From the SelectedWorks of Rómulo Martín Morales Mor ales Hervias Hervias
Ma' 2015
La Fe Pública Registral como protección inútil frente a los contratos inválidos e inecaces
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JURISPRUDENCIA REGISTRAL
LA FE PÚBLICA REGISTRAL COMO PROTECCIÓN INÚTIL FRENTE A LOS CONTRATOS INVÁLIDOS E INEFICACES Rómulo MORALES HERVIAS*
TEMA RELEVANTE En este artículo, el autor, luego de analizar la fe pública registral, concluye que esta no puede coexistir con disposiciones normativas de la protección de los terceros adquirentes a título oneroso y de buena fe, por lo que considera que la modicación del artículo 2014 por obra y gracia de la Ley N° 30313 seguramente es y será aplaudida por los delincuentes de las maas inmobiliarias porque el mensaje es claro: las falsicaciones de rmas y las suplantaciones de identidades se descubrirán en los Registros Públicos.
I. PROPÓSITO El propósito de este ensayo es determinar si es posible que coexistan en un mismo texto normativo la protección de los terceros adquirentes a título oneroso y de buena fe con la protección de la Fe Pública Registral. En el contexto de la adquisición derivativa, la buena fe es un requisito para la adquisición a non domino. La “exigencia de la buena fe resulta del principio general de derecho, según el cual, ninguno puede eliminar un derecho real de otro si conoce su existencia” [Sottomayor, 2010, p. 86]. Dicho principio general de buena fe 1
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no se aplica al artículo 2014 del Código Civil (en adelante, CC) donde la “buena fe” tiene un signicado completamente diferente. Es incongruente alcanzar una interpretación sistemática, por un lado, entre una normativa basada en la protección del interés del tercer adquirente a título oneroso y de buena fe; junto con la protección del interés del tráco en que haya seguridad y rapidez en la adquisición de bienes inmuebles; y, por otro lado, una normativa fundamentada en la protección del interés del propietario. La razón de esta inalcanzable interpretación es porque ambos intereses
Abogado por la Universidad de Lima. Magíster por la Universidad di Roma “ Tor Vergata”. Diplomado en Derecho Romano; y en Derecho de los Consumidores y de la Responsabilidad Civil por la Universidad di Roma “ La Sapienza”. Doctor por la Ponticia Universidad Católica del Perú (PUCP). Profesor de Derecho Civil en la PUCP, en la Universidad Nacional Mayor de San Marcos y en la Universidad de San Martín de Porres. La buena fe como elemento constitutivo y fundamento de la adquisición derivativa es diversa de la buena fe objetiva que “exige deberes de lealtad y de sinceridad, en relación a la otra” [Sottomayor, 2010, p. 102].y que actualmente, “en el derecho europeo, la buena fe pasó a asumir, más allá de una función integrativa, correctiva y de regulación de los contratos, la función de control del contenido de los contratos, de juicio de validez de los contratos o cláusulas singulares, de tutela de la autodeterminación y de conanza del adherente, y de garantía del equilibrio de las prestaciones, estando así fundamentada en la idea de equilibrio contrac tual, así como en l a idea de altruismo” [Sottomayor, 2010, pp. 102-103]. El artículo 1362 del Código Civil peruano solo regula la buena fe objetiva.
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Comentario relevante del autor No compartimos la aseveración de que todo se explica a través de la invocación de la seguridad del tráfico jurídico como único criterio para defender la verdad oficial de los Registros Públicos. Aquí cabe preguntarse si la Fe Pública Registral es indiferente al tráfico jurídico desleal y deshonesto.
son incompatibles. Así, “el fundamento de la tutela establecida para el adquirente a non domino está claramente en el interés general a la seguridad en la circulación jurídica, que impone preservar la conanza del adquirente a quien siempre se le requiere la buena fe” (Muccioli, p. 102). El interés del propietario puede ser protegido si el interés del adquirente a non domino está desvinculado de la ética: “Creemos que la exigencia de la buena fe representa un vínculo entre el derecho y la moral, criterio valorativo, y no meramente un criterio pragmático de resolución de conictos. Reconocemos que la verdadera ratio de esta regulación legal es la protección de la seguridad del tráco jurídico. Pero el legislador no quiere llevar la protección de este valor muy lejos, sino apenas hasta donde no se transforme en una compensación para aquellos que asumen comportamientos desleales en el tráco jurídico. La ley no quiere proteger todo el tráco jurídico, como un valor en sí mismo, sino apenas el tráco jurídico leal y honesto” [Sottomayor, 2010, p. 913]. Hay muchas razones de defensa de la Fe Pública Registral en el Perú. Dicha defensa se ha convertido en
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un dogmatismo irrevisable. Se arguyen muchos argumentos de distinto tipo, pero todos ellos coinciden en la defensa de la inmutabilidad del Registro Público que “no es apariencia, es verdad ofcial, es publicidad oficial” [Pau Pedrón, 2001, p. 190]. No compartimos dicha aseveración que todo se explica a través de la invocación de la seguridad del tráco jurídico como único criterio para defender la verdad ocial de los Registros Públicos. Aquí cabe preguntarse si la Fe Pública Registral es indiferente al tráco jurídico desleal y deshonesto. II. INTERPRETACIÓN TEXTUAL O LITERAL DEL ARTÍCULO 2014 DEL CÓDIGO CIVIL Durante décadas en el Perú se aplica el artículo 2014 del CC como si las adquisiciones por parte de terceros adquirentes a título oneroso han sido inmunes a las patologías de las transferencias anteriores. Dicha disposición normativa indica una protección a los terceros adquirentes siempre y cuando se cumplan los siguientes requisitos: a) Ser un tercero adquirente de derechos reales; b) Ser un adquirente de “buena fe” (desconocimiento de la inexactitud registral); c) Ser un adquirente a título oneroso; d) Ser un adquirente de derechos de persona que en el registro aparezca con facultades para transmitirlos; y e) La inscripción del derecho del adquirente.
La mayoría –por no decir casi la totalidad– de la jurisprudencia y doctrina nacionales interpreta textualmente tal disposición normativa a n de proteger absolutamente al tercer adquirente a título oneroso y de “buena fe” cuando ostensiblemente las adquisiciones anteriores inscritas son nulas o inecaces en sentido estricto. La inscripción no garantiza las valideces o las ecacias de dichas ventas ya
que muchos de esos terceros adquirentes actúan de mala fe aunque se amparen en la Fe Pública Registral. Esta conducta de mala fe comporta el conocimiento de las patologías de los contratos anteriores. El signicado de la “buena fe” –Fe Pública Registral– es el desconocimiento de la inexactitud registral – a diferencia de la buena fe la cual consiste en la ignorancia del vicio en el contrato y se aplica sobre el plano sustancial [Gazzoni, 1998, p. 38. En el mismo sentido: Triola, 2004, pp. 14-15]. La protección del tercero adquirente de buena fe y a título oneroso constituye el fundamento ético de la inscripción la cual confiere seguridad al tráco jurídico [Ferri y Zanelli, 1995, pp. 50-51]. El hecho de pensar que la buena fe debe buscarse solo en el Registro Público es desconocer los valores jurídicos que fundamentan las adquisiciones a título oneroso de los terceros. Por el contrario, la interpretación del artículo 2014 del CC excluye los intereses regulados y valorados de los aparentes transferentes suplantados en sus identidades o cuyas rmas fueron falsicadas. Lo anterior cobra relevancia cuando “la buena fe del tercero no solo sirve como fundamento para privar el derecho del verdadero propietario. Éste tam bién tiene buena fe y va a ser privado de un bien que puede constituir su principal fuente de riqueza o de su habitación” [Sottomayor, 2010, pp. 912-913]. Así, la protección de la seguridad del tráco jurídico y la circulación de los bienes solo está fundamentada “éticamente en la adquisición a non domino de aquel que confía en la apariencia de la titularidad del transferente, y no de aquel que conoce la divergencia entre la realidad material y la realidad registral” [Sottomayor, 2010, p. 913]. La protección del tráfico
INFORME JURISPRUDENCIAL
¿En qué consiste El significado de la “buena fe” –Fe Pública Registral– es el desconocimiento de la inexactitud registral– a diferencia de la buena fe, la cual consiste en la ignorancia del vicio en el contrato y se aplica sobre el plano sustancial
jurídico se justica cuando el tráco es leal y honesto. Este valor jurídico no es tomado en cuenta en nuestro medio que idolatra la seguridad del tráco jurídico sin tomar en cuenta el verdadero sentido de la buena fe del adquirente. Ello se vuelve más grave cuando los terceros adquirentes son ostensiblemente estafadores. De ahí que el intérprete de la norma no puede desconocer esa realidad material la cual es más amplia que la realidad registral. El propietario suplantado en su identidad o cuya rma fue falsicada también tiene buena fe y ella debe valorarse respecto de los otros intereses. Seguidamente analizaremos que la Fe Pública Registral está muy distante del concepto de buena fe con sentido ético. III. FE PÚBLI CA REGIST RAL COMO PROTECCIÓN INÚTIL: LA LEY N° 30313 CORROBORA SU INUTILIDAD Existe una antinomia evidente entre la protección de los terceros adquirentes a non domino (ejemplos:
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artículos 194 [terceros perjudicados a quien de buena fe y a título oneroso]; 197 [derechos adquiridos a título oneroso por los terceros subadquirientes de buena fe]; 865 [derechos de los terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso]; 948 [quien de buena fe y como propietario recibe de otro la posesión de una cosa mueble] y cuarto párrafo del artículo 1372 [derechos adquiridos de buena fe] del CC) frente a los terceros adquirentes a título oneroso con Fe Pública Registral (segundo
párrafo del artículo 665 [buena fe del adquirente]; y artículo 2014 [tercero que de buena fe adquiere a título oneroso] del CC)2. Aquí hay un conicto no solo de disposiciones normativas sino de valores jurídicos. Un ejemplo puede ilustrar lo dicho. Nótese que en la regulación de la simulación y la protección de los terceros adquirentes se basa en la buena fe denida en concreto como el desconocimiento de la simulación de la anterior transferencia.
Artículo 1415 del Código Civil Artículo 243 del Código Civil portugués Artículo 194 del Código Civil italiano de 1942. Efectos de la de 1966. Inoponibilidad de la simulaperuano de 1984 simulación respecto a terceros ción a los terceros de buena fe La simulación no puede oponerse, ni por las par tes contratantes, ni por sus causahabientes ni por los acreedores del enajenante simulado, a los terceros que de buena fe hubieren adquirido derechos del titular aparente, sin perjuicio de los efectos de la inscripción de la demanda de simulación
1. La nulidad proveniente de la simulación no puede ser pedida por el simulador contra el tercero de buena fe. 2. La buena fe consiste en la ignorancia de la simulación al tiempo en que fueron constituidos los respectivos derechos.
La simulación no puede ser opuesta por las partes ni por los terceros perjudicados a quien de buena fe y a título oneroso haya adquirido derechos de titular aparente.
3. Se considera siempre de mala fe al tercero que adquirió el derecho posteriormente a la inscripción de la acción de simulación, cuando este se ejercitó.
La ley italiana protege al tercero “por el solo hecho de haber igno rado la simulación” [Orestano. 2012, p. 451]. La razón de ser de la protección a los terceros es el princi pio de la confianza: “La adquisición del tercero es la adquisición a non domino, determinado por la ley a fin de tutelar las confianzas sin culpa y por ello la certeza en la circulación de los derechos” [Orestano. 2012, p. 446]. Prevalece la situación aparente respecto de aquella real,
a condición que los terceros “hayan conado sobre la apariencia creada por el contrato simulado de buena fe, y en la ignorancia de lesionar el derecho ajeno” [Ricciuto, 1999, p. 1423]. Otras doctrinas resaltan el principio de la apariencia: “Es fácil explicar por qué el tercero protegido prevalezca sobre las partes del acuerdo simulatorio: estas son, por definición, menos merecedoras de tutela, en cuanto artíces de la apariencia que ha engañado al tercero.
Se suele invocar en doctrina nacional que la concurrencia de acreedores sobre bienes inmuebles (art. 1135 del CC) y la concurrencia de arrendatarios (art. 1670 del CC) son casos semejantes a los terceros adquirentes de Fe Pública Registral. Dichas disposiciones normativas no regulan ni son semejantes a la regulación de la Fe Pública Registral. En la concurrencia de acreedores se otorga la protección preferente de la pretensión de dar al acreedor que cumpla ciertos requisitos y adicionalmente que actué de buena fe. Dicha buena fe no es la Fe Pública Registral. Asimismo, la protección del arrendatario si inscribió el contrato de arrendamiento (art. 1670 del CC) se justica porque en caso de enajenación del bien arren dado, el adquirente deberá respetar el contrato (numeral 1 del art. 1708 del CC). Y la buena fe del arrendatario es opuesta a la Fe Pública Registral.
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Su primacía sobre los acreedores del enajenante simulado se explica con una ratio de tutela de la seguridad de las adquisiciones para el buen funcionamiento de la circulación jurídico-económica: en nombre de esta, quien ha participado dinámicamente en un acto de circulación es preferido a quien haya concebido una mera conanza estática sobre la consistencia de un patrimonio (según la misma graduación de intereses que funda el art. 1153)” [Roppo, 2009, p. 651]. En el mismo sentido: “La regla responde, en efecto, al princi pio de la apariencia, que no se debe entender como equivalencia entre apariencia y realidad, sino, más bien, en el sentido de que quien da lugar a una situación negocial aparente no puede hacer valer la situación real frente a terceros de buena fe” [Bianca, 2007, p. 724]. Una doctrina italiana pone en resalto el signicado de la buena fe del tercer adquirente: “La buena fe es relevante, es la buena fe en sentido subjetivo, es decir la ignorancia de lesionar un derecho ajeno. Quien adquiere del titular simulado podrá alegar su buena fe si ignora que su adquisición lesiona el derecho del titular efectivo” [Bianca, 2007, p. 725]. Por otro lado, el legislador portugués “excluyendo la regulación general de la nulidad, imposibilita que un sujeto invoque la nulidad (la simulación o la venta de bienes ajenos) contra otro que primero confío. Se procura responder a dos problemas: por un lado, salvaguardar los terceros de buena fe y, consecuentemente, el propio comercio jurídico, y, por otro lado, impedir que los sujetos delincuentes usen los mecanismos disponibles por el sistema con el simple propósito de procurar su beneficio personal” [Menezes Cordeiro, 2014, p. 97]. El “concepto de buena fe
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asume una dimensión ética” [Menezes Cordeiro, 2014, p. 98]. Las fuentes italianas y portuguesas son imprescindibles para com prender la disposic ión nor mativa peruana. Así podemos entender que no basta la aplicación del principio de la apariencia sino también del principio de la conanza: La “protección de la apariencia es una condición necesaria para el dinamismo
Código Civil alemán de 1896
§ 892.- Fe pública del registro inmobiliario (1) El contenido del registro inmobiliario se considera exacto en favor de aquellos que adquieren, mediante negocio jurídico, un derecho sobre una finca o un derecho sobre tal derecho, a no ser que se extienda un asiento de contradicción contra la exactitud o la inexactitud sea conocida por el adquirente. Si el titular se encuentra limitado en el poder de disposición sobre un derecho inscrito en el registro inmobiliario en beneficio de una determinada persona, la limitación solo es eficaz frente al adquirente si resulta del registro inmobiliario o si es conocida por el adquirente.
en la transferencia de los derechos y para que los interesados puedan crear confianza legítima en las expectativas, que resulta de la percepción legítima de una determinada situación” [Sottomayor, 2010, p. 99]. Ahora bien, ¿cómo debemos entender a la Fe Pública Registral? Pensamos que ella debe ser entendida en su sentido original y no en sentidos diversos que la desnaturalizan.
Ley española de 30 de diciembre de 1944 según Texto Refundido según Decreto de 8 de febrero de 1946
Código Civil peruano de 1984
Artículo 34.- El tercero que de
Artículo 2014.- El tercero que de
buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transmitente.
buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.
En Alemania, el § 892 “se apoya en la apariencia creada por el Registro” [Westermann; Westermann; Gursky y Eickmann, 2007, p. 1065]: “Para que se produzca la adquisición se exige que en el Registro no conste ningún asiento de contradicción (Widerspruch ), que ponga en duda la apariencia jurídica registral que sirve de base a la buena fe” [Westermann; Westermann; Gursky y Eickmann, 2007, p. 1072]. El § 892 “tiene por finalidad la protección del tráfico; se trata de que haya una libre circulación de bienes que acabará favoreciendo los intereses económicos
generales” [Westermann; Wester mann; Gursky y Eickmann, 2007, p. 1079]. Dicha “buena fe” que es la Fe Pública Registral no se aplica en algunos casos concretos en Alemania: (i) Cuando “el adquirente, ante las dudas más que razonables sobre la exactitud del Registro, cierra conscientemente los ojos a la realidad, para poder seguir diciendo que él es de buena fe. En tal caso se puede entender que hay un comportamiento contrario a las buenas costumbres, que le obliga a indemnizar el daño causado (§ 896). Basta a tal efecto el llamado “dolo eventual” del
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Comentario relevante del autor La interpretación del artículo 2014 del CC excluye los intereses regulados y valorados de los aparentes transferentes suplantados en sus identidades o cuyas firmas fueron falsificadas. Lo anterior cobra relevancia cuando “la buena fe del tercero no solo sirve como fundamento para privar el derecho del verdadero propietario. Éste también tiene buena fe y va a ser privado de un bien que puede constituir su principal fuente de riqueza o de su habitación”. adquirente; y la alegación de dicho parágrafo del BGB por el propietario excluirá la adquisición de dicho tercero” [Westermann; Westermann; Gursky y Eickmann, 2007, p. 1076]; y (ii) “La apariencia registral no protege frente a la falta de capacidad del enajenante ni frente a la nulidad del negocio dispositivo pues el Registro no publica nada sobre tales extremos” [Westermann; Westermann; Gursky y Eickmann, 2007, p. 1071]. Un caso de falsificación de firmas tiene una solución en Alemania: “N falsica la documentación personal de E, propietario, y de este modo consigue que como consecuencia de su declaración la propiedad sea transmitida a X; X transmite la pro piedad a G” [Westermann; Westermann; Gursky y Eickmann, 2007, p. 1063]: “X no adquiere basándose en la conanza que le ofrece el Registro, sino en la falsa documentación que le presenta N”. No obstante E no quedará totalmente desprotegido: “El hecho de que no se tenga en cuenta el hecho de que al propietario no le es en absoluto imputable la pérdida de la apariencia registral se basa en que esta contará en todo caso
con una pretensión de resarcimiento frente al Estado” [Westermann; Westermann; Gursky y Eickmann, 2007, p. 1064]. Asimismo, en “caso de falta de capacidad de obrar del disponente no se transmite la propiedad, por más que pueda verse protegido el tercer adquirente” [Westermann; Westermann; Gursky y Eickmann, 2007, p. 1071]. Estas reexiones son importantes. En Alemania, la falsicación de firmas no deja desprotegido al propietario. Entonces, para que funcione el principio de la Fe Pública Registral se requiere de un “sistema constitutivo, integrado por un principio de abstracción, como el alemán ( Eini gung, Auflass ung , Eint ragu ng ) , lo que corresponde a una organización del registro, basada en el principio de legalidad, en que la legalidad de los títulos es controlada por jueces/funcionarios de la administración judicial” [Sottomayor, 2010, p. 253]: “En el sistema alemán, el principio de la fe pública, debido a la mayor conanza generada por el registro, en virtud de ser constitutivo, tiene mayor alcance en la protección de los terceros. El concepto de la buena fe consiste en el desconocimiento de la inexactitud registral, estando protegido el tercero adquirente que ignora con culpa. La adquisición a non domino es inmediata, sin que sea necesario el transcurso de un periodo de tiempo” [Sottomayor, 2010, p. 251]. Ello no sucede ni en España ni en Perú. En España, el significado de la Fe Pública Registral se ha desnaturalizado. Una doctrina española se reere a un signicado de buena fe alejado de la disposición normativa alemana la cual es el desconocimiento de causales de invalidez o de inecacia en sentido estricto: La “buena fe” “es la ignorancia de las causas de
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Comentario relevante del autor La protección del tráfico jurídico se justifica cuando el tráfico es leal y honesto. Este valor jurídico no es tomado en cuenta en nuestro medio que idolatra la seguridad del tráfico jurídico sin tomar en cuenta el verdadero sentido de la buena fe del adquirente. Ello se vuelve más grave cuando los terceros adquirentes son ostensiblemente estafadores. nulidad o resolución del derecho del transmitente; el tercero no ha adquirido conocimiento de ellas por la vía registral –no guran en los libros– ni por vía extrarregistral” [Pau Pedrón, 2001, p. 209]. Otra doctrina española señala que la buena fe además es un deber de conducta del tercer adquirente: “El derecho vigente impone, en un aspecto, cierta obligación de diligencia que antes no existía, pues en él, para demostrar la mala fe de un adquirente basta probar que conoció la posesión de hecho de la nca, a título de dueño, por persona distinta de su transmitente, o que tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocerla” [Lacruz,
2011, pp. 267-268]. De ahí que la “ignorancia del tercero, base de su buena fe, versa, no tanto sobre la inexactitud del Registro, como sobre la falta de titularidad del transmitente (piénsese en las inscripciones de inmatriculación). Es decir, se desconoce el hecho de haber transmitido el autor anteriormente a otro sujeto, o no haber sido nunca titular, o existir causas de nulidad, resolución, rescisión, etc., de su derecho, o ser falso su título de adquisición, o la inscripción, etc. El conocimiento de ser el Registro inexacto no es causa de mala fe si se cree en la titularidad del
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transmitente” [Lacruz, 2011, p. 269]. Así, se ha consolidado en doctrina española que la buena fe es un deber de diligencia: “La buena fe supone diligencia, y la buena fe hipotecaria no deja de ser buena fe; pero la instauración del Registro de la Propiedad como instrumento publicador de las situaciones inmobiliarias, la posi bilidad de todo derecho de acceder a él libremente, y la calicación, en algo tienen que aliviar los deberes de comprobación a cargo de quien –por supuesto, honradamente– se propone adquirir con plena seguridad” [Gordillo Cañas, 2010, p. 158]. Dichas posiciones doctrinarias son inaceptables porque no cabe inferir de una disposición normativa basada en la Fe Pública Registral un deber de conducta. En efecto, la inscripción del título del adquirente no exige un comportamiento de deber diligencia del tercero adquirente. Al contrario, la Fe Pública Registral contiene una situación del adquirente alejada de una situación de deber: “El principio de fe pública registral exige que sea celebrado un negocio jurídico (o si se realiza un acto de ejecución judicial) y que el adquirente confíe, de buena fe, en la exactitud e integridad del registro, excluyendo la buena fe, si el adquirente tiene un conocimiento positivo de inexactitud registral o se inscriba en el registro un asiento de contradicción” [Sottomayor, 2010, p. 616]. Una doctrina nacional ha indicado que la buena fe se reere al desconocimiento honesto del tercero res pecto a una realidad jurídica discordante a lo que dice el Registro” [Gonzales Barrón, 2008, p. 236]: La “buena fe implica, por su propio nombre y connotación, un determinado estado subjetivo que tiene un contenido ético valioso. Se trata de una creencia honesta y racional, y no a ciegas” [Gonzales Barrón, 2008,
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Crítica del autor Esta doctrina nacional –siguiendo a la doctrina española descrita– sigue el mismo razonamiento de creer que la disposición normativa de la Fe Pública Registral es la fuente del deber de diligencia del tercero adquirente. No podemos compartir dicha posición. La Fe Pública Registral no es fuente de un deber de diligencia del tercero adquirente.
pp. 239-240]. Aquí es pertinente armar que la Fe Pública Registral está separada de la ética. Esta doctrina nacional –siguiendo a la doctrina española descrita– sigue el mismo razonamiento de creer que la disposición normativa de la Fe Pública Registral es la fuente del deber de diligencia del tercero adquirente. Así dicha doctrina describe cómo funciona la buena fe-diligencia: “la exigencia de probar que el tercero conoce efectivamente la realidad, haría superua la cláusula de buena fe, pues la convierte en una prueba diabólica. Por ello, bastará acreditar que el tercero realizó una adquisición injusticada, indefendible, absurda e irracional de acuerdo con los cánones de diligencia, sin necesidad de la prueba imposible del dolo” [Gonzales Barrón, 2008, p. 240]. No podemos compartir dicha posición. La Fe Pública Registral no es fuente de un deber de diligencia del tercero adquirente. Asimismo, esta misma doctrina nacional considera que la Fe Pública Registral predomina frente a la nulidad: Entre proteger al propietario primigenio (afectado por la nulidad) o por tutelar al tercer sub-adquirente (basado en la confianza del registro) “nuestro legislador con pleno
conocimiento de causa optó por la segunda postura, tal y como se deduce del artículo 2014 del CC, de la exposición de motivos del propio Código y de los importantes precedentes del derecho alemán y español, así como de la doctrina y la juris prudencia construida sobre el tema” [Gonzales Barrón, 2008, Nota a pie de 338 de la p. 224]. Dichas aseveraciones no son ciertas. Las doctrinas y jurisprudencias nacionales han sido seguidoras del derecho español y mucho menos del derecho alemán. Por otro lado, esta doctrina nacional afirma algo que es inaceptable para quien usa la comparación jurídica: La doctrina italiana y portuguesa “CARECE DE INTERÉS para nuestra normativa en el punto de la fe pública, ya que en esos países NO EXISTE DICHO PRINCIPIO; por tal razón, esa doctrina no puede adecuarse al sistema jurídico peruano, que por el contrario SÍ CONTEMPLA LA FE PÚBLICA” [Gonzales Barrón, 2008, Nota a pie de 338 de las pp. 224-225]. Es pertinente señalar que el “derecho comparado es la comparación cientíca de los sistemas jurídicos dirigida a estudiar las semejanzas y las diferencias entre varios sistemas jurídicos tomando también en consideración las diversas implicaciones prácticas y sociales” [Mattei y Monateri, 1997, p. 13]. Es cierto que ni en Italia ni en Portugal existe una disposición normativa de la Fe Pública Registral pero ello no excluye dos razones fundamentales: (i) Las leyes, las doctrinas y las jurisprudencias de dichos países sí regulan, sí estudian y sí aplican casos de adquisición a non domino que serán útiles como fuente de conocimiento para comprobar si la Fe Pública Registral como modalidad de adquisición a non domino puede coexistir con dichos casos. Ello cobra relevancia cuando la
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Crítica del autor Por otro lado, esta doctrina nacional afirma algo que es inaceptable para quien usa la comparación jurídica: La doctrina italiana y portuguesa “carece de interés para nuestra normativa en el punto de la fe pública, ya que en esos países no existe dicho principio; por tal razón, esa doctrina no puede adecuarse al sistema jurídico peruano, que por el contrario sí contempla la fe pública”.
adquisición a non domino del tercero produce automáticamente la pérdida del derecho del propietario: “Los dos términos de la relación (adquisición y pérdida de derecho) en efecto se hayan en una posición necesaria de reciprocidad funcional. De modo que, también para el fenómeno de la adquisición a non domino, la consecuencia que debe describirse importa aún una visión unitaria del momento de la adquisición y de aquel de la pérdida referidos a dos distintas esferas subjetivas” [Messinetti, 1999, p. 30]. De ahí que entre la adquisición del tercero y la pérdida del derecho del propietario hay una relación de prioridad lógica en virtud de la cual una u otra solo pueden conce birse sucesivamente. No cabe una pérdida del derecho si antes no se adquirió el derecho: “Desde tal punto de vista, el nexo existente entre adquisición y pérdida del derecho debe entenderse en el sentido que la pérdida del derecho debe entenderse es un efecto (indirectamente) provocado por el hecho de la adquisición” [Messinetti, 1999, p. 30]; ii) El conocimiento de los formantes italiano y portugués es imprescindible
en el Perú: “Los principales formantes que encontramos en los sistemas modernos son la ley, la jurisprudencia, y la doctrina. Es decir, el con junto de disposiciones emanadas por el legislativo, el conjunto de las decisiones de los jueces y el conjunto de las opiniones expresadas por los juristas” [Mattei y Monateri, 1997, p. 14]. La justicación del interés de los formantes italiano y portugués es que la mayoría de casos de adquisición a non domino regulados en el CC ha sido tomados de dichos formantes. Omitir su estudio es quedar atrapado en lo digan los españoles cuando ellos tienen formantes diferentes al CC respecto a los casos en mención. Ello no quiere decir que debemos prescindir de los formantes españoles pero en los casos de las adquisiciones a non domino diferentes a la Fe Pública Registral, los formantes italianos y portugueses son más esclarecedores y eruditos. Otro punto de discrepancia con la doctrina nacional citada es sobre la oponibilidad del contrato: “los profesores italianos tienen muy difundida la errada sistemática de tratar el tema de “oponibilidad” como parte de la Teoría General del Contrato, cuando su ubicación natural son los Derechos Reales, pues la vinculación a terceros se produce en las situaciones jurídicas que otorgan un poder directo e inmediato sobre realidades externas al mundo; en cambio, el contrato –como negocio o hecho jurídico– solo vincula a las partes, y no es oponible como tal frente a terceros” [Gonzales Barrón, 2008, Nota a pie de 338 de la p. 225]. Dicha posición coloca la oponibilidad en la Teoría de los Derechos Reales, pero en realidad la oponibilidad es una característica de los contratos: “Es necesario precisar que la oponi bilidad del contrato no depende de la naturaleza del derecho o de los
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Comentario relevante del autor Es contradictoria la regulación de la Fe Pública Registral con la regulación de la prevalencia de la invalidez –que incluye la nulidad y la anulabilidad– sobre la inscripción.
efectos del acto, sino de la relevancia del título y sobre aquello que el ordenamiento jurídico aísla y potencia algunas situaciones que tienen una gran relevancia social”: La oponibilidad del contrato prescinde de los efectos reales y obligatorios del contrato; y expresa el grado de relevancia que el ordenamiento jurídico atribuye al título constitutivo según el conicto que el ordenamiento jurídico debe resolver para realizar un conjunto ordenado de sujetos, bienes y derechos” [Vettori, 2009, p. 384]. La oponibilidad del contrato se basa no en la mera titularidad de un derecho sino en señales de pertenencia: “Se trata de un juicio de prevalencia que tiene fundamento no solo de su presencia sino de la diversa fuerza de cualquier título que dependerá de la correspondencia a un cierto esquema normativo” [Vettori, 2009, p. 383]. En este sentido, resulta interesante diferenciar dos niveles: “A través de la distinción entre pertenencia y titularidad, aparece evidente la contra posición entre consentimiento traslativo y procedimiento de adquisición, el primero dirigido a establecer la justificación causal de la adquisición, el segundo dirigido a constituir en adquirente una situación de pertenencia válida erga omnes ” [Russo, 2010, p. 139]. Ello se explica con base en dos momentos sucesivos: “Es verdad que las situaciones sub jetivas se observan en su momento
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estático y en su momento dinámico. El momento estático expresa el coligamento de la riqueza a un sujeto, y por ello la legitimidad al disfrute de un bien de la vida; el momento dinámico expresa la transferencia de esta legitimidad a un sujeto diverso, elegido, con base en una justicación causal, entre todos los posibles sujetos que ambicionan el disfrute de la misma cosa. No se trata de repartir el disfrute, sino –sobre todo– de relaciones controversiales (que surgen en el momento crítico de la sustitución intersubjetiva en la tutela jurídica), los cuales son resueltos por el ordenamiento según la atribución de índices externos de pertenencia. Es propiamente en el momento dinámico de las mutaciones que la distinción entre titularidad y pertenencia adquiere particular signicado” [Russo, 2010, p. 290]. En el caso de la adquisición a non domino el propietario tiene titularidad: “La titularidad indica la razón causal (justicación) de la protección jurídica respecto a una relación entre el sujeto y el bien. La titularidad indica en abstracto el conjunto de las facultades de disfrutar y de disponer correspondientes al sujeto” [Russo, 2010, p. 138]. No obstante, el tercero adquirente además de ser titular del derecho tiene señales de pertenencia como un documento de fecha cierta, la posesión y la buena fe: “La pertenencia es un concepto mucho más amplio que el de titularidad, porque indica el conjunto de acciones judiciales, de medios de tutela que aseguran a un sujeto el disfrute exclusivo de un bien, y que garantizan la prevalencia respecto a todos los terceros en las relaciones controversiales referidas al disfrute del bien” [Russo, 2010, p. 138]. Mediante la adquisición del tercero no solo es titular del derecho sino que tiene pertenencia: “el concepto de pertenencia indica todo el conjunto de acciones, no importa si
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son reales o personales, que corres ponden al sujeto en sus relaciones con el bien. La pertenencia com porta la titularidad del derecho sub jetivo sobre un bien” [Russo, 2010, pp. 137-138]. Los contratos tienen efectos para las partes y los terceros por las señales de pertenencia. De qué vale celebrar un contrato sin ninguna señal de pertenencia. El contrato requiere señales de pertenencia
Código Civil de 1936
Código Civil de 1984
Artículo 1052.- Los ac tos que se ejecuten o los contratos que se otorguen por persona que en el registro aparezca con derecho para ello, una vez inscritos, no se invalidarán en cuanto a los que con ella hubiesen contratado por título oneroso aunque se anule el derecho.
Artículo 2014.- El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.
Es contradictoria la regulación de la Fe Pública Registral con la regulación de la prevalencia de la invalidez –que incluye la nulidad y la anulabilidad– sobre la inscripción: “La inscripción no convalida la nulidad” [Proyecto de Ley de Protec ción Jurídica de la Propiedad y de la Vivienda] y la “inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones vigentes [Tercer párrafo del artículo 2013 del CC modicado por la Primera Disposición Complementaria
para su exteriori zación. Pero una señal de pertenencia sin contrato no otorgará protección salvo los casos de posesión sin contrato. Un contrato con señales de pertenencia lo transforma en un contrato oponible. De acuerdo a lo expresado es menester comentar el Proyecto de Ley de Protección Jurídica de la Propiedad y de la Vivienda; y la Ley N° 30313. Proyecto de Ley de Protección Jurídica de la Propiedad y de la Vivienda Artículo 2014.- Fe Pública Registral.- La inscripción no convalida la nulidad, empero, cuando el titular inscrito ha otorgado algún derecho real a un tercer adquirente oneroso y de buena fe, que a su vez se inscribe, entonces mantendrá su adquisición, aunque se declare la nulidad o ineficacia del acto jurídico anterior al suyo, siempre que se tratase de vicios que no constan en el regis tro. La buena fe del tercero se presume.La protección del tercer adquirente no aplica cuando los actos jurídicos anteriores, y con mayor razón el suyo propio, son falsificados o adolecen de nulidad por ausencia total de manifestación de voluntad o voluntad suplantada.
Ley N° 30313 Artículo 2014.- Principio de buena fe pública registral.-El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.
Modicatoria de la Ley N° 30313]. También es erróneo armar que “la fe pública registral no protege a ter ceros que tienen como causa falsicaciones o suplantaciones” [Gonzales Barrón, 2014, p. 14]. Si la falsicación de rmas es un caso de nulidad por falta manifestación de voluntad (numeral 1 del artículo 219 del CC), cómo es posible armar lo siguiente: “¿qué pasa con los bienes o derechos que en virtud a la circulación jurídica han pasado a terceras manos? (…) Nótese que la fe pública
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no impide que se declare la nulidad y se produzcan los efectos en reverso que le corresponden”; sim-
plemente pone un límite a ese efecto cuando se trata de determinados terceros, ajenos al negocio nulo” [Gonzales Barrón, 2008, Nota a pie de 338 de las pág. 224]. Utilizando el mismo razonamiento de esta doctrina, la Fe Pública Registral será un límite a la falsificación de firmas. En el caso de las suplantaciones es diferente: “Por contrato bajo nombre falso se entiende el contrato que la parte esti pula asumiendo una identidad jurídica falsa” [Bianca, 2007, p. 82]. En lugar de nulidad, deberíamos hablar de inecacia en sentido estricto porque el uso de nombre falso es en realidad usurpación de nombre ajeno: “el usurpador asume personalmente el compromiso contractual, al paso que el contrato carece de efectos respecto de la persona cuyo nom bre fue usurpado (…) Así, si el contratante toma el nombre de una persona en cuya consideración la otra parte maniesta su consentimiento, el contrato debería estar referido de manera exclusiva a dicha persona conforme al esquema de la (falsa) representación. En efecto, el usur pador ha de ser considerado “como un representante” del verdadero portador del nombre” [Bianca, 2007, p. 84]. De este modo, la suplantación de identidad no se soluciona con la nulidad por falta de manifestación de voluntad (numeral 1 del artículo 219 del CC), sino por la inecacia en sentido estricto por falta de legitimidad del suplantador salvo que el verdadero portador del nombre ratique el contrato (arts. 161 y 162 del CC). Otro error es armar que “la buena fe del tercero, para imponerse, necesita la culpa (teórica) del titular originario, pues esa culpa o imputabilidad hace que se justifique la tutela del tercero y la privación del propietario;
Comentario relevante del autor Si el contratante toma el nombre de una persona en cuya consideración la otra parte manifiesta su consentimiento, el contrato debería estar referido de manera exclusiva a dicha persona conforme al esquema de la (falsa) representación.
pero no cuando el propietario original carece absolutamente de culpa, como ocurre con las falsicaciones, suplantaciones o nulidades por falta de manifestaciones de voluntad” [Gonzales Barrón, 2014, p. 120]. La Fe Pública Registral tiene un significado preciso: “Solo el efectivo conocimiento de la inexactitud del Registro excluye la buena fe; el desconocimiento procedente de culpa lata no tiene trascendencia” [Westermann; Westermann; Gursky y Eickmann, 2007, p. 1075]. Si se menciona la culpa solo se imputa al tercero adquirente pero ella es intrascendente jurídica porque la realidad registral prevalece a la realidad material según la Fe Pública Registral. Nuevamente es pertinente decir que las falsicaciones de rmas se sancionan con nulidad por ausencia de manifestación de voluntad y las suplantaciones de identidades se sancionan con la inecacia en sentido estricto por falta de legitimidad del usurpador de identidad. La Ley N° 30313 parte de un presupuesto erróneo. Las falsificaciones de firmas y las suplantaciones de identidades se pueden detectar en los Registros Públicos antes de las inscripciones de los títulos o de las anotaciones en las partidas registrales [numeral 3.3. del artículo 3]. No obstante, en las celebraciones
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de los contratos a través de la suscripción de documentos privados y públicos ante los abogados y los notarios públicos se realizan fuera de los Registros Públicos. De ahí que un procedimiento registral de oposición antes de que se inscriba la adquisición a non domino o una revisión previa de los títulos archivados son actos de ingenuidad de imposibilidad de algún hallazgo de falsicaciones de rmas y de suplantaciones de identidades. Esas actividades están en la realidad material y no en la realidad registral. Otro despropósito de la Ley N° 30313 es igualar la cancelación registral con las causales de invalideces y de inecacias en sentido estricto. La cancelación registral no extingue contratos. IV. ¿LA SEGURIDAD DEL TRÁFICO JURÍDICO PROTEGE INTERESES DIGNOS DE TUTELA? La protección de los terceros de buena fe y a título oneroso constituye un principio, pero no es exacto armar que dicho principio “es una excepción al principio, según el cual ninguno puede transferir más derechos de los que tiene. Por el contrario, cada uno de los principios sustituye al otro, conforme a los casos, aplicándose ambos en concordancia, a sus respectivos campos de aplicación” [Sottomayor, 2010, p. 92]. De ahí que es falso decir que la Fe Pública Registral es una excepción de las invalideces o de las inecacias en sentido estricto. Si se aplica la Fe Pública Registral, elimina la aplicación de las invalideces o de las inecacias en sentido estricto a favor de los terceros adquirentes a título oneroso con título inscrito.
El principio de la seguridad del tráco jurídico se ha aplicado jurisprudencialmente en el Perú para des poj ar los derech os de propiedad. Ello se evidencia en la Casación
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Comentario relevante del autor Es pertinente decir que las falsificaciones de firmas se sancionan con nulidad por ausencia de manifestación de voluntad y las suplantaciones de identidades se sancionan con la ineficacia en sentido estricto por falta de legitimidad del usurpador de identidad.
N° 2029- 2005- La Merced- Jun ín. Lima, 15 de marzo de 2007, emitida por la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República, la cual se prerió proteger el interés del Banco Continental en lugar del interés de la cónyuge (Mery Marlene Melgarejo Roja de Ñaña) que no celebró el contrato de préstamo con garantía hipotecaria. En el Fundamento Octavo de dicha casación se indicó que el cónyuge (Metodio Ñaña Sora) debió informar su calidad de casado al contratar y por lo tanto su conducta fue irregular. En el Fundamento Noveno se mencionó que la “Seguridad es la razón fundamental del Derecho. El Derecho surge como instancia de aquello a lo cual las personas tienen que atenerse en sus relaciones con los demás: certeza, pero no solo teórica (saber lo que se debe hacer) sino también certeza práctica, es decir: Seguridad; saber que esto tendrá que ocurrir y que, si es preciso, será impuesto por la fuerza, inexorablemente. La Seguridad Jurídica es la que nace del Derecho”. Ambos fundamentos no mencionan la buena fe de la cónyuge ni ninguna razón para eliminar su derecho sobre el inmueble en litigio. Aquí se evidencia el conicto de dos intereses contrapuestos: “Como se trata de dos intereses incompatibles, el derecho
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tiene que realizar una elección: si se escoge el primero se debe negar al acto o al negocio aquella ecacia que sería necesaria para garantizar el segundo; si se escoge el segundo, será necesario dar ecacia al acto o al negocio, con el consiguiente sacrificio del primero” [Falzea, 1997, p. 845]. Ante tal conicto, un interés prevalece sobre el otro. En este sentido, los Registros Públicos en el Perú no generan conanza como en Alemania: “La historia del § 892 del BGB demuestra que la fe pública del registro presupone que las informaciones que el registro contiene, relativamente a los derechos de los inmuebles, son consideradas como correctas. Si los interesados no pudiesen conar en el contenido del registro estarían expuestos al peligro del engaño y de la pérdida del derecho, y la norma sería más perjudicial que útil. Una vez que el registro es considerado por el legislador, en la realización de su tarea de garantizar la seguridad del crédito y del tráco inmobiliario, como una fuente de conocimiento de los derechos sobre los bienes inmuebles, entonces, el Estado tiene que garantizar la pureza de esta fuente y la conanza que los potencial es adquirentes depositan en ella. La esencia de la fe pública reside en el hecho de que la ley garantiza que, cuando el sujeto adquiere un inmueble, puede confiar en los datos del registro sobre la situación jurídica del bien, de tal forma que los elementos suministrados por el registro, aunque sean incompletos o incorrectos, sean garantizados como completos y correctos” [Sottomayor, 2010, p. 251]. En consecuencia, el “principio de la fe pública del registro debe estar acompañado por la consagración del registro obligatorio y constitutivo, realizado ociosamente por el Registrador, y por un sistema de responsabilidad directa del Estado
Comentario relevante del autor Es falso decir que la Fe Pública Registral es una excepción de las invalideces o de las ineficacias en sentido estricto. Si se aplica la Fe Pública Registral, elimina la aplicación de las invalideces o de las ineficacias en sentido estricto a favor de los terceros adquirentes a título oneroso con título inscrito.
frente al titular, en caso de adquisición a non domino ” [Sottomayor, 2010, p. 929]. La Fe Pública Registral se basa en una realidad registral: “El principio de fe pública transforma la presunción de corrección del registro en una cción irrefutable en el caso de celebrarse un negocio jurídico con un sujeto inscrito como titular de derecho en el registro” (Sottomayor, 2010, p. 617)”. La Fe Pública Registral es indiferente al tráco jurídico desleal y deshonesto. En consecuencia, la Fe Pública Registral no puede coexistir con disposiciones normativas de la protección de los terceros adquirentes a título oneroso y de buena fe. Por ello mismo, la modicación del artículo 2014 por obra y gracia de la Ley N° 30313 seguramente es y será aplaudida por los delincuentes de las maas inmobiliarias porque el mensaje es claro: las falsicaciones de rmas y las suplantaciones de identidades se descubrirán en los Registros Públicos. En resumen, el princi pio de la seguridad del tráco jurídico no garantiza la protección de intereses dignos de tutela. La solución no es modicar legislativamente el artículo 2014 del CC. La solución es más compleja, pero podemos empezar por desacralizar a la Fe Pública Registral. Para aplicar la Fe Pública Registral
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se requieren condiciones que actualmente el ordenamiento peruano no tiene. Carecemos de una educación jurídica basada en el conocimiento de otros sistemas jurídicos. No hay que olvidar que la comparación jurídica cumple una función valiosa de cultura jurídica: “Es quizás la más importante y ciertamente la más noble de las funciones del derecho comparado. El derecho comparado es una ciencia auxiliar de todas las disciplinas jurídicas (...) Pero el derecho comparado es además un medio de formación de los juristas en general. Una imagen sugestiva calica como “ptolemaica” la concepción del profesional que solo conoce su propio ordenamiento jurídico y como “copernicana” la perspectiva del jurista que extende sus horizontes a través de una visión comparada del derecho”. (Ferreira de Almeida y Morais Carvalho, 2013, p. 19). De este modo, si miramos a la Fe Pública Registral solo con el auxilio de las doctrinas española y per uana es tener una concepció n “ptolemaica” de la adquisición a non domino. Por el contrario, mirar a la Fe Pública desde su origen romano germánico y a los otros modos de adquisición a non domino desde los formantes italiano y portugués es tener una concepción “copernicana” de que la seguridad del tráco jurídico debe ser leal y honesta. La Fe Pública Registral no puede coexistir con las normativas nacidas de los formantes italiano y portugués. CONCLUSIONES 1. La Fe Pública Registral protege a los terceros adquirentes y a título oneroso basada en el poder de dis posición o de enajenación del transferente que consta en el Registro Público. La Fe Pública Registral funciona adecuadamente en un marco normativo que regula el principio de la abstracción, la inscripción constitutiva, una organización
judicial de los registros públicos y la responsabilidad patrimonial del Estado por la pérdida del derecho de propiedad. 2. La nulidad de las transferencias anteriores a la adquisición del tercero de Fe Pública Registral se basa en la protección de valores jurídicos prevalentes –como las buenas costum bres– en detrimento del principio de la seguridad del tráco jurídico. 3. La inecacia, en sentido estricto, por falta de legitimidad de la transferencia se basa en la protección del poder de disposición o de enajenación del titular del derecho de pro piedad. La suplantación de identidad es un caso de falta de legitimidad del usurpador del nombre ajeno. 4. La protección de los terceros adquirentes a título oneroso y de buena fe es incompatible con la protección del tercero adquirente a título oneroso de Fe Pública Registral. La primera protección se sustenta en la conducta de los terceros adquirentes de desconocimiento de alguna irregularidad de las anteriores transferencias en su formación o en su ejecución. La Fe Pública Registral es el desconocimiento de inexactitudes registrales. 5. Las protecciones del tercero adquirente a título oneroso y de buena fe; y del tercero adquirente a título oneroso de Fe Pública Registral son incompatibles porque la primera se basa en la realidad material y la segunda en la realidad registral. 6. La Fe Pública Registral es opuesta a la buena fe de las adquisiciones a non domino de los artículos 194, 197, 865, 948, y cuarto párrafo del artículo 1372 del CC. 7. La regulación de ambas protecciones encubre una antinomia. La protección del tercero adquirente a
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Conclusión del autor La Fe Pública Registral es indiferente al tráfico jurídico desleal y deshonesto. En consecuencia, la Fe Pública Registral no puede coexistir con disposiciones normativas de la protección de los terceros adquirentes a título oneroso y de buena fe. Por ello mismo, la modificación del artículo 2014 por obra y gracia de la Ley N° 30313 seguramente es y será aplaudida por los delincuentes de las mafias inmobiliarias porque el mensaje es claro: las falsificaciones de firmas y las suplantaciones de identidades se descubrirán en los Registros Públicos.
título oneroso y de buena fe es más amplia que la protección del tercero adquirente de Fe Pública Registral. Dicha amplitud se sustenta por ejem plo en los documentos privados o públicos, en la posesión y en la conducta de buena fe subjetiva. La Fe Pública Registral solo protege al tercero adquirente en base a la información y a la publicidad registral. 8. La realidad material es más amplia que la realidad registral. La buena fe en las adquisiciones a non domino se fundamenta en la realidad material y la Fe Pública Registral se fundamenta en la realidad registral. La Ley N° 30313 peca de cándida. Erróneamente cree que la falsificación de documentos o la suplantación de identidad se solucionan en un procedimiento registral de oposición antes de la inscripción de la adquisición a título oneroso o en el estudio de los títulos archivados. La falsificación de documentos o la suplantación de identidad se descubren predominantemente en la realidad material.
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