LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA; NORMATIVIDAD Y JURISPRUDENCIA POR: JAVIER RUIZ MESTRA RESUMEN El propósito de este trabajo es analizar como es el desarrollo de la institución jurídica de la Propiedad Horizontal a través de un marco histórico amplio y cuál ha sido su evolución en Colombia respecto a la normatividad y la jurisprudencia.
INTRODUCCIÓN Según el diccionario de la Real Academia de la Lengua Española la noción de propiedad se utiliza para nombrar al derecho o la facultad de poseer algo. En el contexto jurídico, la propiedad es el poder pod er directo que una un a persona tiene sobre s obre un bien y que le permite disponer de dicho objeto con libertad, dentro de los límites impuestos por la ley. En cuanto a la propiedad horizontal se tiene que “se conoce como propiedad horizontal al derecho que se ejerce sobre uno o más pisos, viviendas o locales de un edificio, que han sido adquiridos por distintos propietarios en forma separada pero que tienen ciertos derechos y obligaciones en común”. La propiedad horizontal, por lo tanto, tanto, es la institución jurídica vinculada a la división y organización de los inmuebles resultantes de la segregación de una construcción común. Dicha propiedad reglamenta la manera en que se divide el inmueble y su relación con el resto de los bienes privados y comunes del edificio. Según Valencia Zea Y Ortiz (1996), la propiedad de departamentos, oficinas y locales dentro de un mismo edificio, consiste en que los diversos departamentos o locales de un mismo edificio pertenecen en forma privativa a distintos propietarios. En un edificio, pues, existen distintos propietarios. Cada uno de ellos dispone de uno o más departamentos (también conocidos como pisos o apartamentos), pero nadie es dueño del
edificio en su totalidad. A todas estas propiedades individuales se le suma la propiedad común de espacios, como el hall de entrada, los pasillos, los ascensores, etc. El derecho de propiedad horizontal supone que el propietario de un departamento tiene un porcentaje de propiedad sobre los espacios comunes. Dicha cuota es inherente a la propiedad del departamento e inseparable de ésta.
Antecedentes históricos de la Propiedad Horizontal Aunque se pensó que el la Propiedad horizontal era una institución relativamente nueva, investigaciones recientes ubican instituciones muy parecidas a estas en Egipto y Caldea, aunque no en la forma tan general como se aplica en nuestros días. (Valencia Zea, 1996) Según Valencia Zea (1996), citando a Ulpiano, en Roma hubo manifestaciones particulares de esta institución, aunque prevalecía la norma romana de que “todo lo construido sobre el suelo pertenecía al dueño de este”. Los antiguos pueblos germánicos antes de acoger el derecho romano, estuvieron dominados por el principio de que “Lo construido por una persona en suelo ajeno, le pertenece, a razón de que lo que es producto del trabajo no puede ser absorbido por el propietario del suelo” concibiendo así la posibilidad de que una misma construcción pudiera ser dividida en planos horizontales y perteneciera a distintos propietarios. Aunque en el siglo XII, la Propiedad Horizontal tuvo un gran auge y desarrollo en germánica, con la adopción del derecho romano esta institución decae ya que algunos juristas señalaban que a la luz del derecho romano la propiedad sobre pisos era un imposible jurídico. Después de la Segunda guerra mundial, en los años 50’s, renace la institución de la propiedad Horizontal con gran vitalidad. Según Valencia Zea (1996), citando Gonzalez (1948), en Francia, las antiguas costumbres, conocieron la propiedad de pisos y departamentos partiendo del supuesto de que un inmueble “en trozos horizontales, cada uno de los cuales estaba sometido a un derecho de propiedad distinto y que el reparto de las cargas de conservación y reparación se hacía en función de esta división de la propiedad de la casa”.
Los códigos Latinoamericanos y en especial el colombiano hasta el siglo pasado desconocieron esta figura ya que se sustentaban en el Derecho Romano.
La Propiedad Horizontal en Colombia En Colombia desde el año 2001, la Ley 675 reconoce la existencia de propiedades horizontales y de unidades inmobiliarias cerradas pero no prevé su coexistencia en un mismo complejo urbanístico dentro de una copropiedad (lo cual ocurre en muchos casos) sino la responsabilidad del administrador para que luego sea el Gobierno Nacional quien la reglamente. Según Hernández (2004), la Ley 675 de 2001 regula la forma especial de dominio denominada "propiedad horizontal", en la que concurren derechos de propiedad exclusivos sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad. Con esta Ley, y con los supuestos en ella consagrados, se da un paso más en la consolidación de un régimen de dominio, que comprende el reconocimiento de un tipo de propiedad individual con una comunal. La evolución de esta clase de propiedad se inició en 1948, después de la destrucción del centro de Bogotá tras los hechos del 9 de abril; hecho que significó un gran problema de carácter jurídico en el proceso de reconstrucción de la ciudad, y que se resolvió a partir de la expedición de la ley 182 de aquel año, siendo, además, el primer esbozo del régimen de propiedad horizontal en Colombia. Posteriormente, se han venido expidiendo diversas normas con igual fin, como la Ley 16 de 1985 y la actual Ley 675 de 2001.
Propiedad Horizontal y jurisprudencia La propiedad horizontal es una institución compleja, pues la Ley la configura como la reunión de dos derechos de propiedad, distintos y claramente diferenciados en su unidad, atribuidos ambos a un mismo titular, uno singular y exclusivo (propiedad separada) sobre un espacio delimitado, sin otras limitaciones que las impuestas por el régimen de la propiedad horizontal y las derivadas de las relaciones de vecindad, y otro derecho,
compartido sobre los demás elementos del inmueble, servicios y pertenencias imprescindibles para el uso y disfrute de las partes privativas conforme a su destino. Muchos casos se han tenido que ajustar en la Corte Constitucional a tenor de ir concordando la normatividad de la Propiedad privada.
Convivencia La convivencia en la Propiedad Horizontal exige de todos y cada uno de los residentes (o usuarios) la observación puntual de algunas normas, que permiten ejercer plenamente los derechos individuales, sin vulnerar los derechos ajenos. Estas sencillas normas están contenidas en las leyes, decretos y reglamentos que rigen la Propiedad Horizontal, y tienen como único objetivo garantizar la convivencia armónica y pacífica en la comunidad. Indudablemente la mayor parte de los conflictos que se presentan entre vecinos, y entre estos y la administración, son originados por el incumplimiento de estas normas de convivencia, y el manejo de dichos conflictos en etapa de conciliación, corresponde precisamente al Administrador, o a los órganos administrativos de la copropiedad antes de acudir, de ser necesario, a las autoridades competentes. Con relación al caso de la sentencia T-155 de 2012, respecto a la tenencia de un animal doméstico, perro de raza ROTTWEILER, la entidad demandada vulneró el derecho fundamental al debido proceso del accionante, y por ello concederá el amparo. En consecuencia dejará sin efectos la decisión contenida en la comunicación del cinco (5) de mayo de dos mil once (2011), expedida por la junta directiva del conjunto Miramar, en la que se le da un plazo perentorio de (5) días al actor para que retire su perro de la copropiedad. Esa decisión sólo podrá tomarla el Conjunto Residencial demandado si respeta las garantías a las cuales se refiere el punto 4 de esta providencia. Además instará al actor y a su familia para que cumplan estrictamente con las obligaciones establecidas en la Ley 746 de 2002 “por la cual se regula la tenencia y el registro de perros potencialmente peligrosos”
Coeficientes de copropiedad Índices que establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Definen además su participación en la asamblea de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto. Esta Ley consagra por excepción cuatro casos en los cuales es posible que la asamblea reforme los coeficientes. En tal evento se requiere que lo apruebe la asamblea con un quórum calificado de un número plural de propietarios que represente al menos el 70 por ciento de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto. Sin embargo, la normatividad no es retroactiva y es entendible que en los reglamentos aún no reformados los coeficientes no hayan sido calculados obedeciendo a una norma que aún no existía, sino a otros criterios señalados por la legislación anterior. Esto no significa que se haya incurrido en un error aritmético, ni que estén mal calculados o violando la Ley 675 del 2001; en las citadas normas los coeficientes se determinaban de acuerdo con el valor de las unidades privadas y para fijarlo se tenía en cuenta el área, el estimativo de utilización de los bienes comunes y otros factores. En cuanto a los edificios constituidos en el régimen de propiedad horizontal de la Ley 675, se prevé que los coeficientes se deben calcular con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al área total privada del edificio o conjunto. En la Sentencia C- 522 de 2002, los ciudadanos demandantes consideran que las normas acusadas violan la Carta Política porque establecen una discriminación fundada en privilegios económicos, la Corte en esta sentencia establece que el coeficiente de propiedad cumple con la finalidad de definir la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto; también definir la participación en la Asamblea de propietarios y establecer la proporción con que cada propietario debe contribuir a las expensas comunes del edificio o conjunto.
Al hacer un análisis constitucional la Corte sentencia “Declarar EXEQUIBLE el parágrafo 2° del artículo 37 de la Ley 675 de 2001 en el entendido que cuando se trate de inmuebles destinados a vivienda, el voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje de coeficiente de propiedad del respectivo bien privado, sólo para las decisiones de contenido económico conforme a lo expresado en la parte motiva de esta sentencia, las demás se regirán por la regla un voto por cada unidad privada”.
Bienes comunes Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.
Bienes comunes esenciales Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel. La Corte en su sentencia 738 del 2002 señala que Declarar EXEQUIBLE la expresión “En los edificios o conjuntos de uso comercial, los costos de mercadeo tendrán el carácter de expensa común necesaria, sin perjuicio de las excepciones y restricciones que el reglamento de propiedad horizontal respectivo establezca” contenida en el artículo 3° de la Ley 675 de
2001 y los artículos 56, 57, 59 numeral primero y 76 numeral segundo de la misma Ley, pero solamente por los cargos analizados en la presente decisión. Salvo la palabra “titulado” contenida en el artículo 56 de la Ley 675 de 2001, respecto de la cual se ordena “estarse
a lo resuelto” en la Sentencia C-670 de 2002, ante las pretensiones de un
ciudadano con respecto a los citados artículos de la ley.
CONCLUSIONES La propiedad horizontal es institución especial, y autónoma (con un régimen jurídico propio), a la que es inútil buscarle a toda costa semejanzas e identidades parciales con otras figuras jurídicas. La propiedad horizontal existe por sí y con configuración especial, y aunque a su regulación puedan confluir normas propias de otras instituciones, se ha descartado que pueda asimilarse, entre otras, a la comunidad de bienes. Se diferencia también de la copropiedad, condominio, comunidad o indivisión, pues aquí se contemplan derechos de cuota sobre un objeto y sobre cada una de sus partes. La propiedad horizontal no depende en cuanto a su nacimiento de la voluntad de los propietarios, sino que se establece legalmente desde el momento mismo de la división de un edificio. Las resoluciones de la corte Constitucional han servido de ajuste a dicha ley y además han permitido desarrollar nuevas propuestas que van acorde con las necesidades cambiantes de la sociedad En forma general, ha de entenderse que la propiedad horizontal que hoy conocemos ha sufrido varias modificaciones, evolucionando a la par con la sociedad y con los nuevos requerimientos que se presentan, principalmente la necesidad de regular la construcción de grandes edificaciones, como medio de vivienda para un número mayor de personas. Dicho avance ha traído consigo diversas teorías jurídicas encaminadas a resolver asuntos como la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal, a quién pertenecen las áreas comunes, qué derechos se deben respetar, cuál es la responsabilidad de los administradores, cuáles son los mecanismos legales para la resolución de conflictos, cuáles son los límites de los administradores, qué tipo de prohibiciones pueden consagrarse en los reglamentos
BIBLIOGRAFÍA Gonzalez . &. Martinez. 1948. ESTUDIO DE DERECHO HIPOTECARIO Y DERECHO CIVIL. Tomo II (Vol. I). Madrid. LEY 675 DE 2001 (agosto 3). Régimen de Propiedad Horizontal. Sentencia T-155/12 Sentencia C-738/02 Sentencia C-488/02 Valencia Zea, A. &. Ortiz, A. 1996. DERECHO CIVIL, TOMO II. DERECHOS REALES. Ed. TEMIS. BOGOTA.
