GOVERNO DO ESTADO DE MINAS GERAIS SECRETARIA DE ESTADO DE PLANEJAMENTO E GESTÃO Superintendência Central de Recursos Logísticos e Patrimônio Diretoria Central de Gestão de Imóveis
LAUDO LAUD O DE AVALIAÇÃO ALIAÇÃO N.º
/ 201 20144
Em atendimento à solicitação da ....................delegou-se ao engenheiro .........., CREAMG: ......./D a incumbência de proceder a avaliação dos imóveis localizados na Rua Frei Orlando nº 360 e nº 370 esquina da Rua Messias Franco - Bairro Centro em Morada Nova de Minas – MG. MG.
1- INTERESSADO: ...................................
2 – OBJETIVO: OBJETIVO: Subsidiar o processo de aquisição dos imóveis para construção de uma quadra coberta para atendimento da Escola Estadual Frei Orlando.
3 - PROPRIETÁRIO: Danilo Maciel, CPF: 318.816.101-87, conforme matrículas nºs 1.764 e 892 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Morada Nova de Minas-MG.
4 - IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO 4.1- Localização Imóveis localizados na Rua Frei Orlando nº 360 e nº 370 esquina da Rua Messias Franco - Bairro Centro em Morada Nova de Minas – MG. MG.
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4.2 - Acesso O acesso aos imóveis é feito através da Rua Frei Orlando, ruas asfaltadas, o local apresenta infraestrutura urbana básica: redes de água, energia elétrica, telefone, etc.
4.3 - Caracterização da Região A região onde está situado o imóvel avaliando possui relevo plano, com ligeiros declives.
4.4- Descrição dos imóveis avaliandos Terrenos: Dois terrenos contíguos que possuem formatos regulares com área de 1.250,00m² cada um. As áreas de terrenos são planas, com ligeiros declives para frente. Lotes 06 e 07 da quadra nº 24. O local é provido de infra-estrutura urbana, como: rua asfaltada, redes de energia elétrica, água, telefônica, fácil acessibilidade, etc. O imóvel da Rua Frei Orlando nº 370 tem uma casa construída com 106,20m² de área e o terreno da Rua Frei Orlando nº 360 é vago e murado e com portão de entrada em metalon.
Benfeitoria - (Casa da Rua Frei Orlando nº 370): Trata-se de uma casa de residência coberta de telhas tipo francesas, de 06 cômodos, com a instalação de água e luz, piso de tacos e cimentos, área construída de 106,20m². Fachada rebocada e pintada, janelas de metalon, portas de madeira, varanda, iluminação feita por lâmpadas fluorescentes, portão de entrada de metalon. Imóvel de padrão baixo de construção e em regular estado de conservação.
5 – METODOLOGIA UTILIZADA Para a avaliação dos terrenos, procedemos a pesquisas junto ao mercado imobiliário local, corretores atuantes que transacionam imóveis semelhantes aos do objeto da presente avaliação. 2 Escola Estadual Frei Orlando – Morada nova de Minas - MG
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Conforme pesquisa realizada na região do imóvel avaliando, para apuração de valor venal de mercado de terreno, verificamos ser possível a utilização neste trabalho do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, que deve ter a preferência, sempre que possível, de acordo com a recomendação constante da NBR 14.653-1, em seu item 7.5: “... Para a identificação do valor de mercado do bem, sempre que possível preferir o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”. Para a avaliação de benfeitoria, pelo método de reedição, no presente trabalho será utilizado o CUB (Custo Unitário Básico) da tabela do SINDUSCON-MG (Sindicato da Indústria da Construção Civil em Minas Gerais), devidamente depreciado em relação ao “estado novo” pela tabela de “Hoss Heideck” e de acordo com a norma 14.653-4 (Empreendimentos).
5.1 - Método Comparativo Direto de Dados de Mercado Conforme item 8.2.1 da NBR 14.653-1, a conceituação do método é a seguinte: “Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra”. É condição fundamental para
aplicação deste método a existência de um conjunto de dados que possa ser tomada, estatisticamente, como amostra do mercado imobiliário.
5.2 - Aproveitamento Eficiente O princípio que norteou o trabalho avaliatório foi o do aproveitamento eficiente, determinado por análise do mercado imobiliário, cujo conceito encontra-se assim definido pela ABNT NBR 14653-1: “Aquele recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de referência, observada a tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinentes”.
6 - GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO No desenvolvimento do presente trabalho foi aplicado tratamento dos dados por homogeneização através de fatores, fundamentados por estudos conforme o item 8.2.1.4.2, da norma em questão. TABELA 3 – GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DO TRATAMENTO POR FATORES – Item 9.2.2 – ABNT NBR 14653-2 ITEM
DESCRIÇÃO
GRAU III
II
I
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1
Caracterização do imóvel avaliando
2
Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados
3
4
Identificação dos dados de mercado
Completa quanto aos fatores utilizados no tratamento 5
Completa quanto a todas as variáveis analisadas 12 Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas, com foto e caracteristicas observadas pelo autor do laudo
Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas
Adoção de situação paradigma 3 Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados correspondentes aos fatores utilizados
Intervalo admissível de ajuste para o conjunto de fatores 0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50ª ª No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um nú mero menor de dados de mercado, a amostra seja heterogênea.
O atendimento a cada exigência do Grau I vale um ponto, do Grau II, dois pontos, do Grau III, três pontos. O enquadramento global do Laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo a tabela 3. Neste trabalho foram contabilizados 06 pontos, correspondentes a soma de pontos dos itens atingidos e acima destacados. TABELA 4 – ENQUADRAMENTO DOS LAUDOS SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DO TRATAMENTO POR FATORES – Item 9.2.3.2 – ABNT NBR 14653-2 GRAUS
III
II
I
Pontos mínimos
10
6
4
Itens obrigatórios
Itens 2 e 4 no grau lll, com os demais no mínimo no grau II
Item 2 e 4, no mínimo no grau II e os demais no mínimo no grau I
Todos, no mínimo no grau I
GRAU DE FUNDAM ENTAÇÃ O
Com base nos parâmetros especificados pelas tabelas 3 e 4 da ABNT, NBR 14653-2, embora tenhamos alcançado 06 pontos e atendido as exigências da norma no grau II todos os itens atendem a exigência da norma no grau II, consequentemente, o trabalho avaliatório também será enquadrado no GRAU lI.
7 - GRAU DE PRECISÃO TABELA 5 – GRAUS DE PRECISÃO NOS CASOS DE MODELO DE REGRESSÃO LINEAR OU DO TRATAMENTO POR FATORES – Item 9.2.3 – ABNT NBR 14653-2: DESCRIÇÃO III Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de tendência central
≤ 30%
GRAU II ≤
40%
I ≤ 50%
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GRAU DE PRECISÃO
Considerando os parâmetros especificados na tabela 5 da ABNT NBR 14653-2, referente ao grau de precisão, o presente trabalho está enquadrado no Grau II.
8 - TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DO RESULTADO Os fatores utilizados na correção foram os fatores oferta, transposição de local e acabamento. O que prevê a NBR 14653-2: 1- Os fatores a utilizar devem ser indicados periodicamente pelas entidades técnicas regionais reconhecidas e revisadas em períodos máximos de 2 anos* 2- Devem especificar claramente a região para a qual são aplicáveis 3- Alternativamente podem ser adotados fatores medidos no mercado desde que o estudo de mercado específico que lhes deu origem seja anexado ao laudo de avaliação.
A quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizadas neste trabalho avaliatório, esta compreendida no estipulado para o grau de fundamentação lI , que considera uma amostra de 05 referências. 9 – RESULTADO DA AVALIAÇÃO
Conforme a NBR 14653-1, Avaliação de Bens, Parte-1: Procedimentos Gerais, item 3.8 e NBR 14653-2, Avaliação de Bens, Parte-2: Imóveis Urbanos, item B7 (Anexo B), o Campo de Arbítrio é o intervalo compreendido entre o valor máximo e o mínimo dos preços homogeneizados, efetivamente utilizados no tratamento, limitado a 15% do valor calculado, dentro do qual se pode arbitrar, pelo avaliador, o valor mais representativo do bem, sendo também o intervalo de variação no entorno do estimador pontual adotado na avaliação, correspondente a de 15%, dentro do qual se pode arbitrar o valor do bem. De acordo com a análise do diagnóstico de mercado apurado e levantamentos realizados, com base na identificação da realidade mercadológica da região onde se encontra situado o imóvel, os valores mínimo, médio e máximo que espelham o valor venal de mercado foram discriminados de acordo com a estimativa.
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Terreno
Área (m²) 1.250,00 1.250,00
Valor Mínimo (R$) 200.487,50 200.487,50
Valor Médio (R$) 220.287,50 220.287,50
Valor Máximo (R$) 240.087,50 240.087,50
Nº 360 Nº 370
Total
2.500,00
400.975,00
440.575,00
480.175,00
Adotamos o valor de R$ 440.575,00 (Quatr ocentos e quar enta mil , qui nh entos e , como o valor mais representativo do mercado de valor venal, setenta e cinco r eais) correspondente a terrenos, objetos da presente avaliação no Bairro Centro em Morada Nova de Minas/MG.
10 – VALOR TOTAL DOS IMÓVEIS:
Quadro Resumo do Valor da Avaliação – Baseado no valor médio de terreno Tipo do imóvel
Valor Terreno (R$) Valor Casa (R$)
Valor total (R$)
Rua Frei Orlando nº 370
220.287,50
106.662,32
326.949,82
Rua Frei Orlando nº 360
220.287,50
0,00
220.287,50
TOTAL
547.237,32
(Quinhentos e quarenta e sete mil, duzentos e trinta e sete reais e trinta e dois centavos). OBS: Valor do imóvel da Rua Frei Orlando nº 370 = R$ 326.949,82 (Trezentos e vinte e seis mil, novecentos e quarenta e nove reais e oitenta e dois centavos); Valor do Imóvel da Rua Frei Orlando nº 360 = R$ 220.287,50 (Duzentos e vinte mil, duzentos e oitenta e sete reais e cinquenta centavos). TOTAL: R$ 547.237,32 (Quinhentos e quarenta e sete mil, duzentos e trinta e sete reais e trinta e dois centavos).
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11 – CONCLUSÃO: De acordo com a análise técnica realizada informamos que o valor mais representativo para o imóvel em questão é de R$ 547.237,32 (Qu in hentos e quar enta e sete mil , duzentos e tr inta e sete reais e trinta e dois centavos).
O presente laudo de avaliação consta de 08 (oito) folhas digitadas e numeradas, sendo a última datada e assinada e demais anexos na parte final.
Belo Horizonte, 03 de outubro de 2013.
.............................. CREA-MG: ....../D
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ANEXO MEMÓRIA DE CÁLCULO
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1.0 – AVALIAÇÃO DO IMÓVEL Particulares.
–
Fonte: Jornal Classsileo / Imobiliárias /
Pesquisa Mercadológica:
F1 – Particular - Sr. Danilo - Fone: (61) 8136-6720 Terreno à venda no Bairro Centro, com área de 1.250,00m² no valor de R$220.000,00. P/m²: R$ 176,00/m².
F2 – Particular – Sr. Waldir - Fone: (38) 8804-9861 Terreno à venda no Bairro São Geraldo, com área de 220,00m² (11x20)m, no valor de R$30.000,00. P/m²: R$ 136,36/m².
F3 – Particular – Sr. Waldir - Fone: (38) 8804-9861 Terreno à venda no Bairro Centro, com área de 625,00m² (12,50x50)m, no valor de R$100.000,00. P/m²: R$ 160,00/m²
F4 – Particular – Sr. Waldir - Fone: (38) 8804-9861 Terreno à venda no Bairro Centro, com área de 312,00m² (12x26)m, no valor de R$55.000,00. P/m²: R$ 176,28/m²
F5 – Particular – Sr. Waldir - Fone: (38) 8804-9861 Terreno à venda no Bairro Guará, com área de 360,00m² (12x30)m, no valor de R$45.000,00. P/m²: R$ 125,00/m²
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1.1 - Homogeneização das Fontes: Foram adotados os seguintes fatores de correção para homogeneizar o preço dos elementos pesquisados:
Preço/m² Homogeneizado (R$) Fonte Preço/m² (R$) 1 2 3 4 5
176,00 136,36 160,00 176,28 125,00
FO 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90
FT 1,00 1,40 1,30 1,30 1,40
F 0,90 1,26 1,17 1,17 1,26
158,40 171,81 187,20 206,25 157,50
Onde: FO = Fator Oferta; FT = Fator Transposição; F = Fator de Homogeneização; F = FO x FT.
1.2 - Cálculo da Média Aritmética : n
x X=
i 1
n
= 176,23
1.3 - Cálculo da Média Saneada: Limite Inferior = 176,23 x 0,70 = 123,36 Limite Superior = 176,23 x 1,30 = 229,10 1.4 - Cálculo do Desvio Padrão: n
( x x )
2
i
S
i 1
n 1
S = 19,697 10 Escola Estadual Frei Orlando – Morada nova de Minas - MG
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1.5 - Determinação do Campo de Arbítrio: Campo de Arbítrio é definido pelas normas de avaliação da ABNT como a faixa dentro da qual o engenheiro avaliador pode decidir. No presente caso, essa faixa foi calculada com base na distribuição "T" de Student, dentro de um nível de confiabilidade de 80% e 5 (n-1) graus de liberdade, encontrando os parâmetros abaixo, aplicando-se a fórmula que se segue: L(80%)
Xs
SxT n 1
L(80%) = 176,23 20,674 x1,533 5 1
L(80%) = 176,23 15,84 Faixa de arbitramento de preço/m² de R$ 160,39/m² a R$ 192,07/m². Considerando-se as características do imóvel objeto da presente avaliação e a realidade econômica da região, entendemos que o valor venal de mercado mais representativo para o imóvel em questão é de R$ 176,23/m².
1.7 – DETERMINAÇÃO DO VALOR DOS TERRENOS 1.7.1 – Terreno da Rua Frei Orlando nº 360 V = A x P/m² → V = 1.250,00 m² x R$ 176,23/m² = R$ 220.287,50. V = R$ 220.287,50 (Duzentos e vinte e sete mil, duzentos e oitenta e sete reais e cinquenta centavos).
1.7.2 – Terreno da Rua Frei Orlando nº 370 V = A x P/m² → V = 1.250,00 m² x R$ 176,23/m² = R$ 220.287,50. V = R$ 220.287,50 (Duzentos e vinte e sete mil, duzentos e oitenta e sete reais e cinquenta centavos).
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2.0 – AVALIAÇÃO DA BENFEITORIA – Casa da Rua Frei Orlando nº 370 Para o cálculo de reedição das benfeitorias foi utilizada a Tabela de Custos Unitários de Construção do Sinduscon – MG, abaixo reproduzida:
Custos Unitários Básicos de Construção (NBR 12.721:2006 - CUB 2006) Mês/ano: SETEMBRO/2013 Os valores abaixo referem-se aos Custos Unitários correspondentes a cada caso particular: fundações, Básicos de Construção (CUB/m²), calculados de acordo submuramentos, paredes-diafragma, tirantes, com a Lei Fed. nº. 4.591, de 16/12/64 e com a Norma rebaixamento de lençol freático; elevador(es); Técnica NBR 12.721:2006 da Associação Brasileira de equipamentos e instalações, tais como: fogões, Normas Técnicas (ABNT) e são correspondentes ao aquecedores, bombas de recalque, incineração, armês de SETEMBRO/2013. condicionado, calefação, ventilação e exaustão, o utros; playground (quando não classificado como área "Estes custos unitários foram calculados conforme disposto na ABNT NBR 12.721:2006, com base em construída); obras e serviços complementares; novos projetos, novos memoriais descritivos e novos urbanização, recreação (piscinas, campos de esporte), critérios de orçamentação e, portanto, constituem nova ajardinamento, instalação e regulamentação do série histórica de custos unitários, não comparáveis condomínio; e outros serviços (que devem ser com a anterior, com a designação de CUB/2006". discriminados no Anexo A - quadro III); impostos, taxas "Na formação destes custos unitários básicos não e emolumentos cartoriais, projetos: projetos foram considerados os seguintes itens, que devem ser arquitetônicos, projeto estrutural, projeto de instalação, levados em conta na determinação dos preços por projetos especiais; remuneração do construtor; metro quadrado de construção, de acordo com o remuneração do incorporador." estabelecido no projeto e especificações
VALORES EM R$/m 2
PROJETOS - PADR O RESIDENCIAIS
PADRÃO BAIXO
PADRÃO NORMAL
PADRÃO ALTO
R-1
1.083,36
R-1
1.304,25
R-1
1.588,32
PP-4
996,76
PP-4
1.220,27
R-8
1.277,94
R-8
946,85
R-8
1.056,67
R-16
1.327,31
PIS
711,29
R-16
1.023,74
2.1 – Benfeitoria / Casa Para o cálculo do valor da construção, será utilizada a seguinte fórmula:
VB = S x P/m² x Kia x Kad onde: VB = Valor da benfeitoria = ? 12 Escola Estadual Frei Orlando – Morada nova de Minas - MG
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S = Área Construída = 106,20 m² P/m² = Preço por metro quadrado de área construída: Padrão Baixo/R-1 = R$ 1.083,36 Kia = Fator idade aparente = 0,701 (40 anos / regular estado de conservação). Kad = Fator de administração = 1,15. Então, VB = 106,20 x 1.083,36 x 0,701 x 1,15
VB = R$ 106.662,32 (Cento e seis mil, seiscentos e sessenta e dois reais e trinta e dois centavos).
3.0 - Quadro Resumo do Valor da Avaliação – Baseado no valor médio de terreno Tipo do imóvel
Valor Terreno (R$) Valor Casa (R$)
Valor total (R$)
Rua Frei Orlando nº 370
220.287,50
106.662,32
326.949,82
Rua Frei Orlando nº 360
220.287,50
0,00
220.287,50
TOTAL
547.237,32
OBS: Valor do imóvel da Rua Frei Orlando nº 370 = R$ 326.949,82 (Trezentos e vinte e seis mil, novecentos e quarenta e nove reais e oitenta e dois centavos); Valor do Imóvel da Rua Frei Orlando nº 360 = R$ 220.287,50 (Duzentos e vinte mil, duzentos e oitenta e sete reais e cinquenta centavos). Adotamos o valor de R$ 547.237,32 (Qu inh entos e quar enta e sete mil, duzent os e tr inta e sete reais e tr inta e dois cent avos ) como o valor mais representativo do mercado de valor venal, correspondente ao prédio, objeto da presente avaliação no Bairro Centro em Morada Nova de Minas/MG.
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ANEXO II FOTOGRAFIAS DOS IMÓVEIS AVALIANDOS
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FACHADA DO IMÓVEL – Rua Frei Orlando, 370
FACHADA DO IMÓVEL – Rua Frei Orlando, 360
15 Escola Estadual Frei Orlando – Morada nova de Minas - MG
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INTERIOR DO IMÓVEL – Rua Frei Orlando, 370
INTERIOR DO IMÓVEL – Rua Frei Orlando, 360
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ESQUINA DE RUAS FREI ORLANDO E MESIAS FRANCO
CASA DA RUA FREI ORLANDO, 370
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