Objeto de la compraventa
Cualquier bien de contenido patrimonial el cual puede ser mueble o inmueble, corporal o incorporal. Además a titulo de requisito, el bien debe tener existencia, debe estar dentro el comercio y debe ser determinado. El bien que no tenga contenido patrimonial no se puede vender, es el caso del apellido, del parentesco, entre otros. Mas si podrán ser objeto de venta, el derecho de herencia, ya que tiene un contenido patrimonial, al igual que el crédito mediante una cesión de créditos. Requisitos
del objeto de la compraventa
1. Bien existente. El bien debe existir, de lo contrario la compra venta es inexistente, por tanto, no se habla de nulidad, ya que esta supone existencia. Así las cosas, cuando la apropiación es imposible como la venta de una parcela en Marte, o cuando se trata de las cosas sobrenaturales como un centauro, hay inexistencia de objeto.
Ahora bien, el bien puede ser inexistente siempre y cuando de este se espera su existencia, es el caso de. 1. La
compraventa sometida a una condición suspensiva, donde procede solo ante el cumplimiento de la condición, es el caso de comprar una cosecha si surge el porcentaje pactado.
2.
La
compraventa aleatoria donde se compra la esperanza, en lo cual por regla general hay una rebaja en el precio.
Bien dentro del comercio. Existen bienes que no se pueden vender por no estar en el comercio, es el caso de los bienes baldíos, bienes embargados con decreto judicial, los fiscales, los de uso público, los órganos humanos y todo aquellos que conforman el patrimonio histórico del país. 2.
Bien determinado o determinable. El bien es determinado cuando está delimitado y hace alusión a cuerpo cierto, es el caso de singularizar un carro por medio de su marca, línea, modelo, numero de chasis, color, placa, etc. 3.
Y será
determinable cuando entre varios bienes un tercero es quien determina la idoneidad del bien, el cual para efectos de la tradición deberá ser de mediana calidad. Así, un bien no determinado será un carro, una casa, etc. El precio también es el objeto de la compraventa, y ´puede ser determinado o determinable, además la regla general es que sea en dinero, pero de forma excepcional puede ser en especie. Obligación de las partes en la compraventa Obligaciones
del vendedor. En primer lugar este debe traditar y hacer la entrega material, conforme a la definición del contrato de compraventa: una parte se obliga a dar y la otra a pagar el precio. Saneamiento por evicción. El comprador padece evicción cuando un tercero que alega un derecho anterior a la compra venta obtiene éxito en el proceso y como consecuencia, el comprador pierde total o parcialmente el bien o tiene que soportar un gravamen. COMPRAVENTA Lesión enorme
Es la venta de un inmueble donde la diferencia entre el precio de su venta y el de su justo precio es desproporcional. Características 1.
Hay lesión enorme solo en compraventa de bienes inmuebles, más no en bienes muebles objeto de compraventa, pese a lo costoso de su precio.
2.
No hay lesión enorme en las compraventas aleatorias, es el caso del derecho de herencia, según sentencia de la corte suprema de justicia.
3.
No hay lesión enorme en las ventas por ministerio de la ley, es el caso de los remates, esto a favor del acreedor, ya que se garantiza el proceso ejecutivo.
4.
Hay lesión enorme cuando se vende por debajo de la mitad del justo precio, por tanto, si el precio es la mitad no se habla de lesión enorme.
5.
Hay lesión enorme cuando el precio de venta es superior al doble del justo precio, pero si es del doble, no hay se presenta la lesión enorme.
La acción ante la lesión enorme La
acción opera como un reajuste o devolución del porcentaje en la venta que constituye la diferencia desproporcional entre el justo precio y el precio de la venta. Además, tiene por objeto la rescisión del contrato de compraventa, esto es, volver al estado precontractual, que como se va anotar mas adelante, es posible evitar la sentencia que decreta los efectos de rescisión, lo cual requiere lo siguiente: Prueba de la lesión enorme a.
Existencia del contrato de compraventa por medio de escritura publica.
b.
Constatación del precio justo al momento de la celebración de la compraventa mediante perito.
Justo precio. Valor real o comercial de un bien, lo cual en un caso concreto no se determina por avaluó catastral, sino mediante perito.
Así las cosas, cuando el juez constata la lesión enorme, procede a declarar la rescisión y así volver al estado precontractual. Es de importancia anotar que, en este caso se presenta la única excepción en donde la parte vencida en el proceso puede detener los efectos de la sentencia. La
parte vencida en el proceso evita la los efectos de rescisión del contrato, si reajusta o devuelve el monto desproporcional. Mecanismos que detienen efectos de la sentencia El comprador vencido. Reajusta al vendedor hasta obtener el justo
precio, pero a su favor conserva el 10% del precio justo. Ej empl o. Si el justo precio es $100 y el precio de venta es $30, el
comprador detiene los efectos así: a. Lo
primero es descontar al justo precio el 10%, por tanto se aplica la siguiente formula: 10% de $ 100 = $ 10 .
b.
c.
Lo
segundo es identificar la desproporcionalidad, la cual en este caso es de $70, cifra que debe devolverse al vendedor.
A la cifra objeto de devolución ($70) se le descuenta el 10% del justo precio ($10), y lo que se obtenga se devuelve.
d.
El cobrador debe restituir $60, lo cual implica conservar el bien que adquirió, evita la rescisión y hay justicia con el vendedor.
vencido. Devuelve la ganancia excedida y conserva a su favor el 10% del precio justo. V endedor
Ej empl o. Si el justo precio es del inmueble es $100 y el precio de su
venta fue de $30, el vendedor detiene los efectos así: a.
Al precio de la venta se le resta el justo precio, mediante la siguiente formula: ( J.P $100 ± P.V $230 = $130).
b.
Al precio justo se le saca el 10% así, (10% de $100 = $10)
c.
Al resultado desproporcional de $130 se le descuenta el 10% del precio justo, así: ($130 - $10 = $120)
d.
El vendedor debe devolver $120
Otra
forma de devol ver es el siguiente:
a.
b.
c.
Al justo precio se le suma el 10% así: ($100 + 10% = $110)
Al precio que constituye lesión enorme se le resta el justo precio incrementado en el 10% así: ($230 - $110 = $120)
El vendedor debe devolver $120
El vendedor no puede renunciar a la acción de rescisión por lesión enorme en la compraventa, salvo en el evento posterior en el que a recibido el precio. Ej empl o. El padre que vende su casa de $100 en un valor de $30 para
poder practicarle a su hijo una operación, una vez tenga los $30 podrá renunciar si así lo quiere, no antes, ya que se protege al vendedor por posible apremio. En las restituciones mutuas, se pueden presentar problemas, como el caso de las mejoras, la no utilidad de un dinero, entre otras, caso en el cual el código civil en su parte de reivindicación tiene para el juez un instrumento que en caso de ausencia normativa, este puede aplicar lo pertinente al caso concreto. Prescripción de la acción La
acción prescribe en 4 años a partir de la celebración del contrato y según la corte de justicia, no se trata de prescripción, sino de caducidad, la cual puede ser declarada de oficio. Consentimiento. En la compraventa puede ser consensual, es decir,
puede ser vía telefónica, verbal, por escritura pública entre otros. Anotando que, todas las compraventas de inmuebles, deben constar por escritura publica. Capacidad. Como inhabilidades para la celebración de contrato de
compra venta se presentan los siguientes casos: 1.
Entre padre e hijo de familia no procede la compra venta
2.
Los
empleados públicos no pueden vender los bienes que ellos administran, salvo que la venta sea en razón de sus funciones, la venta de un bien especifico, mas no de cualquiera, la ley detallara al respecto.
3.
Los
jueces y todos los funcionarios de su despacho, además de los parientes, no pueden comprar los bienes q se rematan en los procesos donde estos intervinieron.
4.
Los
curadores, secuestres, mandatarios y afines no pueden vender bienes inmuebles que administran, salvo autorización judicial, o poder especial absoluto en el caso del mandatario.
Objeto de la compraventa
Cualquier bien de contenido patrimonial el cual puede ser mueble o inmueble, corporal o incorporal. Además a titulo de requisito, el bien debe tener existencia, debe estar dentro el comercio y debe ser determinado. El bien que no tenga contenido patrimonial no se puede vender, es el caso del apellido, del parentesco, entre otros. Mas si podrán ser objeto de venta, el derecho de herencia, ya que tiene un contenido patrimonial, al igual que el crédito mediante una cesión de créditos. Requisitos del objeto de la compraventa 1. Bien existente. El bien debe existir, de lo contrario la compra venta es
inexistente, por tanto, no se habla de nulidad, ya que esta supone existencia. Así las cosas, cuando la apropiación es imposible como la venta de una parcela en Marte, o cuando se trata de las cosas sobrenaturales como un centauro, hay inexistencia de objeto. Ahora bien, el bien puede ser inexistente siempre y cuando de este se espera su existencia, es el caso de. 1. La
compraventa sometida a una condición suspensiva, donde procede solo ante el cumplimiento de la condición, es el caso de comprar una cosecha si surge el porcentaje pactado.
2.
La
compraventa aleatoria donde se compra la esperanza, en lo cual por regla general hay una rebaja en el precio.
2.
Bien dentro del comercio. Existen bienes que no se pueden vender
por no estar en el comercio, es el caso de los bienes baldíos, bienes embargados con decreto judicial, los fiscales, los de uso público, los órganos humanos y todos aquellos que conforman el patrimonio histórico del país. 3.
Bien determinado o determinable. El bien es determinado cuando
está delimitado y hace alusión a cuerpo cierto, es el caso de singularizar un carro por medio de su marca, línea, modelo, numero de chasis, color, placa, etc. será determinable cuando entre varios bienes un tercero es quien determina la idoneidad del bien, el cual para efectos de la tradición deberá ser de mediana calidad. Así, un bien no determinado será un carro, etc. Y
El precio también es el objeto de la compraventa y puede ser determinado o determinable, además la regla general es que sea dinero, pero de forma excepcional puede ser en especie. Obligación de las partes en la compraventa Obligaciones del vendedor Primera obligación del vendedor. El vendedor debe traditar y hacer la
entrega material, conforme a la definición del contrato de compraventa: una parte se obl iga a dar y l a otra a pagar el precio. por evicción. El comprador padece evicción cuando un tercero que alega un derecho anterior a la compra venta obtiene éxito en el proceso y como consecuencia, el comprador pierde total o parcialmente el bien o tiene que soportar un gravamen. S aneamiento
Actuación del comprador en el saneamiento por evicción El comprador demanda al 3ro. Cuando el comprador demanda al
tercero presenta la demanda separada del escrito de la denuncia del pleito del vendedor, pero deben presentarse juntas la demanda y la
denuncia, y si el comprador no lo hace al tiempo pierde la oportunidad y no podrá recibir indemnización. y
y
El juez admite la demanda y da un traslado de 10 días para que el 3ro conteste.
El juez admite la denuncia y da al denunciado (vendedor) un término de 5 días prorrogables a 10 si vive fuera de la ciudad.
El vendedor citado pasa a ser un litis consorte del comprador y este comparece con iguales facultades y deberes, de ahí que tiene las 3 opciones siguientes (Art. 54 y ss): y
y
y
Presentarse al proceso No presentarse al proceso Allanarse al proceso
El vendedor no indemniza en las siguientes situaciones: a. Cuando el comprador y el tercero someten el caso a la decisión de
árbitros sin pedir consentimiento al vendedor, esto en razón de que el tribunal de arbitraje escoge, lo cual no implica imparcialidad. b. Cuando el comprador pudiendo proponer una excepción personal y no
lo hace, y a consecuencia el proceso se pierde, la excepción puede ser por prescripción, la cual es por petición de parte El juez va a resolver en primer lugar sobre el litigio entre el 3ro y el comprador, y si lo resuelve en forma desfavorable, el comprador deberá condenarlo al pago de las siguientes indemnizaciones, lo cual prescribe en cuatro años, es decir, el comprador tiene dicho tiempo para cobrar, es el caso de: costos del proceso, del contrato, deterioros que el comprador haya pagado al tercero, mejoras y las valorizaciones, perdida del bien. Se
puede renunciar al saneamiento por evicción? NO
Segunda
obligación del vendedor. El bien se debe entregar
inmediatamente después de celebrar el contrato, salvo que se pacte un plazo, o si tiene un vicio, puesto q implica saneamiento de vicio o si hay un defecto material al momento de la compraventa. objeto es la rescisión por vicios reividitorios, lo cual implica un daño grave. El vicio cualifica, razón por la cual se trata de un grave incumplimiento, de ahí que se escoge cuando el daño es muy grave, caso en el cual el resultado es volver al estado precontractual. Acción reivitoria.
Su
Prescripción: y
y
En bienes muebles es de 6 meses En bienes inmuebles es de 12 meses
Acción estimatoria. Por no implicar tanta gravedad, da lugar a la rebaja
del precio mediante perito con base en el vicio. Prescripción: y
y
En bienes muebles es de 12 meses En bienes inmuebles es de 18 meses
Diligencia 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Si
debida:
Identificar la presencia del vicio Prueba de la existencia del vicio antes de la compraventa Demostrar que el vicio estaba oculto Haber realizado una actividad diligente Instaurar la acción reivitoria o estimatoria, si el daño es objeto de reivitoria Instaurar solo acción estimatoria cuando el daño es su objeto
el vendedor conoce el vicio o por su profesión u oficio, puede detectar el vicio y no lo hace, en un caso concreto si se presenta un daño, el sujeto deberá responder por los daños.
Teoría del riesgo Determina
quien asume el riesgo por perdida o por deterioro de la especie ocurrida por fuerza mayor entre la celebración del contrato de compraventa y la entrega. Según
el código de comercio. La perdida la asume el vendedor, por ser
este el dueño hasta el momento de la entrega, salvo por fuerza mayor, o si el comprador esta en mora de recibir, o si la fuerza mayor igual destruye este o no en mora. El bien genero no perece, por lo tanto según el código de comercio, el riesgo lo asume el vendedor Según
el código civil. La pérdida la asume el comprador cuando está
en mora al cumplirse un plazo o por fuerza mayor aunque este en manos del vendedor. Venta de inmuebles rústicos en razón de la cabida Bienes
rústicos son los bienes inmuebles sin construcción y la cabida es la superficie de inmuebles, más no el perímetro. El incumplimiento implica resolución o cumplimiento y ante este mínimo aplica la rebaja del precio. En una compraventa de un precio rustico con área definida, el cual se entrega en cantidad inferior o superior se procede de la siguiente manera: se entrega un área inferior a la pactada y el valor del área que falta es inferior a la décima parte del valor del área que se pacto, no hay acción resolutoria, mas si: el comprador podrá pedir que se le complete lo que falta, y si no es posible, entonces se rebaja el precio proporcional. 1.
Si
Si
se supera la décima parte, por pedir lo mas, podrá pedir lo menos sino quiere la resolución, de ahí que se puede pedir el complemento o la rebaja del precio. 2. Si
se entrega mas, el vendedor puede pedir la devolución y si el otro no devuelve puede pedir la restitución.
Si
el exceso no supera el 10% del valor pactado, el comprador tendrá que aceptar un aumento proporcional del precio. Si
lo que se vende es un predio urbano, aunque se de el área, no hay lugar en caso de incumplimiento, a ejercer la acción, ya que se trata de un cuerpo cierto. Si
en la compraventa de un inmueble rustico en la que se menciona cabida, se dice por ejemplo: que se vende por cuerpo cierto o que a pesar de dar la cabida puede ser inexacto, o que pese a la cabida el vendedor cumple con entregar simplemente por los linderos, etc., no hay lugar a la acción. El término de prescripción de la acción es de un año contado apartir de la fecha de la entrega. Obligaciones del comprador
Pagar el precio y excepcionalmente, pagarlo en especie, de ahí el precio se puede pagar así: y
y
y
Todo en dinero Todo en especie Combinado, sea por igual o con prevalencia del dinero
Si
el precio combinado es superado por la especie, se configura una permuta, de ahí que hasta concurrencia de valores o un porcentaje mínimo de la especie, hay contrato de compraventa. El precio es determinado y excepcionalmente determinable según indicaciones de las partes o por determinación del precio por parte de un tercero, es el caso de un perito. El precio se paga una vez celebrado el contrato de compraventa, salvo un plazo, orden judicial ante la presencia de una evicción o un vicio reivitorio, es decir, el comprador con orden del juez se abstiene de pagar hasta que se sanee el vicio.
El precio debe ser real y serio. El precio debe ser real y no simulado,
ya que se suele simular a fin de evitar gasto notarial o por camuflar la naturaleza del contrato, por ende no implica nulidad. El precio debe ser serio y no irrisorio .
Si
es así, se entiende que no existe, y por ende no implica ni simulación, es el caso de vender un carro en $10. Cláusulas adicionales Contrato de compraventa con pacto de retroventa. El vendedor se
reserva la facultad para recuperar el dominio, si este restituye al comprador el precio que convengan las partes, o en defecto de esa convención, el precio de la compraventa inicial dentro de un termino acordado, el cual no debe sobrepasar de 4 años.
El comprador que vende el inmueble, lo puede hacer de buena fe, de lo contrario procede la resolución. Ante la venta que vaya hacer el comprador, se le debe informar al vendedor, y respecto a inmuebles, se requiere de seis (6) meses de anticipación, lo cual implica que entre 3 años y medio y 4, ya no se pueda vender, puesto que no se puede informar al vendedor. La
facultad derivada para el comprador no se enajena, pero este si se hereda. Arras penitenciarias y confirmatorias Arras
penitenciarias. Uno de los contratantes le da previamente al otro
dinero o especie si se retracta, lo cual no implica incumplir, ya que se celebra en el intervalo de avance hacia el perfeccionamiento Ej empl o. La promesa de contrato de compraventa
El objeto de las arras es poder desistir del contrato que aun no se perfecciona por parte de los dos. Pero se anota que, una vez se perfecciona el contrato las arras desaparece.
Si
en el curso al perfeccionamiento el comprador se da cuenta de un vicio, la mala fe o buena fe no importa, ya que hay justificación para desistir. Si
el comprador desiste y lleva un tercero a q termine la perfección del contrato, el comprador inicial en principio pierde las arras pero por conciliación puede recuperarlas, ya que da condiciones para que el vendedor efectivamente venda. Cuando hay duda entre arras penitenciarias y confirmatorias, se entiende arras penitenciarias. Arras
confirmatorias. Consiste en una especie o en dinero que uno de
los contratantes da al otro en señal de estar confirmando el contrato, esto es, consiste en dar certeza a las partes de que el contrato se va a celebrar. Se conoce como pisar el contrato y se recomienda que sea por escrito para que constituya una prueba. Pacto de reserva de dominio
El vendedor en el contrato de compraventa se reserva la propiedad del bien vendido hasta que se le complete el precio, de ahí que si el comprador no paga el precio en su totalidad, el vendedor puede recuperar el bien. El comprador se entiende poseedor por que tiene el animus de señor y dueño, mas no tenedor, ya que pese a que reconoce a otro como dueño, el tiene animo, no así el tenedor. Solo
se permite en muebles y no en los inmuebles en derecho civil, a contrario sensu en derecho comercial, en el cual el pacto de reserva de dominio procede en muebles e inmuebles. Requisitos y
y
y
La
reserva de dominio debe ser expresa y no tacita Debe constar por escrito En bienes objeto de registro debe registrarse
el comprador cumpl e. Termina de pagar el precio y se modifica el registro. S i
el comprador no cumpl e. Debe el precio del bien, no se modifica el registro, el vendedor tiene la opción de recuperar el bien y pedir indemnización de perjuicios. S i
y
y
En derecho civil las partes pactan libremente la indemnización
En derecho comercial las partes deducen de las cuotas recibidas el pago del uso y el valor del deterioro.
