Manual Básico de Catastro Urbano MANUAL BASIC BA SICO O DE CATASTRO MULTIFINALITARIO MULTIFINALITARIO
El presente manual está basado en la filosofía del "Catastro Multifinalitario" cuyo desarrollo y funcionamiento se fundamenta en técnicas informáticas que buscan una efectiva automatización de labores catastrales, y un adecuado manejo y procesamiento de datos, de gran utilidad para la planificación y administración municipal. PROCEDIMIENTOS Y REQUERIMIENTOS.A continuación se procederá a describir los procedimientos y requerimientos, para lograr y alcanzar las metas y objetivos del Catastro Multifinalitario Computarizado. De manera muy esquemática, los procedimientos a seguir son: -
Elaboración y disponibilidad de cartografía básica.
-
Distritación, mapa de valores y tipología de construcciones. construcc iones.
-
Encuesta catastral.
-
Procesamiento de la encuesta.
-
Salidas y reportes de información catastral.
-
Banco de datos para la planificación en general. (estadísticas en general).
En cada caso, los requerimientos b ásicos son:
-
Personal con conocimientos básicos de computación, sistema operativo MSDOS, bases de datos y paquetes integrados.
-
Equipos de computación compatibles IBM con procesador 386/40 ó 486/50, 4 Mb RAM, drives de 3.5" y 5.25" con disco duro de 200 Mb e impresora de carro largo.
-
Total apoyo político y económico de las autoridades respectivas. respectivas .
-
Conformación de una sección técnica que se hará cargo de la actividad catastral.
1 Arq. Phd. Max A. Arnsdor ff H.
Manual Básico de Catastro Urbano Mapa de Distritación y normas de codificación.Para definir los límites de un distrito catastral, y graficarlos en un mapa, se deben considerar los siguientes aspectos de carácter homogéneo: -
Naturaleza del terreno.
-
Tipo, tamaño y edad de las construcciones. construcciones .
-
Tipo, actividad y tendencia del crecimiento urbano.
-
Líneas férreas, ríos, quebradas y otros.
-
Tipo y calidad de vías.
-
Tipo y calidad de infraestructura y servicios urbanos.
-
Microclimas.
-
Usos y tendencias de la ocupación del suelo urbano.
El elemento que nos da el máximo tamaño de un distrito es la normalización efectuada al respecto: -
Máximo de distritos de una localidad = 99
-
Máximo de manzanos en un distrito = 99
-
Máximo de lotes en un manzano
= 99
(1)
Con los parámetros anteriormente señalados se puede dividir y distritar cualquier localidad urbana y representar gráficamente a través de mapas, llamados "Mapa de Distritación catastral". El orden de la numeración de los distritos empieza por el distrito central (Plaza principal o de armas) continuando en el orden de las agujas del reloj hasta cubrir, en forma espiral, al último distrito. (2) La codificación de los Manzanos dentro un distrito siguen las siguientes normas:
1
Por razones, fundamentalmente, fundamentalmente, de carácter informático, es que se adoptan máximo dos dígitos por Distrito, dos dígitos por manzano y dos dígitos por lote. NORMAS de codificación MSP-CAT. Max-soft Producciones, Catastro.
2
Ibid - Normas MSP-CAT.
)
)
2 Arq. Phd. Max A. Arnsdor ff H.
Manual Básico de Catastro Urbano -
El Manzano número 1, corresponde al manzano ubicado en la esquina NorOeste del distrito.
-
La codificación prosigue siguiendo el orden de las agujas del reloj, hasta cubrir, en forma espiral, al último manzano.
siguientes normas:
La codificación de los lotes dentro un manzano siguen las
-
El lote número 1, corresponde al lote ubicado en la esquina Nor-Oeste del manzano.
-
La codificación prosigue siguiendo el orden de las agujas del reloj, hasta cubrir al último lote. (3)
Software y Hardware.El presente trabajo, esta basado en el paquete informático "MSP-CAT" ( ), el que gestiona procesa y almacena la información catastral según prescripciones del Catastro Multifinalitario. 4
El MSP-CAT, ha sido diseñado de acuerdo a la realidad de nuestro país, fundamentalmente obedece a los requerimientos de planificación urbana de vital importancia para los gobiernos locales. El Paquete catastral MSP-CAT es de facil manejo, el mismo se basa en instrucciones sencillas contenidas en sus menús de trabajo. Dicho paquete no requiere sistemas sofisticados de computación, el mismo puede ser instalado en cualquier computadora IBM-PC, XT, AT y PS, o compatible, que cuente con un mínimo de 512 Kbytes de memoria y por lo menos un disco duro de 20 Mbytes. En síntesis, el sistema se desenvuelve en base a un sencillo pero potente paquete de procesamiento de datos catastrales (MSP-CAT el SOFTWARE) y en equipos IBM PC, XT, AT, PS o compatibles (el HARDWARE).
3
)
Ibid - Normas MSP-CAT.
4
)
MSP-CAT Ver.2 - Max Soft Producciones, Paquete de Catastro Computarizado, Versión segunda para equipos IBM o compatibles XT, AT y PS. (La primera versión fué diseñada para equipos de 8 Bits). Programación personal del autor de la presente tésis. 3 Arq. Phd. Max A. Arnsdor ff H.
Manual Básico de Catastro Urbano MAPA DE VALORES Y TIPOLOGIA DE CONSTRUCCIONES
NORMAS Y PROCEDIMIENTOS GENERALES.Todo sistema catastral requiere valores base, de construcción y de terrenos, los cuales ajustados a las características propias e individuales de cada lote nos da los valores específicos, de gran importancia en el catastro. Para los valores de terreno se confecciona un "Mapa de Valores", en el que se registra el valor unitario (por metro cuadrado) de los terrenos sobre las vias. En éste trabajo se plantea una nueva metodología para la determinación de valores por metro cuadrado de terreno "MPV-Ver.1" (Metodología Plano de Valores - Versión 1.), que se describirá en detalle mas adelante. En cuanto a la tipología de construcciones, y siguiendo las normas del paquete de catastro computarizado MSP-CAT-Ver.2, se definen cuatro topologías: TIPO 1
-
Lujoso
TIPO 2
-
Bueno
TIPO 3
-
Económico
TIPO 4
-
Pobre
Estos tipos serán descritos a detalle mas adelante, subrayando que esta clasificación es mucho más precisa, práctica y real en función a las construcciones de nuestro país. Metodología Plano de Valores (MPV-Ver.1).Dentro la nueva visión que plantea el sistema de "Catastro Multifinalitario", la determinación de valores base, deben estar enmarcados, en criterios científicos y reales, que se obtengan de manera ágil, objetiva y confiable. La presente metodología plantea la manera de determinar valores unitarios de terreno por vía, en base a la definición de las variables que tienen incidencia en cuanto al valor se refiere, en una ponderación de valores enmarcada dentro de una cuadrícula o polígono, cuyo valor finalmente será ajustado a nivel manzano y calle.
Variables que inciden en el valor del suelo urbano.4 Arq. Phd. Max A. Arnsdor ff H.
Manual Básico de Catastro Urbano -
Distancia al centro cívico
-
Uso del suelo urbano
-
Capacidad económica
-
Clase de vía (Categoría)
-
Revestimiento de la vía
-
Red de Alcantarillado
-
Red de agua potable
-
Red eléctrica
-
Red telefónica
-
Topografía
-
Microclimas
Cada una de estas variables tiene un factor, el que se determina de acuerdo al parámetro en que se encuentra. A continuación presentamos algunas variables y sus parámetros: *
Capacidad Económica: -
*
1.2 1.0 1.0
Clase de Vía (categoría) -
*
Alta capacidad Mediana capacidad Baja capacidad
Avenida Calle Callejón
1.2 1.0 0.8
Revestimiento de la Vía -
Asfalto Cemento Adoquín Empedrado Ripio
1.2 1.1 1.0 0.9 0.8 5 Arq. Phd. Max A. Arnsdor ff H.
Manual Básico de Catastro Urbano *
Con instalación Sin instalación
1.0 0.7
Red de Agua Potable -
*
0.7
Red de Alcantarillado -
*
Tierra
Con instalación Sin instalación
1.0 0.8
Red Telefónica -
Con instalación Sin instalación
1.2 1.0
Las otras variables y sus factores son resultado del caso concreto de cada localidad, por ejemplo, en la ciudad de La Paz, las variables topografía y microclima tienen especial tratamiento y son altamente incidentes en el valor de terreno (Diferencia entre Calacoto y El Alto). Con el promedio de los factores señalados y el valor nominal del metro cuadrado de terreno, se obtiene el valor ajustado del terreno de cualquier calle y manzano. El valor nominal del metro cuadrado del terreno en distintos puntos y lugares de la ciudad o población, se obtiene en base a la información de las empresas constructoras, oficinas y empresas de compra y venta de inmuebles, arquitectos, ingenieros, Renta, Alcaldía y los valores de oferta y demanda de los propietarios; que con el promedio de estos datos tenemos el valor nominal requerido. En el último capitulo se ilustra con ejemplos concretos la determinación y graficación del Plano o Mapa de Valores. Tipología de la construcción.La tipología de la construcción es una figura abstracta en la cual necesariamente se identifican e inscriben las edificaciones de una ciudad o localidad. Esta identificación y clasificación se la realiza de manera automática, es decir, a diferencia del sistema tradicional, y de acuerdo a los datos de materiales de construcción el programa MSP-CAT clasifica automáticamente al tipo constructivo respectivo. Se puede observar en la práctica que no existe un inmueble que este construido con un solo tipo de materiales de construcción, por lo que sería 6 Arq. Phd. Max A. Arnsdor ff H.
Manual Básico de Catastro Urbano utópico dibujar o representar esquemáticamente cada uno de los cuatro tipos que se proponen. Pero si se puede afirmar que cada inmueble tendrá un porcentaje de cada tipo de construcción y cada uno de éstos de acuerdo a los materiales que utilice tendrá un costo, que multiplicado por el porcentaje de cada uno de ellos y luego sumados, se obtendrá el tipo de construcción real en base al límite de los valores que se obtengan. Los cuatro tipos propuestos son: -
Primer tipo:
Lujoso
-
Segundo tipo:
Bueno
-
Tercer tipo:
Económico
-
Cuarto tipo:
Pobre La vida probable de cada uno de ellos son los siguientes:
-
Primer tipo:
200 años
-
Segundo tipo:
100 años
-
Tercer tipo:
75 años
-
Cuarto tipo:
50 años
Los materiales empleados en cada tipo de construcción se aprecia en la tarjeta de registro catastral F-01 (ver formulario 01). (5) Cada uno de los cuatro tipos de construcción, tiene su valor unitario por metro cuadrado construido, de acuerdo a los materiales de construcción que lo integran, y la ciudad o localidad donde se efectúe el catastro. El valor se obtiene efectuando el cómputo y presupuesto teórico de cuatro edificaciones que responden a los cuatro tipos señalados.
5
)
Los materiales de construcción empleados en cada tipo, obedecen fundamentalmente a los años de vida útil de cada tipo. El cuadro se compone de tres grupos: Obra gruesa, obra fina e instalaciones; haciendo un total de 20 items. El formato y diseño de la ficha o formulario 01 obedece a los requerimientos y exigencias del paquete de Catastro MSP-CAT-Ver.2 7 Arq. Phd. Max A. Arnsdor ff H.
Manual Básico de Catastro Urbano Es necesario remarcar, que los resultados son los valores teóricos de cada tipo, y en la realidad se presentan combinados, por lo que el programa MSP-CAT, en base a las incidencias, ajusta y determina el valor real de cada construcción.
8 Arq. Phd. Max A. Arnsdor ff H.
Manual Básico de Catastro Urbano FICHA Y ENCUESTA CATASTRAL
DESCRIPCIÓN DE LA FICHA CATASTRAL COMPUTARIZADA.Después de recabar y analizar toda la información existente referente a formularios de encuesta catastral, diseminados en las distintas instituciones que se dedican al tema, se llega a la conclusión de que adolecen de varias fallas y no consideran los datos necesarios para cumplir con los requerimientos de un catastro multifinalitario. En otros casos, si bien los datos que cuenta son buenos, el procesamiento y cálculo de valores se los realiza sin un criterio claro, y bajo modalidades empíricas de trabajo, morosamente manual y altamente subjetivo. En la mayoria de los casos, el procesamiento y avalúo es una "caja negra", de conocimiento de pocas personas; aspecto nada científico y de un carácter altamente subjetivo. Con estos antecedentes, se vió la necesidad de elaborar y diseñar un nuevo formulario, que sirva simultáneamente para la encuesta y transcripción de información, de uso sencillo, de fácil manejo, que capte la mayor cantidad de información con equilibrio en tiempo y economía de encuesta; todo para los fines técnico-estadísticos y económicos, que es la información requerida y necesaria para la planificación del desarrollo urbano. El diseño del formulario obedece a las exigencias modernas de la informática, es decir, la automatización de los datos, Mantenimiento y actualización del sistema en forma ágil y precisa más la versatibilidad del sistema. El Paquete MSP-CAT fué inspirado y desarrollado en base a lo últimamente senálado, El diseño del formulario 01 está intimamente ligado a las labores que efectua el MSP-CAT, es más ambos son una unidad indisoluble y de la buena información que se recoja en el formulario, buenas serán las salidas o informaciones estadísticas que otorgue el sistema. Es de vital importancia reiterar y subrayar lo último, puesto que por muy buen servicio informático se disponga (Tanto en Hardware como en Software), si la información recojida es mala o falsa, los resultados serán desastrozos. Es por eso que la fase de encuesta es muy importante, se debe contar con encuestadores altamente calificados, y las mensuras deben ser lo más precisas posibles. Normas para la encuesta y llenado de fichas.Para dar inicio a la encuesta y medición catastral, previamente y con la debida anticipación, la entidad interesada en el levantamiento, utilizará todos los medios de comunicación a su alcance para informar a la población sobre el 9 Arq. Phd. Max A. Arnsdor ff H.
Manual Básico de Catastro Urbano trabajo a realizarse, asimismo instruirá a la misma, prestar todo el apoyo a los encuestadores, recomendando la presencia de los propietarios en sus respectivos inmuebles con su correspondiente documentación, para que la información recabada sea fidedigna. INSTRUCCIONES PARA EL LLENADO DEL FORMULARIO 01 Apelli do y nombre del propi etario.-
En la casilla correspondiente se deberá anotar los apellidos paterno, materno y nombres, del propietario en la forma más completa y con letra legible. Carnet de identidad.-
Anotar el Carnet de identidad ó cédula de identificación que tuviera el propietario. Registro de la propi edad.-
Se anotará los números de partida, fojas, libro y año de inscripción del inmueble en derechos reales. (6) Zona.-
inmueble.
Anotar el nombre de la zona urbana a la que pertenece el
Calle-avenida-callejón-otros.-
Marcar con una equis (X) en el cuadrado correspondiente a la clase de vía donde se encuentra el inmueble y anotar abajo en el espacio en blanco, el nombre, número o letra con que se conoce la mencionada vía. Número.-
Anotar el número que tenga el inmueble sobre la vía en el momento de la encuesta.
6
)
El sistema de catastro computarizado, contempla opciones de compatibilizar los registros catastrales con los registros de derechos reales que en los últimos años se viene automatizando, al menos eso es lo que debería propugnar la oficina de DD. RR. puesto que aún bajo la "Informatización" de la oficina de DD. RR. se sigue desenvolviendo en un verdadero caos. 10 Arq. Phd. Max A. Arnsdor ff H.
Manual Básico de Catastro Urbano Ciudad o población.-
Anotar el nombre de la ciudad, población o centro urbano donde se realíza el catastro. Código de l a propiedad.-
Existen 8 casillas divididas de dos en dos para el distrito, manzano, lote o predio y el sublote respectivamente. El número de distrito se obtendrá del mapa de distritación catastral. El número de manzano será el asignado dentro del mismo distrito catastral, el número de lote ó predio será el asignado dentro de cada manzano. Las casillas correspondientes al sublote se dejarán en blanco y serán usados en la actualización catastral. Estos primeros seis números, o sea, distrito, manzano y lote se encuentran extractados en cada carpeta catastral y se anotará en sus respectivas casillas. Uso de la construcc ión.-
El item uso de la construcción o edificación tiene diez opciones que son: Residencial, comercial, industrial, educación, salud, deporte, cultural, estatal, religioso y otros. Se marcara con una equis (X) en el cuadrado que tiene a la derecha de cada inciso en su respectiva opción de acuerdo al uso que se le esté dando al inmueble en el momento del censo catastral y al lado en el rectángulo correspondiente a porcentajes % anotará el número 100 si tiene un sólo uso. En caso de que el inmueble tenga más de un uso o destino marcará en los incisos de las respectivas opciones y anotará el correspondiente porcentaje de cada uno de ellos cuidando que la suma de todos siempre sea igual a 100. Croquis y Escala.-
El mismo encuestador efectúa la mensuración del inmueble, referente a las delimitación del predio, el espacio libre o sin edificar y la parte construida o edificada. Al llegar a la oficina traspasará éste croquis al formulario, dejando en blanco el área descubierta y cubriendo de líneas el área construida, anotando la numeración alfanumérica 1P, 2P y 3P, etc., según el número de plantas que pueda tener el inmueble. 11 Arq. Phd. Max A. Arnsdor ff H.
Manual Básico de Catastro Urbano Para éste cometido se deberá utilizar la escala adecuada. El croquis siempre estará orientado hacia el norte que coincidirá con el norte del formulario. De éstos croquis el dibujante en oficina o el transcriptor gráfico realizará los mapas catastrales finales. Locación.-
El encuestador preguntará si el inmueble esta dado en contrato anticrético, alquiler u otra forma, marcando con una equis (X) el inciso respectivo y el porcentaje en número. Financiamiento de la constr ucción.-
Marcará con una equis (X) en el cuadrado correspondiente según donde proceda el financiamiento para ;a construcción. Adquisición.-
En
la
misma
forma
anterior,
marcara
el
cuadrado
correspondiente. Construcciones.-
Este título ésta dividido en tres grandes subtítulos, obra gruesa, obra fina e instalaciones, cada uno de éstos están divididos en items y estos a su vez en incisos. Este formulario está diseñado para el caso de que existieran tres edificaciones en un mismo predio o lote, y se designa con B-1 para la primera edificación (bloque 1), B-2 para la segunda (bloque 2), si la tuviera; y B-3 para una tercera (bloque 3), si existe. En caso que existieran más de tres bloques o construcciones en un lote, se agrupa en el tercer bloque a los restantes, esto debido a que las construcciones terciarias tienen generalmente las mismas características. El encuestador deberá marcar en forma correlativa todos los items con el valor que corresponda, si se trata de un solo tipo registrará (1), en caso que hayan dos tipos (7) se deberá porcentualizar el tipo correspondiente y registrar su valor (.7) ó el 70% y (.3) ó el 30 %. Mejoras Adicionales.-
7
)
Generalmente en los items de acabados se presentarán más de dos tipos constructivos, por ejemplo, en pisos, se darán pisos de madera combinados con pisos de mosaico; en muros, existirán muros de adobe combinados con muros de ladrillo. 12 Arq. Phd. Max A. Arnsdor ff H.
Manual Básico de Catastro Urbano En caso de existir mejoras adicionales se marcará con una equis (X) en el cuadrado correspondiente, debiendo además anotar en el espacio siguiente el número de metros cuadrados o la cantidad de la mejora correspondiente. Sumatoria.-
Después de haber registrado todos los items se deberá sumar el número de valores de las distintas columnas por bloque y anotar en el cuadrado correspondiente la sumatoria de cada columna. Para control del encuestador, la suma de las cuatro columnas por bloque, indefectiblemente debe dar 20, que corresponde a los 20 items de construcción considerados. Número de Plantas.-
Anotará el número de pisos que tenga el inmueble, en cada bloque por separado. sumar.
Los sótanos y terrazas se consideran como plantas o pisos a
Número de Departamento s.-
Anotará el número de departamentos que contenga el inmueble en cada bloque por separado. (8) Número de Habitaciones.-
Anotará el número de habitaciones que contenga la edificación en cada bloque por separado. (9) Superfici e total de Construcción.-
Anotará la cantidad de metros cuadrados totales de construcción de cada bloque por separado. Si la edificación consta de dos plantas y más, la superficie a registrarse deberá ser la suma de todas las plantas. 8
)
Se considera "Departamento", al conjunto de espacios o ambientes arquitectónicos que cuenten por lo menos con áreas destinadas a la recepción de visitas (living-comedor), áreas intimas (Dormitorios) y áreas de servicio (cocina y baños); de manera y accesos independientes.
9
)
Se considera "habitación", al espacio arquitectónico que esté cerrada por cuatro paredes con superficies no menores a los 2 metros cuadrados. 13 Arq. Phd. Max A. Arnsdor ff H.
Manual Básico de Catastro Urbano Año de Construcción.-
Anotará el año en que se terminó de construir cada bloque por separado. Año de Refacci ón y Porcentaje-
Anotará el año en que se refaccionó el inmueble y en que porcentaje, por separado en cada bloque. Este acápite cuenta con dos rectángulos en cada bloque, en el primero anotará el año y en el segundo sólo el, porcentaje. Información del Terreno.-
1.-
Ubicación.Marcar con una equis (X) en el cuadrado correspondiente a la opción, solo puede haber una de las seis opciones. (véase cuadro FACTOR DE UBICACION)
2.-
Forma.Marcar en el cuadro respectivo, solo puede haber una opción. (véase cuadro FACTOR FORMA)
3.-
Frente - Fondo.Marcar una sola opción con una equis (X) en el cuadrado correspondiente. (véase CUADRO FRENTE FONDO)
Información de la Vía.-
1.-
Ancho.Anotar el ancho de la vía en metros lineales medidos entre los límites de propiedad del predio con su homólogo del frente.
2.-
Frente.Anotar los metros lineales que tiene el frente del predio o lote sobre la vía, si tiene más de un frente se deberá anotar la suma de todos los frentes.
14 Arq. Phd. Max A. Arnsdor ff H.
Manual Básico de Catastro Urbano 3.-
Acera.Marcar solo una de las opciones con una equis (X) en el cuadrado respectivo.
4.-
Cordón.Marcar solo una de las opciones con una equis (X) en el cuadrado respectivo.
5.-
Calzada.Marcar solo una de las opciones con una equis (X) en el cuadrado respectivo.
Estado físico de la construc ción.-
Marcar una de las opciones en el cuadrado correspondiente. Este acápite se refiere al estado general de conservación del inmueble. Se deberá tener sumo cuidado en esta información, procurando reflejar correctamente el estado de conservación de la construcción. Para dicho cometido se debe analizar el grado de deterioro, tanto por aspectos funcionales como técnicos. Valor metro cuadrado.-
Anotar el valor del metro cuadrado del terreno que indique el mapa de valores para la correspondiente vía. El valor por metro cuadrado de terreno, también, se encuentra en la carpeta catastral. Superfici e del terreno.-
Anotar el número de metros cuadrados que tenga el lote o predio. Este valor se debe verificar tanto en campo como en gabinete. Fecha, funcion ario, firm a y observaciones.-
Anotar la fecha de la encuesta catastral, el nombre del empadronador, firmar el formulario testificando la veracidad del empadronamiento y responsabilizándose del trabajo realizado. correspondiente.
En caso de existir alguna observación, se anotará en el lugar
15 Arq. Phd. Max A. Arnsdor ff H.
Manual Básico de Catastro Urbano Nota.-
En caso de que el inmueble estuviera cerrado, por alguna razón, ó existiese rechazo al empadronamiento por parte del propietario o inquilinos, se medirá el predio por fuera, se anotará en observaciones con el máximo detalle, los motivos de no efectuar un trabajo completo y se hará el respectivo informe a la entidad interesada en el levantamiento catastral. Aclaraciones.-
El encuestador deberá anotar todos los datos en el formulario 01 con letra legible y en lo posible de imprenta. El trabajo deberá ser entregado en la forma más limpia y clara. Control y supervisión.El diseño de la tarjeta de registro 01, contempla aspectos de control de la información llenada, sin embargo y previo a su transcripción, se debe realizar una revisión de datos. Efectuar una revisión completa una a una sería una labor demasiado lenta e inapropiada, la revisión se efectuará por muestreo abocándose a los siguientes aspectos: -
Correlación entre el número de plantas, habitaciones, departamentos y la superficie edificada.
-
Correlación entre los años de construcción, refacción y el porcentaje de refacción.
-
Sumas al 100% en el rubro del uso de la construcción.
-
Suma a 20 por bloque, en las columnas de registro de datos de materiales de construcción.
-
Correlación con la información correspondiente a la infraestructura y servicios de vía.
Es importante señalar que las tarjetas deberán estar preparadas y con los datos completos para su transcripción, ésta es la labor básica de la supervisión, control y revisión. Una vez realizada la encuesta y debidamente revisadas las tarjetas 01, estas se transcriben al computador, el cual procesa, organiza y archiva la información catastral para su posterior utilización. 16 Arq. Phd. Max A. Arnsdor ff H.
Manual Básico de Catastro Urbano PROCESAMIENTO, ORGANIZACION Y ARCHIVO DE LA INFORMACION CATASTRAL
Como ya se explico anteriormente, el procesamiento de la información contenida en las tarjetas 01, se lo realizará a través del paquete de catastro multifinalitario MSP-CAT. El señalado paquete esta diseñado para el procesamiento, organización, gestión , actualización y archivo de información catastral dentro de la filosofía del Catastro Multifinalitario. Sin embargo, es importante subrayar la importancia de contar con un buen trabajo de recopilación de información de campo, en nuestro caso, el censo o encuesta catastral. Si la misma es mala o cuenta con información falsa, inventada o desvirtuada, por muy buen sistema computarizado que se emplee los resultados y productos serán también malos y falsos. En la transcripción también se deberá tener cuidado con el ingreso de datos, aspecto que exige transcriptores altamente calificados, de gran precisión, velocidad y experiencia. En la jerga de la informática se señala: "A buen ingreso de datos, se obtendrá buena y correcta salida de información" (10) Diseño de sistemas de archivos.El paquete MSP-CAT, trabaja fundamentalmente en base a archivos y su manipuleo, es como si se tratara de un gran gavetero electrónico, donde en el primer cajón almacena los formularios tal como son, en el segundo y con formatos especiales solo registra los nombres de los propietarios ordenados e indexados para ser ubicados inmediatamente; en un tercer cajón almacena los valores de cada inmueble y sus cálculos respectivos; en un cuarto cajón procesaría y almacenaría información estadística; y así sucesivamente tiene varios cajones plenamente ordenados y cuyo manipuleo es rápido, exacto y fácil de operar. Cuando se transcribe la información del formulario 01 al computador, los programas que contiene el paquete MSP-CAT clasifican la información, para que esta más adelante sea empleada de acuerdo a los requerimientos tanto económicos como técnicos del catastro multifinalitario. Simultáneamente y en fracción de segundos, realiza cálculos tanto del valor catastral del inmueble como de valores estadísticos acumulativos del "Organismo Urbano" (11), que por su dinámica requieren estar debidamente actualizados. 10
A. Meiers - "Lo que hacen y no hacen las computadoras" UNAM - Mexico 1987.
11
La dinámica urbana, es decir, lo que sucede en una ciudad, es como si se tratara de un organismo vivo.
) )
17 Arq. Phd. Max A. Arnsdor ff H.
Manual Básico de Catastro Urbano Archivos estáticos y archivos dinámicos.Se llaman archivos estáticos a los archivos físicos tanto de las hojas o formularios 01, como del resto de documentación que se genera por la labor catastral. Es fundamentalmente un archivo depósito sin posibilidad de manipuleo y gestión, el mismo puede ser microfilmado para no ocupar demasiado espacio. Por el hecho de que el moderno sistema que se plantea es diferente al tradicional, en el que los archivos físicos contenían información ya procesada y de gran importancia, la misma que era adulterada y cambiada a gusto y sabor de los funcionarios. Es decir el archivo físico catastral del sistema tradicional es bastante codiciado y carece de un efectivo control que permite que éste sea confiable por sus sucesivas violaciones. Este trabajo plantea la solución al respecto, la información y procesos vitales de la misma se desenvuelven dentro los archivos dinámicos que están en la memoria del computador, cuya adulteración es inmediatamente detectada y solo puede ser manipulada por personal de alta responsabilidad. La información básica de las tarjetas 01, almacenadas en la memoria del computador y la información procesada en base a esas mismas, es lo que se llama archivos dinámicos. Esta información almacenada en los soportes de memoria del computador, con las respectivas seguridades, cuenta con un adecuado control de entradas y salidas que verifican y registran debidamente el movimiento de proceso e información catastral. Este sistema permite otorgar información en forma ágil y precisa, sin perdida de tiempo ni manipuleo de grandes y pesados archivos físicos de documentación. Es más el sistema ubica y procesa la información requerida, en segundos. El aspecto más importante del MSP-CAT, es que exporta datos e información a programas y paquetes universales como son el DBASE III PLUS, DBASE IV, FOX-PRO, LOTUS, Q-PRO, etc. Situación que hace más maniobrable y efectiva la labor de proceso y gestión de información catastral dentro el sistema del Catastro Multifinalitario. Algoritmo de cálculo y avalúo catastral.-
A cada momento se están produciendo fenómenos que de una u otra manera alteran o varían, tanto físicamente como jurídicamente, el status urbano. Fenómenos tales como transferencias y cambio de nombre de las propiedades, Construcciones y ampliaciones nuevas, fraccionamientos y fusiones de predios, etc. 18 Arq. Phd. Max A. Arnsdor ff H.
Manual Básico de Catastro Urbano Es ya conocida la importancia de contar con un valor catastral real y actualizado, hasta el momento la determinación del mismo fue realizado a través de métodos alta-mente subjetivos, lentos e inexactos. El paquete MSP-CAT realiza la valuación con un criterio objetivo, de acuerdo al siguiente algoritmo: -
Detección de la incidencia de los materiales de construcción.
-
Determinación de la tipología de construcción en función a los años de vida útil de la edificación, la que esta íntimamente relacionada a los materiales de construcción y su durabilidad.
-
Incidencia en el valor por las mejoras adicionales de la edificación.
-
Depreciación de la construcción por la antigüedad de la misma.
-
Revalorización de la edificación por las refacciones realizadas.
-
Perdida de valor por el estado físico de conservación del inmueble.
-
En base a los anteriores aspectos se deduce el valor unitario real por metro cuadrado de construcción.
-
Valor total de construcción, que resulta del producto del valor unitario por la superficie edificada.
-
Determinación y ajuste del valor unitario del terreno, en función a la forma, ubicación y relación frente-fondo del predio.
-
Valor total del terreno, que resulta del producto del valor unitario del terreno por la superficie del predio.
-
Valor total, que es la suma del valor total de construcción mas el valor total del terreno.
Todo el proceso anteriormente descrito, si se lo efectúa manualmente, demoraría aproximadamente unos 5 a 10 minutos por tarjeta o predio catastral. El MSP-CAT, realiza el mismo trabajo, aproximadamente, en 0.5 y 1 segundo.
19 Arq. Phd. Max A. Arnsdor ff H.
Manual Básico de Catastro Urbano BANCO DE DATOS PARA LA PLANIFICACION URBANA EN BASE AL CATASTRO COMPUTARIZADO
Un banco de datos urbano es un sistema especial de información referido a un ámbito geográfico urbano que procesa, organiza y almacena los datos e información urbana. Un banco de datos desciende al nivel de los datos individualizados, almacenados en un sistema integrable de ficheros o archivos computarizados, sobre el que se puede realizar todo tipo de operaciones y ofrecer salidas de información muy diversas como su impresión de tablas. Definido el banco de datos como un sistema de información y entendiéndose por tal, un conjunto formado por una base organizada de datos y un procesamiento que permite almacenarlos, tratarlos y tener acceso a ellos, el banco de datos urbano se centra en una base de datos abarcando una amplia gama de actividades estadísticas, técnicas, fiscales y económicas de toda índole, organizada en archivos conservados sobre soportes tratables por computadoras que tienen como finalidad, la de ligar todos los datos del sistema entre sí. "La insuficiencia de información estadística y, en general, de cualquier información de carácter territorial, es una constante que repercute sistemáticamente sobre todo tipo de actividad de planificación y en particular sobre el planeamiento urbanístico" (12) Si a lo explicado anteriormente agregamos que en nuestro caso, la actual información catastral es incompleta, desactualizada, falsa y completamente dispersa; es que se justifica la inmediata necesidad de crear un banco de datos, bajo un sistema moderno y efectivo, y centralizado en una sola institución con amplia autonomía de gestión. Los planteamientos efectuados en el presente trabajo, aparecen como la solución óptima para servir de apoyo a la creación y consolidación de un banco de datos urbanos. Sistemas de información gráficas y analíticas.En primer lugar se cuenta con una base cartográfica a escala 1:1000 en la que se llega a nivel predial, sirviendo de complemento los croquis individuales incorporados en las fichas catastrales.
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Ruben Henriquez - "Un Sistema de Información y Evaluación de Ciudades" - Instituto de Estudios Fiscales España, 1988 20 Arq. Phd. Max A. Arnsdor ff H.
Manual Básico de Catastro Urbano Asimismo, se cuenta con una información estadística detallada de toda la propiedad urbana de cada distrito catastral, llegando a individualizar por manzanos y lotes. En todo caso no deben considerarse éstos como un conjunto fijo de datos, sino por el contrario, como algo dinámico, susceptible de ser ampliado y revisado a instancias de futuras utilizaciones y he aquí otra de las ventajas del catastro multifinalitario computarizado, la facilidad en la actualización del mismo. Puede resaltarse aquí el interés del sistema que se propugna, al operar sobre datos catastrales bastantes completos, con un cierto complemento urbanístico, mecanizados totalmente, geocodificados en su localización territorial, y con una organización concebida para integrar cuantos datos se disponga -estadísticos, técnicos, fiscales o de cualquier tipo y que interese incorporar en un banco de datos urbanos. Información estadística urbana en general de gran importancia para la planificación del desarrollo urbano.La base de datos en la que se deposita la información está constituida por los formularios o fichas catastrales 01, más listados que incluyen información de carácter complementario. Los primeros son, como ya se detalló, de tipo alfanumérico y constituyen la clave básica del sistema de información urbana. Los segundos están constituidos por una serie de datos sistematizados y elaborados de los elementos urbanos. Pueden ser de tipo numérico o alfanumérico, atendiendo a su soporte lingüístico, y físico, jurídico o económico, según el contenido de la información por ellos aportada. La base de datos generará la información estadística urbana o datos estadísticos utilizables para el planeamiento. Como ejemplo de información estadística considerada básica para la planificación urbana y que pueden ser obtenidos automáticamente, pueden relacionarse los siguientes: DATOS FISICO-TECNICOS -
No. de viviendas por manzano, distrito y ciudad.
No. de lotes sin construcción por manzano, distrito y ciudad. -
No. de bloques edificados por manzano, distrito y ciudad. 21 Arq. Phd. Max A. Arnsdor ff H.
Manual Básico de Catastro Urbano -
No. de plantas edificadas por manzano, distrito y ciudad.
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No. de departamentos por manzano, distrito y ciudad.
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No. de habitaciones por manzano, distrito y ciudad.
Metros cuadrados construidos por manzano, distrito y ciudad. -
Años de construcción de los inmuebles.
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Años y porcentajes de refacción de los inmuebles.
Estado físico de las construcciones por manzano, distrito y ciudad. Superficies de terreno privadas y municipales (vías y áreas verdes) por manzano, distrito y ciudad. Información urbana sobre frentes y anchos de vía por manzano, distrito y ciudad. Redes de infraestructura urbana (Agua potable y alcantarillado) por manzano, distrito y ciudad. Red y puntos de instalación telefónica por manzano, distrito y ciudad. -
Revestimiento de vías por manzano, distrito y ciudad.
Topología de construcciones por manzano, distrito y ciudad. DATOS JURIDICOS Certificaciones técnicas sobre la propiedad inmueble urbana. Certificaciones y valores para expropiaciones, juicios y otros de índole legal, requeridos por la justicia. Estado legal de la tenencia de la tierra, el mismo que sirve de garantía en las inversiones. 22 Arq. Phd. Max A. Arnsdor ff H.
Manual Básico de Catastro Urbano Identificación de los propietarios por lote, manzano, distrito y ciudad. -
Estado legal de la transferencia de la propiedad.
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Límite y dominio de la propiedad.
DATOS ECONOMICOS Valores catastrales de los inmuebles por lote manzano, distrito y ciudad. -
Roles Catastrales por lote manzano, distrito y ciudad.
Información urbana sobre la locación del inmueble por lote, manzano, distrito y ciudad. Información urbana sobre el financiamiento de la construcción por lote, manzano, distrito y ciudad. Información urbana sobre la adquisición del terreno o inmueble por lote, manzano, distrito y ciudad.
23 Arq. Phd. Max A. Arnsdor ff H.
