ASPECTOS QUE DEBE CONOCER DEL OFICIO DE CONSERJE O VIGILANTE DE FINCAS URBANAS.
Como Como ya sabem emos os,, el cons conser erjje es un una a perso ersona na de fun fundame dament nta al importancia en todo edificio, comunidad de propietarios o recintos de oficinas, en algunos casos, sin la presencia de puesto de trabajo sería prácticamente inviable el día a día en algunos inmuebles regidos bajo el sistema de Propiedad Horizontal. Por lo anterior, es muy importante que se conserve con recelo el puesto de trabajo y se procure su especialización y capacitación en ámbitos relacionados con el mismo, e incluso en las nuevas tecnologías como video-vigilancia. Según el Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española, el Conserje (del francés concierge) es la persona que tiene a su cargo la custodia, limpieza y llaves de un edificio o establecimiento público. Se desprende de esta definición el hecho de que el Conserje debe cuidar el edif edific icio io,, no sola solame ment nte e desd desde e el punt punto o de vist vista a de la estr estruc uctu tura ra del del inmueble, sino de la presencia de extraños en el mismo; es decir, alertar a los residentes de la aparición de sujetos desconocidos a quienes podría preguntar incluso el motivo de la visita a la finca o comunidad, cuando no estén acompañados de algún propietario. Esta es una de las labores de custodia; la otra corresponde al cuidado de los bienes que forman parte del edificio, vale decir de las áreas o cosas comu comune nes s que que conf confor orma man n el inmu inmueb eble le,, de acue acuerd rdo o con con la Ley Ley de
Propiedad Horizontal. Las labores de limpieza, y tenencia de llaves del edificio (parte de la custodia), son tareas y responsabilidades tácitas dentro del rango de actividades que debe realizar. El Conserje es un trabajador, como cualquier persona, que mantiene una relación de dependencia con su patrono (fincas urbanas o comunidades de propietarios), representado en este caso por la Junta gobierno quien representa a los propietarios (patronos naturales u originales). En el caso de que se contrate un Administrador o empresa administradora, esta condición debe mantenerse. El Conserje podrá recibir instrucciones del Administrador o empresa administradora, acerca de la realización de sus actividades, y podrá mantener relaciones armónicas con esta figura nombrada por los propietarios pero en caso de conflictos, incremento salarial, despido o renuncia, u otra circunstancia, la intervención debe ser directamente de la Junta de Condominio, como representante de los propietarios.(lo anterior no es taxativo, sino enunciativo). Es importante considerar que para que el Conserje ejerza adec adecua uada dame ment nte e y con con efic eficie ienc ncia ia su labo labor, r, el patr patron ono o debe debe dota dotarlo rlo corr correc ecta tame ment nte e de todo todos s los los impl implem emen ento tos s ne nece cesa sario rios s para para ello ello,, en concor concordan dancia cia con las leyes leyes labora laborales les y de preven prevenció ción n de riesgo riesgos. s. En otras palabras, el Conserje debe realizar sus actividades en las mejores condiciones posibles de seguridad, y el patrono está en la obligación de vela ve larr porq porque ue así así sea. sea. Es deci decir, r, cuan cuando do el Cons Conser erje je no pose posea a los los implementos necesarios de resguardo físico para ejercer sus funciones, debe exigírselos al patrono, y éste está obligado por Ley a proveerlos; y de manera inversa, una vez se ha dotado el Conserje de los aperos para real realiz izar ar sus sus labo labore res, s, no tien tiene e ning ningun una a ex excu cusa sa el no util utiliz izar arlos los para para trabajar, exponiéndose a sanciones derivadas de su conducta.
La Contratación del Conserje La contratación de una persona, a la cual se le entregue la custodia del edificio, el cuidado, mantenimiento y limpieza del mismo, debe obedecer a algu alguno nos s crit criter erio ios s de selec selecci ción ón que que perm permit itan an real realiz izar ar la elec elecci ción ón adecuada del individuo, para ese retador puesto de trabajo.
Es recome recomenda ndable ble la elabor elaboraci ación ón de un Contra Contrato to de Trabaj Trabajo o escrit escrito, o, ajus ajusta tado do a los los pará paráme metr tros os que que me menc ncio iona na la ley; ley; adic adicion ional alme ment nte e es reco recome mend ndab able le inve invest stig igar ar ante antec ceden edente tes s de la pers person ona, a, cart cartas as de referencia o de buena conducta emitidas por alguna autoridad municipal o vecinal, solicitar el DNI (legible), y con toda esta información abrir una carpeta (o expediente laboral) a este trabajador, la cual estará en poder de la Junta de gobierno y la administración de la finca. La evaluación de hábitos es importante, ya que si el Conserje tiene hábitos como el cigarrillo y/o el consumo de alcohol, se debe aclarar la autorización o prohibición de practicarlos mientras trabaja, igualmente las consecuencias que podrían acarrear. En fin, es conveniente que el Contrato de Trabajo sea lo más completo posible, y recoja este tipo de situaciones, para evitar conflictos a futuro En el caso de que el portero tenga la vivienda en la misma mancom mancomuni unidad dad,, lo anterio anteriorr es import important ante e para para casos casos como como el de la tenencia de mascotas, que de no plasmarse en el contrato de trabajo, seguramente será un conflicto.
La Remuneración del Conserje Por la alta envergadura de las tareas y responsabilidades que abarca la función del Conserje, es lógico y natural entender la existencia de la justicia laboral para este trabajador. En términos generales podríamos indiciar que el salario mínimo legal se le pagará a una determinada persona cuando ejerce alguna actividad laboral en su carácter mínimo. Pero todos sabemos que los Conserjes, en la gran gran mayo mayorí ría a de los los caso casos, s, no real realiz izan an el míni mínimo mo esfu esfuer erzo zo o trabajo; todo lo contrario, muchas veces están expuestos a una gran cantidad de faenas y a duras cargas de trabajo, llegando incluso en la
mayoría de los casos a las labores de limpieza, almacenamiento de mercancías entre otras. Esta es lamentablemente una labor mal remunerada, quizás porque a esta figura no se ha sabido apreciar y darle la importancia que tiene en las las finc fincas as o edif edific icio ios. s. Es labo laborr de los los Ad Admi mini nist stra rado dore res s (jur (juríd ídic icos os o nat natura urales les) de finc incas y de las las Junt Junta as de gobie obierrno, no, rec reconoc onocer er la importancia de este trabajador, y hacer justicia con su remuneración, que en instancias finales corresponderá a la Junta. Por lo tanto, y claro está, aunque la finalidad de las comunidades de propietarios no es el lucro, en algunos países, el conserje recibe una bonificación de fin de año equivalente a por lo menos quince (15) días de salario. Esto es lo que se conoce en las empresas privadas como Utilidades En cuanto a las Prestaciones Sociales, el Conserje, en tanto trabajador que es, también está amparado por las leyes laborales, por tanto los trabajadores y trabajadoras tienen derecho a prestaciones sociales que les recompensen la antigüedad en el servicio y los amparen en caso de cesantía. En conclusión, la remuneración del Conserje debe tomarse de manera seria y concienzuda, justa y adaptada a la realidad de este noble y digno trabajador.
El Horario de Trabajo En términos de horarios, mas allá de lo que se conoce como la jornada laboral legal vigente no existe un horario establecido que determine el inicio inicio y culmin culminac ación ión de las tarea tareas s de este este trabaj trabajado ador, r, sin embar embargo, go, respet respetand ando o la ley, ley, se puede puede conven convenir ir entre entre patron patrono o y trabaj trabajado adorr la duración de la jornada de trabajo.
Entonces, a qué hora debe comenzar sus labores el Conserje?; a las 6:00 am, a las 7:00 am, a las 8:00 am?; lo anterior es conveniente que lo determinen patrono y conserje, orientando esta acción hacia lo que mejor convenga al edificio y sus áreas comunes. ¿Puede el Conserje trabajar más de ocho (8) horas diarias?, Si así lo han convenido las partes, no debería haber problemas al respecto, aunque no se debe olvidar lo que dice la ley para el desempeño de labores diurnas y nocturnas. Tampoco debemos olvidar que el Conserje debe recibir, entonces, una remuneración suficiente por su esfuerzo…igual salario por igual trabajo... Si queremos un Conserje con una carga de trabajo bastante ajustada, debemos pagarle de manera proporcional a esa exigencia. Esto es parte de la justicia laboral.
Alcance de las Funciones del Conserje Las tareas y responsabilidades que como trabajador tiene a cargo el Conser Conserje je están están plasma plasmadas das en la ley aunque aunque debemo debemos s entend entender er que aunq aunque ue gener general ales es,, en lo part partic icula ular, r, cada cada edif edific icio io tien tiene e sus sus prop propia ias s necesidades y rutinas de trabajo, sui generis. El detalle de ejecución de las labores del Conserje, en el edificio y sus áreas comunes, debe ser planificado entre este trabajador y la junta o administradores de la finca o comunidad de propietarios. Se insi insist ste e en la acla aclara rato tori ria a de las las leye leyes s vige vigent ntes es a la hora hora de la asignación de tareas, ya que algunas juntas de gobierno o admin adminis istr trad ador ores es de finc fincas as se tran transf sfie iere ren n resp respon onsa sabi bili lida dade des s a los los Conserjes, que no son propias de su competencia. Tal es el caso de endosar a los Conserjes tareas administrativas, como entenderse con los prov prove eedor edores es,, cobra obrarr el rec recibo ibo de condom ndomin inio io,, y otro otros s asun unttos administrativos, cuando esto no es propio de sus funciones.
La Conducta del Conserje La acti actitu tud d y comp compor orta tami mien ento to del del Cons Conser erje je deb debe ser ser de resp respet eto o y tolerancia, entendiendo que su valioso trabajo está orientado hacia la comuni comunidad dad de propie propieta tarios rios de un edific edificio io o conjunt conjunto o reside residenci ncial, al, los cual cuales es serí serían an en esenc esencia ia sus sus patr patrono onos s orig origin inar ario ios, s, pues puesto to que que los los coprop copropiet ietari arios os son los que eligen eligen la Junta Junta de gobier gobierno no para para que les represente. No debe faltar los “buenos días, buenas tardes, buenas noches”, en el diario contacto con los residentes del edificio. Aún así debe mantener su cond condic ició ión n de cust custod odio io del del inmu inmueb eble le,, y hace hacerr las las obse observ rvac acio ione nes s o llamados de atención, de muy buenas maneras, cuando algunos niños jugando, familiares o conocidos de algún propietario, o los propietarios mismos, alteren el ornato y limpieza de las áreas comunes del edificio, rayen los ascensores, ensucien el piso y los espejos, etc. Además deberá informar este tipo de acciones a la Junta de la mancomunidad. Por otra como ya conocemos, el conserje en tanto trabajador que es, está obligado a respetar la jornada de trabajo; Esto quiere decir que si necesita ausentarse para hacer diligencias personales, durante las horas labora laborable bles, s, debe debe inform informar ar con antici anticipac pación ión al admini administ strad rador or y/o a la junta que corresponda con los datos que deba aportar, el motivo de su ausencia, y el tiempo que va a estar ausente.
Humanización de las Relaciones con el Conserje El hecho de que el conserje realice el trabajo más operativo que tiene un edificio o conjunto de oficinas o comunidades de propietarios, no quiere deci decirr que sea sea me meno nos s pers person ona a que que el rest resto o de los los resi reside dent ntes es del del inmueble. Para este trabajador tampoco debe faltar los “buenos días, buenas tardes, buenas noches”. Como ser humano merece un tanto de respeto y consideración, por parte de la comunidad de propietarios
Cualquier tipo de observación en el comportamiento del Conserje, se le debe hacer ver a la Junta de gobierno (presidente de la comunidad), para para que que tome tome las las me medi dida das s al resp respec ecto to,, pero pero jamá jamás s debe debe alg algún prop propie ieta tari rio o lleg llegar ar a prot protag agon oniz izar ar algu alguna na conf confro ront ntac ació ión n con con este este trabajador, y viceversa. Los principios de convivencia, respeto, cortesía y buena conducta son también aplicables a las relaciones con el conserje, y de éste con la comunidad de propietarios. Recuerde que con una supervisión adecuada, sana y constante, se puede tener un conserje estrella. Si la supervisión falla, se puede convertir a este trabajador en un ser anárquico, y haciendo lo que le plazca (lo mismo ismo pue uede de suce uceder der con los los resi reside dent ntes es)), en detri etrim men ento to de la comunidad de propietarios; en todo caso, el gobierno del edificio será el responsable por cualquiera de estas conductas.
