Generalidades del mercado Inmobiliario INTRODUCCIÓN El mercado inmobiliario comprende la comercialización comercialización de bienes inmuebles, y éste sector está ²dividido en los siguientes subsectores: vivienda, comercio/servicio, corporativo, áreas de turismo, entretenimiento y servicios sociales, pero son los primeros tres los que o frecen mayores oportunidades, debido a las magnitudes de cada uno de sus mercados. En el siguiente ensayo se expondrá todo lo referente al mercado inmobiliario, sus componentes, fuerzas, sus factores y los medios de información que usualmente se utilizan para tener noción del posible valor de un inmueble. El Mercado en términos económicos se define como “el área dentro de la cual los vendedores y los
compradores de una mercancía mantienen estrechas relaciones comerciales, y llevan a cabo abundantes transacciones de tal manera que los distintos precios a que éstas se realizan tienden a unificarse”, en pocas palabras es una transacción de un bien o servicio que se realiza entre la
oferta ( el que vende) y la demanda (el que compra) a un determinado precio. El mercado inmobiliario es un conjunto de compradores y vendedores de activos inmobiliarios. el mercado inmobiliario se refiere a la superposición de distintos sub mercados, donde idealmente se realizan transacciones de carácter disímil, dada su heterogeneidad con respecto a la localización, antigüedad, financiamiento, calidad, tenencia, así como en función de su determinación como bien de consumo o de capital.El mercado de bienes inmuebles se clasifica en: * Primario cuando se refiere a inmuebles nuevos nunca habitados * Secundario cuando se trata de viviendas usadas que ya han servido como morada. Componentes del Mercado Inmobiliario El mercado inmobiliario está constituido por tres componentes * El producto que es el bien inmueble. * Los vendedores o los interesados en vender, que constituyen la oferta. * Los compradores o los interesados en adquirir y que constituyen la demanda. El Bien Inmueble Un activo inmobiliario es un bien considerado bien raíz, por tener de común la circunstancia de estar íntimamente ligado al suelo, unidos de modo inseparable, física o jurídicamente, al terreno, es decir, que son bienes imposibles de trasladar o separar del suelo sin ocasionar daños a los mismos, porque forman parte del terreno o están anclados a él. Los bienes inmuebles inmuebles se clasifican en: * Bienes inmuebles por naturaleza: suelo y subsuelo. * Bienes inmuebles por incorporación: todas las construcciones. * Bienes inmuebles por destino: es cuando a los bienes se les agregan muebles. * Bienes inmuebles poranalogía: concesiones hipotecarias.
Mercado inmobiliario es la oferta y demanda de bienes inmuebles. Clasificaciones más relevantes según el tipo de activo Residencial: Activos cuyo uso sirve para proporcionar alojamiento permanente a personas, Se pueden observar varios tipos en esta clasificación: Mono-familiar, Multi-familiar (Duplex, Triplex), Condominio, Entre otros.1 Oficinas: Activos cuyo uso corresponde a actividades cuya función es prestar servicios administrativos, técnicos, financieros, de información u otros, realizados básicamente a partir del manejo y transmisión de información, bien a las empresas o a los particulares. (Ej: Edificios de oficinas) Hoteles: Activos cuyo uso actual es el hotelero o bien que son susceptibles de conversión a uso hotelero (buscar referencias asesores hoteleros como CBRE, Jones Lang, PHG, etc.) Comercial: Activos cuyo uso tiene por finalidad la prestación de servicios al público, las empresas u organismos, tales como los servicios de alojamiento temporal, comercio al por menor y en sus distintas formas, información, administración, gestión, actividades de intermediación financiera u otras similares. (Ej: Locales comerciales y grandes centros comerciales) Industrial: Activos cuyo uso tiene por finalidad llevar a cabo operaciones de elaboración, transformación, tratamiento, reparación, manipulación, almacenaje y distribución de productos materiales (Ej. Naves industriales y logísticas) Suelo: Activos cuyo uso actual o futuro son de ser un terreno apto para ser edificado. (Ej: Terrenos) Que es un avaluó para valor comercial Que es un corredor mobiliario y un corredor publico La Oferta Es la cantidad de bienes inmuebles que se pueden proponer para vender o alquilar en el mercado a diferentes precios en un período de tiempo determinado. ¹Algunos de los factores determinantes de la oferta de bienes inmuebles en el mercado secundario son: * Los inventarios, cuando la demanda supera a la oferta en el mercado inmobiliario, se diceque hay un déficit habitacional. Entonces, como todo bien, los inmuebles se hacen más costosos porque son indispensables para los usuarios. * Valor del bien, a medida que sube de precio del inmueble, el oferente estará dispuesto a vender una mayor cantidad del mismo. Como la cantidad ofrecida aumenta cuando sube el precio y disminuye cuando baja, se dice que la cantidad ofrecida estárelacionada positivamente con el precio del bien. Esta relación entre el precio y la cantidad ofrecida se denomina ley de la oferta. * Los impuestos: a medida que estos son más elevados merman las ganancias de los inversores. En el negocio de bienes raíces, cuando se trata de la compra-venta de inmuebles hay que pagar el derecho de registro además de impuestos municipales.
AVALÚO COMERCIAL Es Un instrumento realizado por profesionales para informar a cualquier persona el valor de un inmueble, una propiedad, una joya, un automóvil, en general, de cualquier bien mueble o inmueble. Te da claridad sobre lo que tienes en tu propiedad y puede acelerar el proceso de venta. Las personas involucradas en un proceso de compra-venta confían en un avalúo, tenerlo da tranquilidad y permite facilitar el proceso de negociación.
Sirve para Conocer el valor de un bien inmueble o mueble para vender o comprar, o para tomar decisiones de pagos de impuestos. El avalúo de un inmueble o terreno toma en cuenta Para un bien construido se toma en cuenta la localización del inmueble, metros cuadrados, tiempo de uso, calidad de los acabados y mantenimiento. De un terreno se revisa en dónde está ubicado geográficamente, si es urbano, rústico o en transición; los metros cuadrados; los usos que tiene -si es para uso agrícola, habitacional o industrial-; las autorizaciones que pueda tener, por ejemplo, en cuanto a densidad para construcción, limitaciones de altura. Si quiero rentar Cuando quieres determinar el importe de una renta, no importa si está o no amueblado, un avalúo te dice en cuánto puedes rentarlo. Recuerda que el porcentaje estimado de renta es 0.7% sobre el valor de la propiedad. El avalúo y el valor de mercado El avalúo te da tres tipos de valores: comercial, físico y de ingresos. El de ingresos es lo que uno podría pagar por una propiedad que quisiera rentar o adquirir. El físico es el de los materiales. El comercial está relacionado con las propiedades en la zona. La técnica valuatoria busca propiedades similares a las que va a valuar y pregunta o determina el precio comercial de éstas. Luego se hace una homologación, que es tratar de eliminar las diferencias entre los bienes y así se llega al valor comercial del inmueble en cuestión. El valor comercial tiene mucho que ver en el avalúo, aunque también se toma en cuenta el mantenimiento del inmueble en cuestión versus el de las otras propiedades, el uso, si está en una esquina, el tiempo del inmueble y demás características antes mencionadas.
Del avalúo al precio final Puede haber variación entre lo que determina el avalúo y el precio de salida de venta, porque el avalúo refleja un precio para una referencia, para que el vendedor o el comprador tenga un aproximado. No necesariamente es el precio final.
Corredor público e inmobiliario El Corredor público en México (SE - Secretaria de Economía) es un abogado con importante grado de preparación y especialización profesional en materia mercantil y otras áreas especializadas de su desempeño y preparación competencial.
Oficialmente, es el poder ejecutivo Federal mexicano quien nombra o designa habilitando a este profesional especialista del derecho a través de la Secretaría de Economía (SE) previa su acreditación de exhaustivas prácticas profesionales y rigurosos exámenes supervisados por esta (SE), siendo de alto grado actual de complejidad legal necesarios para acceder al ejercicio del servicio en la materia federal de su actuación, para cuya responsabilidad el Secretario de Economía, salvo conducto del ejecutivo Federal, le extiende patente o título de habilitación que se publica en el Diario Oficial de la Federación.
Así el Corredor publico previa importante fianza de garantía y una vez autorizado por la (SE), provee de asistencia jurídica profesional con su grado de especialización, aplicándose a los negocios de los empresarios, industriales y comerciantes en general. Dentro de las principales funciones atribuibles a este profesional del derecho mercantil conforme a las leyes que rigen su actuación en materia mercantil federal, se encuentran entre las principales, el ejercicio de la fedación publica, la valuación o estimación de valores de todo tipo de bienes en general y de servicios especializados, asimismo, provee de la mediación y el arbitraje, convirtiéndole en un asesor jurídico especializado del empresario y los negocios de su industria y comercio; y en otros casos también, en un Órgano resolutor de las controversias contractuales comerciales / empresariales de las que se solicita su intervención o bien que se someten a su consideración con tal carácter.
Aunque su ejercicio y desempeño profesionales suele ser comparado con el de Notario público, la materia de competencia del Corredor publico resulta hoy en día técnicamente más compleja y especializada en su ramo, pero no ajena y si equiparable con el notariado en ciertos casos. En la actualidad, el Corredor Público desempeña su ejercicio profesional de conformidad en lo dispuesto por la Ley Federal de Correduría Pública y su Reglamento, así como de acuerdo a otras materias normativas generalmente de orden federal, que rigen su actuación.
Los Corredores públicos de México están colegiados y desempeñan una tarea de considerable responsabilidad coadyuvante para el desarrollo nacional y de su región tanto en materia de industria y comercio, así como en otras áreas estratégicas. En estrecha colaboración con la propia autoridad federal habilitante (SE), organismos institucionales mexicanos (ProMexico), cámaras nacionales (Canaco) y cámara de construcción (Cmic), (Canacintra), colegios de profesionistas, representan invariablemente una guía conjunta en el crecimiento y desarrollo del país. Funciones
La responsabilidad institucional confiada del corredor público es garantizar la seguridad y certeza jurídica con su actuación, ejerciendo un control de legalidad en las transacciones comerciales y otras materias de competencia federal, brindando con ello un asesoramiento profesional e imparcial con la obligación de guardar el secreto profesional que le impone la Ley, lo que representa un elemento de confianza para quienes utilizan sus servicios; de acuerdo a la Ley su actuación se circunscribe a lo siguiente: Agente mediador: Transmite e intercambia propuestas entre dos o más partes y asesora en la celebración o ajuste de cualquier contrato o convenio de naturaleza mercantil. Perito valuador: Estima, cuantifica y valora los bienes, servicios, derechos y obligaciones que se sometan a su consideración, por nombramiento privado o por mandato de autoridad competente. Asesor jurídico: Asesora jurídicamente a los comerciantes en las actividades propias del comercio, con un alto sentido de responsabilidad y ética profesional. Árbitro: Actúa a solicitud de las partes, en la solución de controversias derivadas de actos, contratos o convenios de naturaleza mercantil, así como las que resulten entre proveedores y consumidores, brindando solución a los conflictos comerciales mediante un proceso rápido, económico y equitativo. Fedatario público: Actúa como fedatario público para hacer constar los contratos, convenios y actos jurídicos de naturaleza mercantil, excepto tratándose de inmuebles, así como en la emisión de obligaciones y otros títulos valor; en hipotecas sobre buques, navíos y aeronaves que se celebren ante él, así como para hacer constar los hechos de naturaleza mercantil. Asimismo, actúa como fedatario en la constitución y en los demás actos previstos por la Ley General de Sociedades Mercantiles, incluso aquellos en los que se haga constar la representación orgánica. Corredor inmobiliario El Corredor Inmobiliario profesional es un facilitador de las transacciones inmobiliarias. Como tal, tiene un doble compromiso de fidelidad: Con el “Cliente Propietario” y con el “Cliente Comprador”. El Corredor Inmobiliario Profesional está en medio de los dos. Intermedia entre dos
posiciones y debe velar con objetividad por los intereses de ambos.
El objetivo del Corredor Profesional es conducir una transacción cuyo resultado sea Ganar-Ganar. La negociación inmobiliaria es un proceso de búsqueda conjunta de soluciones para satisfacer necesidades y aprovechar oportunidades.
Es por eso que el proceso que conduce al traspaso de una propiedad de un cliente a otro, debe ser un procedimiento cristalino, cuyas opciones, puestas sobre la mesa de negociación, sean validas y beneficiosas para todos los que intervienen en ella.
Entonces, es el Corredor Inmobiliario Profesional quien crea el ambiente, establece el ritmo y marca el camino a seguir en una negociación. Para que ella sea fluida el Corredor Inmobiliario tiene que conocer a profundidad el inmueble que vende; debe tener un extenso conocimiento (aunque no necesariamente profundo) sobre los aspectos jurídicos de la actividad inmobiliaria; tiene que desarrollar escenarios financieros que satisfagan los requerimientos de sus clientes; debe conocer la limitación o el potencial de desarrollo del inmueble para establecer un precio. Si se trata de vender un proyecto completo o gerenciar un condominio, debe crear una atmósfera motivante de crecimiento en el condominio para que sus clientes se vean como vecinos y no como “el tipo de al lado”
