará a cabo el proyecto, para determinar sus dimensiones y proyectar la edificación desde el punto de vista de actividades a desarrollar y tiempos a ejecutar. Para determinar los aspectos técnicos, el proyecto se llevara a cabo en dos lotes ubicados en la Carrera 49 No 91 - 42, los cuales se encuentran con viviendas de dos pisos, después de la verificación de los aspectos legales, se encontró que cumplen con los parámetros legales-urbanísticos.

1.3.1 Situación actual La casa se encuentra en la localidad de la Castellana, y actualmente están siendo utilizadas como Oficina de la empresa Analitica Ltda. El costo del predio es de COP $ 800.000.000,00 En la situación actual se debe contemplar . Limites con Edificaciones Existentes En el costado norte se encuentra una edificación de dos pisos con uso residencial, sobre el costado sur se encuentra una edificación de dos pisos cuyo uso es para oficinas, sobre el costado oriental, se encuentra una edificación de un piso cuyo uso es comercial, sobre el costado occidental se encuentra la carrera 49. 

Especificaciones del Proyecto Las características físicas del predio, que para el proyecto se denominara Castellana Office, son acordes a los requerimientos legales y urbanísticos expuestos en el ítem de Aspecto Legal y Normativo, las especificaciones de diseño propuestas son: 

Dimensiones Lote.- 20 m * 28 m  Área Bruta.- 560 m2  Aislamiento Posterior.- 3 m  Antejardín.- 3 m  Área Útil.- 440 m2 Índice de Ocupación.- 0,7 Pisos a Construir.- 7 Pisos  Área total a Construir.- 3080 m 2  Área Vendible.-2864,4 m2 Castellana Office contara con siete pisos, del cual el primer piso es no habitable este

se dispondrá para parqueaderos, salón de conductores y dos sala de juntas de uso común; en los restantes seis pisos se contara con seis oficinas de 70 m 2 cada una. Dentro del proyecto y para su posterior análisis financiero de deben tener en cuenta las siguientes actividades 8

       

     

     

   

 

  

   

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    

     

  

Preliminares Cimentación Estructura Mampostería Instalaciones hidráulicas y gas Instalación eléctrica Pañete Pisos Enchapes Impermeabilización cubierta Cielorrasos Carpintería metálica Carpintería madera Iluminación Cielorrasos Zona de Alimentación Dotación baños Iluminación Cerraduras Pintura Equipos especiales Obras exteriores Señalización Limpieza Entrega

2. ANALISIS FINANCIERO: En este capítulo se lleva a cabo una etapa fundamental del análisis del proyecto, basado en los anteriores capítulos, se recopila y se analiza toda la información de inversión y costos necesarios para evaluar la viabilidad financiera del proyecto. El desarrollo de éste capítulo se hará de la siguiente forma: 2.1 Inversión inicial 2.2 Costos 2.3 Proyección de ventas e ingresos. 2.4 Flujo de caja. 2.5 Financiamiento del proyecto. 2.6 Análisis financiero. 9

2.7 Análisis de Sensibilidad. 2.8 Comparación de escenarios. El desarrollo de cada uno de los puntos mencionados, se llevara a cabo teniendo en cuenta los siguientes supuestos. Tabla No. 1 Aspectos Financieros Generales

DATOS DEL MERCADO Inflación Anual Esperada 2013

3,5% EA

Incremento Precios de Oficinas esperada

9,5% EA

Índice de Precios Construcción de Oficinas (IPCO) esperada 2013

4,0% EA

UTILIDAD ESPERADA Utilidad Esperada

44% EA

IMPUESTOS Impuesto de Industria y Comercio

6,9*1000

Impuesto de Renta Impuesto de Avisos y Tableros

3,5% EA 6,9*1000*15%

CREDITO Tasa de Interés Pago de Interés Mensual Plazo TIO

14% EA

1,098% Mensual 24 meses TASA INTERNA DE OPORTUNIDAD 20% EA Fuente: Los Autores

2.1 Inversión Inicial Para llevar a cabo el proyecto se debe tener en cuenta que es necesario hacer una inversión inicial elevada, la cual será financiada por parte de los inversionistas del proyecto. Se recurre a un inversionista, no solo para financiar parte del proyecto, sino sobre todo para aprovechar su experiencia y conocimiento del mercado. Con el cual se creara una unión temporal, en la cual Analítica Ltda., actuara como administrador y ejecutor de la obra; para ello los aportes de capital al proyecto se distribuyen de la siguiente manera: 10

Inversionistas El total de la inversión para iniciar el proyecto es de (COP $) 908.000.000,0; como se observa en la tabla No. 2 Valor total Inversión Inicial; la desagregación de la inversión inicial la cual consta de la compra del lote, estudios previos, construcción sala de ventas, gastos legales; esto es aportado en su totalidad por Analitica Ltda. 

 Analítica Ltda. (COP $) $) 908.000.000,0 La inversión inicial se compone de los siguientes ítems: Tabla No. 2 Valor total Inversión Inicial

DETALLE

VALOR (COP $) LOTE 800.000.000,0

Lote 1

ESTUDIOS Estudios y Diseños CONSTRUCCION SALA DE VENTAS

50.000.000,0

Construcción

10.000.000,0

GASTOS LEGALES 24.000.000,0 23.400.000,0

Escrituración Tramite Curaduría

VALOR TOTAL DE LA INVERSION INICIAL

908.000.000,0

Fuente: Los Autores

2.2. Costos Los costos del proyecto se obtuvieron a partir del análisis de costos unitarios y las cantidades de obra del futuro edificio, estos costos de materiales actualizados se obtuvieron de la página Construdata 23, de igual forma se estimo el costo de diferentes rubros determinantes para llevar a cabo dicho proyecto, dentro de ellos: Costos directos de construcción Costos y gastos Administrativo Costos de venta y publicidad Costos Bancarios   Impuestos

    

11



Costos directos de construcción:

Los costos directos de construcción equivalen a (COP $) 4.363.000.000,0; como se observa en la Tabla No. 3 Costos Directos de Construcción, se establece que estos se relacionan con; costos directos de obra, costos directos de personal, servicios de obra e imprevistos; estos representan aproximadamente el 83,1% del total de los costos del proyecto. Tabla No. 3 Costos Directos de Construcción

DETALLE Costos Directos de Obra Costos Directos de Personal Servicios Públicos de Obra Imprevistos

TOTAL

VALOR TOTAL (COP $)

PARTICIPACION PARTICIPACION DEL COSTO TO(%) TAL (%)

3.450.000.000,0

77,2%

64,2%

240.000.000,0

5,4%

4,5%

28.000.000,0

0,6%

0,5%

750.000.000,0

16,8%

14,0%

4.468.000.000,0

100,0%

83,1%

Fuente: Los Autores 

Costos y Gastos Administrativos:

Estos se generan a lo largo del proyecto y son de vital importancia para el funcionamiento del mismo, dentro del presupuesto se tiene (Ver Tabla 3. Gastos Administrativo), en esta tabla se observan costos y gastos de papelería, Combustible, señalización y seguridad industrial, plan de manejo de tráfico, seguros entre otros

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Tabla 4. Gastos Administrativo

DESCRIPCION

CANTIDAD

UNIDAD

Papelería 18 Mes Combustible 12 Mes Señalización y Seguridad Industrial 1 Global Plan de Manejo de Trafico 1 Global Primeros Auxilios 1 Global Seguros 1 Global  Asesorías Jurídicas y Contable 17 Mes Gastos Varios 18 Mes Celaduría 18 Mes Fiducia 18 Mes TOTAL GASTOS DE OFICINA

VALOR UNITARIO (COP $)

VALOR TOTAL (COP $)

100.000,0 100.000,0

1.800.000,0 1.200.000,0

1.500.000,0

1.500.000,0

550.000,0 800.000,0 12.000.000,0

550.000,0 800.000,0 12.000.000,0

600.000,0 1.300.000,0 2.500.000,0 2.000.000,0

10.200.000,0 23.400.000,0 45.000.000,0 36.000.000,0 132.450.000,0

Fuente: Los Autores



Costos de Venta y Publicidad:

Los costos de venta y publicidad se calculan sobre el 0,5% del total de los ingresos asciende a (COP $) 37.665.056, se debe aclarar que estos costos se generan solo durante los 10 primeros meses del proyecto, dado que en este periodo se proyecta realizar la venta de las Oficinas, de este costo el 65% está representado por comisiones de venta y el restante 35% para publicidad y mercadeo del proyecto. 

Gastos Bancarios:

Estos se componen del impuesto al gravamen financiero (4 x 1000), gastos financieros los cuales se calculan como el 0,5% de los egresos. (Ver Tabla No. 5 Gastos Bancarios)

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Tabla No. 5 Gastos Bancarios

ITEM

VALOR (COP $)

Impuestos de gravámenes Banca

21.504.000,0

Gastos Financieros

26.880.000,0

48.384.000,0 Fuente: Los Autores

Impuestos Se debe tener muy en cuenta el proyecto son los impuestos que se generan durante el periodo de vida del proyecto. Dichos impuestos están representados por: 









Impuesto de renta que equivale al 33% de la utilidad antes de impuesto. Impuesto al gravamen financiero que equivale al 4X1000 del total de egresos del proyecto. Del cual el 25% es deducible del impuesto de renta. Impuesto de industria y comercio que está gravado con el 0.69% del total de los ingresos, más un 15% del valor de este impuesto, que corresponde al impuesto de avisos y tableros. Impuesto predial que equivale al 7 x 1000 del valor del predio y es deducible del impuesto de renta.

Resumen Total de Costos En la Tabla No. 6. Resumen Total de Costos, se observa el valor total del proyecto contemplando todos los ítems discriminados anteriormente. 

14

Tabla No.6. Resumen Total de costos RESUMEN TOTAL ITEM

VALOR (COP $)

INVERSION INICIAL

908.000.000

COSTOS DIRECTOS DE CONSTRUCCION

4.468.000.000

COSTOS Y GASTOS ADMINISTRATIVOS

132.450.000

COSTOS DE VENTA Y PUBLICIDAD

37.665.056

COSTOS BANCARIOS

48.384.000

TOTAL PROYECTO

5.594.499.056

Fuente: Los Autores

2.3 Proyección de Ventas e Ingresos Los ingresos del proyecto se encuentran determinados por el valor de venta de las oficinas. El tiempo de pre-venta se determinó realizarlo 4 meses antes del inicio del proceso de construcción y terminar las ventas en el mes 3 de duración del proyecto, es importante anotar que en proyectos actuales las ventas del 100% de las oficinas se están realizando entre el primer y septimo mes después de la salida a ventas. Para calcular los ingresos se tuvo en cuenta el cronograma de ventas de las oficinas y el ajuste por inflación al momento de la venta, el total de ingresos por ventas es de (COP $) 10.024.000.000,0 Los ingresos de la fase de construcción se muestran a continuación en la Figura No. 5 Ventas Oficinas por Mes, allí se observa que después del segundo mes las ventas se comportan estables, siendo el mes sexto, el que más esfuerzo requiere en ventas.

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Figura No. 5 Ventas Oficinas por Mes Ventas Oficinas Por Mes 9 8 7 6 5 Ventas Oficinas Por Mes

4 3 2 1 0 1

2

3

4

5

6

7

Fuente: Los Autores 

Forma pago de las Oficinas:

El pago de las Oficinas será de contado y se consignara el dinero a la fiducia del proyecto



Determinación del precio

Para determinar el precio de venta se tienen en cuenta diferentes factores, entre ellos el principal que es el costo total del proyecto y los precios del mercado. Para determinar el precio del metro cuadrado de construcción se tomo el costo total de la construcción del proyecto y se dividió entre los m 2 reales de construcción en venta, por lo cual el valor del m 2 para el constructor es de (COP $) 1.714.070 Para calcular el precio de venta se multiplicaron estos precios por la utilidad esperada, que en el caso de este proyecto es del 35%, en la cual es el porcentaje promedio del sector; con esta utilidad se espera un precio de venta de (COP $) 2.637.032,0; al observar el precio del m 2 en el mercado para el sector se establece que este precio de venta es inferior al precio de venta del sector, por cual se decide ajustar la utilidad en 6 puntos y obtener el 44% y al calcular el precio real de venta de cada oficina teniendo en cuenta los factores de localización este se establece en (COP $) 3.500.000,0;

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2.4 Flujo De Caja Del Proyecto El flujo de caja del proyecto es una herramienta que permite visualizar los diferentes momentos en los cuales se realiza un ingreso o egreso de efectivo, durante la vida del proyecto. El proyecto tiene un horizonte de 12 meses contados a partir del momento de la aprobación de la licencia de construcción (Mes 1), se presenta por meses e incluye el periodo de preventas (4 meses), la construcción (8 meses) y la entrega de las oficinas (4 meses).

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2.5 Capital De Trabajo El capital de trabajo se calculo teniendo en cuenta que los ingresos del proyecto serán administrados por una fiducia y esta desembolsara mensualmente los ingresos de acuerdo a los costos generados después de alcanzar el punto de equilibrio de construcción, por lo cual se necesita el dinero necesario para cubrir los costos y gastos totales que se generan hasta el cuarto mes del proyecto, el valor de capital de trabajo es de (COP $) 2.797.249.528

2.6 Análisis Financiero Se realiza a partir de un escenario esperado o con mayor probabilidad de ocurrencia, el cual está mayoritariamente influenciado por el tiempo de venta de las oficinas; el proyecto inicia con los estudios y diseños, construcción de la sala de ventas, inicio del proceso de obtención de licencias, permisos y posterior demolición de la casa actual. Bajo el escenario esperado se tiene que al 4 mes se ha superado el 50% valor total del proyecto, el cual es el punto de equilibrio que requiere la fiducia para desembolsar recursos y para que el proyecto de inicio a la construcción. La totalidad de las oficinas se terminan de vender en el mes 7.

Tasa Interna De Oportunidad Partiendo de la necesidad que tienen los inversionistas de obtener rentabilidad por su inversión, se estableció para el proyecto una tasa interna de oportunidad (TIO), del 20% efectiva anual. 

Periodo De Recuperación Para el proyecto, el período de recuperación de la inversión es de 12 meses. 

Valor Presente Neto (VPN) Para el análisis del VPN, se tuvo en cuenta que: la tasa de oportunidad del inversionista TIO es del 20% anual, Al hacer el cálculo del VPN, se obtiene un valor de (COP $) 2.370.425.605,0; lo que en primera instancia demuestra que el valor del dinero en el tiempo se logra maximizar, ya que la rentabilidad esperada por los accionistas es cubierta satisfactoriamente y además el proyecto genera mayor utilidad. 

Tasa Interna De Retorno Cuando un proyecto tiene varios ingresos y varios egresos entreverados y con el objeto de eliminar los problemas de la TIR múltiple, los ingresos se trasladan a valor final a la tasa de reinversión y los egresos se trasladan a valor presente con la tasa de financiación. Para este proyecto la TIR es de 28%; lo que indica que el proyecto es rentable a la TIO del inversionista y adicionalmente genera ingresos 8% superiores a los esperados por los inversionistas. 

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Análisis beneficio costo Después de identificar todos los beneficios y los costos del proyecto se planteo una relación beneficio/costo que permite evaluar si el proyecto está en la capacidad de cubrir todos los costos generados. 

Para el caso del proyecto la relación beneficio costo nos indica que por cada peso invertido, el proyecto está en la capacidad de generar (COP $) 2,6; lo cual evidencia como en las demás razones financieras, que el proyecto inicialmente es rentable.

Fiducia El encargo fiduciario de preventas va ligado usualmente al crédito constructor; es decir, en el caso del proyecto se analizó con el Banco AV Villas, los costos generados por la administración de los recursos por parte de la fiducia son del 0.5% (en el mercado se ofrecen tasas entre el 0.3% y 0.7%) de los ingresos por ventas mensuales, el cobro de la administración de esta inicia desde el primer mes de preventas. 

La Fiducia Inmobiliaria es una herramienta diseñada para comercializar y gestionar proyectos inmobiliarios; así mismo, brindar a los compradores plena confianza en la administración de los recursos en el estado de preventas y su posterior destinación en cada una de las actividades del proyecto. El constructor suscribe un contrato de Encargo Fiduciario y carta de instrucción, en virtud del cual se vinculan los interesados en el proyecto inmobiliario (optantes), para que una vez cumplidas las condiciones pactadas en el contrato de fiducia (punto de equilibrio de construcción), los recursos recibidos sean entregados al promotor o a quien se determine en el contrato, para ser destinados al desarrollo del proyecto. La Fiducia entregará dinero para la fase de construcción, en el momento que se logre el punto de equilibrio estipulado, en el caso del proyecto es cuando se realice la venta de 12 unidades que equivalen al 50% del costo del proyecto.  A partir del momento que se cumplen los requisitos, la fiducia desembolsa el dinero recogido hasta ese momento, en los meses siguientes los costos directos de la obra serán cubiertos por la fiducia ya sea por los aportes de los optantes o por préstamo bancario.

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3. CONCLUSIONES La viabilidad del proyecto y el correcto desarrollo del mismo dependen del flujo de caja ya que si los recursos no ingresan antes de los cuatro (4) meses iniciales esto generaría grandes atrasos en la obra que repercutirían directamente en los costos, dado que la fiducia no desembolsara el dinero hasta que se llegue al 50% del costo; de ser así esto impactaría en el desarrollo y ejecución del proyecto Se debe contemplar el impacto que generará la ejecución del proyecto, por consiguiente es muy importante tomar en cuenta las medidas que eviten que la comunidad se vea afectada por mismo, se debe tener en cuenta que está ubicado en una zona tradicional de Bogotá. El proyecto de pre-factibilidad se formula con base en datos reales que permiten hacer un estudio sensato; sin embargo como no contamos con información histórica, que permita realizar un análisis comparativo de la eficiencia de proyectos anteriores. Recurrimos a datos obtenidos de personas vinculadas al sector de la construcción. El proyecto de construcción del edificio de oficinas Castellana Office , no soluciona el déficit de oficinas que se presenta en la ciudad de Bogotá, pero brinda una alternativa a cierto número de personas que busca tener trayectos más cortos entre su zona de residencia y zonas específicas de la ciudad, permitiendo que disfruten de más tiempo libre y menores tiempos de desplazamiento. En este momento los proyectos de oficina tienen en la ciudad de Bogotá gran demanda, dad ala proyección de la ciudad, pero de acuerdo a la gestión del proyecto se pueden maximizar las utilidades, teniendo en cuenta la construcción y ejecución de un plan de ventas que permita la obtención del punto de equilibrio en un menor tiempo, permitiendo reducir costos y maximizar beneficios, es necesario profundizar en estudios técnicos y de mercado, que permitan aprovechar al máximo las condiciones de un mercado en continuo crecimiento. Existen diferentes riesgos que pueden afectar el proyecto, que se deben tener en cuenta, en la etapa de inversión con el fin de cuantificar sus efectos en el flujo del proyecto. Se emplea la figura de fiducia de pre-ventas, esta genera un costo adicional para el proyecto, pero se ve compensado con las ventajas que genera en los optantes, al hacerlo más atractivo y permitiendo que los compradores tengan una mayor seguridad sobre su inversión; la fiducia de pre-ventas cobra importancia en la medida que se generaliza su uso en otros proyectos y los compradores la identifican como garantía; en caso de no existir puede modificar la decisión de compra. La pre-factibilidad en primera instancia muestra que el proyecto es una muy buena inversión y garantiza la generación de valor para el inversionista, posteriormente es conveniente realizar un estudio detallado que permita evaluar la variabilidad de todos los agentes que intervienen en el proyecto. 20

Parte del éxito del proyecto, radica en lo atractivo que puede llegar a ser gracias a las obras que se están realizando en la zona de influencia del mismo, por lo cual el impacto de la terminación de estas obras, puede convertirse en la principal ventaja competitiva del proyecto. Se debe tener en cuenta todos los requerimientos legales, ambientales y sociales los cuales se deben conocer claramente, antes de iniciar el proceso de construcción ya que en determinado momento pueden afectar el cronograma del proyecto. La finalización del proyecto dentro del tiempo estipulado en el cronograma, es de vital importancia tanto en costos como en beneficios, por lo cual se debe tener claro el control de cada proceso que se realiza y la ejecución adecuada de cada tarea. Los riesgos asociados al proyecto están presentes dentro de todas las fases del mismo, por lo cual es necesario actualizar y evaluar continuamente el estudio de los mismos.

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