Sport Center

PT. Searh Engine, Tbk.

Studi Kelayakan Proyek Margo Sport Centre

PROJECT

“FEASIBILITY STUDY” MARGO SPORT CENTRE DEPOK - JAWA BARAT

“ONE STOP SHOPPING, ONE STOP ENTERTAINING” i

PT. SEARCH ENGINE Tbk Menara Jamsostek North Tower, 15th Floor Jl. Jenderal Gatot Soebroto No. 38 Jakarta 12930, Indonesia Telp. (+62-21) 52926011 Fax (+62-21) 52926012 www.searchengineconsultant.com



KATA PENGANTAR 1 Alhamdulillah puji dan syukur kami panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa karena atas berkat rahmat dan karunia-Nyalah kami dapat menyelesaikan tugas ini dengan baik dan tepat pada waktunya. Adapun tujuan dari pembuatan laporan ini selain untuk memenuhi tugas mata kuliah Proyek adalah untuk menambah

dan

membuka wawasan kita mengenai proses awal untuk menjalankan suatu proyek konstruksi dalam hal ini adalah studi kelayakan (feasibility study) proyek Margo Sport Centre Laporan ini berisi tentang analisa layak atau tidaknya proyek ini ditinjau dari berbagai aspek yaitu aspek pasar dan pemasaran, aspek teknis dan teknologis, aspek manajemen dan organisasi, aspek hukum dan legalitas, serta aspek ekonomi dan keuangan. Akhir kata, kami juga sangat berterima kasih atas kerja sama dan upaya keras seluruh tim terutama para dosen yang telah membimbing dan yang telah banyak membantu dalam pembuatan tugas ini. Saran dan kritik yang bersifat konstruktif sangat kami harapkan dari pembaca demi tercapainya perbaikan dalam laporan selanjutnya. Kami juga mohon maaf bila ada kekeliruan dan kesalahan dalam laporan ini. Depok, Maret 2008 Tim Penulis

ii


Studi Kelayakan Proyek Margo Sport Centre DAFTAR ISI

BAB I

PENDAHU LUAN ............................................................................ 1 1.1.LATAR BELAKANG ................................................................... 1 1.2.MAKSUD DAN TUJUAN .......................................................... 2 1.3.RUANG LINGKUP ................................................................... 2

BAB II ASPEK PASAR DAN PEMAS ARAN ................................................ 3 2.1.PERMINTAAN, PROYEKSI PERMINTAAN DAN PENAWARAN 3 2.1.1.Kondisi Makro Ekonomi Sosial ......................................................... 3 2.1.2.Kondisi Kependudukan dan Perekonomian Kota Depok ................. 5 2.1.3.Kondisi Pangsa Pasar Di Kawasan Jln Margonda, Depok ............ 9 2.2.PRODUK .................................................................................................. 10 2.3.PERSAINGA N ......................................................................................... 10 2.3.1.Benchmarkin g ................................................................................. 10 2.3.2.Analisis Bench marking .................................................................... 11 2.4.HARGA ..................................................................................................... 14 2.5.PROMOSI................................................................................................. 16 2.6.STRATEGI PEMASARAN .................................................................... 17 2.7.ANAL ISIS SWOT.................................................................................... 17 2.8.KEPUTUSA N STRATEG I .................................................................... . 20 2.9.REKOMENDASI..................................................................................... 23 BAB III ASPEK TEKNIS DAN TEKNOLOGIS ............................................. 24 3.1.LOKA SI USAHA ..................................................................................... 24 3.2.DES AIN LAYOUT .................................................................................. 25 3.3.DESA IN PRODUK ................................................................................. 26 3.4.MESIN DAN TEKNOLOGI YANG DIGUNAKAN .......................... .28 BAB IV ASPEK MANAJEMEN DAN SDM .................................................. 33 4.1.ANALISIS STAKEHOLDE R................................................................. 33 4.2.STR UKTUR ORGANISASI .................................................................. 36 4.3.JOB ANALYSIS AND DESCR IPTION ............................................... 37 4.3.1.Job Analysis ..................................................................................... 37 4.3.2.Job Description............................................................................... . 38 4.4.PROSES REKRUTMEN DAN SELEKSI ........................................... 42 4.5.SISTEM INFORMASI MANAJEMEN (SIM) ................................... 43 4.6.REKOMENDASI .................................................................................... 44 BAB V ASPEK HUKUM DAN LEGALITAS ................................................ 45 5.1.BADAN HUKUM ORGANISASI ......................................................... 45 5.2.ANGGARAN DASAR DAN ANGGARAN RUMAH TANGG A ....... 47 5.3.JENIS-JENIS PERIJINAN YANG DIPERL UKAN ......................... 47 5.4.REKOMENDASI.................................................................................... . 48 BAB VI ASPEK EKONOMI DAN KEUANGAN ............................................ 49 6.1.PERKIRAAN MODAL KERJA............................................................. 49 6.2.PERKIRAAN BIAYA INVESTASI ...................................................... 49 6.3.PERK IRAAN BIAYA OPERASIONA L .............................................. 51 6.4.PROYEKSI LAPORAN KEUANGAN ................................................. 52 6.5.PENILAIAN INVESTASI ...................................................................... 54 6.6.REKOMENDASI .................................................................................... 55

iii



BAB VII KESIMPULAN .............................................................................. 56 7.1.HASIL ANALISIS ASPEK KELAY AKAN .......................................... 56 7.2.PEN UTUP ................................................................................................ 56

iv



DAFTAR TABEL Tabel 1 Data Jumlah Penduduk, Luas Wilayah, dan Kepadatan Penduduk Kota Depok 6 Tabel 2 Presentase Penduduk Kota Depok Berdasarkan Kesejahteraannya .................... 6 Tabel 3 Presentase Penduduk Kota Depok Berdasarkan Kesejahteraannya .................... 7 Tabel 4 Presentase Peruntukan Lahan Kota Depok........................................................... 8 Tabel 5 Ringkasan Penerimaan Kota Depok ...................................................................... 9 Tabel 6 Laju Pertumbuhan Ekonomi ................................................................................. 9 Tabel 7 Analisis Bench marking ........................................................................................ 13 Tabel 8 Tabel Analisis SWOT ........................................................................................... 18 Tabel 9 Analisis SWOT ...................................................................................................... 21 Tabel 10 Analisis Stakeholder ........................................................................................... 35 Tabel 11 Jumlah Kebutuhan Personil Margo Sport Centre ............................................. 36 Tabel 12 Matriks Tugas dan Tanggung Jawab ................................................................. 37 Tabel 13 Keuntun gan dan Kerugian Perseroan Terbatas ................................................ 45

v



DAFTAR GAMBAR Gambar 1 Laporan Inflasi Berdasarkan Perhitungan Inflasi Tahunan ............................. 4 Gambar 2 Perbandingan Nilai Tukar Rupiah Terhadap USD 2006 ................................. 4 Gamba r 3 Perkembangan Suku Bunga 2008 (Sumber Bank Sentral Indonesia)............ 5 Gambar 4 Fasilitas ............................................................................................................ . 11 Gambar 5 SWOT Diagram Cartesius ............................................................................... . 20 Gambar 6 Lokasi Proyek Margo Sport Centre ................................................................. 24 Gambar 7 Desain Layout Margo Sport Centre................................................................. 26 Gambar 8 Desain fasilitas Outdoor – Kolam Renang dan Taman Bermain Anak ......... 27 Gambar 9 Desain Fasilitas Indoor – MPH dan Fitness Centre ....................................... 27 Gambar 10 Analisis Stakeholder ....................................................................................... 36 Gambar 11 Struktur Organisasi Margo Sport Centre ....................................................... 37

vi


Studi Kelayakan Proyek Margo Sport Centre BAB I PENDAHU LUAN

1.1.

LATAR BELAKAN G

Pertumbuhan bisnis kebugaran dan spa di Indonesia terus meningkat sekitar 30 % per tahun, berdasarkan data pertumbuhan tahun 2003 dan 2004. Untuk saat ini perkiraannya sudah meningkat mencapai 60 % karena banyak gedung perkantoran dan mal baru yang menyediakan fitness centre and spa sesuai kebutuhan pasar. Kehadiran sport centre atau pusat kebugaran berlokasi di pusat perbelanjaan barangkali merupakan refleksi dari fenomena kehidupan kota besar sekaligus geliat pertumbuhan bisnis properti. Rutin bertandang ke pusat kebugaran alias fitness centre menjadi salah satu cara masyarakat perkotaan menjaga kebugaran tubuhnya. Tak sedikit pula yang tertarik berlatih di fitness centre untuk body building atau untuk membentuk tubuh agar berotot. Bahkan, boleh dibilang olah kebugaran ini telah menjadi gaya hidup masyarakat sekarang. Adanya demand atau kebutuhan dari konsumenlah yang mendorong

semakin menjamurnya sport centre di pusat

perbelanjaan. Berdasarkan hal – hal yang telah dikemukakan di atas, maka rencananya akan dikembangkan sport centre di Margo City. Sport centre ini diharapkan dapat menjadi tambang emas karena didirikan di tempat yang cukup tepat, mengingat pangsa pasarnya adalah para mahasiswa, professional muda, dan keluarga. Pada hari kerja mungkin nantinya pengunjungnya

kebanyakan adalah para mahasisw a dan

professional muda. Para mahasiswa yang sibuk dengan tugas – tugas kuliahnya maupun para professional muda yang cukup dipusingkan dengan urusan bisnisnya dapat menyegarkan kembali pikirannya di sini sekaligus menjaga kebugaran tubuh juga, mengingat dewasa ini sudah menjadi salah satu trend bagi orang – orang yang di kota besar melepas penat dengan mengunjungi Mall walaupun hanya melihat – lihat suasana saja. Sedangkan pada hari libur atau weekend yang menjadi incaran adalah keluarga – keluarga yang ingin menghabiskan waktu liburnya dengan berbelanja tanpa melupa kan kebugaran tubuh tentunya, sehingga dengan adanya sport centre ini kedua hal tersebut dapat dilakukan tanpa mengorbankan keduanya. Puluhan ribu mahasiswa yang menimba ilmu di Universitas Indonesia dan Gunadarma di kawasan Depok, Jawa Barat, agaknya menjadi salah satu alasan mengapa investor berani membangun pusat perbelanjaan di Kota Depok. Margo City, Depok Town Square, dan ITC yang lokasinya di Jalan Margonda Raya, mengincar pangsa pasar mahasiswa dan keluarga.

1



Investor yang membangun pusat perbelanjaan lebih dulu menyurvei penduduk Kota Depok sebelum menanamkan investasi miliaran rupiah di sini. Rata-rata pendapatan masyarakat Depok di tahun 2006 adalah 2 juta per kepala keluarga. Hal ini merupakan suatu indikasi yang baik disebabkan oleh karena tingginya angka tersebut bila dibandingkan UMR (Upah Minimum 788.000,00

dan ditambahka n

Regional) di Jawa Barat yakni sebesar Rp

kompen sasi BBM (Bahan Bakar Minyak) Rp

890.000,00 untuk kaum buruh. Selain itu, Depok juga dikenal sebagai kota mahasiswa, yang pasti butuh tempat berbelanja, hiburan, dan gaya hidup.

1.2. Pertumbuhan bisnis kebugaran dan spa di Indonesia terus meningkat sekitar 30 % per tahun, berdasarkan data pertumbuhan tahun 2003 dan 2004. Untuk saat ini perkiraannya sudah meningkat mencapai 60 % karena banyak gedung perkantoran dan mal baru yang menyediakan fitness centre and spa sesuai kebutuhan pasar. Kehadiran sport centre atau pusat kebugaran berlokasi di pusat perbelanjaan barangkali merupakan refleksi dari fenomena kehidupan kota besar sekaligus geliat pertumbuhan bisnis properti. Rutin bertandang ke pusat kebugaran alias fitness centre menjadi salah satu cara masyarakat perkotaan menjaga kebugaran tubuhnya. Tak sedikit pula yang tertarik berlatih di fitness centre untuk body building atau untuk membentuk tubuh agar berotot. Bahkan, boleh dibilang olah kebugaran ini telah menjadi gaya hidup masyarakat sekarang. Adanya demand atau kebutuhan dari konsumenlah yang mendorong

semakin menjamurnya sport centre di pusat

perbelanjaan. Pertumbuhan bisnis kebugaran dan spa di Indonesia terus meningkat sekitar 30 % per tahun, berdasarkan data pertumbuhan tahun 2003 dan 2004. Untuk saat ini perkiraannya sudah meningkat mencapai 60 % karena banyak gedung perkantoran dan mal baru yang menyediakan fitness centre and spa sesuai kebutuhan pasar. konsumenlah Kehadiran membentuk sport yangcentre mendorong atau pusat kebugaran berlokasi di p menjamurnya sport centre di pusat menjadi gaya hidup masyarakat perbelanjaan. 1.3.

RUANG LINGKU P

Lingkup pembahasan laporan ini ialah mengenai studi kelayakan suatu sport centre (Margo Sport Centre) yang akan dikembangkan pada sebuah pusat perbelanjaan (Margo City).

2


Studi Kelayakan Proyek Margo Sport Centre BAB II ASPEK PASAR DAN PEMAS ARAN

2.1.

PERMINTAAN, PROYEKSI PERMINTAAN DAN PENAWAR AN

2.1.1. Kondisi Makro Ekonomi Sosial Stabilitas ekonomi makro dapat ditinjau dari dua faktor, yaitu faktor eksternal dan faktor internal yang saling berkaitan. Sisi internal bertujuan mengendalikan tingkat laju inflasi dan menciptakan lapangan pekerjaan guna menanggulangi pengangguran. Sedangkan stabilitas eksternal untuk memelihara keseimbangan neraca pembayaran luar negeri serta menjaga stabilitas nilai tukar rupiah terhadap mata uang asing. Berdasarkan pengalaman tiga tahun terakhir (2005–2007), inflasi banyak ditentukan oleh faktor eksternal terutama harga minyak dunia. Ketika harga minyak dunia menembus USD70 per barrel pada Juli 2005, maka pemerintah menaikkan harga BBM domestik sekitar 100 % pada Oktober 2005 yang berakibat tingginya nilai inflasi yang imbasnya dirasakan sepanjang tahun 2006. Hal ini berpengaruh menurunnya daya beli masyarakat , akibatnya inflasi 17,11 % pada 2005. Hal ini tercermin dari kinerja sektor otomotif yang dipakai sebagai benchmark untuk mendeteksi gairah konsumsi masyarakat di banyak negara. Jika pada tahun 2005 jumlah mobil baru yang berhasil dijual mencapai 533 ribu unit, yang merupakan rekor tertinggi sejarah industri otomotif di Indonesia, maka penjualan di tahun 2006 merosot drastis, yaitu mencapai 300 ribu saja, atau terjadi penurunan lebih dari 40 %. Pada tahun 2007, daya beli masyarakat diperkirakan akan mulai meningkat meski pelan dan bertahap. Inflasi tahun 2008 mencapai 7,36 %, jelas amat kontras dibandingkan dengan inflasi sebelumnya yang mencapai 17,11 %. Sedangkan kurs rupiah yang di awal 2008 (15 Februari 2008)

stabil di level Rp 9.160/USD juga jauh lebih kuat dan stabil

dibandingkan posisi Desember 2005 yaitu nyaris mencapai Rp12.000/USD. Ditambah dengan kinerja ekspor tahun 2006 yang impresif (di atas USD95 miliar), serta cadangan devisa yang kuat (USD 40 miliar) sehingga utang IMF sudah dapat dilunasi maka bertambahlah ”amunisi” perekonomian Indonesia menghadapi tahun 2008.

3



Gambar 1 Lapora n Inflasi Berdasarkan Perhit ungan Inflasi Tahunan (Sumber Bank Sentral Indonesia) Untuk kurs rupiah, merupakan aspek yang dipengaruhi oleh selain faktor kepercayaan pasar (market confidence) atau sentimen pasar (market sentiment), juga dipengaruhi oleh beberapa kondisi obyektif, terutama: (1) inflasi, (2) suku bunga domestik, (3) neraca pembayaran, (4) cadangan devisa, (5) suku bunga internasional, yang sering diwakili oleh fed rate (suku bunga Bank Sentral AS). Dengan asumsi inflasi 2007 cukup optimis di level 6,5% - 7%, maka faktor ini tampaknya cukup mendukung tercapainya kurs rupiah yang kuat dan stabil pada 2008.

Gamba r 2 Perbandingan Nilai Tukar Rupiah Terhadap USD 2006 Untuk suku bunga domestik, diyakini akan terus menurun. BI rate sudah mencapai 7,94% di awal 2008 1. Suku bunga tentunya dijaga diatas inflasi. Maka suku bunga simpanan berjangka harus di atas 6,5% agar penabung masih bisa menikmati real interest rate positif. Bila penabung diasumsikan menghendaki interest margin 1%, maka suku bunga simpanan berjangka bisa 7,5%. Dengan kata lain, BI rate masih 1

20 Februari 2008 Sumber Bank sentral Indonesia

4



mempunyai ruang gerak untuk diturunkan hingga 7,5%. Bila lebih rendah dari 7,5%, dikhawatirkan para pemilik dana akan mengalihkan simpanannya ke portofolio lain, misalnya membeli dollar dan capital flight.

Gambar 3 Perke mbangan Suku Bunga 2008 (Sumber Bank Sentral Indonesia) 2.1.2. Kondi si Kependudukan dan Perekonomian Kota Depok Kota Administratif Depok terbagi menjadi enam kecamatan, yaitu Kecamatan Cimanggi s, Kecamatan Sukmaj aya, Kecamatan Beji, dan Kecamatan Sawangan, Kecamatan Limo, Kecamatan Pancoran Mas. Pada bagian utara, berbatasan langsung dengan wilayah Daerah Khusus Ibukota Jakarta sehingga menjadikan Depok sebagai wilayah penyangga untuk meringankan tekanan perkembangan penduduk DKI Jakarta sebagai Ibukota Negara RI. Satu sisi potensi kawasan lalu lintas Jabodetabek ini mendukung dalam perkembangan Depok sebagai pusat permukiman, dan telah tumbuh pula sebagai kota perdagangan, jasa, dan pendidikan. Jumlah Penduduk di Kota Depok sampai dengan Tahun 2006 berdasarkan data dari BPS adalah 1.304.687 jiwa dengan jumlah KK adalah 260.000 KK (asumsi 1 KK = 5 Jiwa), sehingga dengan luas wilayah yang ada yaitu 20.029 ha atau setara 207,06 km2 maka kepadatan penduduk rata-rata adalah 6.301 jiwa / km2, pertumbuhan rata – rata 3,70% / tahun.

5

dengan laju



Tabel 1 Data Jumlah Penduduk, Luas Wilayah, dan Kepadatan Penduduk Kota Depok Jumla h

Luas

Kepadatan

Penduduk

Wilaya h

Penduduk

(jiwa)

(km2)

(jiwa/km2)

Kec. Sawangan

143,211

45,69

3,134

Kec. Pancoran Mas

226,405

29,83

7,589

Kec. Sukmajaya

285,928

34,13

8,423

Kec. Cimanggis

343,399

53,54

6,413

Kec. Beji

120,462

14,3

8,377

Kec. Limo

127,828

22,8

5,606

Kecamatan

(Sumber : www .bps.go.id) Tabel 2 Presentase Penduduk Kota Depok Berdasarkan Pekerja annya Jenis Pekerjaan Tenaga Kepemimpinan & Manager

Persenta se 6.26

Tenaga Ahli

1.8

Teknisi & Ass. Ahli

15.1

Tenaga Produksi

20.63

Tenaga TU & Jasa Tk.Lanjutan

16.63

Tenaga TU & Jasa Tk. Menengah

2.17

Pek.Prod & Trans. Tk. Menengah

8.99

Tng TU Penjualan & Jasa Tk. Rendah

6.27

Pegawai & Pekerja yg terkait

18.03

Anggota TNI

4.12

TOTAL

100

6



(Sumber : www.depok.go.id) Tabel 3 Presentase Penduduk Kota Depok Berdasarkan Kesejahteraannya Kategori

Jumlah KK

%

Pra Sejahtera

6942

3%

Keluarga Sejahtera I

63479

24%

Keluarga Sejahtera II

102418

38%

Keluarga Sejahtera III

73575

28%

Keluarga Sejahtera III Plus

19619

7%

266033

100%

Total

7



Luas wilayah Depok secara keseluruhan adalah 20.029 ha dengan penggunaan lahan seperti ditunjukkan pada Tabel 4 : Tabel 4 Presentase Peruntukan Lahan Kota Depok Luas Lahan

Peruntukkan Lahan

(ha)

%

Lahan Kosong (Kebun campuran, pesawahan)

10214,79

51%

Perumahan dan Kampung

5808,41

29%

Perusahaan

1201,74

6%

Lain - lain

2804,06

14%

Kegiatan Industri, Jasa, dan

(Sumber : www.depok.go.id) Ditinjau dari penyebaran lokasi kegiatannya, kegiatan industri sebagian besar berkembang di Kecamatan Cimanggis dan Sukmajaya, yaitu sepanjang Jalan Raya Bogor. Sedangkan kawasan pertanian banyak terdapat di Kecamatan Sawangan, Pancoran Mas selatan dan Limo. Untuk kegiatan perkantoran, jasa, perdagangan (komers ial bisnis) dan kegiatan pendidikan terkonsentrasi di wilayah kota bagian tengah terutama di sepanjang Jalan

Margonda. Kawasan

perumahan banyak

berkembang di wilayah kota bagian utara yang berdekatan dengan Jakarta, yaitu Kecamatan Limo, Beji, Sukmajaya, dan Pancoran Mas bagian utara. Nilai impor beberapa jenis komoditi berdasarkan Kota Depok tercatat sebesar sekitar 2 juta US$, dan nilai ekspor sebesar 17 milyar US$. Penerimaan daerah kota Depok terus meningkat selama 4 tahun terakhir (2000-2004) rata – rata keseluruhan mencapai 76,24%/ta hun, kenaikan tertinggi pada tahun 2001 sebesar 224,90% dan budget tahun 2004 hanya diperkirakan naik sebesar 8,31%. Selama 3 tahun terakhir total penerimaan kota Depok sebesar 69% –72% berasal dari dana perimbangan, 10%–11%

8



diperoleh dari pendapatan asli daerah dan sisanya sebesar 17%–21% berasal dari bagian lain – lain penerimaan yang sah. Ringkasan penerimaan kota Depok dapat diperiksa pada Tabel 5 : Tabel 5 Ringkasan Penerimaan Kota Depok

Tabel 6 Laju Pertumbuhan Ekonomi

2.1.3. Kondisi Pangsa Pasar di Kawasan Jalan Margonda, Depok Dalam proyek ini kami merencanakan untuk mendirikan sport center di Jalan Margonda, Depok dengan nama “Margo Sport Center”, Sport Center ini terintegrasi dengan Margo City yang merupakan pusat perbelanjaan terbesar di Depok saat ini. Dengan konsep “one stop shopping, one stop entertaining” Margo Sport Center diharapkan dapat memenuhi kebutuhan penduduk depok sebagai pusat kebugaran yang menyediakan berbagai fasilitas-fasilitas premium seperti fitness center, kolam renang, lapangan futsal indoor, dan lain- lain. Dari sisi lokasi Margo Sport Center sangat mudah aksesibilitasnya, karena berada di Jalan Margonda yang merupakan jalan utama atau protokol di Kota Depok, dimana

9



sebagian besar penduduk depok apabila menuju ke kota pasti melewati jalan ini, dan sebaliknya. Selain itu, di sisi – sisi jalan ini terdapat pusat – pusat kegiatan masyarakat. Seperti kawasan tempat tinggal/perumahan, perkantoran, sekolah dan kampus, pusat perbelanjaan, pusat hiburan, rumah sakit, dan lainnya. Pangsa pasar Margo Sport Center sangat luas sekali hal ini disebabkan karena Margo Sport Center merupakan bagian dari Margo City yang sudah mempunyai pasar yang cukup luas di Depok, mulai dari para mahasiswa, keluarga, hingga orang - orang pekerja kantoran. Disamping itu dilihat dari sisi demand market sport center juga memiliki permintaan yang cukup besar, karena melihat usaha pusat kebugaran di Depok belum begitu banyak. Menurut data Asosiasi Sport Center Indonesia di daerah depok baru terdapat dua sport center yaitu Klub Pesona, di Jl Margonda Raya 45 Komplek Pesona Khayangan, dan Bumi Wiyata Sport Center yang terdapat pada Hotel Bumi Wiyata. 2.2.

PRODUK

Produk yang kami tawarkan kepada pengunjung yaitu berupa fasilitas, baik di dalam ruangan (indoor) maupun di luar ruangan (outdoor). Fasilitas indoor yang ada di Margo Sport Centre, yaitu :  Restaurant  Multi Purpose Hall  Fitness Centre Sedangkan fasilitas outdoor yang kami tawarkan yaitu :  Kolam renang  Children Play Ground 2.3.

PERSAI NGAN

2.3.1. Benchmarking Melakukan identifikasi terhadap fasilitas eksternal yang mempunyai fungsi sama dengan proyek yang akan dijalankan ataupun terhadap fasilitas internal yang memiliki fungsi yang hampir sama. Fasilitas Internal Rencananya sport centre yang akan dikembangkan ini memiliki fasilitas utama, yaitu fitness centre dengan peralatan yang lengkap dan tenaga pelatih yang professional, kolam renang dengan bentuk yang cukup artistik dan luas, ruang serbaguna (multi purpose hall) yang dapat dimanfaatkan sebagai sarana olahraga indoor dan acara

10



personal. Fasilitas-fasilitas tersebut tentu saja memenuhi standar nasional dan kenyamanan serta keselamatan pengunjung.

Gamba r 4 Fasilitas Selain itu, fasilitas pendukung juga disediakan disini, antara lain restoran yang menyajikan minuman dan makanan sehat seperti makanan organik yang sangat baik bagi kesehatan tubuh. Ditambah lagi dengan fasilitas WiFi internet secara gratis bagi pengunjung restoran. Lalu disediakan pula taman bermain anak-anak yang cukup luas. 2.3.2. Analisis Benchmarking Di Depok terdapat sport centre yang telah beroperasi terlebih dahulu. Oleh karena itu, sebagai “pemain baru”, kita harus memiliki segmen, target, dan posisi yang kuat. Pesaing tersebut ialah :  Hotel Bumi Wiyata,  Peruma han Pesona Kayangan, dan  Cilandak Sport Centre Alasan umum mengapa memilih pesaing-pesaing tersebut untuk dianalisa ialah karena memiliki karakteristik dan kriteria yang serupa. Yaitu sama-sama menawarkan jasa fasilitas olahraga. Untuk Hotel Bumi Wiyata dan Perumahan Pesona Kayangan, kedua tempat ini terletak di Jalan Margonda, dan sama-sama mempunyai “nama” di kalangan masyarakat Depok. Sedangkan Cilandak SC, meskipun terletak relatif jauh dari Depok yaitu di Jakarta Selatan, kemungkinan penduduk Depok mengunjungi tempat ini sangat besar. Hal ini dikarenakan pola pikir masyarakat yang cenderung ingin beraktifitas di luar Kota Depok. Selain itu, diantara dua pesaing lainnya, Cilandak SC memiliki karakteristik yang paling serupa dengan Margo Sport Centre karena samasama berintegrasi dengan pusat perbelanjaan (Cilandak Town Square). Dari fasilitas-fasilitas yang dimiliki oleh Margo Sport Centre, akan dibandingbandingkan dengan fasilitas yang dimiliki para pesaing. Bukan hanya dari segi fasilitas, namun juga dari segi tarif, waktu layanan, dan lainnya. Hal ini perlu dilakukan guna mengetahui posisi kita.

11



Untuk mengetahui peluang pasar, potensi, dan posisi kita diantara pesaing-pesaing yang lebih dahulu ada tersebut, maka akan dilakukan analisis benchmarking yang membandi ngkan dan melihat kelebihan serta kekurangan kita dengan masing-masing pesain g ditinjau dari beberapa segi, pada Tabel 7.

12



Tabel 7 Analisis Benchmarking

13



Berdasarkan benchmarking dengan tiga sport centre pesaing, Margo SC memiliki kelebihan yaitu :  Merupa kan

satu-satunya

sport

centre

yang

berintegrasi

dengan

pusat

perbelanjaan di Depok. Karena dua pesaing lainnya berintegrasi dengan tempat tinggal (perumahan dan apartemen)  Margo Sport Centre memiliki fasilitas olahraga yang lengkap serta memiliki fasilitas unggulan yaitu Multi Purpose Hall yang selain dapat difungsik an sebagai sarana olah raga juga dapat disewakan untuk acara-acara private  Margo Sport Centre menawarkan promosi tarif family package yang lebih hemat dan menguntungkan bagi pengunjung yang tidak dimiliki oleh pesaing lain  Waktu layanan lebih lama sehingga dapat menyesuaikan waktu luang para member dan pengunjung 2.4.

HARGA

Penentuan harga dari Margo Sport Centre ditentukan dengan menyesuaikan biayabiaya yang akan dikeluarkan serta ditekan sedemikian rupa dan juga disesuaikan dengan tingkat kemampuan rata-rata konsumen yang menjadi target pasar kami, sehingga hargan ya dapat terjangkau oleh semua lapisan masyarakat. Selain itu sebagai pemain baru, kami juga menawarkan beberapa promo untuk menarik pengunjung. Harga setiap fasilitas pun bervariatif sebagai berikut : Fitness Centre dan Kola m Ren ang Terdapat beberapa macam paket penawaran harga, yaitu program anggota reguler, student, dan family package. Program Anggota Reguler Biaya pendaftaran + kartu anggota

: Rp 100.000

Biaya bulanan

: Rp 150.000

Program Family Package Biaya pendaftaran + kartu anggota

: Rp 100.000

Biaya bulanan

: Rp 350.000

Kontra k Personal Trai ne r Biaya per 5 sesi

: Rp 150.000

14



Pengunjung yang telah menjadi anggota, selain dapat menggunakan fasilitas fitness juga dapat menggunakan kolam renang dengan menunjukkan kartu anggota di loket masuk. Pengunjung yang bukan termasuk anggota, dikenakan biaya per kunjungan :  Fitness Centre : Rp 35.000  Kolam Renang :

Weekdays

: Anak Rp 5.000 ; Dewasa Rp 7.000

Weekend & holiday: Anak Rp 5.000 ; Dewasa Rp 10.000 Promo  Pembaya ran dengan Kartu Bank Mandiri Margo Sport Centre mengadakan kerjasama dengan Bank Mandiri. Yaitu bagi calon anggota yang memiliki dan membayar (pembayaran pertama) dengan menggunakan kartu Bank Mandiri, tidak dikenakan biaya pendaftaran dan akan diberikan secara gratis gym bag, earphone, handuk, dan botol minuman.  Potongan Harga Potongan pembayaran langsung 3 bulan

: 10 % dari 3 x biaya bulanan

Potongan pembayaran langsung 6 bulan

: 15 % dari 6 x biaya bulanan

Potongan pembayaran langsung 12 bulan : 25 % dari 12 x biaya bulanan  Gimmicks Untuk calon anggota yang membayar (pembayaran pertama) langsung untuk minimal 6 bulan, akan diberikan secara gratis gym bag, dan botol minuman. Untuk calon anggota yang membayar (pembayaran pertama) langsung untuk minimal 12 bulan, akan diberikan secara gratis gym bag, earphone, handuk, dan botol minuman.

15



Multi Pur pose H all Multi purpose hall dapat disewakan sebagai tempat olahraga futsal indoor, dan personal events. Harga yang ditetapkan ialah : Fut sal indoor Biaya sewa

: Rp 120.000 per jam pada hari biasa untuk pengunjung : Rp 80.000 per jam untuk mahasiswa : Rp 180.000 per jam pada hari libur / weekend

Event priba di ska la kecil Biaya sewa

: Rp 350.000 per jam.

Fasilitas

: Gedung MPH (stage + sound system + AC)

Event pribadi ska la besar Biaya sewa

: Rp 20.000.000

Fasilitas

: Gedung MPH (stage + sound system + AC) dan kolam renang.

Promo  Potongan Harga Dengan menunjukkan kartu anggota fitness Pembayaran dengan Kartu Bank Mandiri Fasilitas yang disediakan di fitness centre : locker penyimpanan tas, air minum. Fasilitas penunjang : kaca, karpet. 2.5.

PROMOSI

Margo Sport Centre sebagai sport centre baru dan belum mempunyai nama yang cukup dikenal, ini merupakan tantangan bagi kami kepada masyarakat luas. Kami ingin menyentuh secara langsung target pasar kami sehingga kami pun dapat memahami keinginan setiap individu. Berdasarkan keinginan yang kuat, kami berusaha untuk mencari jalan terbaik, dan akhirnya kami pun memutuskan untuk mempromosikan sport centre kami melalui media cetak dan radio setempat. Dan melalui pemasangan spanduk dan baliho di tempat yang strategis. Serta dengan penyebara n brosur di tempat-t empat keramaian sekitar lokasi usaha.

16

PT. Searh Engine, Tbk. 2.6.


STRATEGI PEMASARAN 1) Fasilitas Fasilita s

yang

kami

tawarkan

kepada

pelanggan

cukup

lengkap

dibandingkan dengan sport centre yang telah ada sebelumnya di daerah sekitar. Salah satu fasilitas unggulan dari sport centre kami yaitu Multi Purpose Hall yang dapat difungsikan untuk lapangan futsal indoor dan dapat pula disewakan untuk berbagai acara baik besar maupun kecil seperti acara ulang tahun, pernikahan, dll. 2) Price (harga) Sport Centre kami menawarkan promosi tarif family package yang lebih hemat dan menguntungkan bagi pengunjung yang tidak dimiliki oleh pesaing lain di daerah sekitar. 3) Place (tempat) Lokasinya strategis. Terletak di Jl.Margonda Raya Depok – Jawa Barat yang merupakan jalan utama yang menghubungkan kota Jakarta dan kota Depok. Lokasi ini terletak dekat dengan beberapa universitas yang cukup ternama seperti Universitas Indonesia (UI) dan Universitas Gunadarma, dengan jumlah mahasiswa yang terus meningkat setiap tahunnya, mambuat kemungkinan peningkatan pelanggan kami dari tahun ke tahun. Lokasi kami juga terletak dalam area yang sama dengan salah satu pusat perbelanjaan (mall) yang cukup terkenal di kota Depok, yaitu Margo City. Dengan adanya penggabungan sport centre dan mall di lokasi yang sama maka kami ingin menawarkan suatu konsep baru di kota Depok, yaitu “one stop entertaini ng”. Konsep ini berarti pengunjung dapat melakukan berbaga i

aktivitas

mulai

dari

berbelanja ,

makan-makan,

sampai

berolahraga di tempat yang sama. 2.7.

ANALISIS SWOT

Identifikasi SWOT pada suatu proyek perlu dilakukan agar dapat ditentukan strategi proyek berdasarkan hasil analisis SWOT tersebut. Dalam analisis SWOT kita dapat menilai faktor-faktor apa saja yang memiliki pengaruh terhadap pengembangan suatu proyek pada lokasi tertentu. Faktor yang menjadi keunggulan harus dapat dioptimalkan, sedangkan faktor yang menjadi kelemahan harus dapat diatasi atau dieliminasi agar tidak memberikan pengaruh buruk. Tabel 8 merupakan hasil dari analisis SWOT :

17


Studi Kelayakan Proyek Margo Sport Centre Tabel 8 Tabel Analisis SWOT Weight

Strength (S)

Score

WxS

20

4

0.8

10

3

0.3

10

3

0.3

20

4

0.8

20

4

0.8

(%)

Memiliki fasilitas olahraga yang lengkap serta memiliki fasilitas unggulan yaitu Multi 1

Purpose Hall yang selain dapat difungsikan sebagai sarana OR juga dapat disewakan untuk acara-acara private Memberlakukan tarif family package yang

2

lebih hemat dan menguntungkan bagi pengunjung Waktu layanan lebih lama sehingga dapat

3

menyesuaikan waktu luang para member dan pengunjung

4

Satu-sa tunya tempat yang memiliki fasilitas lapanga n futsal indoor di Depok Menghadirkan konsep one stop entertaining

5

(menggabungkan beberapa fasilitas entertainment seperti pusat perbelanjaan, bioskop, dan pusat kebugaran/sport center)

6

Adanya fasilitas hot spot di area restaurant

10

4

0.4

7

Owner bertindak sebagai pengelola

10

3

0.3

Total

100

18

3.7


Studi Kelayakan Proyek Margo Sport Centre Weight

Weakness (W) 1 2 3

Score

WxS

20

3

0.6

30

4

1.2

30

4

1.2

20

3

0.6

(%)

Letaknya yang agak jauh dari pintu masuk Harga parkirnya cukup mahal dikarenakan menggunakan fasilitas secure parking Harga tanah di lokasi yang cukup tinggi Luas area sport club relatif kecil sehingga

4

tidak dapat menampung banyak pengunjung apabila ada event besar yang diadakan di tempat ini Total

100

3.6

STRENGTH – WEAKNESS

0.1

Weight

Opportunity (O)

Score

WxS

30

4

1.2

30

4

1.2

(%)

Lokasinya menyatu dengan pusat 1

perbelanjaan sehingga mudah untuk menarik pengunjung Dekat dengan pusat kota Jakarta dan sangat

2

mudah dijangkau karena berada di tepi jalan Margonda Raya Depok

3

Dekat dengan beberapa universitas

25

3

0.75

4

Pangsa pasar yang luas (segala usia)

15

3

0.45

Total

100 Weight

Threat s (T) 1 2 3

Score

WxS

60

4

2.4

20

2

0.4

20

2

0.4

(%)

Lokasinya berdekatan dengan pesaing (Hotel Bumi Wiyata) Pola pikir warga Depok yang masih selalu ingin beraktivitas di Jakarta Jalan Margonda yang relatif macet pada saat peak hour

100

Total OPPORT UNITY – THREATS

19

3.6

3.2 0.4



Gambar 5 SWOT Diagram Cartesius 2.8.

KEPUTUSA N STRATEGI

Melihat kondisi kami sebagai sebuah perusahaan yang baru akan didirikan dan akan bersaing dengan perusahaan-perusahaan yang telah lama bersaing, maka kami memutuskan untuk menggunakan beberapa strategi guna menjangkau segmen pasar yang menjadi target pasar kami. Berdasarkan grafik Cartesius pada gambar 5 dapat dilihat bahwa strategi dominan yang akan digunakan dalam proyek Margo Sport Centre ini adalah kuadran S-O dan strategi yang akan ditempuh adalah : 1) Melakukan promosi family package (paket keluarga terdiri dari 4 orang, 2 dewasa dan 2 anak-anak (max. berusia 21 thn)) yang cukup gencar 2) Menjalin kerjasama dengan pihak-pihak seperti event organizer atau unit kegiatan mahasiswa, dll untuk mengadakan acara private atau event olahraga 3) Mengoptimalkan promosi kepada pengunjung Margocity untuk menjadi member tetap 4) Mengadakan diskon bagi pelajar/mahasiswa dengan menunjukkan kartu pelajar atau kartu tanda mahasiswa 5) Mengadakan promosi hot spot gratis apabila membeli makanan atau minuman di restoran

20


Studi Kelayakan Proyek Margo Sport Centre Tabel 9 Analisis SWOT

Interna l 1

2

3

4

Eksternal 5 6 7 Opportunity (O) 1

Lokasinya menyatu dengan pusat perbelanjaan sehingga mudah untuk menarik pengunjung

1

2

Dekat dengan pusat kota Jakarta dan sangat mudah dijangkau karena berada di tepi jalan Margonda Raya Depok

2

Strength (S) Memiliki fasilitas olahraga yang lengkap serta memiliki fasilitas unggulan yaitu Multi Purpose Hall yang selain dapat difungsikan sebagai sarana OR juga dapat disewakan untuk acara-acara private Memberlakukan tarif family package yang lebih hemat dan menguntungkan bagi pengunjung Waktu layanan lebih lama sehingga dapat menyesuaikan waktu luang para member dan pengunjung Satu-satunya tempat yang memiliki fasilitas lapangan futsal indoor di Depok Menghadirkan konsep one stop entertaining (menggabungkan beberapa fasilitas entertainment seperti pusat perbelanjaan, bioskop, dan pusat kebugaran/sport centre) Adanya fasilitas hot spot di area restaurant Owner bertindak sebagai pengelola S-O Strategies : Melaku kan promosi family package (paket keluarga terdiri dari 4 orang, 2 dewasa dan 2 anak-anak (max. berusia 21 thn)) yang cukup gencar (S2, O4) Menjal in kerjasama dengan pihak-pihak seperti event organizer atau unit kegiatan mahasiswa, dll untuk mengadakan acara private atau event olahraga (S1, S3, S4, S5, S7, O2, O3, O4)

21

Weakness (W) 1

Letaknya yang agak jauh dari pintu masuk

2

Harga parkirnya cukup mahal dikarenakan menggunakan fasilitas secure parking

3

Harga tanah di lokasi yang cukup tinggi

4

Luas area sport club relatif kecil sehingga tidak dapat menampung banyak pengunjung apabila ada event besar yang diadakan di tempat ini

1

2

W-O Strategies : Bekerjasama dengan pihak Margo City untuk menyediakan sarana penghubung dari pintu masuk ke Margo Sport Centre (W1, O1) Member ikan diskon tarif parkir untuk member tetap (W2, O1, O4)



3

Dekat dengan beberapa universitas dan perkantoran

3

Mengoptimalkan promosi kepada pengunjung Margocity untuk menjadi member tetap (S5, O1)

3

4

Pangsa pasar yang luas (segala usia)

4

Mengadakan diskon bagi pelajar/mahasiswa dengan menunjukkan kartu pelajar atau kartu tanda mahasiswa (S1, O3)

4

5 Threat s (T) 1

Lokasinya berdekatan dengan pesaing (Hotel Bumi Wiyata)

2

Pola pikir warga Depok yang masih selalu ingin beraktivitas di Jakarta

3

Jalan Margonda yang relatif macet pada saat peak hour

Mengadakan promos i hot spot gratis apabila membeli makanan atau minuman di restaurant (S6, O4) S-T Strate gies :

Banguna n dibuat bertingkat sehingga lahan yang dibutuhkan tidak begitu luas (W3,O2) Mengoptimalkan fungsi area plaza disekitar kolam renang sebagai tempat tambahan untuk event yang diadakan (W4, O3, O4)

W-T Strategies : Meningkatkan pelayanan dan fasilitas yang dimiliki yang tidak terdapat pada pesaing (W1, T1,T2)

1

Meningkatkan inovasi-inovasi baru seperti kompet isi futsal mahasiswa (S1,S3,S4, T1)

1

2

Meningkatkan sosialisasi dan promosi kepada warga Depok untuk berkunjung ke tempat yang menghadirkan one stop entertaining (S2,S5,S6 T2)

2

Membuat sistem parkir terusan bagi member tetap (W2, T1,T3)

3

Menambah juru parkir untuk memudahkan menuju akses sport centre (S7, T3)

3

Mengoptimalkan tempat seperti kolam berenang dan plaza agar bisa digunakan sebagai lokasi acara (W3,W4, T1)

22



REKOM ENDASI

Berdasarkan analisis dari aspek pasar dan pemasaran yang meninjau dari gambaran umum prospek pasar produk hingga keputusan strategi apa yang akan dijalankan guna menjangkau segmen pasar yang menjadi target pasar, maka dapat disimpulkan bahwa proyek ini layak untuk dilaksanakan.

23


Studi Kelayakan Proyek Margo Sport Centre BAB III ASPEK TEKNIS DAN TEKNOLOGIS

3.1. LOKASI USAHA Margo Sport Centre merupakan proyek pengembangan oleh pemilik Margo City, yaitu PT. Search Engine, Tbk. Oleh karena itu, lokasi Margo Sport Centre direncanakan berada di satu lokasi dengan Margo City yang sudah ada sebelumnya. Satu lokasi berarti satu akses masuk (enter), satu akses keluar (exit), dan satu lahan parkir. Meskipun berada di satu lokasi, namun keduanya tidak berada di dalam satu bangunan. Jadi, Margo City dan Margo Sport Centre merupakan dua bangunan terpisah yang terintegrasi dalam satu lokasi. Lokasi usaha Margo Sport Centre yang juga merupakan lokasi dari Margo City berada di kawasan paling komersil di Kota Depok, yaitu di Jalan Margonda (Gambar 6).

Gamba r 6 Lokas i Proyek Margo Sport Centre Pemilihan lokasi usaha berdasarkan pertimbangan teknis dan ekonomis antara lain :  Kemuda han aksesibili tas menuju lokasi.

Seperti yang terlihat pada Gambar 1, dalam denah ini ditunjukkan jalan melalui 3 (tiga) jalur. Yaitu dari arah Bogor (Jalan Raya Bogor), dari arah Jakarta (Tol TB. Simatupang – akses UI – Jalan Margonda), dan dari arah Bekasi (Tol Jatiwarna – akses UI – Jalan Margonda).  Kemudahan sarana transportasi.

Sarana tranportasi untuk menuju lokasi dapat ditempuh melalui angkutan umum yang beroperasi dalam wilayah tersebut seperti bus, angkutan kota, dan taksi.

24



 Letak lokasi dekat dengan pasar yang potensial.

Dari hasil survey lapangan, di sepanjang Jalan Margonda terdapat banyak apartemen,

universitas

(Universitas

Indonesia,

Universitas

Gunada rma,

Universitas BSI, dan Universitas Pancasila), sekolah umum (SMU 1 Depok) perumahan (Perumahan Kelapa Dua, Perumahan Pesona Kayangan, dan lainnya), dan kawasan bisnis dan perdagangan. Hal ini sesuai dengan pangsa pasar kami, yaitu para mahasiswa, professional muda, dan keluarga.  Rata-rata penduduk cukup banyak dan padat memiliki penghasilan cukup tinggi.  Meskipun ada pesaing, diperkirakan kelayakan usaha masih tetap layak.

3.2. PERUNTUKKAN LAHAN DAN KETENTUAN BANGUNAN Luas lahan untuk proyek ini ialah sekitar 3600 m2. Berdasarkan ketentuan peruntukan lahan (town planning ), lahan ini memiliki ciri-ciri : 

Luas lahan

: 3600 m2



Luas bangunan

: 2750 m2



KDB

: 60%



KLB

: 3,5

Berdasarkan ketentuan diatas, maka : 

Luas bangunan yang diizinkan per lantainya

= 60% x 3600 m2 = 2160 m2



Luas bangunan keseluruhan

= 3,5 x 3600 m2 = 12600 m2



Jumlah Lantai Maksimum

= 12600 / 2160 = 5,8 ≈ 6 lantai

Berdasarkan perhitungan diatas, maka pemanfaatan lahan untuk bangunan pada proyek ini yaitu 1380 m2 dengan 2 lantai sehingga memenuhi dari ketentuan yang ada. 3.3. DESAIN LAYOUT Pemba ngunan fisik Margo Sport Centre diperkirakan mulai dikerjakan pada pertengahan tahun 2008 dan akan siap untuk dipergunakan pada pertengahan tahun 2009. Pembangunan dipimpin sendiri oleh pemilik usaha dengan bantuan konsultan perencana dan kontraktor yang berpengalaman. Desain layout atau gambar rencana bangunan Margo Sport Centre dapat dilihat pada Gamba r 7.

25



Gambar 7 Desain Layout Margo Sport Centre 3.4. DESAIN PRODUK Secara langsung maupun tidak langsung, desain produk dari segi tata ruang dan tata letak memiliki peranan yang penting dalam menarik pengunjung. Menyadari akan hal tersebut, maka kami merancang layout setiap sudut dengan memperhatikan nilai estetika/keindahan serta tetap mempertimbangkan nilai kenyamanan dan keamanan anggota maupun pengunjung, mengingat kegiatan berolahraga rawan akan kecelakaan. Konsep tata ruang yang direncanakan dari Margo Sport Centre terdiri dari indoor dan outdoor, yang disesuaikan dengan fungsi dari fasilitas yang akan dikembangkan. Pada bagian outdoor, terdapat kolam renang berukuran olimpic berbentuk menyerupai angka 8 (delapan). Kolam renang ini memiliki kedalaman 1,1 – 1,8 meter dimana peralihan kedalamannnya ditandai dengan jembatan atau path diatasnya. Selain untuk menghindari resiko kecelakaan karena kedalaman -1,8 meter cukup berbahaya bagi anak-ana k, adanya jembatan ini tentu saja menambah nilai estetika.

26



Gamba r 8 Desain fasilitas Outdoor – Kolam Renang dan Taman Bermain Anak Untuk menambah keasyikan saat berenang, para anggota maupun pengunjung dapat meluncur dari ketinggian 4 meter dengan perosotan berbentuk spiral yang didesain aman dan cukup kuat bagi anak-anak hingga orang dewasa. Fasilitas pendukung kolam renang ialah ruang ganti dan shower, serta booth penyewaan swim suit. Fasilitas outdoor lainnya ialah children’s playground atau arena bermain anak seluas 5 x 10 meter dengan lansekap yang indah dan lengkap dengan berbagai alat bermain anak seperti perosotan, ayunan, jungkat-jungkit, dan lainnya. Sedangkan untuk fasilitas indoor ialah multi purpose hall, restoran, dan fitness centre. Restoran dan fitness centre berada di satu bangunan berlantai 2. Antara bangunan 2 lantai ini dengan MPH dihubungkan oleh lobi sebagai jalan masuk (entranc e). Multi purpose hall merupakan ruangan serba guna dengan fungsi utama sebagai tempat bermain futsal, namun juga dapat disewakan untuk keperluan acara-acara privat e seperti pernikahan, ulang tahun, pool party, dan sebagainya. Hal ini didukung dengan ukuran ruangan yang cukup besar yaitu 20 x 30 meter dengan tinggi ceiling 10 meter, dan terletak berhadapan dengan kolam renang.

Gamba r 9 Desain Fasilitas Indoor – MPH dan Fitness Centre

27



Fitness centre terletak di lantai 2. Fasilitas olahraga yang tersedia di dalamnya cukup lengkap. Selain itu, terdapat pula satu ruangan khusus yang dipergunakan untuk kelas aerobik dan body language . Setelah lelah berolahraga, para anggota dan pengunjung dapat beristirahat sambil menikmati makanan dan minuman yang disajikan di restoran. Menu yang ditawarkan merupakan minuman dan makanan sehat seperti makanan organik yang sangat baik bagi kesehatan tubuh, serta minuman jus buah yang mendukung ketahanan tubuh. Fasilitas pendukungnya ialah WiFi internet secara gratis bagi pengunjung restoran. Kapasitas pengunjung restoran ialah seat 60 orang dan standing mencapai 100 orang. 3.5. MESIN DAN TEKNOLOGI YANG DIGUNAKAN Meningkatnya persaingan pada industri fitness centre, maka Margo Sport Centre berupaya menyediakan pelayanan fasilitas yang terbaik sesuai standar

nasional

maupun internasional dengan teknologi terbaru. Dengan ini, maka diharapkan kualitas Margo Sport Centre lebih unggul daripada para pesaing.

28



Mesin dan teknologi yang dipakai pada fasilitas fitness centre dan futsal indoor yaitu : Produk

RUMPUT SINTETIS

Spesifikasi Terbuat dari material yang berkualitas (ex. Eropa dan Amerika ), berkarakteristik sama dengan rumput asli, meredam gesekan jika pemain terjatuh, pantulan bola yang baik, dan tidak licin sehingga tidak menggangu improvisasi permainan pemain.

Fungsi : Melapisi lantai MPH yang akan digunakan untuk bermain futsal

Vinyl Floor/pvc floor khusus untuk futsal, dengan ketebalan 5 mm.

EXERCISE BIKE (SEPEDA STATIS)

Spesifikasi ¤ Gigi persneling pemberat, ¤ Distance,Calorie& Speed Meter, ¤ Timer, ¤ Pulse Meter, ¤ Dimensi 90 x 60 cm, dengan tempat duduk.

Fungsi : o Mengencangkan otot paha bagian atas dan betis o Menyehatkan jantung o Membakar kalori

Jumlah alat : 5

TREADMILL

Spesifikasi ¤ Motor 2,5 HP, ¤ Running Area 125 x 42cm, ¤ Speed 1 - 12 km/h ¤ 12 training program ¤ Display monitor : timer, distance, calorie& pulse meter ¤ Daya 1500 Watt, ¤ Max user weight 235 Kg, ¤ Incline setting up to 12o Jumlah alat : 10

29

Fungsi : o Mengencangkan otot paha bagian atas dan betis o Menyehatkan jantung o Membakar kalori


SIT UP LADDER


Spesifikasi : ¤ 6 training program ¤ Kemiringan sudut 45 derajat

Fungsi : o Mengencangkan otot paha bagian atas, dan otot perut

Jumlah alat : 5

BUTTERFLY MACHINE

Spesifikasi : ¤ Dimensi

Fungsi : o Mengencangkan otot

dada, otot bisep dan trisep, otot tangan

Jumlah alat : 3

AERO WALKER

Spesifikasi ¤ Dimensi Jumlah alat : 5

30

Fungsi : o Mengencangkan otot bagian perut kebawah o Menyehatkan jantung Membakar kalori


LEG PRESS


Spesifikasi ¤ 45 derajat

Fungsi : o Mengencangkan otot seluruh paha

¤ Dimensi Jumlah alat : 5

Spesifikasi : Berat per kepingnya 5 kg – 25 kg

Fungsi : o Mengencangkan seluruh otot tangan, otot dada

Jumlah alat : 10 pasang

MULTI EQUIPMENT Spesifikasi ¤ 8 sisi ¤ Dimensi Jumlah alat : 1

31

Fungsi : o Mengencangkan seluruh otot tangan, otot dada, dan paha



Untuk pengadaan mesin alat-alat fitness bekerjasama dengan PT. Sinergi Fitness. Rumput sintetis (syntetic grass) yang dipakai untuk futsal bekerjasama dengan PT. Sarana Cipta Santosa Mulia. Sedangkan untuk kolam renang, mesindan teknologi yang digunakan diserahkan sepenuhnya kepada subkontraktor PT. Desjoyoux.

32


Studi Kelayakan Proyek Margo Sport Centre BAB IV ASPEK MANAJEMEN DAN SDM

4.1.

ANALISIS STAKEH OLDER

Stakeholder adalah pihak-pihak yang terkait atau berhubungan langsung terhadap proyek yang akan dilaksanakan. Untuk proyek pembangunan sport centre ini, stakeholder yang terkait meliputi : Equity Investor Merupakan pihak yang akan menanamkan modal pertama kali terhadap proyek. Yang di harapkan oleh equity investor adalah berapa lama uang yang mereka investasikan akan kembali sehingga mereka dapat membandingkan lebih baik uang yang mereka miliki didepositokan di bank saja tanpa resiko atau di investasikan di proyek tersebut. Untuk proyek Margo Sport Center ini yang berlaku sebagai investor adalah PT. Search Engine selaku anak perusahaan dari PT Djarum Tbk selaku pemilik dari Margo City. Lende rs Merupakan pihak yang memberikan bantuan modal dengan bunga yang telah disepakati. Lenders atau bank akan melihat apakah proyek yang akan di bangun benarbenar fleksibel berdasarkan cash flow pengembalian pinjaman yang diajukan oleh pihak yang meminjam. Untuk proyek Margo Sport Center ini kemungkinayang berlaku sebagai lender adalah Bank Mandiri. Asuransi Merupakan pihak yang menjamin terhadap berlangsungnya proyek pada saat pelaksanaan

pembangunan. Apabila terjadi sesuatu hal yang dapat menyebabkan

proyek tertunda atau mengalami kendala, maka pihak asuransi akan mengganti rugi sesuai dengan apa yang menjadi kesepakatan sebelumnya. Penggantian nilai proyek dapat terlaksana apabila terjadi bencana seperti banjir atau gempa bumi yang dapat menambah nilai bangunan proyek karena proses pelaksanaan bangunan yang tertunda atau ada bagian yang rusak. Pihak asuransi akan mendapatkan persentase dari nilai bangunan yang akan disepakati sebelum proyek dibangun. Untuk proyek Margo Sport Center ini kemungkinan yang berlaku sebagai pihak asuransi adalah PT AIG Life dan PT Jasindo . Kontraktor Merupa kan pihak yang akan melaksanakan atau membangun suatu proyek yang telah disetujui oleh pemilik modal (owner) . Kontraktor dituntut untuk melaksanakan proyek sesuai dengan waktu yang telah ditentukan oleh owner yaitu untuk proyek gedung salon mobil. Persentase keuntungan yang didapatkan oleh kontraktor biasanya sekitar

33



7 % dengan jenis kontrak Design and Build Contract, yaitu kontraktor akan dibayar di awal sebesar 40 % dari nilai kontrak dan sisanya sebesar 60 % akan di bayar pada akhir proyek. Untuk proyek Margo Sport Center ini kemungkinayang berlaku sebagai kontraktor adalah PT Pembangunan Perumahan Persero Kompetitor Merupakan pihak yang turut meramaikan peta persaingan gedung sport center. Kompetitor yang akan dianalisis adalah yang mempunyai kualifikasi sama yaitu gedung sport center dengan fasilitas premium, hal ini dikarenakan kualifikasi tersebut merupakan kompetitor yang memungkinkan untuk merebut pangsa pasar (market) sport center di Jalan Margonda. Dari hasil survey diketahui di daerah Depok terdapat kurang lebih 2 sport center yang memiliki kualifikasi sebagai kompetitor. Oleh karena itu proyek sport center Margo Sport Center haruslah unggul sebagai daya tarik tersendiri untuk menarik pangsa pasar. Untuk area depok terdapat 2 kompetitor kuat yang memiliki produk-produk yang serupa seperti Hotel Bumi Wiyata dan Pesona Khayangan Club House. Regulator Merupakan pihak yang membuat peraturan-peraturan yang terkait dengan tata ruang kota tersebut, terutama yang berkaitan dengan sport center dalam hal ini adalah Dinas Tata Kota Pemerintah Kota Depok. Tenant s (Penyewa) Merupakan pihak penyewa fasilitas-fasilitas proyek yang dimiliki owner. Untuk proyek Margo Sport Center ini lahan yang disewakan adalah sebuah restoran seluas 200 m2. Konsult an Merupakan pihak konsultan proyek yang dipekerjakan oleh owner sebagai pihak yang mengestimasi, mendesain, dan mengawasi kegiatan proyek. Untuk proyek Margo Sport Center ini yang berlaku sebagai konsultan perencana adalah PT Ketira Engineering, kontraktor adalah PT PP Persero dan sebagai konsultan pengawas adalah PT Arkonin. Lembaga Swadaya Masya rakat Merupa kan pihak pengawas produk yang mengawasi produk-produk yang ditawarkan kepada konsumen agar sesuai ketentuan yang berlaku. Lembaga ini berdiri secara independen tidak tergantung dengan pihak-pihak lain. Dalam hal ini biasanya yang berlaku sebagai lembaga swadaya masyarakat adalah Yayasana Lembaga Konsumen Indonesia

34


Studi Kelayakan Proyek Margo Sport Centre Tabel 10 Analisis Stakeholder

Stakeholder PT SEARCH ENGINE

Role of Project Sponsor Proyek

PT MARGO SPORT

Pemilik Proyek

CENTER PT KETIRA

Konsultan

ENGINEERING

Perencana

PT PP PERSERO PT ARKONIN

Kontraktor Konsultan Pengawas

Level of Influence

Successful Indicator

Sangat

Peningkatan jumlah pengunjung

Tinggi

MargoSport Center

Sangat Tinggi

meningkatkan keuntungan

Tinggi

Laporan persetujuan proyek

perusahaan dengan keinginan pemilik proyek, aman, nyaman, ekonomis

Tinggi

4 kali pertemuan melalui rapat

Margo Sport Center dapat

Proyek yang dikembangkan sesuai Tinggi

Stakeholder Relationship

kontrak kerja, rapat, dan Laporan Pertanggung Jawaban

Proyek yang dikembangkan sesuai

kontrak kerja, rapat, dan

dengan desain

Laporan Pertanggung Jawaban

Proyek yang dikembangkan tidak

kontrak kerja, rapat, dan

terjadi kesalahan

Laporan Pertanggung Jawaban

PT AIG LIFE

Asuransi

Sedang

Mendapatkan premi dari nilai proyek

kontrak kerja, rapat

PT JASINDO

Asuransi

Sedang

Mendapatkan premi dari nilai proyek


BANK MANDIRI

Pengembalian modal dari kontraktor Pinjaman

Penyewa

FITNESS

Penyedia

SUPPLIER

Peralatan

Sedang Sedang

Pemerintah

Tinggi

YLKI

LSM

Tinggi

MASYARAKAT

Pengguna

Tinggi

DEPOK

tepat waktu dan mendapatkan Bunga


dari pinjaman.

HEALTH FOOD

PEMKOT

Tinggi

Memperoleh keuntungan dari penyewaan tempat Menyediakan semua peralatan yang dibutuhkan Berjalan sesuai dengan peraturan yang berlaku Tidak terjadi keluhan dari masyarakat Produk yang ditawarkan aman, nyaman, dan ekonomis

35

kontrak kerja, rapat kontrak kerja, rapat Rapat dan sosialisasi Sosialisasi Sumber Pendapatan



TENAN THIRD PARTY s

Facili tator Agreement

SUPPLIERS SUPPLIERS

Orders Goods

EQUITY PT SEARCH INVESTORS ENGINE

Dividend Equity

PEMKOT DEPOK

GOV ERNMEN T

Fe

MARGO SPORT

Concession

MUNICI PAL

DINAS TATA KOTA DEPOK

Debt Payments + Interest

PROJEC

Reports

BANK MANDIRI LENDERS

Loans

INSURANCE PT. AIG LIFE

Premi Assignments

INDEPENDEN T Reports CONSULTAN T S LS

ENGINEERIN PT. KETIRA G CO.

G

CO. 1

Insurance

CONTRACTO PT. PP PERSERO CO.

ENGINEERIN Service

PENGUNJUNG CUSTOMER

s

S

Tariff OPE RATOR & PT. MAIN TENANC E MARGO

INSURANCE 2

Premi

PT.CO.

Insurance

Gambar 10 Analisis Stakeholder

4.2.

STRUKTUR ORGANISASI

Dalam menjalankan bisnisnya, maka Margo Sport Centre membutuhkan beberapa tenaga kerja agar dapat beroperasi. Oleh karena itu manajemen atau pemilik Margo Sport Centre telah menyusun suatu struktur organisasi yang diharapkan dapat menunjang bisnis yang dijalankan. Pada Tabel 11 dan Gambar 5.1 dapat dilihat struktur organisasi dari Margo Sport Centre: Tabel 11 Jumlah Kebutuhan Personil Margo Sport Centre

NO 1 2 3 4 5 6 7 8

Jabata n Manajer Administration Finance & Marketing Personal Trainer Karyawa n Kebersihan Keamanan Parkir

Jumlah Person il 1 3 3 4 8 5 4 2

36

Nama A1 A2,A3,A4 A5,A6,A7 A8 s.d. A11 A12 s.d. A19 A20 s.d. A24 A25 s.d. A28 A29 s.d. A30

Pendidikan Terakhir S1 S1 S1 D3 D3 SMA SMA SMA



Manajer

Administrasi

Finance & Marketing

Personal Trainer

Karyawan

Kebersihan

Keamanan

Parkir

Gambar 11 Struktur Organisasi Margo Sport Centre

4.3.

JOB ANALYSIS AND DESCRIP TION

4.3.1. Job Analysis Margo Sport Centre telah membuat suatu pembagian tugas dan tanggung jawab untuk masing-masing jabatan yang disebut sebagai segregation of duties matrix yang dapat dilihat pada Tabel 12 Tabel 12 Matriks Tugas dan Tanggung Jawab

Nama

A1 A2,A3,A4 A5,A6,A 7 A8 s.d. A11 A12 s.d. A19 A20 s.d. A24 A25 s.d. A28 A29 s.d. A30

Jabatan

Manajer Administratio n Financ e & Marketing Personal Trainer Karyawa n Kebersihan Keamanan Parkir

R R,A

R,C

I

C,I I A

A

I

R,A R,A

R,A A A A

Keterangan R = Responsible

C = Consult

A = Accountable

I = Inform

37



4.3.2. Job Description Untuk menjelaskan masing-masing jabatan dalam struktur organisasi Margo Sport Centre, maka diperlukan suatu uraian pekerjaan sebagai berikut : •

Nama Jabatan

: Pemilik Usaha

Hubungan Organisasi : Dengan Karyawan Ringkasan pekerjaan :Pemilik

usaha

adalah

pengendali

dan

pembuat

keputusan tertinggi yang menyangkut kelangsungan hidup perusahaan Tu gas dan tang gung jawab : 1) Membuat perencanaan, strategi, dan kebijakan yang menyangkut operasional perusahaan 2) Menyusun anggaran perusahaan dan program kerja 3) Menjamin operasional Margo Sport Centre secara hokum 4) Melakukan kontrol secara keseluruhan atas operasional Margo Sport Centre 5) Memegang kendali atas keputusan penting yang bersifat umum atau berkaitan dengan masalah regulasi dan financial 6) Bertang gung jawab dalam memajukan usaha 7) Menangani hubungan eksterna l dengan stakeholder seperti halnya kerjasama, negosiasi antara korporat, pemerintah dan pihak-pihak luar yang secara langsung atau tidak langsung dapat mempengaruhi kondisi perusahaan 8) Memeg ang kunci master seluruh ruangan Margo Sport Centre

•

Nama Jabatan

: Manajer

Hubungan Organisas i : Bertanggung jawab kepada pemilik usaha Ringkasan pekerjaan : Bertugas memimpin dan menangani hal-hal yang berkaitan dengan operasional perusahaan baik internal maupun eksternal Tugas dan tanggung jawab : 1) Tanggung jawab keuangan –

Bertanggung jawab terhadap hal-hal yang menyangkut keuangan perusahaan baik operasional sehari-hari maupun kebutuhan yang bersifat tidak terjadwal

–

Berkontribusi terhadap profitabilitas Margo Sport Centre dengan mencar i

peluang

untuk

meningkatkan

penjualan,

mengatur

persediaa n barang serta mengon trol biaya produksi dan tenaga kerja –

Memanage laporan keuangan harian, mingguan, dan per periode akuntansi

38

PT. Searh Engine, Tbk. –


Memastikan semua mesin pencatat transaksi dan penanganan uang tunai berfungsi dengan baik

2) Tanggung jawab personalia –

Melatih dan mengembangkan karyawan agar dapat memenuhi standar perusahaan dalam beroperasi dan melayani pelanggan

–

Mendorong

keikutsertaan

karyawan

untuk

mencapai

target

perusahaan dan rencana peningkatan –

Menentukan susunan kebutuhan karyawan harian dan mingguan, melakukan

seleksi

calon

karyawan,

mewawancarai,

membuat

keputusan rekruitmen dan penghentian karyawan, menjadwalkan dan membagi secara adil jam kerja karyawan, dan menjadwalkan waktu libur karyawan –

Memecahkan persoalan dan keluhan dari para karyawan, melakukan evaluasi kerja dan peninjauan gaji serta membuat teguran untuk karyawan manakala perlu

3) Memelihara kualitas operasi perusahaan –

Memastik an semua prosedur dan standar serta kebijakan perusahaan telah dikomunikasikan secara efektif kepada seluruh karyawan serta dijaga dan diikuti secara konsisten

–

Mengikuti semua petunjuk dan garis besar kebijakan dan prosedur manual perusahaan untuk menciptakan dan memelihara lingkungan kerja yang baik dan aman untuk semua karyawan dan pelanggan

–

Mengorgan isir seluruh pekerjaan di Margo Sport Centre dalam suatu cara

yang

memudahkan

efisiens i

layanan

pelanggan

dan

menguntungkan bagi perusahaan –

Melakukan konsultasi dan konsolidasi kepada pemilik usaha untuk menangan i hal-hal yang tidak dapat diputuskan sendiri

–

Bertanggung jawab atas hubungan perusahaan dengan pihak luar

–

Bertanggung jawab terhadap sejumlah dokumen-dokumen strategis perusahaan

–

Menjadi humas terhadap segala sesuatu yang telah diputuskan oleh perusahaan baik yang sifatnya internal maupun eksternal

•

Nama Jabatan

: Finance & Marketing

Hubungan Organisasi : Bertanggung jawab kepada Manajer

39



Ringkasan pekerjaan : Bertanggung jawab terhadap keuangan dan melakukan promosi untuk meningkatkan penjualan dan membangun image yang baik tenatang perusahaan Tugas dan tanggung jawab : 1) Tanggung jawab keuangan –

Melaporkan secara berkala mengenai penggunaan dan pemasukan dana perusahaan

–

Mencatat pengadaan dana secara utuh dan tetap pada waktunya

–

Membuat laporan keuangan tahunan

–

Mengatur A/R dan A/P perusahaan serta pembayaran pajak

–

Menjalankan tugas yang diberikan oleh Manajer untuk melakukan kegiatan keuangan dalam pencapaian tujuan perusahaan

–

Mengelola dana anggaran perusahaan untuk disesuaikan dengan kebutuhan perusahaan

–

Mengkaji biaya produksi yang tinggi

–

Menghit ung gaji bulanan karyawan

–

Membayar pembelian perlengkapan dan peralatan kantor

–

Memegang kunci cadangan ruangan kantor yang dibawa pulang

2) Tanggung jawab pemasaran –

Mengatur kebutuhan dan keinginan pasar potensial

–

Mengatur pemberian fasilitas dalam promosi dan penjualan

–

Mengatur produk yang lebih efektif dan efisien

–

Bertanggung jawab untuk mencari dan mendapatkan prospek pelang gan atau proyek baru

–

Bertanggung jawab untuk menindaklanjuti proyek agar prospek dapat berubah menjadi pelanggan

–

•

Bertanggung jawab atas hubungan perusahaan dengan pihak luar

Nama Jabatan

: Personal Trainer

Hubungan Organisas i : Bertangg ung jawab kepada Manajer Ringkasan pekerjaan : Melatih pelanggan di fitness centre Tugas dan tanggung jawab : 1) Memba ntu pelanggan untuk berolahraga di fitness centre 2) Mengikuti kebijakan dan prosedur operasional yang ada 3) Bertindak secara professional 4) Bertang gung jawab untuk memepelajari semua aspek yang berhubungan dengan posisi personal trainer

40

PT. Searh Engine, Tbk. •

Nama Jabatan

Studi Kelayakan Proyek Margo Sport Centre : Karyawan

Hubungan Organisas i : Bertanggung jawab kepada Manajer Ringkasan pekerjaan : Melaksanakan kegiatan operasioanal Margo Sport Centre setiap harinya Tugas dan tanggung jawab : 1) Menumbuhkan antusiasme pelanggan sepanjang waktu –

Menyambut dan berinteraksi dengan setiap pelanggan

–

Member ikan

tanggapan

terhadap

kebutuhan

pelangga n

dan

menguca pkan terima kasih kepada setiap pelanggan 2) Memelihara kualitas operasional Margo Sport Centre –

Mengikuti kebijakan dan prosedur operasional yang ada

–

Bertindak

secara

“Keterampilan

professional

seorang

Bintang”

dengan dalam

mempergunakan

berkomunikasi

dan

berinteraksi dengan semua pelanggan dan mitra kerja 3) Keuangan –

Menginput transaksi pada mesin cash register dan menerima pembay aran dari customer

–

Membuat laporan transaksi harian yang dikirimkan kepada bagian Finance & Marketing

•

Nama Jabatan

: Kebersihan

Hubungan Organisasi : Bertanggung jawab kepada Manajer Ringkasan pekerjaan : Memelihara kebersihan area Margo Sport Centre setiap harinya Tugas dan tanggung jawab : 1) Melaksanakan tugas kebersihan sesuai dengan daftar nama tugas dan mengikuti standar pembersihan dan bekerja sebagai bagian dari tim 2) Bertindak secara profesional dengan mempergunakan “Keterampilan seorang Bintang” dalam melaksanakan tugasnya

•

Nama Jabatan

: Keamanan

Hubungan Organisasi : Bertanggung jawab kepada Manaje r Ringkasan pekerjaan :

Menyel enggarakan

keaman an

dan

ketertiban

di

lingkungan / kawasan kerja, termasuk pengamanan terhadap asset tidak bergerak perusahaan

41



Tugas dan tanggung jawab : 1) Melaksanakan penjagaan dengan maksud mengawasi masuk/keluarnya orang

atau

barang

dan

mengawasi

keadaan

atau

hal-hal

yang

mencurigakan di sekitar tempat tugasnya 2) Melakukan perondaan di sekitar kawasan kerjanya menurut rute dan waktu tertentu dengan maksud mengadakan penelitian dan pemeriksaan terhadap segala sesuatu yang tidak wajar dan tidak pada tempatnya yang dapat atau diperkiraka n menimbulkan ancaman dan gangguan 3) Mengadakan pengawalan uang/barang bila diperlukan dan disesuaikan dengan kebutuhan 4) Mengambil langkah-langkah dan tindakan sementara bila terjadi suatu tindakan pidana, antara lain sebagai berikut : –

Mengamankan tempat kejadian perkara

–

Menangkap pelakunya (hanya dalam hal ketangkap tangan)

–

Menolong korban

–

Melaporkan / meminta bantuan Polri

5) Memberikan tanda-tanda bahaya atau keadaan darurat melalui alat alarm dank kode-kode / isyarat-isyarat tertentu bila terjadi kebakaran, bencana alam atau kejadian-kejadian lain yang membahayakan jiwa, badan atau harta benda orang banyak serta memberikan pertolongan dan bantuan penyelamatan. 6) Memegang kunci Margo Sport Centre, kecuali kunci ruangan Office Managem ent dan gudang 4.4.

PROSE S REKRUTMEN DAN SELEKSI

Tahap rekrutmen dan seleksi secara umum yang akan diberlakukan di Margo Sport Centre antara lain : 1) Pembuatan informasi lowongan kerja melalui media. 2) Menyampaikan

pelamaran. Pada tahap ini, pelamar menyampaikan berkas

lamaran secara lengkap sesuai permintaan perusahaan. Berkas lamaran itu nantinya akan diteliti bersama berkas-berkas dari pelamar lain. 3) Seleksi administrasi 4) Pemanggilan untuk wawancara. Pada tahap ini, pelamar dipanggil untuk mengikuti wawancara dan terkadang juga psikotes. 5) Pengisian formulir untuk wawancara seleksi. Pelamar mengisi formulir yang diberikan pada saat tahap 2 diatas. Lembar isian formulir itu dibawa pada saat wawancara ke-2.

42



6) Wawancara yang kedua atau wawancara seleksi. Jika wawancara yang pertama bersifat umum, maka yang kedua bersifat khusus, yaitu sesuai pilihan pekerjaan yang diisikan pada formulir yang dibagikan. Pada tahap ini, ditanyakan tentang orang yang memberi “referensi” rekomendasi atau sesuatu informasi yang lain. Wawanca ra ini dapat dilakukan oleh satu orang atau lebih. 7) Seleksi kompetensi bagi pekerja non administrative. Pada tahap ini, pelamar diseleksi atas dasar kompetensinya melakuakn suatu pekerjaan yang dipilihnya sendiri, dan dilihat keterampilannya. Penilaian ada pada pimpinan bagian yang memerlu kan dan dilakukan di laboratorium atau tempat kerja. Bagi yang tidak diseleksi secara kompetensi, tinggal menunggu hasil wawancara. 8) Keputusan diterima atau tidak, berdasarkan seleksi. Pada saat ini, secara transparan pelamar diberi tahu bahwa ia diterima atau tidak dengan pemberitahuan melalui telepon, surat ataupun email. 9) Registrasi pegawai pasca seleksi. Pada tahap ini, mereka yang diterima segera melapor pada manajemen dan segera masuk ke unit-unit kerja, setelah diserahkan pada pimpinan bagian bersangkutan dan manajemen. 10) Penempatan pada unit-unit kerja. Pada tahap ini, pelamar sudah resmi menjadi pegawai dan dipekerjakan di unit kerjanya, sudah mendapat jadwal, job list, dan berbagai alat kerja lain, termasuk pakaian kerja. 11) Form evaluasi kerja 12) Pengembangan SDM/P elatihan 13) Sistem kompensasi 14) Ketentu an tentang pemutusan hubungan kerja 4.5.

SISTEM INFORMA SI MANAJEMEN (SIM)

Untuk mengorganisir antar bagian agar berkinerja secara efektif dan efisien, majemen perlu menyiapkan system aplikasi pembantu (Software) computer. Aplikasi yang akan digunakan antara lain : 1. Aplikas i cash register (stand alone POS) Aplikasi yang mencatat semua transaksi di cashie r. Aplikasi ini menggunakan DOS 6.2 dan akan mencatat semua transaksi dalam bentuk text file yang dapat diimpor kedalam file excel, lalu dienkripsi dan disimpan 2 copy di mesin dan floopy. Selain itu mesin ini juga menghasilkan hard copy berupa salinan kertas struk transaksi.

43



2. Inventory control Aplikasi yang digunakan untuk mengawasi dan mencatat perubahan stok barang. Aplikasi ini menggunakan RDBMS dengan MS Access 2003 dan berjalan pada operating system Windows XP. 3.

Sistem penggajian karyawan dan data karyawan Aplikasi ini digunakan sebagai sistem penggajian karyawan dan data karyawan. Software yang digunakan adalah Zahir Accounting Standa rd.

4. Aplikasi keuangan Aplikasi ini digunakan untuk menghitung keuntungan, termasuk pembayaran pajak. Software yang digunakan adalah Zahir Accounting Standa rd. 5. Office Automation Aplikasi untuk menunjang kebutuhan sehari-hari operasional, seperti membuat surat, membuat spreadsheet, dsb menggunakan MS Office. 6. Email System Aplikas i untuk menunjang kebutuhan sehari-hari untuk korespondens 4.6.

REKOMENDASI

Berdasar kan analisis dari aspek manajemen dan SDM yang meninjau dari stakeholder, stuktur organisasi perusahaan, job analysis dan job description, proses rekruitmen dan seleksi, system kompensasi dan pengembangan, system informasi manajemen maka dapat disimpulkan bahwa proyek ini layak untuk dilaksanakan.

44


Studi Kelayakan Proyek Margo Sport Centre BAB V ASPEK HUKUM DAN LEGALITAS

5.1.

BADAN HUKUM ORGANISASI

Setelah mempertimbangkan skala usaha dan juga tujuan pendirian organisasi maka diputuskan bahwa bentuk badan hukum yang paling sesuai untuk organisasi yang akan didirikan ini adalah Perseroan Terbata s (PT). Pada Tabel 13 dapat

dilihat

pertimbangan-pertimbangan dari segi keuntungan dan kerugian bentuk hukum perseroan terbatas : Tabel 13 Keuntungan dan Kerugian Perseroan Terbatas

1

KEUNTUNGAN

KERUGIAN

Kewajiban pemegang saham dalam

Peraturan pemerintah yang meluas.

membayar hutang terbatas. Aset pribadi

Ada banyak peraturan pemerintah yang

para pemegang saham terpisah dari usaha dan tidak bisa disita untuk membayar hutang

1

mempengaruhi suatu perusahaan daripada dalam kepemilikan tunggal atau kemitraan.

perusahaan. Ada pengecualian yang biasanya

Perseroan harus memberikan laporan ke

berhubungan dengan penipuan.

berbagai jenjang pemerintahan.

Perencanaan pajak yang fleksibel. Berbagai keuntungan pajak yang tersedia 2

Aktifitas dibatasi oleh hukum dan

untuk PT yang tidak ada dalam bentuk usaha kemitraan atau kepemilikan tunggal.

2

Perencanaan pajak harus ditangani dengan

perjanjian. Hukum dan perjanjian bisa sangat meluas dan membatasi aktifitas perusahaan perseroan.

bantuan akuntan profesional. Manajemen perseroan yang fleksibel. Para pemilik dapat aktif dalam manajemn usaha sampai tingkat yang diinginkan. Agen, Manipulasi. Pemegang saham minoritas

petugas, dan direktur dengan kewenangan 3

tertentu bisa diangkat untuk menjalankan usaha. Karyawan bisa diberikan pilihan saham untuk dibagi dengan kepemilikan. hal ini bisa meningkatkan ketertarikan mereka. berikan pada mereka insentif agar usahanya berjalan lancar.

45

3

berada dala posisi potensial untuk dieksploitasi oleh pemegang saham mayoritas.



KEUNTUNGAN

KERUGIAN

Pembiayaan yang tersedia lebih banyak. Investor lebih tertarik untuk

4

menanamkan modalnya pada perusahaan

Pengeluaran. Biaya untuk membuat dan

dimana kewajiban pembayaran hutangnya

menjalankan PT lebih mahal karena

terbatas. Pembiayaan jangka panjang yang

banyak. Kerugian operasi perusahaan tetap

tersedia karena peminjam bisa menggunakan

ditanggung perusahaan.

agunan.

Keberadaan perusahaan yang berkelanjutan. Perusahaan terus ada dan terus berjalan meskipun ada perubahan pemegang saham. Kematian pemegang saham tidak akan mematikan perusahaan. Keberadaan perusahaan yang berkelanjutan adalah alat yang efektif untuk membangun dan mendapatkan goodwill. Kepemilikan siap untuk dipindahtangankan kapan pun. 6

dokumen dan formulir yang dibutuhkan lebih

berasal dari institusi peminaman lebih cepat aset perusahaan dan jaminan pribadi sebagai

5

4

Biasanya prosedur untuk memindahtangankan kepemilikan lebih sederhana hanya dengan memindahkan saham kecuali ada larangan.

46



ANGGARAN DASAR DAN ANGGARAN RUMAH TANGGA (AD/ART )

Untuk mengatur kehidupan organisasi pada masa yang akan datang maka perlu disusun suatu anggaran dasar atau anggaran rumah tangga. Contoh AD/ART yang dimaksud antara lain : Nama Perusahaan

: PT. SEARCH ENGINE Tbk

Tempat & Kedudukan

: Depok – Jawa Barat

Landasan Hukum

: Pancasila / UUD 45

Tujuan

: Memberikan jasa layanan dalam Sport & Entertaining

Fungsi

:

Memberikan

kontribusi

yang

positif

dalam

perekon omian Indonesia Bidang Usaha

: Sport & Entertaining

Perlengkapan Organisasi

: RUPS

Kepengurusan

: Jajaran Direksi & Manajemen

Tahun Buku

: Berlangsung dari 1 Jan – 31 Des

Modal Usaha

: Saham (terdiri dari modal pribadi & pinjaman Bank)

Pembag ian keuntungan

: Deviden

Jangka waktu berdiri

: Unlimited

Pembubaran Organisasi

: Mengadakan RUPS lalu dibubarkan secara resmi

Anggaran dasar atau anggaran rumah tangga (AD/ART) secara lengkap dan terperinci akan tercantum dalam AKTA NOTARIS pendirian PT. SEARCH ENGINE. 5.3.

JENIS-JENIS PERIJINAN YANG DIPERLUKAN

Untuk mendapatkan legalitas usaha, maka organisasi harus mendapatkan perijinan dalam melakukan operasinya. Prosedur pendirian Perseroan terbatas adalah sbb: 1) Membuat Akta Notaris di Notaris yang berkanto r di wilayah setempat. Persyaratan untuk membuat Akta Notaris antara lain : a. Fotokopi KTP para pendiri perseroan b. Draft anggaran dasar yang sudah ditandatangani pendiri 2) Melakukan pendaftaran ke Pengadilan Negeri dengan membawa Akta Notaris yang sudah ditandatangani oleh para pendiri. 3) Menyampa ikan permohonan untuk menjadi Wajib Pajak Badan di Kantor Pajak setempat dengan menyerahkan Akta Notaris yang dilegalisasi oleh Pengadilan Negeri setempat. 4) Melakukan

pendaftaran

ke

Dinas

Perdagangan/Perindustrian

membawa Akta Notaris yang dilegalisasi oleh pengadilan.

47

dengan



5) Mendatangi kantor Departemen Kehakiman dan HAM RI di Jakarta untuk membuat ijin penggunaan nama dan pengesahan oleh Menteri Kehakiman dan HAM RI dengan membawa persyaratan sbb : a. Akta Notaris b. NPWP c. Fotokopi KTP Pendiri Sedangkan bentuk perijinan yang dibutuhkan antara lain : 1) Akta Notaris 2) Surat Keterangan Domisili dari Kantor Kelurahan / Kecamatan setempat 3) Surat Ijin Tempat Usaha 4) Ijin Lokasi berupa Surat Ijin Tempat Usaha (SITU) oleh Kepala Daerah setempat 5) Ijin Gangguan (HO) dari Kepala Daerah 6) Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) dan Ijin Penggunaan Gedung 5.4.

REKOMEN DASI

Berdasarkan analisis dari aspek hukum dan legalitas yang meninjau dari bentuk perusahaan hingga prosedur perijinan, maka dapat disimpulkan bahwa proyek ini layak untuk dilaksanakan.

48


Studi Kelayakan Proyek Margo Sport Centre BAB VI ASPEK EKONOMI DAN KEUANGAN

PERKIRAAN MOD AL KERJA Time Line Assumption Waktu Awal Proyek

2008

Jangka Waktu Konstruksi

1

Waktu Akhir Konstruksi

Tahun

2009

Lifetime Proyek

15

Waktu Akhir Proyek

Tahun

2024

Project Overview Lokasi

Depok, Jawa Barat

Luas Lahan

3600

m2

Luas Bangunan

2750

m2

Harga Biaya Pembelian Tanah

Rp

1,800,000,000.00

Biaya Konstruksi Bangunan

Rp

7,223,874,896.63

Biaya Prasarana Penunjang

Rp

700,000,000.00

Biaya Pre-Operat ing

Rp

455,835,594.69

Private Investment Equity Ratio

30.00%

Debt Ratio

70.00%

Interest Rate for Debt

10.00%

Grace Period

-

Tahun

PERKIR AAN BIAYA INVESTA SI Biaya Investasi Modal Kerja

Rp

60,000,000.00

Kenaikan Operasional Kenaikan Pendapatan Operasional

6%

per Tahun

Kenaikan Pengeluaran Operasional

4%

per Tahun

49



Target Pengunjung Pengunjung Fitness Centre - Member

30

orang per bulan

- Pengunjung Pada Hari Biasa

60

orang per bulan

- Pengunjung Pada Hari Libur/ Weekend

25

orang per bulan

- Pada Hari Biasa

150

orang per bulan

- Pada Hari Libur/ Weekend

120

orang per bulan

Pengunjung Kolam Renang

Pengunjung Futsal - Pengunju ng Pada Hari Biasa

60

jam per bulan

- Pengunjung Pada hari Libur/ Weekend

64

jam per bulan

100

jam per bulan

- Mahasiswa Financial Assumption Laju Inflasi Biaya Konstruksi Pajak PPN

10%

PPH

7.50%

PBB

0.10%

Project Cost Biaya Pembelian Tanah

Rp

1,800,000,000.00

Biaya Konstruksi Bangunan

Rp

7,223,874,134.13

Biaya Prasarana Penunjang

Rp

700,000,000.00

Biaya Pre-Operati ng

Rp

455,835,594.69

Total Investasi

Rp 10,179,709,728.82

50



PERKIR AAN BIAYA OPERAS IONAL Biaya Manajemen Rp/Orang/bln

Jumlah / tahun

NO

MANAJEMEN

Satuan

Orang

Durasi/Thn

1

Direktur Utama

Bulan

1

13

Rp

7,000,000

Rp

91,000,000

2

General Manager

Bulan

1

13

Rp

5,000,000

Rp

65,000,000

3

Konsultan MIS/Finance

Bulan

1

4

Rp

5,000,000

Rp

20,000,000

4

Konsultan Pemasaran

Bulan

1

4

Rp

5,000,000

Rp

20,000,000

Rp

196,000,000

TOTAL

4

Biaya Staff NO

STAFF

Satuan

Orang

Durasi/Thn

Rp/Orang/bln

Jumlah / tahun

1

Manajer

Bulan

1

13

Rp

4,000,000

Rp

52,000,000

2

Administration

Bulan

3

13

Rp

2,500,000

Rp

97,500,000

3

Finance & Marketing

Bulan

3

13

Rp

2,500,000

Rp

97,500,000

4

Personal Trainer

Bulan

4

13

Rp

2,000,000

Rp

104,000,000

5

Karyawan

Bulan

8

13

Rp

1,200,000

Rp

124,800,000

6

Kebersihan

Bulan

5

13

Rp

800,000

Rp

52,000,000

7

Keamanan

Bulan

4

13

Rp

850,000

Rp

44,200,000

8

Parkir

Bulan

2

13

Rp

700,000

Rp

18,200,000

TOTAL

30

Rp

51

590,200,000



Biaya Operasional Jmlah NO

Item

Satuan

Bulan

Biaya / bln

Jumlah / tahun

Ls

1

Rp

786,200,000

1

Staff & Manajemen

2

Listrik / Air

12

Rp

3,000,000

Rp

36,000,000

3

Pos / Telekomunikasi

12

Rp

2,000,000

Rp

24,000,000

5

Kebersihan

12

Rp

5,000,000

Rp

60,000,000

6

Pemeliharaan Gedung

12

Rp

5,000,000

Rp

60,000,000

7

Pemasaran & Promosi

12

Rp

2,000,000

Rp

24,000,000

Bulan

Total

Rp 786,200,000

Rp 990,200,000

PROYEKSI LAPORAN KEUANGAN Rencana Penerimaan Pendapatan dihitung berdasarkan perkiraan penerimaan jasa dari operasional fasilitasfasilitas fitness, kolam renang, ruang serba guna (multi purpose hall), dan restoran. Dengan asumsi kenaikan penerimaan sebesar 6 % per tahun karena inflasi, kenaikan harga jasa, serta kenaikan jumlah pengunjung dan member tiap tahun. Tahun Ke I : NO SUMBER PENERIMAAN 1 .00 .00 2

FITNESS CENTER Member Pengunjung KOLAM RENANG Pengunjung

3 .00 4

ORANG / BULAN BIAYA / TIKET HARI HARI HARI LIBUR LIBUR / BIASA / HARI BIASA WEEKEND WEEKEND

RESTAURANT

30 60

25

150

120

Rp 25,000.00

Harga Sewa/bulan

TOTAL PENERIMAAN

R p

Rp 35,000.00

2,375,000

Rp 15,000.00 Rp

3,300,000

MPH

40,000,00

0.00 - Futsal Pengunjung biasa (dalam satuan jam) jam) 0.00 .00

Mahasiswa (dalam satuan - Event Besar - Event Kecil

60

64

100 1 1

Rp 120,000.00 Rp

Rp

0.00

Rp

00.00

Rp 180,000.00

Rp 80,000.00 Rp

0.00

0.00

4,500,000

18,720,00 8,000,000

Rp 20,000,000.00

20,000,00

Rp 10,000,000.00

10,000,00

106,895,00 1,282,740,0



Tahun Ke II : NO 1

ORANG / SUMBER PENERIMAAN BULAN HARI HARI LIBUR FITNESS CENTER BIASA / Member WEEKEND

BIAYA / TIKET PENERIMAAN HARI BIASA WEEKEND

Pengunjung 2

KOLAM RENANG

60

Pengunjung 3

120

RESTAURANT Harga Sewa/bulan

4

50

300

240

TOTAL

HARI LIBUR /

Rp 26,500.00 Rp

00

Rp 10,600.00 Rp

00

37,100.

15,900.

Pengunjung biasa (dalam satuan Mahasiswa (dalam satuan jam)

120

- Event Besar

Rp 127,200.00 Rp

128

190,800 .00

Rp 84,800.00

200

- Event Kecil TOTAL PENERIMAAN / BULAN II

9,540,00 0.00

R p

5,035,00 0.00

R p

6,996,00 0.00

R p

40,000,00 0.00

R p

39,686,40 0.00

MPH - Futsal

jam)

R p

R

p TOTAL PENERIMAAN TAHUN KE-

16,960,00 0.00 21,200,00

R

p

Tahun Ke III : NO 1

SUMBER PENERIMAAN HARI HARI LIBUR / BIASA FITNESS CENTER WEEKEND Member Pengunjung

2

KOLAM RENANG Pengunjung

3

RESTAURANT Harga Sewa/bulan

4

120 150

60

300

240

PENERIMAAN HARI BIASA Rp 168,540.0

R p

Rp 11,236.00 Rp

Mahasiswa (dalam satuan jam) 120 200 - Event Besar

TOTAL PENERIMAAN / BULAN

:

Rp

39,326.00 6,573,060.00

Rp

16,854.00 7,415,760.00

Rp

40,000,000.00

Pengunjung biasa (dalam satuan

- Event Kecil

III

20,224,800.00

MPH - Futsal

jam)

TOTAL

TOTAL PENERIMAAN TAHUN KE-

Summary Cash Flow

128

Rp 134,832.00 Rp Rp 89,888.00

2

Rp

p p

R

202,248.00 42,067,584.00

R

17,977,600.00 22,472,000.00

Rp Rp Rp



PENILAIAN INVESTASI Perhitungan IRR, NPV, dan Pay back Period Tahun

0

1

2

3

4

5

Laba (10,179,709,728.82) 1,026,387,413.41 Bersih (226,796,971.57)

(815,508,198.06)

1,026,387,413.41

2,815,438,2 67.80

PV (10,179,709,728.82) 754,425,389.39 (209,997,195.90)

(699,166,836.47)

814,779,420.54

1,916,139,9 77.35

Tahun

6 Laba Bersih 7,345,936,965.28 PV 3,399,510,3 3,402,590,166.20 06.71 Tahun 11

Laba Bersih

7,650,741,2 9,526,253,290.05 33.80 PV

7

8

3,559,002,1 84.48

9

6,486,466,313.13

6,901,299,388.04

3,504,435,919.36

3,452,367,890.73

12

13

8,077,921,5 65.86

3,281,271,7 3,003,072,329.09 76.40

14 9,013,984,065.93

3,137,120,759.41

3,068,910,401.92

23.38%

NPV

8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 14 8% 8% 8% R

25,412,606,555.45

Payback Period

IRR -17.91% -1.75% 6.86% 12.10% 15.59% 18.04%

15

8,531,788,049.13

IRR

SBI

10

30 %

7 tahun

Sama Dengan IRR

G R 7,AF IK IR R11 ,

20 %

4 2 12 , 213, 80

8

10 %

9, 15.59%

5, -17.91%

0 %

10, 18.04% 8, 12.10%

1

2

3

19.78% 21.07% 22.05%

4

5

6

7

8

9

15 S BI

10 11 12 13

IR T AHUN K E -

54



Sensitivitas Sensitivita s diperlukan untuk antisipasi terhadap perubahan nilai-nilai asumsi berikut : Bunga pinjaman 10% / tahun  12 % / tahun dan 14 % / tahun



Scenario Summa ry Current Values:

Changing Cells: Bunga Pinjaman Result Cells: IRR NPV Payback Period

Kenaikan Bunga Pinjaman 12%

Kenaikan Bunga Pinjaman 14%

10%

12%

14%

23.38% 2541260655545.30% 8 tahun

23.38% 2541260655545.30% 8 tahun

23.38% 2541260655545.30% 8 tahun

Kenaikan penerimaan 6 % / tahun  8 % / tahun dan 10 % / tahun



Scenario Summa ry Current Values:

Changing Cells: Kenaikan Penerimaan Result Cells: IRR NPV Payback Period

Kenaikan Penerimaan 8%

Kenaikan Penerimaan 10%

6%

8%

10%

23.38% 2541260655545.30% 8 tahun

23.38% 2541260655545.30% 8 tahun

23.38% 2541260655545.30% 8 tahun

Kenaikan biaya operasional 4 % / tahun  6 % / tahun dan 8 % / tahun

 Scenario Summary

Current Values:

Changing Cells: Kenaikan Biaya Operasional Result Cells: IRR NPV Payback Period

Kenaikan Biaya Operasional 6%

Kenaikan Biaya Operasional 8%

4%

6%

8%

23.38% 2541260655545.30% 8 tahun

23.38% 2541260655545.30% 8 tahun

23.38% 2541260655545.30% 8 tahun

REKOMEN DASI Berdasarkan analisis dari aspek ekonomi dan keuangan yang meninjau mulai dari perkiraan modal kerja hingga analisis sensitivitas, maka dapat disimpulkan bahwa proyek ini layak untuk dilaksanakan.

55


Studi Kelayakan Proyek Margo Sport Centre BAB VII KESIMPULAN

7.1.

HASIL ANALISIS ASPEK KELAYAKAN

Tugas ini dimaksudkan untuk melakukan analisa kelayakan proyek pembangunan Margo Sport Centre di Jalan Margonda, dengan tujuan untuk mengetahui kelayakan pembangunan sport centre tersebut ditinjau dari berbagai aspek yaitu aspek pasar dan pemasaran, aspek teknis dan teknologis, aspek manajemen dan organisasi, aspek hukum dan legalitas, serta aspek ekonomi dan keuangan. Berdasarkan analisis dari aspek pasar dan pemasaran yang meninjau dari gambaran umum prospek pasar produk hingga keputusan strategi apa yang akan dijalankan guna menjangkau segmen pasar yang menjadi target pasar, maka dapat disimpulkan bahwa proyek ini layak untuk dilaksanakan. Berdasar kan analisis dari aspek manajemen dan SDM yang meninjau dari stakeholder, stuktur organisasi perusahaan, job analysis dan job description, proses rekruitmen dan seleksi, system kompensasi dan pengembangan, system informasi manajemen maka dapat disimpulkan bahwa proyek ini layak untuk dilaksanakan. Berdasarkan analisis dari aspek hukum dan legalitas yang meninjau dari bentuk perusahaan hingga prosedur perijinan, maka dapat disimpulkan bahwa proyek ini layak untuk dilaksanakan. Berdasarkan analisis dari aspek hukum dan legalitas yang meninjau dari bentuk perusahaan hingga prosedur perijinan, maka dapat disimpulkan bahwa proyek ini layak untuk dilaksanakan. Berdasarkan analisis keuangan dan berdasarkan analisis sensitivitas maka kondisi optimis tercapai pada struktur modal 30 : 70, kondisi Suku Bunga Bank 8 % /tahun, IRR yang diperoleh lebih besar dari suku bunga bank sehingga payback period dapat dicapai dalam jangka waktu 8 tahun. 7.2.

PENUTUP

Berdasarkan hasil analisis dan evaluasi secara keseluruhan dari 5 (lima) aspek kelayakan diatas dapat disimpulkan bahwa proyek ini memiliki prospek yang baik dan layak untuk dilaksanakan.

56

Sport Center

Recommend Documents