Modul 4 Pembiayaan Proyek Perumahan - COVER

DIKLAT PEMBIAYAAN PERUMAHAN

MODUL 4

PEMBIAYAAN PROYEK PERUMAHAN OLEH: HOUSING FINANCE CENTER BTN .2015

Trusted by over 1 million members

Try Scribd FREE for 30 days to access over 125 million titles without ads or interruptions! Start Free Trial Cancel Anytime.











KATA PENGANTAR Puji dan syukur kami panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Pengasih dan Penyayang

dengan

selesainya

penyusunan

Modul

PEMBIAYAAN

PERUMAHAN. Modul ini disusun untuk memenuhi kebutuhan peserta pendidikan dan pelatihan di bidang pembiayaan perumahan yang berasal dari kalangan pegawai pemerintah daerah dan Aparatur Sipil Negara (ASN). Modul PEMBIAYAAN PEMBIAYAAN PERUMAHAN PERUMAHAN ini ini disusun disusun dalam 3 bab bab

yang terdiri

dari Pendahuluan, Materi Pokok, dan Penutup. Penyusunan Modul yang sistematis diharapkan mampu mempermudah peserta pelatihan dalam memahami

segala

kebutuhan

terkait

pembiayaan

perumahan.

Penekanan orientasi pembelajaran pada pedoman ini diisi oleh adanya pergeseran aktivitas peserta latih dan pelatih yakni dengan menonjolkan peran serta aktif peserta latih. Akhirmya, ucapan

terima kasih

dan penghargaan kami sampaikan

kepada tim penyusun atas tenaga dan pikiran yang dicurahkan untuk mewujudkan

pedoman

ini.

Penyempurnaan

maupun

perubahan

pedoman di masa mendatang senantiasa terbuka dan dimungkinkan mengingat akan perkembangan situasi, kebijakan dan peraturan yang terus menerus terjadi. Harapan kami tidak lain pedoman ini dapat











DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR...................... PENG ANTAR............................................. ............................................... ............................................. ..................... i DAFTAR ISI .............................................. ...................... ................................................ ................................................. ................................. ........ iii DAFTAR INFORMASI INFORM ASI VISUAL .............................................. ...................... ............................................... ............................ ..... iii BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar belakang .............................................. ..................... ................................................ ................................ ......... 1 1.2 Tujuan Pembelajaran ............................................... ........................ ............................................ ..................... 2 1.3 Agenda Pembelajaran ................................................ ......................... ........................................ ................. 2 BAB II MATERI POKOK 2.1 Proses Pembangunan Proyek Perumahan dan Resikonya ... 3 2.2 Pembiayaan proyek perumahan dari Bank BTN ...................... 9 2.3 Aspek Regulasi dalam Pembiayaan Konstruksi ........................ 17 2.4 Latihan ............................................... ........................ ............................................... ............................................. ..................... 17 2.5 Rangkuman ................................................ ........................ ................................................. ..................................... ............ 19 BAB III PENUTUP 3.1 Kunci Jawaban .............................................. ..................... ................................................ ................................ ......... 20











DAFTAR INFORMASI VISUAL Daftar Gambar Gambar 2.1 Alur Proses Pembangunan Proyek Perumahan ...............

3

Gambar 2.2 Pertimbangan Pemilihan Lahan ........................................ ........................ ................

5

Gambar 2.3 Biaya-biaya Pembangunan Poyek Perumahan ..............

6

Gambar 2.4 Pembiayaan Proyek Perumahan dari Bank BTN ............

9

Gambar 2.5 Penarikan Pen arikan (Pencairan) dan Pengembalian Pengembal ian Pinjaman.... Pinjaman ....

12

Gambar 2.6 Skema Kredit Konstruksi melalui melal ui Bank ................................ ........................ ........

12

Gambar 2.7 Proses Pemberian Kredit Modal Kerja Konstruksi Bank Bank BTN BTN 13 Gambar 2.8 Aspek-Aspek Analisa Kredit ................................................. ......................... ........................

15

Daftar Tabel Tabel 2.1 Risiko dalam Pembangunan Proyek Perumahan ................

8

Tabel 2.2 Aspek Regulasi dalam Pembiayaan Konstruksi ....................

17











PEMBIAYAAN PROYEK PERUMAHAN Oleh : Housing Finance Center PT. Bank Tabungan Negara (Persero), Tbk. BAB I PENDAHULUAN 1.1. LATAR BELAKANG Uraian

tentang

latar

belakang

diperlukannya

keterampilan terkait Pembiayaan proyek

pengetahuan

dan

perumahan dalam rangka

memenuhi kebutuhan hunian yang layak dan terjangkau. 1. Pembiayaan proyek untuk mendanai pengembangan tanah (land development) dan konstruksi bangunan (building construction) sering terabaikan

dalam

sistem

pembiayaan

perumahan

nasional.

Akibatnya, rumah baru di negara berkembang sering disediakan melalui konstruksi informal (rumah tidak sesuai standar) atau dibangun sendiri secara swadaya, yang berujung pada meluasnya area kumuh (slum). 2. Pembiayaan proyek perumahan menjadi vital dalam sistem pasokan rumah (housing supply system) untuk memenuhi tantangan naiknya permintaan rumah formal. 3. Dalam prakteknya, pengembang menggunakan berbagai bentuk Pembiayaan proyek: modal sendiri, deposit uang dari pembeli (uang muka,

termasuk

penjualan

dini

atau

presales),

pembiayaan

pengembang kepada pembeli (misalnya cash bertahap dalam installment sales), penyediaan pembiayaan proyek oleh lembaga jasa keuangan kepada pengembang, dan yang terakhir, pasar modal











terkait konstruksi (misalnya ijin mendirikan bangunan). Akibatnya, harga jugal rumah menjadi mahal. Tanpa adanya Pembiayaan proyek, pengembang terpaksa harus menginventasikan modalnya ke dalam proyek perumahan. Hal ini membuat pengembang terpaksa mengurangi ukuran dan jumlah proyek yang bisa mereka tangani, dan

ini

mendorong

pengembang

untuk

lebih

berorientasi

memproduksi rumah kelas menengah ke atas karena mereka lebih berpeluang untuk membayar secara tunai atau lebih layak kredit (creditworthy) bagi pengembang untuk diberikan program penjualan secara bertahap (installment sales program) dari pengembang. 5. Di banyak negara, lembaga jasa keuangan membatasi eksposur kredit kepada pengembang karena adanya risiko kredit yang cukup besar akibat dari terbatasnya modal pengembang, kurangnya pengalaman dan pengetahuan pengembang dalam membangun perumahan, atau rendahnya pengalaman dan pengetahuan dalam aspek

pengelolaan

proyek

(project

management:

hukum,

administrasi, akuntansi, keuangan, dll). Untuk itu diperlukan adanya pemahaman yang mendasar dalam membiayai proyek perumahan sehingga dapat lebih mendorong pasokan rumah layak huni yang lebih terjangkau. 1.2. TUJUAN PEMBELAJARAN Setelah mengikuti sesi pembelajaran mata diklat diklat ini peserta

diklat

diharapkan mampu : 1. Memahami latar belakang dan pentingnya pembiayaan proyek perumahan dalam sistem pembiayaan pembiayaan perumahan. 2. Mengetahui berbagai praktek yang dilakukan pengembang dalam













4. Melakukan

diskusi

dan

mengelaborasi

bagaimana

membuat

kerangka kebijakan dalam mengembangkan pembiayaan proyek perumahan yang lebih terjangkau, lebih mudah diakses, dan lebih berkelanjutan. 1.3. AGENDA PEMBELAJARAN 1. Proses pembangunan proyek perumahan dan risikonya. 2. Pembiayaan proyek perumahan dari Bank BTN: proses, perencanaan RAB, studi kelayakan proyek, proyek, analisa kelayakan, kelayakan, dll. 3. Aspek regulasi dalam pembiayaan pembiayaan proyek perumahan.











BAB II MATERI POKOK

2.1. PROSES PEMBANGUNAN PROYEK PERUMAHAN & RISIKO NYA

1) Alur Proses Pembangunan Proyek Perumahan

Gambar 2.1 Alur Proses Pembangunan Proyek Perumahan











pertimbangan dalam memilih lahan adalah kestrategisan lokasi, kondisi lingkungan di sekitar lokasi, topografi lahan, fasilitas sosial di sekitar lokasi. 3. Pembelian Lahan Sebelum

melakukan

pembelian

lahan,

Developer

harus

memastikan legalitas tanah telah sesuai dengan legalitas yang disampaikan penjual. Selain itu juga harus dipastikan bahwa penjual adalah pihak yang sah untuk menjual tanah tersebut. 4. Perencanaan Proyek Hal

yang

dilakukan

dalam

perencanaan

proyek

adalah

menetapkan tipe rumah yang akan dibangun, jumlah rumah, fasilitas yang akan disediakan, dan metode pembangunan, dan sumber pembiayaan pembangunan proyek perumahan. Sumeber pembiayaan dapat berasal dari modal Developer sendiri, dari kredit

bank,

dari

uang

muka

dan

pembayaran

bertahap

konsumen, dari pasar modal, atau kombinasi dari sumber – sumber sumber pembiayaan tersebut. 5. Pengurusan Perizinan Setelah lahan diakuisisi dan perencanaan proyek selesai dilakukan, maka selanjutnya Pengembang dapat mengurus perizinan yang diperlukan untuk membangun proyek perumahan. Perizinan yang











8. Serah Terima kepada End User Serah terima dilakukan ketika End User telah melakukan pelunasan terhadap rumah yang dibeli. 9. Penyerahan Sarana & Prasarana ke Pemda 10. Pengelolaan Kawasan Perumahan Kawasan perumahan harus dikelola agar kawasan perumahan tetap indah, tertata, tidak banjir, sehingga nilai pasar kawasan tidak turun. Pengelolaan kawasan juga menyangkut pelayanan jasa – jasa terkait perumahan seperti pembayaran air, listrik, kebersihan, keamanan, dan sebagainya.

2) Pertimbangan Pemilihan Lahan











variabel ini akan menentukan nilai pasar lokasi tersebut dan konsep perumahan yang dapat diterima pasar (rumah sederhana, atau rumah menengah). 2. Status tanah mempengaruhi risiko yang dapat muncul, waktu yang dibutuhkan untuk membebaskan lahan dan sertifikasi tanah. Juga harus diselidiki apakah developer membeli tanah dari orang yang mempunyai hak untuk menjual tanah tersebut. t ersebut. 3. Harga tanah adalah salah satu faktor pembentuk Harga Pokok Penjualan. Bentuk dan kontur lahan juga akan mempengaruhi biaya yang akan timbul, oleh sebab itu Developer harus dapat mengestimasi total biaya untuk membeli dan menyiapkan lahan sebelum memutuskan untuk membeli m embeli lahan tersebut.

3) Biaya Pembangunan Proyek Perumahan













a. Pembelian Lahan b. Biaya Sertifikat: Biaya pengukuran, perubahan dari HGB ke HM atau sebaliknya c. Pajak 2. Biaya Pematangan Lahan, terdiri dari : a. Land Clearing b. Gerbang dan pos jaga c. Pagar pembatas d. Saluran air e. Jalan lingkungan f. Jembatan jalan umum (jika ada) g. Taman 3. Biaya Perizinan a. Keterangan penggunaan jalan & saluran b. Izin Lokasi













Keuangan



Marketing, dll

d. Promosi 

Event marketing



Billboard,Brosur, Flyer



Iklan

5. Biaya Bangunan, Sarana & Prasarana a. RAB Bangunan •

RAB Bangunan per tipe rumah

b. RAB Sarana •

Jembatan masuk rumah

•

Car port

•

Tempat sampah

•

Pagar

c. RAB Prasarana











Tabel 2.1 Risiko dalam Pembangunan Proyek Proyek Perumahan

2.2. PEMBIAYAAN PROYEK PERUMAHAN DARI BANK BTN

Pembiayaan Proyek

Kredit pemilikan











2.3. 

Status Lahan Lahan tidak dalam sengketa / bermasalah dan tidak sedang dalam pembebanan Hak Tanggungan (free and clear)



Sertifikat HGB a/n Pengembang atau minimal Surat Keterangan Hak Guna Bangunan (SKHGB) a/n Pengembang

2.4. 

Peruntukkan Lahan Lahan diperuntukkan untuk pembangunan perumahan Sejahtera Sehat (bersubsidi)



Dibuktikan dengan Izin Lokasi atau dokumen-dokumen lainnya yang setara yang diterbitkan oleh pihak berwenang (Instansi Pemerintah),

yang

di

dalamnya

memuat

pemberian

Izin

Pembangunan Perumahan Sejahtera Sehat 2.5.

Luas Lahan



Luas lahan yang dapat dibiayai maksimum seluas 20 Ha



Penetapan luas lahan berpedoman pada luas lahan yang tertera











1) Memiliki kemudahan untuk dijual (marketable) 2) Didukung oleh letak strategis 3) Relatif dekat dengan fasilitas umum (seperti pasar , perkantoran dll) 4) Memiliki kemudahan untuk dijangkau, 5) Akses jalan ke lokasi lahan tidak bermasalah, 6) Mudah untuk dilakukan monitoring dan/atau pembinaan kredit Persyaratan Pemohon : 1. Pemohon adalah pengembang perumahan yang berbentuk badan usaha berbadan hukum, badan usaha, atau koperasi. 2. Pemohon

perorangan

atau

non

badan

usaha

tidak

diperkenankan untuk memperoleh KPL 3. Pemohon telah memiliki pengalaman sebagai pengembang perumahan sekurang-kurangnya selama 1 (satu) tahun sebagai pengurus

atau













intern Bank yang tanggal penilaiannya belum melampaui 12 (dua belas) bulan 

Nilai pasar yang dimaksud adalah taksiran dan pendapat atas nilai ekonomis dari agunan berdasarkan analisa terhadap fakta-fakta objektif dan relevan menurut metode dan prinsipprinsip yang berlaku umum yang ditetapkan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia

Agunan 

Agunan

KPL

adalah

tanah

dan

bangunan

yang

juga





















2. Cek Persyaratan Kredit 3. Tinjauan Lokasi 4. Proses Analisa 5. Persetujua n Kredit 6. Pengikatan Kredit 7. Pencairan Kredit 8. Pembinaan Pengembang (Pemberian Konsultasi) Permohonan Kredit Modal Kerja Konstruksi Bank BTN Proposal Kredit











Studi Kelayakan Aspek-Aspek yang dinilai dalam melakukan Studi Kelayakan adalah sebagai berikut : 1. Aspek Legal 2. Aspek Pasar dan Pemasaran 3. Aspek Manajemen dan SDM 4. Aspek Teknis 5. Aspek Keuangan 6. Aspek Sosial dan Lingkungan











•

Penilaian harga jual

•

Penilaian persaingan

•

Penilaian strategi pemasaran

Penilaian aspek teknis, teknis , meliputi: •

Penilaian kestrategisan lokasi proyek

•

Penialaian rencana pembangunan (jadwal, tipe rumah, manajemen pembangunan)

•

Penilaian dan Perhitungan Rencana Anggaran Anggaran Biaya Proyek P royek

•

Perhitungan Pembiayaan Bank













6. Cadangan biaya 7. Agunan 8. Mekanisme penarikan kredit











a.

60% dari total biaya pembelian pembelian lahan

b.

50% dari total biaya pembelian lahan

c.

70% dari total biaya pembelian lahan











b.

Direktur Utama Perusahaan

c.

Orang

yang

Perusahaan

sah

dan

berwenang

sesuai

Anggaran

Dasar











kepada end user  pengelolaan

penyerahan  penyerahan

sarana dan dan prasarana prasarana ke Pemda

kawasan perumahan.

2. Proses Pemberian Kredit Modal Kerja Konstruksi Bank BTN, meliputi :











BAB III PENUTUP KUNCI JAWABAN

Modul 4 Pembiayaan Proyek Perumahan - COVER

Recommend Documents