La Purga de la Hipoteca
Paulina Carreño Sergio Henriquez
Introducción A modo de introducción, señalaremos que debemos circunscribirnos a una determinada situación, para efectos de la exposición que sigue: Un juicio ejecutivo, por el cual se realizará una determinada finca, sobre la cual existen varios acreedores hipotecarios. Dentro de estos márgenes se desarrollará este trabajo. Purga de la Hipoteca Concepto: Es una manera especial de extinción de la hipoteca y opera cuando una persona compra un inmueble hipotecado en pública subasta (compra venta forzosa) que se efectuó para la realización del bien, habiendo el acreedor hipotecario ejecutante citado a los restantes acreedores hipotecarios y habiendo transcurrido el plazo de emplazamiento entre la citación y el remate.
Efectos:
Cumpliéndose los requisitos señalados en el concepto, los acreedores hipotecarios se pagarán con el precio de la subasta. Las hipotecas se extinguen, por lo tanto el tercer adquirente del bien subastado lo adquiere libre de hipotecas. Los créditos, o parte de ellos, que no alcancen a pagarse con el producto de la realización del bien, subsisten, pero sin la garantía hipotecaria.
Relación entre el artículo 2428 del Código Civil y el artículo 492 del Código de Procedimiento Civil. El artículo 2428 C.C. señala que "La hipoteca da al acreedor el derecho de perseguir la finca hipotecada, sea quien fuera el que la posea, y a cualquier título que la haya adquirido. Sin embargo, esta disposición no tendrá lugar contra el tercero que haya adquirido la finca hipotecada en pública subasta, ordenada por el juez. Mas para que esta excepción surta efecto a favor del tercero deberá hacerse la subasta con citación personal, en el término de emplazamiento, de los acreedores que tengan constituidas hipotecas sobre la misma finca; los cuales serán cubiertos sobre el precio del remate en el orden que corresponda. El juez entre tanto hará consignar el dinero." El artículo 492 C.P.C. señala que "Si por un acreedor hipotecario de grado posterior se persigue una finca hipotecada contra el deudor personal que la posea, el acreedor o los acreedores de grado preferente, citados conforme al artículo 2428 del Código Civil, podrán, o exigir el pago de sus créditos sobre el precio del remate según sus grados, o conservar sus hipotecas sobre la finca subastada, siempre que sus créditos no estén devengados. No diciendo nada, en el término del emplazamiento, se entenderá que optan por ser pagados sobre el precio de la subasta. Si se ha abierto concurso a los bienes del poseedor de la finca perseguida, o se le ha declarado en quiebra, se estará a lo prescrito en el artículo 2477 de dicho Código. Los procedimientos a que den lugar las disposiciones anteriores, se verificarán en audiencias verbales con el interesado o los interesados que concurran." Lo que se deriva de la relación de estos dos artículos, es un detalle de suma importancia, puesto que el caso que plantea el artículo 2428 del Código Civil, plantea que el acreedor hipotecario ejecutante es el de primer grado, o de mayor preferencia. En esta situación, los demás acreedores hipotecarios de grado posterior, citados legalmente, deberán pagarse sus créditos con el producto de la realización de la finca, ,asistan o no a la audiencia en que se discutirá verbalmente los intereses de cada acreedor hipotecario. En cambio, cuando hablamos de la situación a la que se refiere el artículo 492 del Código de Procedimiento Civil, nos estamos refiriendo a la citación que realiza el acreedor hipotecario de grado posterior, caso en el que, citados legalmente los demás acreedores hipotecarios (preferentes y posteriores), aquellos acreedores que tengan preferencia podrán optar a una de las siguientes alternativas:
1. Pagarse con el producto de la realización de la finca hipotecada (con todas las preferencias que le corresponden). 2. Negarse a solventar sus créditos con el producto de la realización de la finca hipotecada, haciendo así subsistir sus respectivas garantías hipotecarias. La opción que tienen estos acreedores preferentes respecto de la situación señalada en el artículo 492 del Código de Procedimiento Civil, no la tienen los acreedores hipotecarios de grado posterior al que realiza el bien hipotecado. Tampoco lo tienen ningún acreedor hipotecario de grado posterior en la situación señalada en el artículo 2428 del Código Civil (y es lógico, puesto que el acreedor hipotecario ejecutante a que se refiere, es el de primer grado). Orden de prelación entre los acreedores hipotecarios. Tercería de prelación: Es la intervención, en el juicio ejecutivo, de un tercero que pretende ser pagado preferentemente con el producto del remate o venta forzada. Cuando los terceros de prelación, en este caso acreedores hipotecarios, son más de uno, el modo en que se pagan con el producto de la realización del inmueble hipotecario será de acuerdo al grado de preferencia que estos tengan en relación con sus hipotecas. El grado de preferencia de las hipotecas está dado por el orden cronológico en que fueron inscritas en el respectivo registro del conservador. Así se desprende del artículo 2477 inc. 3º del Código Civil. Hipótesis respecto de algunos matices de la Purga de la Hipoteca. Revisaremos un caso en que existe controversia respecto de la interpretación del mismo, y una situación en la que no hay controversia, pero que sirve para aclarar un efecto importante de la purga de la hipoteca. 1. La citación a la que alude el artículo 2428 del Código Civil. a) La citación que debe realizar el acreedor hipotecario ejecutante a los otros acreedores hipotecarios, debe llevarse a cabo en un plazo anterior a la realización del bien hipotecado equivalente al término de emplazamiento para la contestación de la demanda en el juicio ordinario de mayor cuantía, en virtud de los artículos 258 y 3º del Código de Procedimiento Civil. Esta tesis es sostenida por el profesor de la cátedra de Derecho Civil III de la Universidad de Chile, don Víctor Vial, según consta en apuntes de clases. También es sostenida por Raúl Espinosa Fuentes en su "Manual de Procedimiento Civil, El Juicio Ejecutivo (pág. 164)". b) La citación que debe realizar el acreedor hipotecario ejecutante a los otros acreedores hipotecarios debe llevarse a cabo en un plazo cualquiera, o sea, el indispensable para poder comparecer antes del remate. Esto en virtud de que no se trata de un juicio ordinario, sino
ejecutivo, y además por que el artículo 2428 del Código Civil al referirse a dicho plazo, no especificó si era un término de emplazamiento ordinario o especial del juicio ejecutivo, o sea, del plazo para responder a las excepciones, de todo lo cuál se desprende que haciéndose la citación con antelación a la subasta, se llenan los requisitos establecidos por el artículo 2428 del Código Civil. Esta posición la sostienen algunos autores, como lo señala don Mario Casarino Viterbo en su "Manual de Derecho Procesal Civil, tomo IV (págs. 173 y 174)". También es avalada por una sentencia de la Corte Suprema, del 27 de Noviembre de 1929, según consta en el "Repertorio de Legislación y Jurisprudencia chilena del Código de Procedimiento Civil", tomo III, pág. 169. 2. ¿Qué sucede cuando no se purga la hipoteca y el inmueble de todas formas es vendido en pública subasta? Las hipotecas no se purgarán cuando el acreedor hipotecario ejecutante no realice la citación personal, según prescribe la ley, a los restantes acreedores hipotecarios. En el evento de que de todas maneras se venda la finca a un postor, éste la adquirirá con todas las hipotecas subsistentes al momento de que el tercero adquiera el dominio del inmueble hipotecado y, por lo tanto, los restantes acreedores hipotecarios pueden hacer valer sus garantías y rematar nuevamente el inmueble, subrogándose el tercero que adquirió en el primer remate en los derechos del que fue acreedor hipotecario en ese remate y se pagó con la realización del inmueble. En consecuencia, el tercero que adquirió el bien hipotecado tendrá todas las preferencias del acreedor hipotecario a quien subroga. Esto se desprende del artículo 1610 Nº 2 del Código Civil. El tercer adquirente también puede evitar el remate del bien raíz, pagando el crédito a los acreedores hipotecarios, subrogándose así por el sólo ministerio de la ley en los derechos de los acreedores, en los mismos términos que el fiador, según se puede desprender del artículo 2429 inc. 2º. Efectos de la citación a que se refieren el artículo 2428 del Código Civil y el artículo 492 del Código de Procedimiento Civil. Una vez citados los acreedores hipotecarios de forma legal (personalmente, según el artículo 40 Código de Procedimiento Civil), éstos tendrán como carga el asistir a una audiencia en la cual, sin mayores formalidades, discutirán las bases del remate, las posturas de éste y defenderán sus respectivos derechos. En el evento de que no asistan a la antes dicha, se entenderá que dicho acreedor acepta pagarse con el producto de la realización de la finca hipotecada.
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