Señor Jose Antonio PEREZ Presente Bruno Valentino AMATO registro XXXXX. Se dirige a uste usted d con con relac relación ión al requ requer erim imie ient nto o de tasa tasaci ción ón y cump cumple le en hace hacerl rle e lleg llegar ar la elaboración del dictamen pertinente, que se detalla según los siguientes lineamentos metodológicos, los que se indican a continuación:
I-OBJETO DEL INFORME El motivo del presente informe es tasar el inmueble rural ubicado en una zona del área bajo riego del departamento Pocito y cuyos datos se describen mas adelante, con el fin de obtener su valor de mercado.
I.1- INTRODUCCION- TAREAS PREVIAS Previo a las tareas específicas se hace una breve justificación de la metodología usada. Para la determinación del valor se usa el método directo, el cual examina por separado el valor de la tierra y el valor de las mejoras. El valor de la tierra se efectúa por vía comparativa calculándolo sobre la base de operaciones de compraventa y/u de terrenos ubicados en zonas aledañas al lote en estudio y con características similares. De las mejoras, se analiza las existentes en el predio destacando las características físicas de las constr construcc uccion iones, es, su funcio funcional nalida idad, d, estado estado de conser conserva vació ción n de los cultiv cultivos os y las mejoras fundiarias, etc.
Inspección: A los fines de llevar a cabo la tarea encomendada, se constituyo quien sus suscrib ribe, en el inm inmueb ueble para para la com compro probac bación ión del ento ntorno rno en base ase a los los equipamientos, comunicaciones, infraestructuras y emplazamiento. Identificación física del inmueble mediante inspección ocular. Comprobación de superficies, servidumbres visibles y su estado de ocupación. Se realizo un relevamiento expeditivo planimétrico y se observaron los distintos cultivos y las características de la edificación: constructivas, equipa equipamie miento ntos, s, calida calidades des,, instal instalaci acione ones, s, conse conserva rvació ción, n, estado estado de conse conserva rvació ción, n, terminaciones, edad y todo otro detalle técnico que contribuya a determinar el valor de los mismos. Se agregan Croquis y Fotografías.
Estudio Documental: se realizo la comprobación de su descripción registral y de las superficies de escritura, con las obtenidas en la visita facultativa, en los términos previstos en la metodología de valoración correspondiente. Se comprobaron las posibles discrepancias con los datos catastrales: superficie, usos permitidos, linderos, antigüedad, elementos anexos.
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Información y Sondeo de Mercado: Se realizo el estudio de la oferta, demanda y expectativas del mercado inmobiliario, relativo a inmuebles comparables por su uso y tipología, con el que es objeto de la tasación. Se efectúo el sondeo de valores testigo de inmuebles en venta, o de transacciones recientes, homogeneizando los valores en relación al bien objeto de tasación
I.2- ANALISIS DE MERCADO Información y Sondeo de Mercado: Se realizo el estudio de la oferta, demanda y expectativas del mercado inmobiliario, relativo a inmuebles comparables por su uso y tipología, con el que es objeto de la tasación. Se efectúo el sondeo de valores testigo de inmuebles en venta, o de transacciones reci recien ente tes, s, homo homoge gene neiz izan ando do los valo valore res s en rela relaci ción ón al bien bien obje objeto to de tasa tasaci ción ón determinándose lo siguiente: a) No se observan elementos especulativos. b) Se informa expresa y motivadamente que los precios nominales del mercado local al que perten pertenece ece el inmue inmueble ble tasado tasado,, no han han experi experime menta ntado do caídas caídas signif significa icativ tivas as y duraderas en los últimos diez años. c) Se informa que, en base al Estudio de Estimación del comportamiento del Mercado Local al que pertenece el inmueble tasado, no es razonablemente probable que el valor de tasación de dicho inmueble experimente una reducción significativa en términos nominales en los próximos tres años. d) El volumen de la oferta de inmuebles comparables en la zona es bajo con tendencia estable e) La intensidad de la demanda es media con tendencia decreciente f) La expectativa de revalorización es superior al IPC teniendo en cuenta la situación del mercado en función de la oferta y demanda previsibles g) No existen en el entorno promociones en curso en grado relevante.
II-TASACION DEL INMUEBLE II.1-UBICACIÓN E IDENTIFICACION El inmueble se encuentra ubicado en el departamento de Pocito con frente a calle Mendoza s/n entre calles 9 y 10, distante distante de la ciudad de Pocito 3 Km, de la ciudad ciudad de Rawson 7 km y de la Ciudad Capital 14 km.. Esta identificado en la Dirección Provincial de Geodesia y Catastro con la Nomenclatura Catastral Nº 540/490600, Inscripción Dominial Nº 5402, Folio Nº 02, Tomo Nº 55,
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departamento Pocito, zona C, año 1980. Inscripto a nombre de JOAQUIN FERNANDEZ, con plano general de mensura Nº 05/541/62.
San Juan es una provincia argentina situada en la Región de Cuyo. Limita al norte y este con la Provincia de La Rioja, al sureste con la de San Luis, al sur con Mendoza y al oeste con la República de Chile, cuyo límite está determinado por la cordillera de los Andes. La provincia posee una superficie de 89.651 km², dentro de la cual se destaca un relieve montañoso de escasa vegetación, fértiles oasis, ríos del deshielo cordillerano, serranías e importantes yacimientos mineros y paleontológicos. La actividad económica más importante es la agrícola, en ésta se destaca, en primer lugar, la vitivinicultura, y en segundo la olivícola; asociada también está una buena variedad de frutas y hortalizas, que son producidas en los fértiles valles irrigados por cauces artificiales al pie de los Andes. En cuanto a la industria sobresale la del vino, siendo esta provincia la segunda productora en volumen a nivel nacional y en Sudamérica; poseyendo a su vez destacados vinos varietales. También se destaca, cada vez más, por una importante actividad minera y, en los últimos años, hay significativa actividad en la búsqueda de petróleo.
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Economía - Geografía Económica La economía de la provincia de San Juan está representada por la agricultura, donde sobresale en cultivo de la vid. En la industria se destaca la elaboración del vino y diversas conservas de alimentos. También ha comenzado a desarrollarse intensamente la minería, con la extracción de diversos minerales, de la mano de varias empresas multinacionales, y el turismo. Para principios del 2010, a raíz de la minería principalmente, San Juan pasó de exportar del 15 al 38% de lo que produce, aunque ello implica problemas ecológicos y en la salud de la población cercana a dichos emprendimientos, que en un futuro podrían empeorar. Teniendo en cuenta un punto de vista geoeconómico, la provincia presenta un aspecto espacial de baja rentabilidad económica, puesto que carece en cantidad y calidad de los recursos: suelo (ya que predomina la presencia de afloramiento rocoso) y agua (escasez de precipitaciones, puesto que no superan en forma general los 100 mm y escasez de cursos fluviales permanentes a nivel superficial). Estos aspectos son una de las causas más preponderantes de la morfología de espacios económicos caracterizados por un sistema de agricultura intensiva sustentada a partir del riego artificial, con la presencia predominante de minifundio y con escaso desarrollo en la actividad ganadera. Sin embargo la importante presencia de roca aflorante puede permitir el funcionamiento de la actividad minera, pero la escasez hídrica sería un factor negativo para ella. La población económicamente activa se concentra por mayoría en la aglomeración urbana del Gran San Juan, donde se desarrolla una actividad secundaria, terciaria y cuaternaria. 4
II.2-CARACTERISTICAS EXTRINSICAS E INTRINSECAS DE LA PARCELA II.2.1-Extrínsecas. La parcela se encuentra en una zona identificada por la Dirección de Planeamiento y Desarrollo Urbano (DPDU), como de uso agrícola. El departamento de Pocito se encuentra 17 kilómetros al sur de la Capital de San Juan y forma parte del Valle de Tulum. Las vías de acceso al distrito son la Ruta Nacional N° 40 y la calle Mendoza hacia el sur, hoy Avenida Intendente Joaquín Uñac. Posee una superficie de 515 km2 y cuenta con una población de 40.969 habitantes, según el Censo 2001.
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Limita al norte con los departamentos Rawson y Rivadavia, al sur con Sarmiento, al este con Rawson y Sarmiento y al oeste con Zonda. Su cabecera es Villa Aberastain y junto a ella se destacan las localidades de Carpintería, La Rinconada y Quinto Cuartel.
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La principal actividad económica del departamento es la agricultura. Las cualidades geográficas y climáticas de Pocito no sólo han favorecido el desarrollo de los cultivos sino que también han influido en el asentamiento poblacional. Así, mientras que el 46% de la población departamental es de tipo urbano, el 54% mantiene condiciones rurales. Y de las 104.705 hectáreas que componen la superficie cultivada de San Juan, 12.378 corresponden a Pocito: el departamento representa casi el 12 % de la superficie cultivada total de la provincia. Los cultivos más importantes de la zona son: la vid, los olivos, las hortalizas (ajo, cebolla, tomate, zapallo, espárrago, acelga, lechuga, remolacha, maíz), los almendros y frutales (melón, damasco, durazno, ciruela), las forrajeras, los forestales y las semillas. El régimen de promoción agrícola propicia el establecimiento de las empresas que desean incursionar en estos rubros. Otras industrias importantes son las madereras, las fábricas de aceite, de zapatillas y de conserva de tomates. Y mientras que la ganadería no alcanza un gran desarrollo en el departamento, la minería se mantiene con el tratamiento de la bentonita, el carbonato de calcio y las diatomeas. La vitivinicultura tiene un gran peso en la economía regional. Las plantaciones de vid ocupan más del 36% del total de hectáreas cultivadas. El clima y el suelo del departamento favorecen la producción de vinos de muy buena calidad. Cada vez son más las empresas que eligen Pocito para instalar sus bodegas. Y las más antiguas son frecuentemente reconocidas con premios y distinciones en concursos internacionales. Actualmente, cuatro bodegas pocitanas integran la atractiva Ruta del Vino. Dentro del circuito, tienen la oportunidad de exhibir sus mejores vinos y ofrecer el recorrido por sus modernas instalaciones. Además del vino, el departamento se especializa en la elaboración de otros productos vitícolas. Los jugos de uva y los mostos sulfitados y concentrados conquistan nuevos mercados, al tiempo que abren fuentes de trabajo para las familias del lugar. Pocito también se destaca por su producción olivícola. El rubro ha experimentado un importante crecimiento en los últimos tiempos y hoy el olivo ocupa el 17% del total de la superficie cultivada del distrito. Y mientras que el 80% de la superficie implantada se destina a la producción de aceites, el 20% se reserva para la elaboración de conservas. Reconocidas empresas de San Juan fabrican aquí algunos de los mejores aceites de oliva de la provincia. Las firmas Olimatt, Ciasa, Baldini, Olivos San Juan y El Cerrillo forman parte de la atractiva Ruta del Olivo, el nuevo circuito turístico-gastronómico de San Juan. Se puede observar en el entorno inmediato el siguiente servicio rural: Galpones de limpieza de ajos y cebollas, Fabrica de aceite de Oliva, a unos 500m del inmueble se encuentra ubicado el Aeródromo Provincial, Fabrica de Conservas. Cuenta con servicios de transporte de pasajeros (Empresa Mayo y línea 24). Calle Joaquín Uñac (antes Mendoza) con pavimento. Posee vereda de 2.00m de ancho. La calle posee acequia para riego. La zona tiene servicios de agua potable, cloacas, electricidad, alumbrado publico, teléfono, gas natural, TV cable.
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El departamento además cuenta con la presencia de la Estación Experimental INTA San Juan. En la sede local del Instituto Nacional de Tecnología Agropecuaria se prueban nuevas variedades de cultivos y se planifican programas para promover la agricultura de la provincia y del departamento. Las instalaciones también incluyen una estación meteorológica manual y otra automática.
Clima: El clima es templado con características de árido. Poblete et al1 lo consideran como seco desértico de acuerdo a la clasificación de Koeppen. Las zonas de la precordillera, las "travesías" y Sierras Pampeanas en San Juan, tienen por lo general (en el siglo XX) un clima árido de sierras y campos, con oasis de riego.El clima presenta una gran amplitud térmica, dado que en invierno se alcanzan temperaturas que pueden alcanzar los cinco grados bajo cero y en verano las temperaturas máximas superan los cuarenta grados. Estas influyen directamente ene. Normal comportamiento de los cultivos.
Temperatura: Régimen térmico: La temperatura media sufre las modificaciones ocasionadas por variaciones de latitud y altitud. La máxima media de enero alcanza a 34,4ºC y la mínima media de 0,9ºC en Julio. Se cuentan en promedio 31 días anuales con heladas (con oscilaciones entre 51 y 15 días). San Juan y Caucete acusan máximas de 46ºC, siendo diciembre el mes extremo. Para San Martín corresponde a enero y Pocito en noviembre. (Servicio Meteorológico Nacional, 1990). Estos valores indicarían en primer instancia, la posibilidad de desarrollar un gran número de especies vegetales..
Precipitaciones: Las precipitaciones alcanzan a 100 mm con régimen marcadamente estival (Universidad Nacional de San Juan, 2004).
Humedad relativa: el promedio anual es igual a 45 %, siendo el mes de marzo el más húmedo con un 65 % y agosto el más seco con un 25 %.
Vientos: Una particularidad de la provincia es la presencia de un viento local, el Zonda. Un viento muy cálido y seco que sopla desde el oeste, es cálido y seco debido al "efecto Föhn" extremado por adiabasis- que sufre al atravesar las elevadas cordilleras de los Andes, ya que aquí se encuentran algunos de los picos más elevados del Hemisferio Occidental.
Fenómenos agro metereológicos Las heladas:
de acuerdo a Pereyra (2000), comienzan en las zonas más bajas alrededor del 21 de mayo. El periodo libre amplio confiere a la zona el desarrollo de una horticultura de primicias que permite el ingreso a mercados un mes antes que Mendoza.
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El régimen de una intensa zona hortícola como Pocito en San Juan se asocia a las llamadas singularidades climáticas intraestacionales, otras zonas con ventajas en este aspecto lo constituyen el área bajo riego de Albardón y en términos generales las zonas altas con buen drenaje de aire.
Granizo: La baja incidencia de granizo genera una reducción de la incidencia de la patología “tuberculosis del olivo” en esta especie ya que la bacteria causal ingresa al tejido vegetal por las lesiones de las piedras graniceras.
Nieve: es muy bajo el número de días del año que ocurre este fenómeno; de acuerdo a estadísticas entre los meses de junio y agosto, llegando en el años 0,5 días. En cuanto a los aspectos Técnicos Agropecuarios de la zona y tipos de explotación se consultó a personas y profesionales de distintas instituciones a saber: Tribunal de Tasaciones de la Provincia de San Juan, Dirección de Geodesia y Catastro de San Juan, Departamento de Hidráulica e Instituto Nacional de Tecnología Agropecuaria (I.N.T.A.)
Vientos: Una particularidad de la provincia es la presencia de un viento local, el Zonda. Un viento muy cálido y seco que sopla desde el oeste, es cálido y seco debido al "efecto Föhn" extremado por adiabasis- que sufre al atravesar las elevadas cordilleras de los Andes, ya que aquí se encuentran algunos de los picos más elevados del Hemisferio Occidental. Los fenómenos de fuertes vientos asimilables a Zonda (con velocidades superiores a los 43 Km/hora) se registran 15,9 días por año en promedio (entre 4 y 30). Las mayores frecuencias se registran desde agosto a enero. Las tempestades de polvo o arena asociadas al este fenómeno alcanzan a 17,6 eventos por año (entre 24 y 9). La mayor frecuencia, 4 eventos, se registra en el mes de octubre.
Topografía: La zona, en general, con trabajos e implantaciones se encuentra nivelada, según pendiente natural del terreno. Presenta sectores incultos con niveles naturales.
Suelos: Valle de Tulum: Sus suelos son de origen aluvionales, formados por la acción de transporte del río San Juan, procesos eólicos y derrubios colubiales de las cadenas montañosas que rodean el valle. Por su heterogeneidad, los suelos se clasifican en Series y Complejos.
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La finca a tasar posee un suelo correspondiente al Complejo El Salado, que tiene las siguientes características: (Fuente I.N.T.A.) Perfil: Suelos con texturas variadas apoyadas sobre gravas (suelos someros) Características: Buena aptitud agrícola, en muchos casos el perfil ha sido modificado por el hombre: No presenta problema de freática. Capa superficial de textura franco limoso de variable profundidad y subsuelo arenoso grueso con abundantes rocas. Resulta apto para cultivos de raíces cortas como ajo y cebolla. En los sectores con capa superficial mas profunda los cultivos de vid, tomate olivo, tienen buena productividad. Se encuentra en la zona oeste (pie de monte) del valle central de San Juan. En zonas incultas el afloramiento de gravas es importante. En general presentan baja infiltración producto del aporte de material fino proveniente de lasa sierras.
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El Salado • Perfil Típico Capa de suelo (profundidad variable)
Subsuelo con abundantes inclusiones de gravosas y rocosas
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Ambiente natural típico del Complejo
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II.2.2-Intrínsecas. Posee los siguientes limites y medidas: Al Norte mide 261.33m; Al Este (fondo) mide 57.33m; Al Oeste (frente) mide 57.43m; Al Sur mide 261.75m. La propiedad tiene una sup. Según mensura de 1.5ha. Se trata de una propiedad de forma prácticamente rectangular. Se verificó el perímetro en el terreno observándose que al frente posee alambrado tipo olímpico, al costado Sur y Este alambrado de 5 hilos y al costado Norte descubierto. Posee 2 callejones laterales, no posee suelo inculto. En casi toda la totalidad de la propiedad se encuentran olivos con un 10 % de falta y estado de conservación bueno, también existen plantaciones de Membrillos, Durazneros, Lima, Higueras y Damascos . Se observa buena calidad de tierra, según carta de INTA el suelo predominante es Complejo El Salado, con un coeficiente edafológico de 0.55 con presencia de maleza. Una red de acequias alimentan el riego por zurcos. El padrón de riego Nº 322 y posee dotación de riego para toda la extensión.
Topografía: El sector con trabajos e implantaciones se encuentra nivelado, trabajado, según pendiente natural del terreno. Toda el área con cultivos y/o plantaciones se encuentran en buen estado vegetativo y de cuidado, con la totalidad de las labores culturales realizadas, se observan renovaciones, bajada de mugrones, podas de rejuvenecimiento y productivas, se puede apreciar una inversión constantes y un buen desarrollo de tareas, con profesionales calificados en cada rubro, callejones de tierra compactada de muy buen estado de conservación transitabilidad, adecuado equipamiento de la propiedad y calidad de maquinarias utilizadas en tareas de laboreo, también se aprecia amplias tareas en el tema ambiental y especialmente en seguridad e higiene, con carteles indicadores de tóxicos, peligros y equipamiento necesario a utilizar en el sector o área.
II.2.3-LISTADO DE MEJORAS A) 1Has de olivo Variedad: Criolla – Changlot Real, con una distancia de plantación
de 10x10, edad 44 años. Valor básico olivo x Ha (s/INTA) $ 30000. B) 30 plantas de membrillo, edad 14 años, estado bueno, valor básico por planta $30 cada una. C) 40 plantas de durazneros, edad 21 Años, Estado bueno, valor básico por planta $30 cada una. D) Gallinero de 2.25 x 8.50 m, (sup 19.12 m2). Edad 14 años. Con techo de fibrocemento, el fondo con placa de fribrocemento prefabricada con columnas, las restantes paredes con alambrado tipo olímpico.
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E) Pileta con un largo de 9.65 x ancho 4.65 x prof. 1.75m. Con estado de
conservación bueno. F) Una rastra a disco, valor $ 5000 (*) G) Arado de tres puntos, valor $ 5000 (*) H) Niveladora, valor $ 3000 (*) I) Carro fumigador 1500 litros $ 4000 (*) J) Rastra chipiquera, valor $ 2000 (*) K) Carro guanero, valor $ 1500 (*) L) Vivienda, edad 12 años, categoría C, estado bueno a regular, sup. 56m2 (ver croquis de planta). M) Tractor, edad 30 años en buenas condiciones, marca MASSEY FERGUNSON con una vida útil de 12 a 15 años generalmente *Nota: Valores obtenidos de promedios de datos del comercio del ramo.
II.3 ANTECEDENTES VALUATORIOS Visto que el método usado para el cálculo de la tierra libre de mejoras es el método comparativo, es que a continuación se procede a transcribir los datos de terrenos libres de mejoras en las inmediaciones del lote en estudio (datos obtenidos del tribunal de tasaciones de la provincia). Luego de obtenidos estos datos se concurre a cada uno de los lotes antecedentes a efectos de considerar las características particulares de los mismos como así también las características extrínsecas, que se corresponden con los servicios de infraestructura y la ubicación relativa de estos lotes con respecto al lote a tasar. Esto se realiza a los fines de afectar la homogenización de los datos debido a su variabilidad en cuanto a medidas, forma, ubicación, fecha, etc. Todo con el fin ultimo de lograr el valor mas justo del terreno considerado.
II.3.1- ANTECEDENTE Nº 1 1)_ Nomenclatura Catastral Nº 0538-302132 2)_ Ubicación : Mendoza entre 10 y 11 (C.E) 3)_ Superficie del terreno: 2Has 4)_ Precio: $300,000 5)_ Fecha: 22/05/08 6)_ Oferente: Cel. 154184212 7)_ Superficie con Derecho de Agua: 2Has Cof.: 0,85 Cact.: 1,05 Cub.: 0,85 Cesq.: 1, 00 Cedaf.: 0,75 C. Riego: 1,00
II.3.2- ANTECEDENTE Nº 2 1)_ Nomenclatura Catastral Nº 0540-300500 2)_ Ubicación : Mendoza entre 10 y 11 (C.E) 3)_ Superficie del terreno: 6Has
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4)_ Precio: $1.020.000 5)_ Fecha: 17/03/09 6)_ Oferente: Cel. 4213133 7)_ Superficie con Derecho de Agua: 6Has Cof.: 0,90 Cact.: 1,00 Cub.: 1,00 Cesq.: 1, 00
Cedaf.: 0,75 C. Riego : 1,00
II.3.3- ANTECEDENTE Nº 3 1)_ Nomenclatura Catastral Nº 0540-500500 2)_ Ubicación : Mendoza entre 9 y 10 (C.O) 3)_ Superficie del terreno: 3,9Has 4)_ Precio: $624.00 5)_ Fecha: 13/04/09 6)_ Oferente: Cel. 156605059 7)_ Superficie con Derecho de Agua: 3.9Has Cof.: 0,90 Cact.: 1,00 Cub.: 1,00 Cesq.: 1, 00
Cedaf.: 0,75 C. Riego : 1,00
II.3.4- ANTECEDENTE Nº 4 1)_ Nomenclatura Catastral Nº 0540-590640 2)_ Ubicación : Mendoza esquina 9 (SE) 3)_ Superficie del terreno: 3,7Has 4)_ Precio: $592.000 5)_ Fecha: 16/02/09 6)_ Oferente: Cel. 4284315 7)_ Superficie con Derecho de Agua: 3,7Has Cof.: 0,90 Cact.: 0,90 Cub.: 1,00 Cesq.: 1,00
Cedaf.: 0,75 C. Riego : 1,00
III- OBTENCION DEL VALOR BASICO HOMOGENIZADO VBH = Precio ($) x Cof. x Cact. / (sup. (Has) x Cedaf. x Cub. x Cesq.) = ($/Has). Ant. Nº 1 2 3 4
Valor o Precio 300000 1020000 624000 592000
Sup. Has 2 6 3,9 3,7
Cof 0,85 0,90 0,90 0,90
Cact 1,05 1,00 1,00 0,90
Cub 0,85 1,00 1,00 1,00
Cedaf 0,75 0,75 0,75 0,75
Criego 1,00 1,00 1,00 1,00
Promedio = 20% -20%
V. Homog 210000 204000 192000 172800 194700 233640 155760
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Debido a la variabilidad de los datos, lo que provoca una dispersión de los mismos respecto del valor más probable, se toma un intervalo de confianza del 20% por arriba y por abajo con respecto al valor promedio. Los límites de dicho intervalo son: $/ ha 233640 y $/ ha 155760. En razón de no deshechar ningún antecedente ya que se encuentran todos dentro del intervalo fijado, Se adopta como valor más probable de mercado $/ha 200.000
IV- VALOR DEL TERRENO LIBRE DE MEJORAS VT= Vb x Sup x Cedaf. X Criego. = $/Has 200.000 x 1.5Has x 1,00 x 0.75 = $225.000
V- MEJORAS V.1.1- Olivo Variedad: Criolla – Changlot Real Valor Básico de olivo por Has (según INTA) = $/Has 30.000 Edad : 40 Años Coef. Edad – estado (Ver Tabla Adjunta)= 0,64 Coef. Falla = 0,85 Valor Olivo = sup. x Vb x Cdrep. x Cimpl. x Cfalla Valor Olivo = 1Has x 30.000 x 0,64 x 1,00x 0,85 = $16320.
V.1.2 Membrillo Valor basico de membrillo x Planta (según INTA)= $ 30. Estado: Bueno. Edad: 14 años. Cantidad 30. Cedad-estado (Ver tabla adjunta)=0.87. Cfalla: 1 C implante =1 Valor actual membrillo= Vbx Cant x Cestado x Cimpl x Cfallas = Valor actual membrillo= $30 x 30 x 0.87 x 1 x 1 = $ 783.
V.1.3 Durazneros Valor básico de Durazneros x Planta (según INTA)= $ 30. Estado: Bueno. Edad: 21 años. Cantidad 40. Cedad-estado (Ver tabla adjunta)=0.44 Cfalla: 1 C implante =1 Valor actual Durazneros = Vbx Cant x Cestado x Cimpl x Cfallas Valor actual Durazneros = $30 x 40 x 0.44 x 1 x 1 = $ 528.
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V. 1.4 Pozo Valor de perforación y entubación= $/m 570 x 35m = $ 19950. Vida útil= 25 años Depreciación lineal para 14 años de edad = 0.552. Valor actual pozo = $ 19950 x 0.552 = $ 11012.4.
V.1.5 Bomba y tablero. Valor de rep. Bomba = $ 20000 Vida útil = 25 años. Valor residual = 10 % . Edad = 9 años. Depreciación lineal para 9 años de edad = 0.712 Valor actual = $20000 x 0.712 = $ 14240
V.1.6 Pileta. Vol. 9.65 x 4.65 x 1.75 = 78.53 m3 Precio unitario = $/ m3 1400 Edad 20 años. Vida útil = 50 años Edad/ vida útil = 0.4 Cdep.= 0.696 Estado = Bueno. Vb= $/ m3 1400 x $78.53m3 x 0.696 = $ 76519.63 Ccastigo = 0.90 (mejora excesiva) Valor pileta = $ 76.519,63 x 0.90 = $ 68867.67
V.1.7 Alambrados Valor de reposición = $/m 50 x 370 m = $ 18500 Vida util = 25 años. Valor de rep. 10 % Edad = 10 años Dep. lineal para 10 años de edad = 0.68 Valor actual alambrados = $ 18500 x 0.68 = $ 12580
V.1.8 Gallinero Valor residual $ 1000
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V.1.9 Tractor
Para ello, vamos a aplicar la norma 11.3 del Tribunal de Tasaciones de Nación, en cuanto a la tasación de bienes muebles.NORMA TTN 11.3 1° junio de 2006
de
VALUACION DE BIENES MUEBLES
1. FUNDAMENTOS TÉCNICOS
El Valor de Tasación será determinado de acuerdo con la finalidad de la misma, en función de lo establecido en la Norma TTN 1.x. Para la finalidad de venta o adquisición, expropiación y/o valuación técnica - contable, los valores correspondientes se determinarán por comparación con el valor de reemplazo técnica y tecnológicamente equivalente al momento de la valuación. En este procedimiento la depreciación será una función lineal de la edad y su gráfica una recta. Con este método se calculaban en general las depreciaciones, principalmente desde la óptica contable, ya que se asignaba una vida probable, descontando el valor residual y así se obtenía el valor depreciable, que dividido por la edad probable, resulta una tasa de depreciación. Para bienes muebles este método resulta aceptable técnicamente considerando el estado del bien. Se consideran los siguientes parámetros: - Valor de reemplazo equivalente. - Valor residual al final de su vida útil. - Vida útil. - Estado del bien al momento de la inspección. Se adoptará la siguiente terminología: VALOR DE REEMPLAZO EQUIVALENTE : Es el valor de compra del bien equivalente a la fecha del relevamiento. Se considerará equivalente, al bien que entregue similares prestaciones. VALOR RESIDUAL : Es el monto neto que de ellos se obtendría vendiéndolos en el mercado vigente a la fecha de valuación cuando ha finalizado su vida útil, operativa o tecnológica. Se lo denomina también valor de rezago.
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PERIODO DE VIDA UTIL : Es el tiempo en años que el bien puede ser utilizado normalmente, con mantenimiento adecuado, en buenas condiciones operativas y tecnológicas.
Se deben considerar especialmente los casos en que la obsolescencia tecnológica es determinante de ese periodo. ESTADO DEL BIEN: Es un parámetro por el cual se cuantifica el estado de conservación del bien al momento de la inspección. 2 . FORMULAS Va = [ Vre - (Vre – Vr) K1 ] K2
Siendo cada elemento: Va = Valor actual Vre = Valor de reemplazo equivalente Vr = Valor residual K1 = Coeficiente que relaciona la antigüedad con la vida útil K1 = (Vu – Vrem) / Vu
Vrem = Vida remanente Vu = Vida útil en años En los casos en que los bienes tengan superada su vida útil, o se determina que se puede superar la vida útil, se valorizará con el concepto de expectativa de vida del bien, modificando el coeficiente K1: K1 = Ant / (Ant + Vexp)
Ant = Antigüedad del bien Vexp = Vida esperada o expectativa de vida en años En todos los casos el Valor Actual al final de su vida útil es siempre el valor residual del mismo.
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K2 = Coeficiente que relaciona el estado del bien con la tabla de estados. CONCEPTO
ESTADO
COEF. K2
Nuevo Excelente Muy bueno Bueno Normal Regular Deficiente Recuperable Malo Rezago
1.0 1.1 1.2 2.0 2.1 3.0 3.1 3.2 4.0 5.0
1 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1
Los valores de K2 pueden ser interpolados. Se deberá considerar menores valores residuales en los casos en que la vida útil haya sido superada. En los casos en que los bienes tengan superada su vida útil, que su estado sea malo, se encuentre en desuso y se lo considere irrecuperable, su valor deberá considerarse de $1, a los fines de valores contables. Si nos fijamos en la tabla de la Vida Útil que fija el TTN (aclaremos que los tiempos de VU que se fijan, no son totales, o sea que un bien puede vivir tres veces más al fijado, pero a los fines de la valoración, algunos bienes, transcurrido cierto tiempo, son obsoletos o sustituidos por nuevos modelos, lo que hace que obtener repuestos de dicho bien, o un mercado interesado, ya es más difícil), en el ítem 625 TRACTOR ALTA POTENCIA, nos fija una vida útil de 10 años.Vemos que el valor de K1 es equivalente a 0,75, ya que tiene 30 años de antigüedad y se estimó 10 años más de vida. O sea se ha pasado de su vida útil
K1 = 30 / (30 + 10) = 0,75.Respecto de K2, considerando que la unidad se encuentra en buen estado, su coeficiente es 0,7.Por lo tanto:
Va = [ Vre - (Vre – Vr) K1 ] K2 Va = [ 100000 - (100000 – 10000) 0,75] 0,7 = $ 22500
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V.1.10 Vivienda Teniendo en cuenta:
1- Valor fisico. a) Calidad de los materiales = Buena b) Correcta ubicación de los mismos c) Estado de conservación = Bueno a Regular d) Gastos de rehabilitación = Mínimos e) Valor de demolición (residual) = 10% Valor de rep.
2- Valor funcional. a) Del proyecto de obra = Aceptable. b) Ejecucion del mismo = aceptable. c) Adaptabilidad = Correcta.
3- Depreciación. a) Edad = 8 años. b) Perdida de funcionabilidad = No posee. De acuerdo a las descripciones y estado de las mejoras detalladas en los ítems anteriores, se infiere que las mejoras se pueden clasificar como categoría C, con valor de $/m2 2100 A todo el conjunto construido se le aplica la depreciación por edad, funcionabilidad y estado de conservación; siguiendo el método de ROSS- HEIDEK. A continuación se indican los parámetros usados. S: Sup. Cubierta de la viviendo ( m2). PU: Precio unitario de la construcción ( $/m2). E: Vida probable de la vivienda ( años). E: Edad actual de la viviendo (años), a partir de su puesta en servicio. Vr: Valor residual ($) VR: Valor de reposición ($). Vnd: Valor a nuevo despreciable ($). K: Coef. De Ross-Heidek. Cf: Coef. Funcional. Vp: Valor presente ($). Superficie de la vivienda (según plano) = 68.56 m2 A continuación se aplicara el método indicado.
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V.1.9 Valor de la construcción ( cat. C). Los valores de los parámetros son: S = 68.56 m2 PU = $/m2 2100 Edad/ vida úti l= 0.19
Vida útil= 70 años.
E = 13 años.
VR = Sup x PU = $ 144000 Estado = Bueno a regular. Se entra a la tabla de ROSS- HEIDEKE y el estado de conservación y se obtiene el valor del chef. de dep. = 0.834 Vc = $144000 x 0.834 = $ 120000
VI- VALOR TOTAL DEL INMUEBLE Valor del terreno (item IV) Valor olivos (item V.1.1) Valor Membrillos ( item V.1.2) Valor Durazno (item V.1.3) Valor pozo (item V.1.4) Valor Bomba y tablero (item V.1.5) Valor Pileta / item V.1.6) Valor Alambrado item V.1.7) Valor Gallinero (Item V.1.8) Valor del Tractor (item V.1,9) Valor de la Vivienda (item V.1.10) Valor Rastra a Disco Valor de arado de tres Ptos Valor de niveladora Valor carro fumigador Valor rastra Chipiquera Valor Carro Guanero
$ 225.000,00 $ 16.320,00 $ 780,00 $ 530,00 $ 11.000,00 $ 14.240,00 $ 69.000,00 $ 12.600,00 $ 1.000,00 $ 22.500,00
TOTAL
$ 120.000,00 $ 5.000,00 $ 5.000,00 $ 3.000,00 $ 4.000,00 $ 2.000,00 $ 1.500,00 $ 513.470,00
Se fijará el valor de mercado de acuerdo a la situación actual del mercado inmobiliario
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VALOR DE MERCADO DEL INMUEBLE : VC = $ 520.000 (Pesos Quinientos veinte mil) Este valor está referido a la fecha 30 de mayo de 2010.
VII- OBSERVACIONES Y CONSIDERACIONES FINALES Se termina así con la tasación encomendada, resultando para el inmueble ubicado sobre calle Joaquín Uñac s / nº, Pocito, el valor de $ 520000 (Pesos Quniientos Veinte mil) al 30 de mayo de 2010. Se trata de un inmueble, ubicado en un entorno rural y una normal situación dentro del mismo.
Calificación del riesgo del inmueble: Existe un mercado estable con oferta y demanda ajustadas. El volumen de la oferta de inmuebles comparables en la zona es medio con tendencia creciente. La intensidad de la demanda es media con tendencia decreciente. La evolución previsible del entorno no supone ninguna ventaja o desventaja en su comercialización futura. Las características internas del inmueble no suponen ninguna ventaja o desventaja en su comercialización futura. En opinión del tasador actuante, dadas las características del entorno y del propio inmueble, así como la situación del mercado y de acuerdo con la oferta y demanda previsibles, se considera que las expectativas de revalorización del inmueble son favorables y se estima una recolocabilidad media del mismo en un ciclo inmobiliario adverso. No existen en el entorno promociones en curso en grado relevante. Aunque parezca obvio cabe hacer una aclaración: el obtenido es el valor más probable de mercado del inmueble, el que difiere del precio del mismo ya éste surge de la puja entre comprador y vendedor. Se aporta otros datos que serán de su interés, como lo es una visión más acertada de los locales a través del apoyo de fotografías y la descripción de las mismas; así como otros antecedentes técnicos a fin de brindar una compresión más exacta de la metodología seguida. En todas las tareas efectuadas se ha tratado de ser lo más objetivo posible, por lo que cumplida la tarea encomendada se espera que sea de su satisfacción. Sin otro motivo, saluda a Usted con atenta consideración y respeto.
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SAN JUAN, 02 de junio de 2010.-
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