Programa Progr ama para para América Latina y el Carib Caribe e
Cicl Ci clo o de Mi Mini nicu curs rsos os en Po Poli liti tica cas s de dell Su Suel elo o UNIVERSIDAD UNIVERSI DAD Nacional de Colombia Me e n, Jun o 1 e 2010
AVALUO DE INMUEBLES Y GESTION DEL SUELO METODOS DE VALORACION Capitulo 2
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Valoracion y Plusvalia • 1- Util Utilid idad ad de la valo valora raci ción ón come comerc rcia iall para para • 2- Fact Factor ores es y mé método todoss en en la la val valor orac aciión • 3- El aval avaluo uo de merc mercad ado o es es cla clave ve para para capt captur urar ar
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TIPOS DE VALORACION • a orac n = asac n • Peri Perita tazg zgo o = con con efe efect ctos os jud judic icia iale less • Gara Garant ntía íass = valor valorac ació ión n para para crédi crédito to hip hipot otec ecar ario io • Valo Valorr de de mer merca cado do = valo valorr com comer erci cial al = valo valorr venal. • Valo Valorr fís físic ico o = par paraa bala balanc nces es y acti activo voss de las las empresas. Utilizado en contabilidad. • Valor Valor fiscal fiscal = cata catastr stral, al, patrim patrimoni onial, al, notari notarial. al.
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De n c on e va uo e Merca o • Se enti entien ende de por por valo valorr com comer erci cial al de un inmueble el precio mas probable por el cual este se transaria en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarian libremente , con el conocimiento de las condiciones fisicas y juridicas que afectan el bien. • Valor no es igual a Precio!!!
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PRECIO DE MERCADO mercancía puede cederse (H.de Caires) •
s e que se paga e ec vamen e por a propiedad, sin considerar motivos, motivos, ni pres ones n a n e genc a. . . . .
• El Precio Precio difier difieree del del Valor alor de Mercad Mercado o porque se trata de un hecho histórico o concreto, mientras el valor de mercado permanece en el avaluo hasta que es comprado.(Appraisers)
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Precio de expectativa expectativa vs Valor Valor • El valor no es i ual a Precio. El valor de ende de un mercado abierto, con suficientes oferentes y demandantes, con plena información y con act tu pru ente entre as partes. • El prec precio io depe depend ndee de de las las cond condic icion iones es de cada cada par e y pue e generar so reva orac n o subvaluación. Las expectativas generan precios .
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El mercado de lotes promedios
de oferta
MERCADO
de demanda
Valores subjetivos de oferta 1
2
1
2
D
D
1
3
4
3
2
D
3
4
D
Valores subjetivos de demanda
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4
precios
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El mercado y los metodos Metodos indirectos costo
MERCADO
renta
Metodo de mercado por oferta 1
2
3
4
Factor fuente 1
2
D
D
1
3
2
D
3
4
D
Metodo residual para el suelo
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4
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Concepto del mayor y mejor uso •
ormas e n erna ona an ar Valuation Comitee) • merca o usca max m zar e us uso e erreno de acuerdo con la norma y el potencial de . • El aval avalua uado dorr deb debee bus busca carr el el mej mejor or uso: uso: , , , . • El ava avalu luad ador or bus busca ca la la mayo mayorr dens densid idad ad y alt altur uraa .
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valo va lora raci cion on co come merc rcia iall o de mercado • LOTE • CONSTRUCCION • FACTOR DE COMERCIALIZACION
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1. L OT OTE E ¿Es un inmueble rural? Ubicación respecto a los centros urbanos o mercados demandantes
TERRENO
Calidad o fertilidad de la tierra. Infraestructura productiva, construcciones, adecuaciones.
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¿Es el inmueble urbano?
URBANIZADO
URBANIZAR
“CONSTRUIBILIDAD CONSTRUIBILIDAD”” o “EDIFICABILIDAD “EDIFICABILIDAD”. ”. EDIFICABILIDAD: definida definida por la Autoridad .
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Lote urbano bruto
Factor de ubicación
ac or e ca a Normas y densidades
Obras de infraestructura
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PLUSV PL USVA A L IA EN LA PERIFERI PERIFERIA A URBANA URBA NA
Zona urbana
Centro de la ciudad Zona agrícola
Zona suburbana•Valor = Ubicación
-
•Valor = ert a y ubicacion
-
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Efe fecto cto “ cono invertido” invertido” : generalmente generalm ente aparece en ciudades ciudades monocéntrica m onocéntricass donde do nde su foco fo co de de valorizació valorización n es el el centro tradicional. tradici onal. Precio/m2
Buenos Aires
Precios máximos
Cordoba Montevideo Rosario
a l o c í r g a o i c e
•Ciudad monocentrica
P
Periferia
Centro
Periferia
PLUSVA PLUSVA L IA POR UBICACION
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Efecto “pluricentrico”: Se prese pr esent nta an a lo largo l argo de vías vías import impo rta antes y con tendenci tendencia as a em er ar e ce c en r o r a c o n a . Mexico
Precio/m2
Caracas
CIUDAD LINEAL
Santiago Lima Sao Paulo o ane ro
Popular
Centro Histórico
Estrato medio
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Alto exclusivo
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2. CONSTRUCCIÓN Es todo lo que va sobre el terreno. Puede ser construcciones nuevas o usadas.
3. FACTOR DE COMERCIALIZACION Depende del mercado del inmueble , , barrio, obsolescencia del sector, sector, , ..
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Lote urbanizado + construcción = Valor físico intrínseco
Valor físico * Factor de comercialización = Valor comercial
•Los Inmuebles Urbanos son heterogeneos Homogeneización Homogeneización::
hacer homogéneo, hacer
, La base de un avalúo esta en la buena homogeneización de los valores.
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MET ME TOD ODOS OS VA L UA UAT TOR ORIO IOS S COMP MPA A RATI RATIVO VO • CO
: Lote
COSTO : con c onss truc tr ucci cion on • DEL CO SIDUAL : L o t e • RESID APITALI AL IZACI ACION : es eci cia ales les • DE CAPI
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1. METODO COMPARATIVO o de mer mer ca cad do entre los precios de la oferta ! con similares de otro inmueble. la experiencia del mercado inmobiliario. •
, recientes
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• Reducción a precio precio de contado: Para el vendedor, no para el comprador . • , en la generalidad, incrementa el precio entre el . . . . • Fac Factor tor de act actual ualiza izació ción n : ofertas o transacciones hasta dos años atrás corregidas por Inflación o Indices Indices inmobiliarios.
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METODOL MET ODOLOGI OGIA A TRADICI TRA DICIONA ONAL L FA CT CTORES ORES DE CONFIGURACION CONFIGURA CION Factor
de fondo (f)
Factor
de frente (F)
frentes y/o esquina (E)
Forma
(fe)
Topografía
Tamaño
Varios
(t)
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(T)
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1. Inf nflu lue enc ncia ia de la pr prof ofun undi dida dad d o i d 2 m m o r / p C o Y1 i c U e r Y2
•
Y1 > Y2
Fondo X1 X2 mayor pro un a e ote e va va or un tar o disminuye
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CRITERIO HOFFMAN •Ejemplo (para fondo tipo de 40 mts)
fx/2
1/3 Vt
•F = ( 40 / 60 ) ^0,415 •F = 0,84
fx fx/2
•Valor modal en la calle = US 100/m2
2/3 Vt Calle
•Valor lote atipico •V = 100 * 0,84
ft
•V = US 84 /m2
fx
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0.415
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2.
In f l u en c i a d el f r en t e
El metodo IBAPE sugiere un factor que corrige el frente a avaluar de acuerdo con el frente del lote tipo. •Fx : frente por avaluar
Fx
•
0 . 25
Ft
•A mayor frente mejor recio del mercado
Ej: para frente tipo de 10 mt, un lote de 15 mt se premia asi: ^ ,
.
*
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16 30
50
15
3.
2
50
26
25
1
3
26
4
15
25
50 25
4
15
5
5
25
7
6 50
35
25
In f l u en c i a de d e l a fo forma Fe = Area total / frente del lote Ejemplo lote 4 : factor de forma forma = 0,71 Factor de frente = 1.11 Valor = 100 * 0,71 * 1,11 = US 78/m2 ..
9
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5
10
30
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4.
In f l u en c i a d el t am añ o (t ) D N A
Exponencial
E D Y1
X1 < X2 Y1 > Y2
Y2 X1
X2
PRECIO
demanda a la variación del precio.
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5. Inf nflu lue enc ncii a de v ar i os fre fr en tes (E) La
experiencia de mercado enseña que existe mayor demanda por los lotes esquineros .
Estos
valen entre el 10 y el 20 % mas que un lote “ ” . calles son altamente comerciales = 30%.
Cuando
el lote cruza la manzana y sale a otra calle se utilizan modelos estadisticos que premian el lote . Ej: modelo IBAPE IBAPE (Brasil).
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6.
In f l u en c i a d el r el i ev e (T)
Si
el promedio del sector es plano, los lotes inclinados serán castigados. Si
el sector es montañoso, el lote .
Se
determinará el costo de las obras or adecuar el terreno y dejarlo listo para la construcción en condiciones similares a los de terrenos planos.
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2. METODO DEL COSTO Este
método parte del presupuesto econ m co para o ener e cos o e reposición (precio de nuevo) de un bien nmue e. Se aplica a construcciones, obras de , .
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En
el avalúo de la construcción, la tesis básica es e erm nar e , para uego llegar al costo actual. Las
REPOSICION: REPOSICION: Es el costo de la construcción NUEVA.
edificaciones usadas pierden con el tiempo el valor, valor, debiendo aplicárseles diferentes métodos de depreciación para llegar al valor actual o presente. Si
la construcción es muy , de SUSTITUCION SUSTITUCION,, es decir, identificar una construcción con materiales tecnicas actuales.
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a)
Dep r ec i ac i ó n d e u n i n m u eb l e
Depreciación es la pérdida de valor en un bien. En el caso de los inmuebles, ésta se debe al uso o al transcurso del tiempo y su mantenimiento. •Física o por edad. Clases de depreciación
•Por obsolescencia funcional o económica. •
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.
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b ) MET METODOS ODOS DE DEPRE DEPRECIA CIACION CION contable.
Para la depreciación física y estado de conservación, se aplican los siguientes métodos: Método
de la línea recta (muy acelerado).
Método
de Ross. (semiparabolico). El mas recomendado. Método
de Heidecke (para el estado de conservacion) los cálculos de depreciación. depreciación.
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3. METODO RESIDUAL ene e va or e erreno como “residuo” o saldo entre el precio de venta del la construcción. Deduciendo los costos al valor total de las ventas, se llega al valor máximo que soportaría el lote.
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Metodo to do cl cla ave para para val val ora or ar los l os n s r u m en o s q u e c ap an a plus pl usva valilia a del del sue su elo Contribución de Mejoras Transferencia de Derechos de Construcción
ea ustes e ue o Impuesto Predial Bancos de tierras
anes arc a es
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d el terreno a artir del recio total lle ar al al valor de del inmueble deduciendo los diferentes costos que intervienen en la edificación.
Permite
urbaniz niza ado como un residuo el recio del lote urba entre las ventas, el costo de construcción y las utilidades.
Determina
,
máximo que soportaría el lote lo te.
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El suelo urbano no “cuesta” • El unico unico costo costo del suelo suelo urban urbano o es es la la car carga ga local local y la la infraestructura. Este costo se estima en US 30/m2 para nuestras ciudades. • El valor valor básic básico o es rural rural perif perifér érico ico.. Ej: Ej: US 6/m 6/m2 2 en el norte norte de Bo ota. Con las las cesion cesiones es su su valor valor util util es es US 12. 12. • Luego el valor de de costo es US 42/m2 • Por Por que que se se ven vende de a US US 500 500 y 800 800/m /m2? 2? • La difer diferenc encia ia es inta intangi ngible ble de la la com comerc ercia iali lizac zació ión no valores de expectativa. • Es eculacion = antici ación de rentas futuras.
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El metodo residual aplicado
Técnica Inductiva: Inductiva: aplica la incidencia del lote que acepta el Util por precio/m2 vendible)
Técnica Deductiva: Deductiva: estima los costos totales del proyecto y los res a e va or e ven as. margen es para e o e y a u a . Se denomina Residual Estatico. Estatico.
ventas y costos hacia el futuro, se traen a valor presente por una tasa de actualización y se calcula el valor del lote luego de descontar las utilidades como una TIR del negocio.
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Tecnica Inductiva • Estu Estudi dios os sob sobre re Ame Ameri rica ca Lat Latin inaa demu demues estr tran an que que la incidencia del suelo (factor alfa) tiene una proporc n es a e en re a e ca a (densidad de m2) y las ventas del proyecto . • Resu Result ltad ados os Cat Catas astr tro o EAD EAD LILP LILP:: osc oscil ilaa entr entree , social y el indice de edificación (IC, CUS, FOT
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INCIDENCIAS INCID ENCIAS SEGÚN RANGOS DE PRECIO DE VENTA, VENTA, Programa Progr ama para para América ALTURAS ALTURAS Y DENSIDADES Latina y el Carib Caribe e . RANGO DE PRECIOS EN UPACS
MENOS DE 3.000
RANGO DE ALTURA
DE 1 A 3 PISOS DE 4 A 6 PISOS DE 1 A 3 PISOS
DE 3.000 A 6.000 DE 4 A 6 PISOS DE 7 A 9 PISOS DE 1 A 3 PISOS DE 4 A 6 PISOS DE 6.000 A 12.000
DE 7 A 9 PISOS MAS DE 10 PISOS DE 4 A 6 PISOS
MAS DE 12.000 UPACS DE 7 A 9 PISOS MAS DE 10 PISOS
DENSIDAD
INCIDENCIA
120 - 160 330 - 400 185 - 320 329 - 514 93 - 118 361 185 - 255 270 - 354 200 - 284 310 - 377 97 - 124 281 - 513 228 - 246 250 - 506 204 - 289 341 - 474 100 182 - 202 128 180 - 195 235 - 556
22.41% 16.76% 16.79% 12.08% 23.50% 12.09% 17.86% 11.78% 15.97% 12.45% >20.00% 13.07% 17.97% 12.75% 16.89% 11.48% 20.00% 13% - 17% 19.30% 15.10% 13.32%
Fuente: Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá
•Un UPAC = US 10 Densidades : viviendas viviendas por por Ha Util
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Gráf Gr áfic ico o 22 C
1998 1980
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•
construccion y en el valor del suelo ndice de construcción construcció n o edificabilidad edificabilidad (CUS) Es
el número máximo de metros cuadrados de construcción sobre el nivel del suelo dividido para el área neta del terreno
Area máx ima construida CUS = Area del terreno urbanizado
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“Angulo de obstrucción” o
ω A
H
A =ω B = 45 ω
A
ωB
B
H/2
h/2
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h
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•Indices de Ocupacion eficientes (COS) de acuerdo a FRENTES DE LOTES Número de pisos
Aislamiento Posterior
Aislamiento Lateral
10
12
15
20
25
30
40
FONDO
40
40
40
40
40
40
40
Tamaño lote
400
480
600
800
1000
1200
1600
De 1 a 3 pisos
3
3
De 4 pisos
4
4
De 5 a 6 pisos
5
4
De 7 a 8 pisos
6
5
De 9 a 10 pisos
8
7
De 11 a 12 pisos
10
9
De 13 o más pisos
1/3 de la altura
1/3 altura
0,32
0,40
0,48
0,56
0,61
0,64
0,68
0,155
0,26
0,36
0,47
0,53
0,57
0,62
0,15
0,25
0,35
0,45
0,51
0,55
0,60
,
,
,
,
,
,
0
0,00
0,05
0,20
0,30
0,36
0,44
0
0,00
0,00
0,06
0,18
0,25
0,34
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INDICES DE CONSTRUCCION RESUL RES ULT TANTES SEGUN FRENTES DE LOTES. .
Tamaño lote De 1 a 3 pisos De 4 pisos De 5 a 6 pisos De 7 a 8 pisos De 9 a 10 pisos De 11 a 12 pisos
400
480
600
800
40
40
40
1000
1200
1600
0,96
1,2
1, 4
1,7
1,8
1,9
2,0
0,62
1,0
1, 4
1,9
2,1
2,3
2,5
,
,
,
,
,
,
,
0
1,0
1,9
2,9
3,5
3,9
4,4
0
0,0
0,5
2,0
3,0
3,6
4,4
0
0,0
0,0
0,8
2,1
3,0
4,1
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Indices ndices de constru const ruccion ccion segun altur altur as y fr ente nt es t ipologia ipolog ia aislada aislada 5,0
n o 4,5 i c 4,0 c u r 3 5 t s 3,0 n o 2,5 c e 2,0 d s 1,5 e 1,0 c i d 0,5 n I 0,0
frente 30 frente 20 frente 15
3
4
6
8
10
12
Alt u r a p is o s
•El valor del suelo sube hasta un maximo que ermite ermite buena buena calida calidad d urbani urbanisti stica. ca. Ha lusval lusvalia ia or integracion de lotes para lograr un buen frente.
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Valores según frente de lote 400 350 300 2 m250 r o 200
p S 150 U
100 50 0 10
12
15
20
25
30
40
frentes de lote
•Preci •Precio o del inmueb inmueble: le: US 600 m2 factor factor alfa alfa entre entre 13 y 20% según indice de edificabilidad
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TECNICA DEDUCTIVA Se
define el Potencial de ventas : área útil por precio/m2 vendible.
Se
estima el área construida total (incluyendo zonas comunes y
A) Calcular el Costo directo de la construcción. Utilizar datos de constructores o prototipos de informes especializados. especializ ados. Separarlo por destinos: sótanos, vivienda, comercio.
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B) Estimar los costos indirectos del proyecto: honorarios, planos, estudios, licencias, etc. C) Calcular costos administrativos, generales y de ventas. D) Estimar los costos financieros. E) El valor de los costos totales descontado de las ventas esperadas es el Margen Operacional. F) El margen se divide 50% para lote y 50% para utilidad e promotor. a ut a e e correspon er a una rentabilidad aceptable aceptable por el negocio. Según el caso el lote uede lle ar ha hasta el 60% del mar en o eracional. Se Se obtiene así por residuo el valor del lote.
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Resi sidu dua al De Deduct du ctiv ivo o est estrato rato alt alto o
Tamaño del lote: 2.000 m2. Edificabilidad : 9.600 m2 vendibles. Area construida: 12.000 m2. Precio de venta: US 1.200/m2 Costo directo edificación : US 480/m2 Valor de ventas (potencial) : 9600m2 * 1200 = US 11.520.000 * = . . sótano 2000 m2*100 = 200.000. Total Total costo directo : 5.960.000 Costos indirectos y financieros: US 2.682.000 Total costos : US 8.642.000 Margen de operación: 11.520.000 11.520.000 - 8.642.000 = US 2.878.000 Se aplica 50%-50% o 60-40 para lote y utilidad. 13.7% sobre las ventas del proyecto.
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Residual deductivo estrato
Tamaño del lote : 20.000 m2. Area para cesiones verdes y vias un 40% promedio. Neto para urbanizar: 12.000 m2 Lotes de 60 m2 con area construida de 45 m2. . . Precio OPTIMO de ventas : US 10.000 por casa Costos indirectos por casa: US 1.560 (30% de directos) Costo total por casa : $ 6.760 (US 150/m2)
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Utilidad : 10% de ventas = US 1.000 Saldo Saldo par para a lote lote urba urbaniz nizado ado : 10.000 10.000 - 6.760 6.760 - 1.000 1.000 = . Costo de urbanismo : 1.260 (21/m2 * 60m2) Salto para lote bruto por casa : US 980 Valor Valor del lote bruto total : (980*200) = US 196.000 (9.8%) Valor Valor lote bruto unitario : 196.000 196.000 20.000 = 9.80 El lote bruto es una resultante del negocio del oscila entre el 10 y 15% de las l as ventas (factor beta) Para el lote urbanizado su incidencia es 25% (factor alfa . La diferencia es el costo de urbanizacion las cesiones para vias y zonas verdes.
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USO VIVIENDA VIS (vivienda de interes social) AMBITO AMB ITO DE REPARTO REPARTO 2 Plan zonal del norte de Bogota Valores en m2 y dolares
AREA NETA URBANIZA URB ANIZABL BL E AMBITO A MBITO DE REAPARTO REA PARTO 2
895000,00
AREA NETA URBANIZA URB ANIZABL BL E DE VIVIENDA VIS
179000,00
PA RTICIPA CION EN EL TOTA L DEL A R 2 AREA UTIL VIS INDICE DE UTIL SOB RE A .N.U VIS AREA TOTAL CONSTRUIDA EN VIS
20,00% 107400,00 60,00% 179.000,00
AL TURA PROPUESTA EN PISOS
5,00
AREA OCUPADA EN PLANTA PLA NTA
35.800,00
AREA EXTERIOR LIBRE LIB RE EN PLANTA PLA NTA
71.600,00
AREA CONSTRUIDA
179.000 . ,00
AREA VENDIBLE VENDIBL E VIS
161.100,00
CIRCUL A CIONES
M²
17.900,00
AREA UNIDAD TIPO
60,00 .
M²
,
PA RQUIEA DEROS REUSL TA NTES 1 X CA DA 4
671,25
NUMERO DE PA RQUEOS RESUL TA NTE
[email protected]
671,25
671,25 M²
Programa Progr ama para para América Latina y el Carib Caribe e VALOR VAL OR VENTA CADA M² VENDIBL VENDIBL E TOTAL VENTAS
$ 370 $59.607.000 $59.607.000
ANALISIS ANA LISIS DE COSTOS
100,00%
COSTOS DIRECTOS VA L OR M² CONSTRUCCION DE VIS
$ 165
VALOR M2 CONSTRUCCION PA RQUEO
$43
TOT TOTAL COSTO OSTOS S DIRE DIREC CTOS TOS
$30. $30.18 184. 4.43 434 4
50,6 50,64% 4%
COSTOS INDIRECTOS 30 %
$9.055.330
30 0 0 %
$39.239.765
65,83%
TOTA L COSTOS DE CONSTRUCCION URB A NISMO POR M² SOB RE A r ea Ut i l TOTA L COSTOS URB A NISMO
$26 $2.792.400 .
UTIL IDA D Y L OTE
4,68%
.
$17.574.835
29,48%
UTIL IDA D 55%
$9.666.159
16,22%
L OTE 45%
$ 7.908.676
13,27%
OPCION No. 1
VALOR M2 TERRENO A REA NETA URB A NIZA B L E DE VIS
$44,18
OPCION No. 2 . L OTE 50% VA L OR M2 TERRENO A REA NETA URB A NIZA B L E DE VIS VA L OR M2 A REA UTIL URB A
[email protected] DA
.
8.787.418 $49,09 $47
, 14,74%
Programa Progr ama para para América Latina y el Carib Caribe e
ANEXO A NEXO 7 RESUMEN RESUMEN CON CARGAS CARGA S Y PLUSVAL PLUSVALIAS IAS AREA TOTAL O AREA BRUT B RUTA A DEL AMBITO A MBITO DE REPARTO 2 (m2)
1100000
Valores en dolares do lares
AREA NETA URBA NIZABLE NIZAB LE TOTAL (A NU)
895000
VALOR M² OPCION 2
VALOR TOTAL OPCION 2
A.N.U. COMERCIO COMERCIO
44750,00
$ 155
$ 6.942.823 6.942.823
A.N.U. MULTIPLE MULTIPLE
44750,00 44750,00
$ 160
$ 7.142.100 7.142.100
A.N.U. VIS
179000,00 179000,00
$ 47
$ 8.348.047 8.348.047
A.N.U. ESTRA ESTRATO TO 4
268500,00 268500,00
$ 102
$ 27.478.574 27.478.574
A.N.U. ESTRA ESTRATO TO 5
179000,00 179000,00
$ 133
$ 23.752.551 23.752.551
. . .
,
PROMEDIO SOBRE A.N.U. AR 2 /M²
[email protected]
.
. $ 95
Programa Progr ama para para América Latina y el Carib Caribe e PROMEDIO SOBRE A.N.U. AR 2 /M²
$ 95
PROMEDIO SOBRE AREA BRUTA AR 2/M² SIN DESCONTAR CARGAS
CARGA GENERAL AR 2
77
$ 20.694.347 .
TOTAL CARGAS
.
$ 28.303.043
Cargas por m2 bruto
25,73
VALOR RESIDUAL TOTAL - CARGAS
$ 56.533.701
VALOR M ² CON CARGAS SOBRE AREA BRUTA AR 2
$ 51
VALOR M² RURAL y dotacional urbano
$ 10
CALCULO PLUSVALIA ²
-
²
VALOR LOTE
$ 31
[email protected]
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Importancia del metodo residual Analiza
el valor del lote por el lado de la
Permite
confrontar los datos de la oferta y el
Muy
útil cuando no existen ofertas ni ventas
urbana por cambio de normas. hacer sus estudios de factibilidad.
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FACTOR DE COMERCIALIZACION • Es la la dife difere renc ncia ia ent entre re el el valo valorr de mer merca cado do y el valor fisico del inmueble. • (lot (lotee + con const stru rucc ccio ion) n) * F.C. F.C. = Valo Valorr mer merca cado do • fisico de acuerdo con la ubicación y buena • Solo Solo se se puede puede cal calcu cula larr medi median ante te tra trans nsac acci cion ones es
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Ejemplo de Factor de comercializacion • En zona zonass com comer erci cial ales es o sho shopp ppin ing g cen cente ters rs • En randes ro ectos de oficinas o multi les • Unic Unicen entr tro o Bog Bogot ota: a: valo valorr fis fisic ico o de de loc local al = . . Valor de mercado = US 18.000 /m2. Factor de = • Es pro produ duci cido do por por 30. 30.00 000 0 visi visita tant ntes es dia diari rios os y
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Factor de comercializacion y plusvalia •
e . . correspon e a nmue e y su u cac n, puede añadirse al lote como plusvalia generada por la .
• Un Shop Shoppin ping g gene genera ra plus plusva valia lia “con “conce cent ntra rada da”” (va (valor lor “ ” . Es el Maximo de plusvalia del suelo urbano. • Por eso los randes exitosos Sho in no se venden, se arriendan y se venden los derechos a los grandes inversionistas de largo plazo.
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El cobro de la plusvalia corrige el desbalance entre entre el
GRACIAS
propietario
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