Módulo 1 Unidad 1 Lectura 1
Conceptos Básicos de Valoración
Materia: Tasaciones, Subasta y Corretaje Profesor: Eduardo Ordoñez/Ivana Zabala
Unidad 1: Conceptos Básicos de Valoración 1.1 Introducción: Antecedentes. Legislación. Conceptos Antecedentes Históricos
Novísima Recopilación de las leyes de España Se trata de una sistematización del derecho español, español, editada en 1806. Constituye una reforma de la “nueva recopilación” realizada por el Señor Don Felipe II, en 1567. Fue utilizada como texto de estudios jurídicos durante el SXIX.
Desde hace aproximadamente cuatrocientos años en la historia aparecen las primeras referencias de la tasación. En efecto, desde aquellas épocas existen breves menciones del “tasador” como aquella persona que bien por razones de su cargo o por designación especial, fijaba y determinaba el precio justo de una cosa. Por otra otra parte parte surge surge de la Novísima Novísima Recopil Recopilación ación ; existía existía en la audiencia audiencia un Tasador de derechos y cosas dentro de los procesos. Esta actividad también se hallaba prevista dentro del Real Consejo, atento las ordenanzas de 1554. Más adelante, Felipe II, rey de España, en el año 1556 ordena reglamentar el procedimiento a seguir para la realización de las tasaciones. Finalmente es Felipe V quien en 1722 fija los derechos que podían percibir el Tasador del Consejo y los tasadores de las Audiencias. Conceptos Básicos Como una aproximación inicial a los conceptos básicos de la asignatura, podemos mencionar que Tasar en una primera y básica aseveración puede conceptualizarse como una determinación del valor económico de un bien. Es necesario no obstante profundizar esta primera aproximación para arribar a un concepto acabado de Tasación. Debemos comenzar por definir conforme al Diccionario el acto de tasar y tasar y entonces enton ces podemos expresar que es: “poner precio oficialmente a ciertas cosas vendibles”. Por vendibles”. Por otra parte, “valorar” “valorar” conforme al mismo compendio, tiene un significado similar, aunque excluye de la definición la palabra “oficialmente”. “oficialmente”. De lo expresado, podemos concluir citando a Dante Guerrero: “Pareciera que el acto de valorar puede estar a cargo de quien tenga idea del precio, pero el acto de tasar queda reservado para quienes haciendo ejercicio de un conocimiento y de una profesión que requiere
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Unidad 1: Conceptos Básicos de Valoración 1.1 Introducción: Antecedentes. Legislación. Conceptos Antecedentes Históricos
Novísima Recopilación de las leyes de España Se trata de una sistematización del derecho español, español, editada en 1806. Constituye una reforma de la “nueva recopilación” realizada por el Señor Don Felipe II, en 1567. Fue utilizada como texto de estudios jurídicos durante el SXIX.
Desde hace aproximadamente cuatrocientos años en la historia aparecen las primeras referencias de la tasación. En efecto, desde aquellas épocas existen breves menciones del “tasador” como aquella persona que bien por razones de su cargo o por designación especial, fijaba y determinaba el precio justo de una cosa. Por otra otra parte parte surge surge de la Novísima Novísima Recopil Recopilación ación ; existía existía en la audiencia audiencia un Tasador de derechos y cosas dentro de los procesos. Esta actividad también se hallaba prevista dentro del Real Consejo, atento las ordenanzas de 1554. Más adelante, Felipe II, rey de España, en el año 1556 ordena reglamentar el procedimiento a seguir para la realización de las tasaciones. Finalmente es Felipe V quien en 1722 fija los derechos que podían percibir el Tasador del Consejo y los tasadores de las Audiencias. Conceptos Básicos Como una aproximación inicial a los conceptos básicos de la asignatura, podemos mencionar que Tasar en una primera y básica aseveración puede conceptualizarse como una determinación del valor económico de un bien. Es necesario no obstante profundizar esta primera aproximación para arribar a un concepto acabado de Tasación. Debemos comenzar por definir conforme al Diccionario el acto de tasar y tasar y entonces enton ces podemos expresar que es: “poner precio oficialmente a ciertas cosas vendibles”. Por vendibles”. Por otra parte, “valorar” “valorar” conforme al mismo compendio, tiene un significado similar, aunque excluye de la definición la palabra “oficialmente”. “oficialmente”. De lo expresado, podemos concluir citando a Dante Guerrero: “Pareciera que el acto de valorar puede estar a cargo de quien tenga idea del precio, pero el acto de tasar queda reservado para quienes haciendo ejercicio de un conocimiento y de una profesión que requiere
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cierta formación técnica avala o certifica ante los demás, el precio o valor de una cosa” 1 A su vez, podemos definir defini r a la tasación como el justo precio, o avalúo de las la s cosas. Siguiendo la definición de valuación llegamos a la de valorar, valorar, que significa: s eñ eñ a l a r a u n a c o sa s a e l v a l o r c o r r e s p o n d i e n t e a su su e s t i m a c i ón ó n ; p o n e r l e p r e ci c i o , y p r e c i o es e s el el v a l o r p e cu cu n i a r i o e n q u e s e e s t i m a u n a c o sa s a .
De las definiciones señaladas hasta este punto, podemos expresar que la tasación es efectuada con los fines de poder dar con el precio de una cosa, cosa, basándose en las características de la misma y en un momento determinado. determinado. De esta aseveración, cabe observar que siempre una tasación deberá ser realizada sobre aquellas cosas, objetos materiales capaces de modificar su valor, que desde el punto de vista jurídico responden al nombre de bienes y que los mismos constituyen parte del patrimonio de un individuo, sean éstos muebles, inmuebles o semovientes”2 Por otro lado, hay autores que señalan que Tasar, en sentido estricto, significa: estimar el valor económico de un bien, bien , ya que “determinamos un precio potencial, probable”. Sólo hay precio, en precio, en sentido estricto, cuando se produce un intercambio efectivo de dos bienes, de los cuales uno de ellos es moneda. moneda. El concepto ‘precio potencial’ alude a la idea del precio que tendría el bien en una compraventa libre, si esta se produjere” 3. El valor a tomar en cuenta para el intercambio es el económico, descartando toda mención de aquellas valoraciones personales o históricas que pueda tener el bien, conforme a las situaciones particulares que se puedan presentar. De esta manera, homogeneizando los elementos hasta acá señalados con las definiciones esbozadas, podemos concluir con que: Tasar es: E s t i m a r e l v a l o r e c o n ó m i c o d e u n b i e n , b a s án d o s e e n l o s el el e m e n t o s q u e em em e r g e n d e a q u e l , e n r e l a c i ó n c o n u n m e r c a d o a ct c t u a l y a p l i c a n d o u n a m e t o d o l o g ía d et et e r m i n a d a
Una vez determinada con exactitud la definición arribada, podemos señalar otras definiciones, a saber: •
•
•
“Justiprecio, avalúo de las cosas” – Real Academia Española. “Es el arte de estimar los justos valores de cambio de propiedades determinadas” – Anson Marston y Thomas. “Se tasa… con el objeto de determinar una medición de valor” – Mc Michael.
1
Guerrero, Dante: Manual de Tasaciones – Propiedades Urbanas y Rurales. Editorial Alsina. Buenos aires 1984. 2 Definición conforme el Código Civil de la República Argentina. Artículos 2311 y 2312. 3 Aguiar, Daniel Artemio: Manual de Tasación Inmobiliaria - Urbana y Rural. Editorial Juris. 4ª Edición reelaborada, ampliada y actualizada. Rosario 2006.
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•
“Medir el valor de una propiedad en función de la unidad monetaria, para un mercado dado y en un determinado tiempo” – Chandías.
Legislación Como marco regulatorio podemos señalar a nivel nacional la ley 25.028, la cual establece el llamado “Régimen legal de Martilleros y Corredores”. Dicha ley, de vigencia en toda la República Argentina, regula lo referente al ejercicio de la profesión de Martillero y Corredor Público, estableciendo requisitos de carácter técnico a tales fines y definiendo derechos y obligaciones de los profesionales que se encomienden a la tarea de corretaje inmobiliario.
Marco Regulatorio Provincial Recuerde identificar y tener siempre presente la legislación que regula la actividad de los Martilleros y Corredores en la provincia donde ejercerá su profesión.
En lo que se refiere a la legislación específica de la conducta que deberá observarse en aquellos profesionales que se encomienden a la tarea de la tasación, debemos señalar que en la actualidad en nuestro país no se encuentra un marco regulatorio en la materia, salvo el caso de algunas provincias , como Córdoba, a través de la ley 7.191 y sus modificatorias leyes 7.524, 7720 y 8764, en donde se reglamente la correspondiente habilitación que otorga el Colegio Profesional de Martilleros y Corredores de Córdoba. En lo atinente a esta provincia, el gobierno cuenta con la Matrícula de Martillero Público y Corredor Inmobiliario el Colegio Profesional de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Córdoba, Organismo reglado por su estatuto.
1.1.1 Definiciones y diferencias de: ValorPrecio/Valuar-Tasar Diferencias entre Valuar, Cotizar y Tasar Valuar
•
“Transitivo de Valorar”
•
“Señalar el precio”
Valorar Valor •
“Grado de utilidad o aptitud de las cosas, para satisfacer l necesidades o proporcionar bienestar o deleite.”.
Cotizar
“Estimar, particularmente de forma pública, a alguien o algo en relación con un fin determinado.”
Tasar
“Fijar oficialmente el precio máximo o mínimo para una mercancía.”
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El primer grupo de términos hacen referencia a conceptos similares. Estas actividades pueden ser realizadas por cualquier persona, todos nosotros realizamos cotidianamente valoraciones y lo hacemos en función de nuestras preferencias. Según las teorías de algunos economistas, el motivo de esas preferencias es la UTILIDAD; para otros el TRABAJO empleado para producir la cosa, así como el trabajo que su adquisición nos evita. (”Manual de Tasaciones” Ing. Dante Guerrero, 2° Edición, Librería y Editorial Alsina, Bs. As. Año 1984, Pág. 1.)
En el mismo sentido de lo expuesto, diremos que cotizar (estimar, de forma pública, algo) es una actividad que solo puede realizar una persona que posea una formación, idoneidad, pericia, o experiencia. Asimismo debe ser un experto conocedor sobre la actividad que realiza, para sea reconocido como un agente “publico”. A s í es t a m o s h a c i e n d o r e f er en c i a a l a a c t i v i d a d d e l o s M a r t i l l er o s y C o r r ed o r es P úb l i c o s, c u a n d o r e a l i z a n u n i n f o r m e a p e d i d o d e su c l i e n t e a n t e s d e l a v e n t a o l o c a ci ó n d e u n b i e n y a s ea m u e b l e o i n m u e b l e .
Concluimos con las definiciones esbozadas, diciendo que Tasar es efectuada con los fines de poder dar con el precio de una cosa, basándose en las características de la misma y en un momento determinado. De lo expresado, podemos concluir diciendo que solo pueden llevar a cabo una tasación, quienes ejercen una profesión que requiere cierta formación técnica, y en el ejercicio de ello certifican el precio o valor de una cosa Este es el caso de los Martilleros y Corredores Públicos, cuando realizan esta tarea en forma “Oficial” como Perito Tasadores, quienes actúan a solicitud de un representante, de un órgano del Estado como es el Juez.
En resumen, diremos que las diferencias consisten, en la persona que realiza tales actividades (cualquier persona o un profesional) y en el ámbito en que lo hace (particular u oficial). El acto de Valuar puede ser realizado por cualquier persona. El acto de Cotizar, solo por personas con formación e idoneidad, y cuando estos profesionales son requeridos por un órgano del Estado, están realizando la actividad de Tasar.
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No está de más aclarar, ya que es muy común que se tengan como sinónimos, estos tres conceptos, pero como vemos no se trata de lo mismo. Existen marcadas diferencias entre estos términos. Debemos tenerlo presente fundamentalmente al momento de realizar informes de valuación, cuando nos son solicitados por nuestros clientes, y reservar los de tasación solo para cuando nos desempeñemos en el ámbito Oficial / Judicial.
Definiciones Es necesario a esta altura del presente manual, dar las definiciones liminares que iremos utilizando a medida que ahondamos en la currícula, para este apartado creemos conveniente conforme Artemio Daniel Aguiar seguir, entre otras, las definiciones internacionales otorgadas por los organismos de Tasación encargados de emitir Estándares que regulen la tasación a nivel internacional Tasador Conforme el Estatuto de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV), se define como tasador como “Un experto profesional universitario o profesional legalmente habilitado en su país, con alto nivel de competencia técnica e impecable integridad, que analiza todos los aspectos que influyen en los bienes tangibles e intangibles o sus derechos, usos y fuerzas sociales, económicas, políticas y físicas, que por su interacción influyen en su valor; procesa todos los datos en forma ordenada, objetiva, sistemática y coherente, dentro de un sano criterio de apreciación y avalúa el bien o los derechos, estimando su valor de cambio por dinero en efectivo, para una fecha y un lugar determinado, considerando un uso y propósito específicos” 4. De esta manera, podemos observar que la tarea principal del tasador es observar, evaluar y juzgar la cualidad de un bien, derivando de esa observación y un posterior análisis una valoración del respectivo bien. Por ende, es fundamental para que dicha valoración sea aceptada, que el tasador que la efectúa cuente con el respeto y la aceptación por parte de la sociedad. Refiriéndose a este tema, Stanley Mc Michael ha escrito: “Los médicos, dentistas, químicos, ingenieros y demás profesionales se forman con el estudio; así también deberán formarse quienes deseen llegar a ser tasadores calificados. Los libros, sin embargo, no preparan nunca completamente a los tasadores para un desempeño eficiente y constructivo. Es necesario poseer una experiencia de carácter intensamente práctico y personal, una absoluta integridad, una voluntad constante de estudio y mejoramiento, cimentadas en el elemento más útil de todos: un criterio sano y maduro”5. 4 5
Estatuto de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV): Art. 3º Mc Michael, Stanley: Op. Cit.
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Precio Conforme la definición otorgada por el Comité Internacional de Normas de Tasación (International Valuation Standards Comitee) se lo puede definir como “el término usado para designar la cantidad pedida, ofrecida o pagada por un bien o servicio. Es un hecho histórico, sea de conocimiento público o reservado. Debido a las capacidades financieras, motivaciones, o intereses especiales de un determinado comprador y/o vendedor, el precio pagado por los bienes o servicios puede o no tener relación alguna con el valor que pueden asignarle otras personas a esos bienes o servicios. Sin embargo, generalmente el precio es una indicación del valor relativo que el comprador y/o vendedor en cuestión dan a los bienes y servicios en circunstancias particulares.”6 Costo Vulgarmente podemos decir que costo es lo que debemos erogar para adquirir un bien, siguiendo los estándares internacionales se lo puede definir como: “el precio pagado por los bienes o servicios, o la cantidad requerida para crear o producir el bien o el servicio. Cuando se ha concluido su producción, su costo es un hecho histórico. El precio pagado por un bien o servicio se convierte en el costo para el comprador.” 7 Mercado Conforme lo define la ciencia económica, mercado es cualquier conjunto de transacciones, acuerdos o intercambios de bienes servicios ente compradores y vendedores. En contraposición con una simple venta, el mercado implica el comercio regular y regulado, donde existe cierta competencia entre los participantes. Nosotros podemos definirlo como un sistema, en el que se efectúa el intercambio de bienes y servicios teniendo como característica la habitualidad y la libertad para efectuar las transacciones deseadas, las mismas se realizan sujetas a precios asignados a los determinados bienes a cambiar. De esta manera “cada parte responderá a las relaciones de oferta y demanda y otros factores de fijación de precios, de acuerdo a sus propias capacidades y conocimientos, su comprensión de la utilidad relativa de los bienes y/o servicios, y sus necesidades y deseos individuales. Un mercado puede ser local, regional, nacional o internacional.”8
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Comité Internacional de Normas de Valuación (IVSC). Op. Cit. Comité Internacional de Normas de Valuación (IVSC). Op. Cit. 8 Aguiar, Daniel Artemio. Op Cit. 7
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Demanda Podemos definirla como el acto, actitud o predisposición de adquirir bienes y/o servicios, para prever la satisfacción de las necesidades, por parte de uno o más consumidores, en un mercado determinado y durante un período de tiempo. Si la demanda se concreta (se realiza), se denomina demanda real o efectiva y debe estar plenamente respaldada con medios de pago. Si la demanda no se concreta por cualquier circunstancia, se le conoce como demanda potencial. Oferta Es la cantidad de bienes o servicios que los productores de bienes están dispuestos a ofrecer a diferentes precios y condiciones dadas, en un determinado momento y en un determinado mercado. Valor de Un Bien Podemos ensayar una aproximación inicial acerca de lo que es el valor de una cosa, afirmando, conforme el diccionario, que el valor de un objeto es la estimación que le asignamos en nuestras preferencias. Diversos economistas a través de la historia trataron de encontrar el motivo de esas preferencias (Adam Smith, Bastiat, etc.) siempre desde el aspecto de la economía política, no llegando acabadamente a una respuesta satisfactoria respecto a los intereses de la presente asignatura. Ante esta situación, podemos analizar los postulados de Dante Guerrero, quien afirma que: “Los motivos de que atribuyamos valor a una cosa son complejos y subjetivos y se acerca más a la verdad la acepción e algunos economistas modernos de que la dificultad de su adquisición es una causa importante del valor de ciertas cosas... En el aspecto inmobiliario, dicho concepto se afirma en los complejos vaivenes de la oferta y la demanda, forjadoras del precio de una propiedad 9”. Siguiendo esta doctrina, podemos definir el valor como el resultado de la comparación de bienes y riquezas en función de una unidad monetaria para un mercado dado y en un determinado tiempo. Por otra parte, es necesario encarar el tema de que si en una sola cosa existen varios valores o un solo valor, ante esta discusión doctrinaria y atento a los fines didácticos del presente manual, podemos responder someramente citando a lo ya señalado por la Convención Panamericana de Valuadores realizada en la ciudad de Lima, en 1949, diciendo que: “el valor de un inmueble en un momento dado e s ún i c o , cualquiera sean los fines para los que se avalúa este valor es ideal y el objeto de una valuación es aproximarse lo más posible a él. El grado de aproximación de una valuación está en función directa del fin para el cual se efectúa, ya sea tributario, hipotecario, comercial o judicial”.
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Guerrero, Dante: Op. Cit.
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De lo expuesto podemos inferir que en efecto sólo existe un valor, sin embargo existen a su vez diversas metodologías para arribar al mismo, estas dependerán del objetivo que se persigue mediante la obtención de éste, e incidirán en la mayor o menor profundidad con que se haya contemplado los diversos elementos del objeto a valorar. Por su parte, existen autores enrolados en la posición de que se pueden encontrar diversos tipos de valores en relación con la finalidad de la respectiva tasación que se realiza, entre ellos esta Rivarola, quien nos dice que “La tasación de un inmueble tiene siempre una finalidad práctica determinada, y cualquiera que sea la teoría que alrededor de esta operación se desarrolle será forzoso reconoce que, dado su carácter netamente utilitario, su aplicación a los casos concretos no podrá escapar a la influencia de la naturaleza de aquella finalidad 10”. A su vez, el Comité Internacional de Normas de Tasación (IVSC) expresa: “Hay muchos tipos y definiciones asociadas de valor 11” , particularmente este Organismo distingue entre dos tipos: a) Valor Basado en el Mercado: “Las valoraciones de propiedades basadas en el mercado, asumen la operación de un mercado en el cual las transacciones ocurren sin restricciones causadas por fuerzas ajenas al mercado”12. b) Valores Ajenos al Mercado: “Las valoraciones de propiedades no basadas en el mercado, usan métodos que consideran la utilidad económica o funciones de un activo – más que su capacidad de ser comprado o vendido por los participantes del mercado –, o el efecto de condiciones de mercado atípicas o inusuales” 13. Diversos Ámbitos de Valor A modo de aclaración previa para no caer en una aparente contradicción de términos utilizados, repetimos una vez más la afirmación expresada ‘Ut Supra’ de que en efecto el valor de un bien es único. No obstante, se encuentran diversos métodos o caminos para arribar a ese valor, conforme de los diversos objetivos que se persigan con la realización de la tasación, de esta manera nos encontramos con el llamado “valor tributario o fiscal, de liquidación, de garantía hipotecaria, etc.”. Estas son expresiones que denominan determinados elementos de juicio, que conforme Chandías, “indican distintos elementos de comparación o b a s es d e c ál c u l o q u e si r v en p a r a d et er m i n a r el v a l o r , pero que no son el valor en sí”. De ahí el subtítulo particular de este acápite denominado “Ámbitos de Valor” en vez de “Tipos de Valor” . De esta manera, podemos encontrar:
10
Rivarola, Jorge Víctor: Tasación de Inmuebles Urbanos. Criterios. Ediciones Zanetti, 3ª Edición. Buenos Aires 1967 11 Comité Internacional de Normas de Valuación (IVSC). International Valuation Standards 2007 12 Comité Internacional de Normas de Valuación (IVSC). Op. Cit. 13 Comité Internacional de Normas de Valuación (IVSC). Op. Cit.
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Valor de Mercado: Es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de un bien en la fecha de la valoración, habiéndose verificado técnicamente las características del mismo, y suponiendo una comercialización adecuada, que existe al menos un comprador potencial y un vendedor correctamente informados, y que ambos, comprador y vendedor, actúan libremente por un interés económico y sin un condicionamiento particular en la operación. Valor del Costo de Reposición (CR) El valor del costo de reposición puede ser: •
•
Bruto o a nuevo (CRB): Es la suma de las inversiones necesarias para reemplazar, en la fecha de la valorización, un bien por otro nuevo de sus mismas características. Neto o depreciado (CRD): Es el resultado de deducir del CRB la depreciación física y/o funcional en la fecha de la valoración. En el caso de bienes inmuebles, deberá sumarse el valor del terreno.
Valor de Uso Es el valor económico que tiene un bien para su dueño en razón de la utilización que de él hace. Así entendido, se recomienda limitar su utilización sólo para casos solicitados por el comitente ya que el resultado no representa un valor objetivo por que no se encuentra relacionado con el mercado. Valor de Tasación Será el valor determinado en función de la finalidad de la tasación. La finalidad de la tasación determinará la pertinencia de un concepto de valor (valor de mercado, costo a nuevo o depreciado, valor de uso). Valor Presente – Valor Futuro Esta dicotomía se plantea doctrinariamente entre los escritores de la materia que nos ocupa, la misma se basa en una dicotomía entre dos teorías diferenciadas, a saber: a) Teoría de la Actualidad: Tiene como precepto fundamental la consideración del valor de un inmueble solamente en su aspecto presente, sin tomar en cuenta toda potencialidad del mismo que pueda preverse a futuro, esto es el llamado “valor potencial” de un bien. b) Teoría de la Aptitud: Adelantamos opinión diciendo que es la que consideramos correcta, entre otras razones porque es la más acorde
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a los sucesivos cambios que pueden producirse en el valor de un bien por circunstancias ajenas o propias a él. En efecto, esta teoría toma en cuenta tanto el valor Actual de un bien como su “Aptitud”, esto es, el valor potencial que puede preverse al día de hoy y para el futuro. Doctrina calificada coincide con lo expresado, de esta manera, podemos coincidir con Chandías cuando dice que: “la teoría de la actualidad exclusiva debe ser rechazada. Las condiciones presentes, es decir la actualidad, son un término importantísimo del problema, pero no debe perderse de vista que toda estimación de valores presentes se funda en los beneficios futuros.” 14 Valuación para Expropiación En el caso de las tasaciones por expropiación, corresponderá la determinación del Valor Objetivo del bien, entendido, en función de la Ley Nº 21.499, como la suma dineraria que le permita al expropiado resarcirse del valor del bien afectado y los daños que sean consecuencia directa de la expropiación, en condiciones equivalentes a las que precedían a la expropiación, sin tener en cuenta circunstancias de carácter personal, valores afectivos, ganancias hipotéticas, ni el mayor valor que pueda conferir la obra a ejecutarse. (Ver grafico anexo, en página siguiente.)
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Chandías, Mario Eduardo: Tasación de Inmuebles Urbanos. Ediciones Alsina. Buenos Aires 1954
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Valuación Técnico Contable En la valuación técnico contable de bienes con fines patrimoniales se trata de obtener el valor neto de realización o el valor de reposición depreciado. Valuación para Venta o Adquisición El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado preferentemente obtenido por el método comparativo. Valuación para Locación o Concesión de Uso El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado, obtenido por el método comparativo de antecedentes de locación o concesión, por deducción fundada a partir del valor de mercado del bien, por capitalización de la renta u otro método financiero apropiado.
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Valuación para Garantía El Valor de Tasación para fines de garantía, incluida la garantía hipotecaria, será el valor de realización, entendido como el valor de mercado descontados un porcentaje que tenga en cuenta la hipótesis de venta en un término relativamente corto, menor al supuesto como plazo normal de plaza, y los costos adicionales directos que podrían generarse hasta su comercialización. Valuación para Subasta El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado o costo de reposición depreciado, afectado por un coeficiente de reducción para fijar la base de remate que determinará el comitente según la legislación vigente. Valuación para Seguros El Valor de Tasación para estos fines será el correspondiente al costo de reposición depreciado, sin incorporar en el caso de inmuebles el valor del terreno. Valuación a efectos Impositivos o de Catastro El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado o el costo de reposición depreciado, afectado por un coeficiente que determinará la autoridad de aplicación. Valuación para Servidumbres El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado, afectado por los coeficientes de restricción según el caso.
Otros Valores Dentro del campo de la Tasación, diversos autores son partidarios de la existencia de diversos valores conforme al objetivo que se persigue a través de la realización de una tasación. A modo de ilustración se presentan algunos de los tipos de valor que propicia el Comité Internacional de Normas de Tasación (IVSC). Dicha institución ha considerado que “los inmuebles pueden tasarse sobre bases diferentes al valor de mercado, o pueden cambiar de manos a precios que no reflejan el valor de marcado como se ha definido. Tales bases alternativas pueden ser reflejo de una utilidad económica o funcional ajena a su capacidad de comercialización o de condiciones inusuales y ajenas al mercado”15
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Comité Internacional de Normas de Valuación (IVSC). Op. Cit.
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De esta manera, podemos encontrar, entre otros: a) Valor de Inversión. Es el valor de un inmueble para un inversionista en particular, o una clase de inversionistas, para objetivos de inversión específicamente identificados. Este concepto subjetivo relaciona inmuebles específicos a inversionistas específicos, grupos de inversionistas, o entidades con objetivos y/o criterios de inversión claramente identificables. b) Valor de Negocio en Marcha. Es el valor del negocio como un todo. El concepto involucra la tasación de una empresa en operaciones, a partir de la cual se puede distribuir o repartir el valor conjunto del negocio en marcha entre las partes constitutivas, en la proporción en que contribuyen al todo, pero ninguna de las partes por sí mismas constituye una base del valor de mercado. c) Valor de Rescate. Es el valor de un inmueble, excluyendo al suelo, considerando la venta de los materiales que contiene, en lugar de considerar una continuación de su uso sin hacer reparaciones especiales o adaptaciones. d) Valor de Liquidación o de Venta Forzosa. Es el importe que razonablemente se podría recibir de la venta de la propiedad dentro de un marco de tiempo muy corto, para satisfacer el plazo de tiempo de comercialización de la definición de valor de mercado. En algunos países, el valor de venta forzosa, en particular, puede involucrar también a un vendedor no dispuesto y a un comprador o compradores que compran con pleno conocimiento de la desventaja del vendedor. e) Valor Especial. Es un término que se relaciona con un elemento extraordinario cuyo valor está por encima del valor de mercado. El valor especial podría surgir, por ejemplo, por la asociación física, funcional o económica de una propiedad con algún otro inmueble, como el inmueble vecino. Es un incremento de valor que podría ser aplicable a un propietario o usuario en particular, o a un propietario o usuario potencial del inmueble, más que al mercado en general, es decir, el valor especial se aplica sólo a un comprador con un interés especial.
A c t i v i d a d d e A p l i c a ci ón :
Luego de estudiar los distintos conceptos de valor, los invito a que busquen ejemplos de lo trabajado en el punto anterior. Ante cualquier consulta, no dude en dirigirse a su tutor virtual.
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Cuadro Resumen: Esquema de los Diversos Ámbitos de Valor Valor Mercado Valor Costo de Reposición Valor de Uso Valor de Tasación Valor Presente – Valor Futuro
Ámbitos de Valor
Valuación para Expropiación Valuación Técnico Contable Valuación para Venta o Adquisición
Valor de Inversión Valor de Negocio en Marcha
Otros Valores
Valor de Rescate
Diferencias entre Valor y Precio
Valor Compara dos riquezas entre sí.
Precio Analiza una riqueza en sí misma.
Se representa en función de otra cosa Se representa en moneda de curso legal. distinta. Es el valor que asignamos a nuestras Surge cuando el valor es comparado y preferencias (es subjetivo). expresado en papel moneda. Es anterior.
Es posterior.
(Trueque)
(Valor expresado en moneda = Precio)
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1.1.2 Variabilidad del Precio - El Principio de la escasez El principio de la escasez, constituye el problema económico más importante, y se presenta por que las necesidades humanas son ilimitadas, mientras que los recursos económicos son limitados y, por lo tanto también los bienes. Asimismo, la variabilidad del precio, está estrechamente relacionado con la oferta y la demanda de determinado producto o servicio en un momento y mercado (Lugar) determinado. Esta es la razón por la que los precios sufren variaciones. Cuando las cantidades de esos bienes demandados son escasas, el precio se incrementa, por que la demanda es mayor a la oferta. Cuando ocurre lo contrario el precio disminuye, en virtud que los oferentes poseen gran cantidad de ese producto y los demandantes no se encuentran lo suficientemente interesados por adquirirlo.
A c t i v i d a d d e A p l i ca c i ón :
Nuevamente los invito a que analicen situaciones de la vida cotidiana donde hayan podido verificar que se de este “Principio de Escasez” y citen algunos ejemplos.
1.1.3 Principios Generales de Tasación En función de lo expresado respecto del valor, pueden enunciarse tres principios fundamentales: •
•
•
Principio de sustitución: El valor de un bien es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquél. Principio de temporalidad: El valor de un bien está en función de la fecha de la tasación y puede variar a lo largo del tiempo. Principio de finalidad: La finalidad de la valoración condiciona el enfoque, el método y las técnicas por seguir.
Motivos que hacen necesario el Avalúo En efecto, podríamos preguntarnos por la verdadera importancia del constante esfuerzo por parte de profesionales académicos para llegar a perfeccionar científicamente la función de la tasación, esto es precisamente:
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¿Tiene importancia en la sociedad la profesión del tasador de bienes? Y la respuesta radica precisamente en que dicha función tiene un profundo sentido social en cuanto a la riqueza de los países, ya que se puede considerar a Dante Guerrero cuando dice que: “Así como los filósofos y humanistas miden y fomentan la riqueza espiritual y moral de los pueblos, nosotros medimos, con nuestro trabajo diario, la riqueza material y el desarrollo económico de los países y contribuimos, con nuestro asesoramiento , a un mejor aprovechamiento de los bines que hacen a la vida, higiene, seguridad y confort de la humanidad.” 16 Podemos observar que en la modernidad son varios los fenómenos que suman importancia a la constante necesidad por parte de las diversas sociedades de tasar los bienes con que cuentan. De esta manera, como acontecimiento histórico, podemos señalar las diversas y atroces guerras de las que la humanidad toda fue víctima durante el siglo XX; dichos conflictos bélicos ocasionaron una destrucción sin precedentes en la historia moderna, lo cual trajo aparejado con la finalización de dichos sucesos, la reconstrucción de ciudades enteras, con la consecuente necesidad de establecer el valor de la propiedad sobre la cual se alzarán las construcciones destinadas al Estado para su posterior expropiación. Por otra parte y como una natural consecuencia de la evolución de los Estados, la creciente industrialización ha hecho necesaria la participación de tasadores conjuntamente con las grandes empresas al momento de elegir prudentemente el lugar de asiento de las diversas inversiones que inciden en el crecimiento de los activos. Nociones de Ética Profesional Todo profesional debe necesariamente desempeñar su función, cualquiera que sea, observando detalladamente normas fundamentales de ética, dichas normas pueden o no encontrarse plasmadas en un compendio específico y son las encargadas de reglar el ejercicio de la profesión, detallando deberes y derechos de aquellos que la practican. Para el caso del Tasador, la función particular que ejerce valorando los bienes de sus clientes, hace que su actividad esté profundamente ligada a lo más íntimo de la sociedad, razón por la cual éste, al momento de ejercer su profesión, debe observar profundamente las normas legales, pero no solamente éstas, sino también aquellas normas éticas que regulan el ejercicio de su profesión. Dicha necesidad es fundamental para ganar el respeto por parte de su clientela y de la sociedad en su conjunto. Para ahondar en el tema de la ética en la profesión, tema fundamental a tratar dado su enorme importancia en el desempeño diario de la tarea del profesional, podemos citar a un gran filósofo como Hegel, quien nos dice: “Las leyes de la ética no son algo extraño al sujeto, sino que está implícito 16
Guerrero, Dante: Op. Cit.
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el testimonio que de ella hace el espíritu, como su propia esencia y en el cual el sujeto tiene un sentimiento de sí o vive con un elemento distinto de sí mismo”. En efecto, hay leyes de ética que se encuentran directamente en la esencia humana, esto es, las podemos aprehender sin necesidad de que estén escritas en un código determinado de ley positiva. Por otra parte, podemos coincidir con Eduardo L. Lapa, quien nos dice que: “el valor ético es regulador por excelencia en virtud de que es el que propone al hombre sobre su conducción. Dicha conducción moral se encuentra basada en la existencia de dos facultades primordiales: ‘razón’ y la ‘voluntad’ cuyas intervenciones respectivas se traducen en el interpretar y el querer. De este raciocinio surge entonces que si la lógica estudia la posición indispensable para que la razón logre la verdad, la moral estatuye las normas que conducen a la voluntad para que el hombre se guíe hacia el bien, que acompañado con la razón aclarará más conceptos del bien” 17 . De esta manera, podemos observar que la ética regula el obrar humano hacia el camino del bien, dicha regulación irá siempre más allá de toda ley escrita, porque radica en el mismo ser humano, como una impronta de la creación divina que se encuentra en todos y que todos pueden observar y seguir para el correcto alcance de sus fines esenciales. En el aspecto que nos interesa, cabe mencionar que el profesional de la tasación deberá observar estrictamente durante el ejercicio de su actividad las reglas de la ética y la moral; dicha sujeción a este tipo de normas está establecida en virtud de los amplios derechos que le son otorgados para el desempeño de su profesión, que exigen como contrapeso un estricto sometimiento a las normas éticas, las cuales estarán basadas a su vez, en la verdad y la moral. Una vez más y para cerrar este acápite, podemos coincidir con el Martillero Lapa, quien razona que: “El tasador debe hallarse plenamente compenetrado de las finalidades de su tarea y hacer de su profesión un inquebrantable deber de conciencia puesto que está estrechamente vinculado e identificado con los nobles principios sociales” 18.
17 18
Lapa, Eduardo L.: Op. Cit. Lapa, Eduardo L.: Op. Cit.
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1.1.4 Categorías de las tasaciones Se clasifican las tasaciones en las siguientes categorías: 1.
Estimativas: La apreciación del valor económico de la cosa se realiza por impresión del experto basada en comparaciones de valores no analizados técnicamente. Puede ser comunicada de palabra o por escrito al comitente, con explicaciones relativas a las razones de la estimación.
2.
Ordinarias: La apreciación del valor se funda en la comparación de valores analizados en detalle de acuerdo con las reglas técnicas. Se acompañará de una memoria descriptiva con el detalle de la tarea ejecutada. Los planos necesarios para la tarea serán proporcionados por el comitente.
3.
Extraordinarias: Cuando además de las que caracterizan a las Ordinarias se realiza una o más de las siguientes tareas: a) Análisis de precios para todos los rubros de la tasación en que sean aplicables. b) Investigación de circunstancias técnicas, de mercado, etc., correspondientes a una época anterior en cinco años, por lo menos, a la fecha de la encomienda. c) Actuación conjunta con otros profesionales.
Casos en los que es necesaria una Tasación Corresponde en esta etapa inicial de la asignatura y con el motivo de brindarle al alumno un panorama general, no meramente del aspecto teórico sino también práctico, de la materia, dar una serie de ejemplos que a su vez resultan situaciones particulares en las cuales se ve como necesaria la tasación de un bien que será objeto de un negocio u operación determinada, sea de carácter oneroso o no, para asignarle un valor cierto. En este punto, nos podemos encontrar con una serie de motivos, siendo los principales: a) Una Compraventa: Siendo una de las principales operaciones de carácter monetario, la compraventa tiene como objeto principal el intercambio de un bien determinado por una suma de dinero a cambio. Ahora bien, dentro de esta situación en particular, es esencial el precio determinado por el cual se desarrollará el negocio, siendo una correcta y acertada tasación, por definición, la que nos dará el monto por el cual se realizará el intercambio.
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b) División de condominio: Más allá del concepto vulgar de lo que es un condominio, podemos definir este derecho real como aquel derecho de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble. La ley prevé mecanismos para la división de un condominio, ya que “Cada propietario está autorizado a pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común, cuando no se encuentre sometida a una indivisión forzosa”19. La ley en efecto solo limita la posibilidad de indivisión de un condominio a dos requisitos, a saber: Que nos encontremos frente a una copropiedad debidamente constituida según lo establecido en la norma. •
Que el condominio no esté sometido a un estado de indivisión forzosa. La tasación que resulte en consecuencia del accionar del perito, designado en ese pleito, será vital para llegar a una justa división del condominio, puesto que muchas veces las partes indivisas de un bien pueden tener distintos valores entre sí. •
c) Casos regulados por la ley 13.512: La ley que se estudia en este apartado, más comúnmente conocida como de “Propiedad Horizontal”, establece varias soluciones para aquellos casos en que un inmueble sometido al régimen establecido por ella sufra menoscabos de diversa naturaleza, a saber: “Art. 12: En caso de destrucción total o parcial de más de dos terceras partes del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales. Si la mayoría no lo resolviera así, podrá recurrirse a la autoridad judicial. Si la destrucción fuese menor, la mayoría puede obligar a la minoría a contribuir a la reconstrucción, quedando autorizada, en caso de negarse a ello dicha minoría, a adquirir la parte de ésta, según valuación judicial”. Sin ahondar en la solución dada por la ley al caso planteado, podemos observar como es en virtud de una correcta tasación que se puede llegar a definir exactamente si la destrucción en cuestión llega o no al requisito legal. •
“Art. 16: En caso de vetustez del edificio, la mayoría que represente más de la mitad del valor podrá resolver la demolición y venta del terreno y materiales. Si resolviera la reconstrucción, la minoría no podrá ser obligada a contribuir a ella, pero la mayoría podrá adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial”. Para el caso planteado, es una vez más un perito tasador quien a través de una correcta y minuciosa valoración el que cuantificará el valor del terreno y de los materiales que conforman el inmueble en estado de vetustez. d) Garantía de un Mutuo: Es el caso de que ante la celebración de un préstamo de dinero, la parte mutuaria decide otorgar fianza real a favor del mutuante, esto es, ofrecer en garantía de la correcta devolución del monto especificado con un inmueble determinado, el cual puede ser propiedad del deudor o de otra persona. •
19
Código Civil. Artículo 2692
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En el caso en análisis, cabe observar que será de vital importancia una tasación sobre el inmueble efectuada por un profesional de la materia, ya que será ésta la que nos dará el valor que se le puede atribuir al inmueble ofrecido en garantía, el cual deberá ser proporcional al valor del monto que afianza. e) Daños y Perjuicios: Para todos los casos en que se produzca algún tipo de menoscabo en el patrimonio de una persona a causa del accionar de un individuo determinado, la ley establece como principal consecuencia el deber de indemnizar dicho daño. Por su parte, para determinar correctamente la cuantificación del monto a abonar en concepto de indemnización, es necesario individualizar con exactitud el daño ocasionado, y si el mismo lo es sobre algún bien en particular, será necesaria una correcta tasación del mismo para valorar el menoscabo causado. f) Expropiaciones: La expropiación es el poder legal por parte del Estado de privar a una determinada persona del uso y goce de un bien inmueble de su propiedad, a cambio de una determinada suma de dinero y previa una declaración de utilidad pública del bien objeto del procedimiento. A modo de conceptualizar el instituto de la expropiación y sin ahondar en nociones de procedimiento ni del dictamen de tasación, las cuales serán tratadas en el acápite titulado: “El informe de Valuación”, podemos decir que la facultad de expropiar es privativa del Estado; esto es así por la gravedad que implica la misma, ya que va en contra de un principio liminar de nuestro orden constitucional como es el de la propiedad privada, plasmado en el Art. 17 de la Constitución Nacional, que reza: “La propiedad es inviolable, y ningún habitante de la Nación puede ser privado de ella, sino en virtud de sentencia fundada en ley. La expropiación por causa de utilidad pública, debe ser calificada por ley y previamente indemnizada”. Es para la cuantificación de la indemnización que resulta fundamental una tasación del bien objeto de la expropiación. Mac Michael nos dice al referirse a este caso que: “es una de las tasaciones más complicadas” y que “la prueba de la compensación incumbe a tasadores competentes y calificados en virtud de que tasar la propiedad es una tarea técnica a la que una persona debería dedicarse sólo después de años de preparación y experiencia en la especialidad” 20. g) Confección de un Inventario: En este caso se ordena una tasación para que su resultado sea plasmado en un inventario de bienes. Es necesaria la tasación toda vez que el valor que se dictamine por los bienes objeto del inventario va a ingresar al patrimonio de una persona determinada en carácter de activos.
20
Mc Michael, Stanley: Tratado de Tasación. Editorial Labor. Buenos Aires 1949
Materia: Tasaciones, Subasta y Corretaje Profesora: Eduardo Ordoñez/Ivana Zabala | 21
h) Regulación de Honorarios: Muchas veces la regulación de los honorarios profesionales dentro de un proceso iniciado a tales fines se condice con el valor de los bienes que fueron objeto de la actuación. Para los supuestos en que las partes no estén de acuerdo en el precio del bien en cuestión, se recurre a la tasación como remedio para determinar su verdadero valor para que un Juez competente, basándose en el dictamen que resulte regule los honorarios correspondientes por el servicio prestado.
A c t i v i d a d d e A p l i ca c i ón :
Los invito a recordar y reflexionar sobre casos, que se hayan dado entre sus conocidos y / familiares, en donde fue necesario realizar una tasación para concluir un pleito, ya sea judicial o extrajudicial. ¿Se animan?
Bases para efectuar una correcta Tasación Siguiendo lo escrito por calificada doctrina en la materia, podemos mencionar que: “La tasación de bienes (muebles, inmuebles o semovientes) constituye una especialidad, puesto que fijar el precio a una cosa involucra indiscutiblemente tres aspectos: jurídico, económico y técnico; aspectos que son concurrentes y determinan el punto de partida en la labor del profesional”21 De esta manera, se puede decir que valorar el aspecto jurídico de un bien es tomar como punto de vista la situación particular que tiene el propietario del bien con respecto a la cosa en sí misma. En efecto, innumerables problemas pueden darse en este aspecto, puesto que muchas veces aquellas personas que requieren una tasación de un inmueble con motivos de su futura transmisión, resultan ser meros poseedores del mismo, careciendo de lo que en derecho se expresa como “título perfecto” y que es el que casualmente exige nuestra normativa vigente para realizar una transferencia de un bien inmueble conforme a derecho. Por otra parte, también puede darse el caso de que uno o varios sucesores de una persona fallecida soliciten la tasación de un bien inmueble parte del acervo hereditario para su venta, sin tomar previamente los recaudos de haber realizado la correspondiente declaratoria de herederos ante juez 21
Ibáñez, Marcela Agustina y Topalian, Antonio: Elementos de la Tasación. Ediciones Alveroni, Córdoba 2005.
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competente, estando en consecuencia inhabilitados legalmente para efectuar la mentada transferencia de una manera eficaz. Estas posibles situaciones afectan de manera inmediata el precio del inmueble, ya que inciden directamente sobre aquellas personas que quieren transferir y es en consecuencia un hecho ante el cual el tasador no debe hacer caso omiso, debiendo considerarlo acabadamente en la tasación a realizar. También es necesario dentro de este punto de vista observar el objeto en cuanto a si el mismo cumplimenta las exigencias legales que lo regulan en su existencia. En efecto, puede acontecer muchas veces que el inmueble que se pretende tasar no se condiga con las especificaciones edilicias que se exigen para la zona en que se encuentra. Por otra parte, también se puede dar el caso de que en el mismo inmueble se alce una construcción sin planos debidamente confeccionados o sin el correcto visado exigido por las ordenanzas municipales vigentes a la fecha de su construcción. Estas situaciones traen aparejadas, entre otros gastos, el de la multa por saneamiento del plano defectuoso por ante la autoridad administrativa. A su vez y siguiendo con el análisis del objeto a tasar, debe observarse el parcelario; en él consta entre otros datos la superficie y ubicación exactas del inmueble dentro de una manzana determinada y es fundamental su examen exhaustivo al momento de tasar una propiedad, toda vez que se pueden dar situaciones en que la realidad difiera sensiblemente de lo asentado en el mismo. Estas situaciones pueden constar entre otras en que el inmueble se encuentre cubriendo espacio de otro lote vecino, o a la inversa, que otro lote esté invadiendo terreno perteneciente al inmueble que se pretende tasar. De esta manera coincidimos con Marcela Agustina Ibáñez y Antonio Topalian cuando expresan que: “El desempeño de la función seria y responsable, no es sólo visitar el inmueble a tasar en el domicilio de ubicación que se sitúa, ya que esa situación no nos garantiza que realmente ése sea el bien objeto de la tasación; por ello se debe recordar que el mismo se identifica con el dominio, donde consta su propietario y se ubica el parcelario, que representa la designación oficial. Con ambos elementos se debe hacer el relevamiento para la correcta ubicación” 22. Dentro del denominado “aspecto económico” es necesario efectuar un acabado estudio de las condiciones de mercado en las que se encuentra situada la comercialización del bien en cuestión. En este aspecto en particular juega un papel altamente preponderante la economía del país, la provincia, la ciudad y hasta la zona geográfica en que se encuentre situado el bien. Por otra parte, son altamente importantes las diversas modificaciones del valor de la moneda y las variaciones en el nivel adquisitivo de la misma, todos estos elementos afectan de manera directa en el valor del bien a tasar.
22
Ibáñez, Marcela Agustina y Topalian, Antonio: Op. Cit.
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Por último, nos encontramos en el “aspecto técnico”, éste es aquel que proveerá orden metodológico a toda la información que será recabada por el tasador para lograr de esta manera arribar a un valor determinado. De esta manera, el tasador deberá enfrentarse ante la tarea que lo espera basándose en una minuciosa labor profesional, la cual deberá tener como piedra fundamental el criterio pero deberá a su vez valerse de la técnica como elemento fundamental para lograr una correcta determinación del precio de una cosa.
A c t i v i d a d d e A p l i ca c i ón :
Les propongo que busquen dos o más ítems que correspondan a cada aspecto y lo relacionen con los contenidos mínimos del informe de tasación que se encuentra a continuación. Por ejemplo: Nro. de Matricula (Aspecto Jurídico); Ubicación (Aspecto Económico); Método (Aspecto Técnico)
1.1.5 Informe de Valoración Formales – Contenidos Mínimos
–
Aspectos
Podemos definir al Informe de Valoración como el documento en el cual constará toda la información recabada por el tasador durante el ejercicio de su actividad. El mismo, viene a coronar un largo y minucioso procedimiento efectuado por el profesional de la tasación, durante el cual recabó información en lo atinente a los elementos constitutivos del bien, comparación de distintos bienes situados en la zona con similares características, estudio de las diversas operaciones realizadas en la zona, etc. El estudio pormenorizado de la metodología a seguir se realizará por razones didácticas en el Modulo número dos. El llamado informe de valoración será emitido por un profesional del rubro ante un requerimiento formulado ya sea por un particular o por una persona jurídica que requiera sus servicios. Por otra parte, este informe a su vez deberá ser emitido toda vez que un profesional de la materia actúe en sede judicial como perito en un litigio determinado. En este orden de ideas, cabe mencionar que en caso de que se expropie un bien inmueble por utilidad pública, conforme la legislación vigente en nuestro país al respecto (Ley 21.625, de fecha 19/07/1997 y ley 21.499, 21/01/77), debe intervenir el Tribunal de Tasaciones de la Nación a través de un dictamen en los casos en que se de controversia acerca del monto
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indemnizatorio: “No habiendo avenimiento respecto del valor de los bienes inmuebles, la cuestión será decidida por el juez quien, respecto a la indemnización prevista en el Art. 10 y sin perjuicio de los otros medios probatorios requerirá dictamen del Tribunal de Tasaciones de la Nación el que deberá pronunciarse dentro de los noventa días…” 23
Legislación Provincial A modo ilustrativo, señalamos aquí lo indicado por la legislación de Córdoba. Recuerde que cada profesional deberá mantenerse informado sobre las leyes aplicables en el ámbito de sus provincias de pertenencia.
Por su parte, en el ámbito provincial , encontramos la ley 6.394 que regula sobre la materia de expropiaciones realizadas por el Estado Provincial en la Provincia de Córdoba, que reza en su articulado: “Declarada la utilidad pública de un bien, el expropiante podrá adquirirlo directamente del propietario dentro del valor máximo que en concepto de total indemnización fije el Consejo General de Tasaciones de la Provincia incrementado en un 50%....”; “No habiendo avenimiento, el juez de primera instancia en lo civil y comercial decidirá la diferencia por el trámite de juicio verbal, en todo cuanto no esté modificado expresamente por esta ley, fijando la indemnización en base a las actuaciones y dictámenes que deberá elaborar para cada caso el Tribunal Administrativo, constituido a estos efectos con arreglo a lo dispuesto por el Art. 6º Inc. c) de la ley 5.330. Dicho tribunal deberá pronunciarse dentro de los noventa (90) días del requerimiento del juez. Juntamente con el requerimiento a Consejo General de Tasaciones de la Provincia, el juez intimará al expropiado para que dentro del término de diez (10) días comparezca su representante a integrar el Tribunal Administrativo, bajo apercibimiento de prescindir de su intervención.24” Contenido del Informe Tomando en cuenta que la Tasación es esencialmente una opinión debidamente fundada en una experiencia anterior y una investigación actual de las condiciones que presenta el bien estudiado, podemos señalar una serie de requisitos fundamentales que deberá contener el informe a presentar, ya sea destinado a sede judicial y bien efectuado ante un requerimiento meramente privado, para su enumeración se sigue lo señalado por Eduardo L. Lapa 25: a) Planos, croquis, mensura, cómputos y valores referenciales agregados en carpeta separada, pero como parte del dictamen. b) Detalle explicativo de los factores generales y especiales, influyentes para la determinación de los valores. c) Utilización y explicación de los coeficientes admisibles según los casos. d) Mención de factores excepcionales, si los hubiere. e) Tasación del terreno f) Tasación de la Construcción g) Tasación de todo otro valor incidente, o que forma parte del todo. 23
Ley Nº 21.499. Art. 15 Ley Nº 6.394 Provincia de Córdoba. Arts. 14º y15º. 25 Lapa, Eduardo L.: Op. Cit. 24
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h) Reducción de los resultados parciales a la conjunción o tasación final global. i) Toda otra consideración u observación especial. j) Índice de la actualización de valores. k) Cuenta de gastos y estimación de honorarios. l) Ofrecimiento de cuanta explicación surgiere como motivo del trabajo m) Fotografías del frente del inmueble y si se encontrare con edificio, diversos ambientes del mismo. A su vez, podemos coincidir con lo planteado por el mismo autor cuando afirma: “en el texto del dictamen agregar además, los factores referenciales obtenidos, en virtud de que el perito tasador se auxilia para lograr valores que luego usará a cotejo y aproximación, compulsando y requiriendo informes a distintos registros públicos u oficiales, protocolos de escribanos consultados, resultado de subastas judiciales; registro de ventas particulares de martilleros y corredores, informes de instituciones bancarias y crédito inmobiliario, etc.”26
L ectu r a d e I n t er é s
A continuación, se presenta como anexo un ejemplo de informe de Cotización que será de utilidad para complementar los aspectos teóricos estudiados en el módulo y visualizar la manera práctica la información que debería tener el documento.
26
Lapa, Eduardo L. Op. Cit.
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Modelo de Informe de Cotización de un departamento en Propiedad Horizontal en B° Nueva Córdoba- Córdoba Capital INFORME DE COTIZACION Sra. Graciela Whaite S…....…/………..D: Ivana
Andrea
Zabala,
Martillera
Judicial,
Corredor Inmobi liario , Perito Tasador M.P. N° 06-553 con domicilio constituido en Arturo M. Bas N° 258 C.C. N° 21 , de
esta Ciudad
designada a los efectos de realizar la tasación del inmueble extiende el presente informe y respetuosamente manifiesta: I - Que de acuerdo a la tarea encomendada,
la
dinámica de trabajo que se ha adoptado para la correcta interpretación, consiste en: Realizar la descripción que
corresponde
a las
características extrínsecas del objeto (Ciudad – Barrio - Manzana – Cuadra) y
característ icas intrínsecas
del mismo como son las
Dimensiones – Superficie - Orientación y Mejoras de forma individual. II - Asimismo se manifiesta que la tasación es una especialidad que la conforman tres aspectos que se relacionan entre sí a saber: JURIDICO, TECNICO y ECONOMICO, sobre dicha metodología se procederá al desarrollo de la actuación profesional a fin de brindar la mayor cantidad de elementos necesarios de la prueba que constituye la pericial de tasación.
PRINCIPIO DE AVALUO - Que este dictamen se encuentra basado sobre un conjunto de accidentes de tiempo, lugar y modo determinantes. Teniendo en cuenta lo expresado por el Ing. Mario Chandías “ ...el valor es único objetivo y privativo del bien examinado de la misma manera que son sus
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dimensiones, su forma o cualquiera de sus propiedades...” (Tasaciones de
bienes urbanos- Edición Alsina) - Que para determinar el valor, he tomado como referencia diversos aspectos de los métodos más conocidos, directo o comparativo, indirecto y empírico aplicando luego “Técnicas de Balance”. -
Que la determinación fue lograda teniendo en cuenta la
inspección ocular efectuada personalmente, los informes, estadísticas y antecedentes de venta en el barrio.
Teniendo presente los criterios de
especialistas en la materia: “...Saber tasar no significa - como muchos creen- tener un amplio conocimiento de valores actuales en distintas zonas de la ciudad o país, sino saber buscar, analizar y ponderar los antecedentes que finalmente conducirán al valor buscado...”
(Ing. Dante
Guerrero – Manual de Tasaciones- Propiedades urbanas y rurales 2da Edición) “...Sin información no hay valuación...” (Ing. Mario Chandías Tasaciones de bienes urbanos- Edición Alsina).-
CARACTERISTICAS EXTRINSECAS: CIUDAD: Córdoba – Provincia de Córdoba.BARRIO: Nueva Córdoba es un barrio de la ciudad de Córdoba, ubicado en el sector centro-sur del ejido urbano. Forma, junto al centro de la ciudad, uno de los sectores más dinámicos de la vida económica, cultural y de recreación cordobesas. Geografía El barrio, al igual que la mayoría de los barrios de la ciudad, tiene un tamaño medio. Comprende 97 manzanas, subdivididas en 2.520 parcelas, la mayor parte de ellas edificadas. Al transitar sus calles y espacios públicos se pueden notar pendientes pronunciadas y elevaciones importantes. La altitud del terreno de Nueva Córdoba es superior a la del Centro. Demografía
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El barrio es uno de los más densamente poblados, con alrededor de 60.000 habitantes. La particularidad es que la mayor parte de su población proviene de otros puntos de la provincia y del país, debido a que se trata en gran parte de estudiantes que hacen sus carreras en alguna institución cordobesa, en especial en la Universidad Nacional de Córdoba, que está en el mismo barrio. Esto le ha dado un aire característico a Nueva Córdoba, ya que es un barrio de jóvenes en su mayoría, por lo tanto diversas actividades están planeadas teniendo en cuenta esto. Basta mencionar que es un lugar donde abundan bares y pubs, librerías, fotocopiadoras, gimnasios y tiendas de ropa. Economía El barrio es económicamente activo. Los sectores de servicios y comercio continúan destacándose como la actividad más importante con un 36% y 51% respectivamente. En los últimos años se ha producido un gran crecimiento en la apertura de nuevos comercios.
Torre Ecipsa y Torre Galeno. Córdoba es un importante polo de industrias y empresas de alta tecnología en Argentina. Sin embargo el negocio por excelencia en Nueva Córdoba es el inmobiliario. Se trata del barrio que más edificios en construcción tiene. Los proyectos son numerosos, principalmente en lo que hace a la arquitectura en altura, siendo habituales los edificios superiores a doce plantas. La
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expansión inmobiliaria se vio favorecida años atrás por el buen momento de la producción agrícola en el país y la provincia, que generó interesantes capitales para invertir. En la actualidad la cantidad de propiedad horizontal (PH) es cercana a las 24.500. El sostenido ritmo de construcción es acompañado por un incremento en los precios de cotización superiores al 18% con relación a años anteriores (2005-2006). De igual modo, Nueva Córdoba es un importante polo de industrias y empresas de alta tecnología, especialmente en lo que hace a las telecomunicaciones. Educación El barrio cuenta con importantes instituciones educativas, tanto de enseñanza primaria como secundaria. Pero el principal centro educativo del barrio es la Universidad Nacional, ubicada en el límite sur de Nueva Córdoba, en proximidad al Parque Sarmiento. La Universidad Nacional de Córdoba es una de las más importantes de Latinoamérica; con una matrícula de alrededor de 114.000 alumnos. La Ciudad Universitaria es el campus de la Universidad, con una importante extensión. Cuenta con un total de 23 edificios en donde se localizan las sedes del Rectorado y de la mayor parte de las Facultades que integran a la Universidad. Allí se desarrolla el dictado de clases de grado y postgrado, tareas de investigación científica y distintas actividades culturales. Uno de los edificios principales es el Pabellón Argentina, una imponente construcción que data de mediados de la década de 1950, en el cual está ubicado el Rectorado e importantes secretarías. También la Universidad Tecnológica Nacional se encuentra en cercanías del barrio. El número de alumnos asciende a 6.800. Es una casa de altos estudios exclusivamente técnicos e ingenieriles. En cuanto a las instituciones privadas se encuentra la Universidad Empresarial Siglo 21 y varios institutos terciarios.
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Cultura y ciencia Nueva Córdoba cuenta con una gran variedad de museos, entre los más reconocidos está el Museo Superior de Bellas Artes Eva Duarte de Perón (también conocido como Palacio Ferreyra), que alberga la colección de artes visuales, fotografía y escultura de la provincia en una muestra permanente. El edificio construido en 1916 muestra en su arquitectura de comienzos del siglo pasado la influencia del modelo surgido de la Escuela de Bellas Artes de París adoptado por el arquitecto francés Ernst-Paúl Sansón. La casona evidencia el innegable esplendor decimonónico francés trasladado a la Argentina y expresado tanto en su desarrollo técnico como en el uso de las artes decorativas. El Museo Provincial de Ciencias Naturales, ubicado hacia el noroeste sobre Avenida Lugones, tiene una exposición de la fauna de la provincia de Córdoba. En frente a la Plaza España y en el parque, está el Museo Provincial de Bellas Artes Emilio Caraffa (refaccionado y ampliado en 2007). Por avenida Irigoyen se encuentra el Paseo Cultural del Buen Pastor, centro de exposiciones, sala de eventos, locales comerciales, fuente de aguas danzantes y espacio de encuentro y recreación, en un edificio reciclado, donde funcionaba la Cárcel de Mujeres del Buen Pastor, que combina arquitectura clásica y moderna. Sobre el este se puede apreciar la Iglesia de los Capuchinos con una impresionante arquitectura gótica.
Parques y paseos
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Vista hacia el barrio Nueva Córdoba, desde el Parque Sarmiento. El Parque Sarmiento (Córdoba) es uno de los más antiguos de Sudamérica. Fue planeado por el arquitecto francés Carlos Thays. Hacia el noroeste del parque está el Anfiteatro Griego, refaccionado durante 2008, donde se realizan distintos tipos de eventos. En el Parque hay lugares a los que se puede ir a pasear, salir a comer y disfrutar del aire libre y la naturaleza, como el lago con sus islas o el rosedal. Tiene integrado un parque de diversiones y el antiguo Jardín Zoológico, naturalmente embellecido por sus antiquísimas barrancas a las que se añadió el arte, con algunas esculturas, lagos artificiales, un simpático y antiguo mini ferrocarril, románticas pérgolas y fontanas. MANZANA: la misma presenta una forma regular, las calles que la delimitan son Chacabuco, Derqui, Obispo Oro y Obispo Salguero. La altimetria de la manzana es buena ya que no presenta problemas de nivel respecto de otras de la zona. UBICACIÓN DEL EDIFICIO DENTRO DE LA CUADRA: se trata de un edificio medial con orientación oeste (positiva) y vista hacia el frente. (La orientación Norte y Oeste se consideran positiva, mientras que la orientación Sur y Este son negativas debido a que los ambientes son húmedos y la edificación se expone a más deterioros, resultando en algunos casos menos saludables o bien que sufran altas temperaturas en horarios vespertinos).
CARACTERISTICAS INTRINSECAS:
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I - EL INMUEBLE Ubicación: Chacabuco 775 / 781 - “8 vo Piso” - B° Nueva Córdoba – Vista al frente. Designación: Parcela Horizontal Ocho – Unidad Ocho.Identificación catastral en la MUNICIPALIDAD DE CÓRDOBA N° 04/09/033/050/00008/4. Identificación en DIRECCION GENERAL DE RENTAS N° 110122270971 Descripción: Se trata del octavo piso del edificio, que consta de living – comedor, sala de estar, dos dormitorios, cocina – comedor diario, despensa, baño y toilette, baulera y cochera. Antigüedad del Edifici o: 25 años Destino: Vivienda (Residencial) Estado de conservación del edifici o: Conservación Normal (Estado 2)* Estado de conservación de la unidad funcional: Muy bueno (Estado 1)* *(Según criterios de Ross Heidecke) SUPERFICIES: SUPERFICIE CUBIERTA PROPIA (Dpto.): 94,77 m2 SUPERFICIE CUBIERTA PROPIA (baulera): 5,18 m2 SUPERFICIE CUBIERTA PROPIA (cochera): 13,45 m2 SUPERFICIE CUBIERTA PROPIA TOTAL: 113,40 m2 SUPERFICIE DESCUB. COMUN DE USO EXCLUSIVO (balcón 1): 4,28 m2 SUPERFICIE DESCUB. COMUN DE USO EXCLUSIVO (balcón 2): 15,05 m2 SUPERFICIE DESCUB. COMUN DE USO EXCLUSIVO TOTAL: 19,33 m2 PORCENTAJE DE COPROPIEDAD: 8,45 %
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SERVICIOS: Todos (agua, luz, gas natural, cloacas, teléfono, Internet y televisión por cable).SITUACIÓN JURÍDICO REGISTRAL: La unidad funcional se encuentra inscripta a nombre de Natalia Carlota Montes, como nuda propietaria y de los esposos Graciela Whaite y Juan José Montes les corresponde el usufructo vitalicio, inscripto bajo la matricula N° 234.832 / 8 Departamento Capital (11). MEJORAS: Desde la vía pública se ingresa por el ascensor principal o el de servicio hasta el octavo piso, donde se encuentran dos ingresos (Ppal o de Serv.) ambos cuentan con aberturas blindadas. El
departamento en
general es muy luminoso y ventilado, de gran categoría, con molduras a la altura del techo, paredes empapeladas y en las zonas húmedas revestidas en porcelanato color manteca. Las aberturas son: en el caso de las puertas, de Roble, aluminio o placa según corresponda. Las ventanas son de aluminio con persianas de Raulí.- Los herrajes son de bronce igualmente que las luminarias. La grifería y los sanitarios existentes son de excelente calidad y diseño.Todos los ambientes cuentan con aire acondicionado y calefacción central, en los baños se encuentran instalados extractores de aire. La cocina se encuentra equipada con alacena mesada de piedra granítica con y bajo mesada. Además de un modular, campana, cocina, lavavajillas y calefón. Por el comedor de diario se ingresa a una despensa donde se ubica la mercadería. Ambos dormitorios tienen placard con sus respectivos interiores y valijeros, aunque solo uno de ellos tiene balcón (el N° 2).La baulera y la cochera se encuentran en el primer subsuelo. Nota: Forman parte del presente dictamen un DVD con 80 fotográficas
tomas
tomadas en el inmueble, ilustrando las características y
comodidades del mismo.-
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II – COMENTARIOS FINALES: A) El presente inmueble se encuentra ubicado en un barrio de gran categoría y con características bien definidas. En una propiedad urbana la ubicación es determinante y Nueva Córdoba es “EL” barrio por excelencia. Este factor decididamente configura una importante plusvalía. B) Como ya fue desarrollado con anterioridad hago presente lo que se refiere a la estupenda funcionalidad, ventilación y luminosidad
de la
unidad funcional, todo lo que constituye otro factor de plusvalía. C) El edificio cuenta con nueve unidades funcionales, ubicándose una por cada piso, todo lo que habla de la categoría y la exclusividad de ser pocos departamentos. El objeto de la presente valuación el piso Octavo donde a esa altura el ruido no reviste importancia, la ventilación es buena y el nivel de humo / smog son menores que en las unidades más bajas. D) Cabe destacar el estado de las mejoras: Como se puede visualizar en las fotografías, el inmueble presenta un estado de conservación inmejorable, además cuenta con cañerías e instalaciones que fueron renovadas hace 4 años (cañerías de luz, agua y gas) agregando años en vida útil al realizar la zona húmeda a nuevo (Cocina y Baños).E) Para todos los cálculos he utilizado como referencia: Antecedentes de venta y oferta de inmuebles de la zona debidamente homogeneizados, como la revista Costo de Obra, el diario la Voz del Interior (ver recorte anexo) Cedulones de Municipalidad y Rentas, Método de Ross Heidecke, Método Empírico, criterio y experiencia profesional. F) Conviene señalar en último término que el valor final queda establecido sin tener presente deudas o créditos, presentes o futuras de la naturaleza que sean, para lo cual se deberá adicionar o deducir dichos importes del valor que arroja el presente informe.G) Se sugiere, al momento de efectuar una posible comercialización, tener en cuenta la tendencia económica del barrio, ya que en los últimos años se ha producido un “ boom inmobiliario”, por lo cual indico adicionar al precio objeto de la presente un porcentaje no menor a un 15 % dependiendo del tiempo en que transcurra la venta, a los efectos de intentar obtener un precio mayor. Esto es debido a que el valor que arroja
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el presente dictamen se logra de manera técnica (es decir a través de métodos, formulas, coeficientes etc...) y el valor comercial que se abona por un inmueble es dinámico depende de las tendencias económicas del mercado, que por el momento se encuentra en alza.-
III – VALUACION: Teniendo en cuenta todo lo expresado supra, y a criterio de esta profesional, asigno el siguiente valor: Dólares Estadounidenses Ciento Cuarenta Mil (U$S 140.000).- En la ciudad de Córdoba
a Quince (15)
días del mes de Enero de 2011.Por todo lo expuesto pido que se tenga por acompañado en tiempo y forma el informe pericial solicitado, sus respectivas copias y el DVD que contiene las (80) tomas fotográficas. Sin otro particular, hago propicia la ocasión para saludar a Ud. con la mayor deferencia. Atentamente.
IVANA ANDREA ZABALA Martillera Pública Judicial Corredor Inmobiliario Perito Tasador
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